Поэтапность при самостоятельных действиях
Для успешного завершения сделки следует придерживаться ряда правил:
- расстановка приоритетных направлений. При быстротечной продаже происходит уступка в цене. Также не рекомендуется продавать квартиру в не сезон – с конца декабря по февраль и в начале лета;
- самостоятельное оценивание. Адекватный ценник залог успеха. Сайты в интернете, объявления в СМИ позволят проанализировать среднюю стоимость аналогичных предложений на рынке недвижимости;
- реклама. Чем больше людей знают о намерении, тем более высока вероятность скорой реализации. Объявление следует составлять грамотно и осознанно, включив в описание важные моменты – стоимость, метраж – общий и жилой, этаж, планировка, наличие внутренней отделки, район расположения, развитость инфраструктуры. Сопровождение красочными фото привлекут больше внимания;
- проведение осмотра помещения и переговоры с потенциальным клиентом. Перед показом жилья надлежит привести его в порядок. Убрать лишние ненужные вещи, освободить пространство, провести уборку помещения. Чистые и светлые комнаты вызывают чувство уюта. Каждому покупателю стоит описать достоинства жилища. Например, пожилым людям можно рассказать о тихом районе, неконфликтных соседях. Молодой паре сообщить о близости детсада и школы;
- составление примерного текста ДКП и соглашения о задатке. Задаток обеспечивает гарантию заключения сделки. В противном случае денежные средства остаются у собственника;
- заключение основного договора, акта приемки и регистрации в реестре. В тексте соглашения необходимо прописать все условия, права и обязанности сторон, а также меры ответственности. Вторым обязательным документом после ДКП считается акт приема. В нем прописывается текущее состояние квартиры. К документу стоит отнестись внимательно, поскольку впоследствии при выявлении грубых нарушений приобретатель вправе обратиться в суд.
Получение денежных средств лучше производить гарантирующими безопасность способами:
- Банковская ячейка. Представляет собой сейф, в который кладутся деньги покупателя. По факту получения ключей и подписания всех бумаг, с предъявлением нового свидетельства о прерогативе собственности банковский служащий выдает средства продавцу.
- Аккредитив по сути то же самое что и ячейка. Но только финансы хранятся в безналичных. То есть ставится ограничение на перечисление денег от приобретателя на счет к продавцу. По совершении сделки, запрет снимается.
- Нотариальный депозит. Передача средств в присутствии нотариуса.
Направить документацию на регистрацию разрешено как в Росреестр, так и в МФЦ. Период времени на процедуру – 7 рабочих дней. После этого новый владелец получает ключевой документ – свидетельство о переходе преференции владения.
Определение стоимости
Советы о том, как выгодно продать квартиру, а также всевозможные народные способы нельзя назвать применимыми для всех, ведь крайне важно учитывать всевозможные нюансы в каждом индивидуальном случае. Одним из таких является правильно установленная цена на недвижимость, которая не должна стоить чересчур дорого, но должна быть удачно продана, даже в кризис
Она будет зависеть от множества факторов, включая регион, где находится продаваемая недвижимость, жилой район, тип многоквартирного дома, этаж, на котором расположена квартира, а также её характеристики и состояние.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Для того чтобы провести оценку квартиры, можно обратиться к независимым оценщикам недвижимости. Кадастровая стоимость тоже играет немаловажную роль. Специалисты помогут собственнику установить диапазон, в котором владелец сможет определиться, какова реальная цена на его жильё и насколько её можно снизить, чтобы быстро продать квартиру.
Алгоритм действий
Продать быстро и выгодно квадратные метры поможет следующая инструкция:
- Изначально необходимо определиться с целями реализации. Именно от целевой установки будет зависеть срок продажи, запрашиваемая цена, возможность уступки, объем скидки и прочие моменты. Основными целями считаются – желание переехать в более комфортабельные апартаменты, потребность в деньгах (на лечение, образование и прочее), переезд в другую местность, смена квартиры на индивидуальный дом. Чем принципиальнее скорость реализации, тем ниже стоимость жилья.
- Необходимость выбора между поиском покупателя самостоятельно или при помощи услуг риелторов.
Адекватная оценка
Сразу следует оговориться, что в данном случае понятия «быстро» и «дорого» являются антонимами – словами, противоположными по значению. Те, кто хочет продать квартиру быстро, должны быть готовы отдать ее по заниженной цене.
Для того, чтобы быстрее продать квартиру, нужно правильно оценить ее стоимость. Цена может зависеть от многих факторов:
- состояния жилища,
- планировки,
- соседей,
- района расположения,
- этажа,
- удаленности от объектов инфраструктуры и зеленых зон и проч.
Для верного определения стоимости квартиры следует провести мониторинг объявлений о продаже недвижимости в близлежащих домах. Можно даже посетить под видом клиента несколько квартир, выставленных на реализацию, и оценить состояние объектов. Это будет способствовать адекватной оценке своего жилья.
В объявлении стоит указать чуть завышенную стоимость, чтобы потом можно было с легкостью уступить несколько десятков тысяч потенциальному покупателю. Однако если требуется очень срочная продажа, то продавцу придется не то что слегка завысить, а даже скинуть от цены минимум 10-15 %.
Правила торга
Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об
этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».
Как называть
цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько
готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это
будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно
освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен
и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают
называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для
покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет
смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной
ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая
иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом,
делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки
вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть
как жесткая позиция, так и быстрые уступки .
Не удивляйтесь, если по вашему
объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о
сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу
лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и
обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но
если хотите
продать квартиру быстро и
дорого (квартира без посредников)
, надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно
составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись
в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить
юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.
Могут приходить не только реальные
покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить
информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек
продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба,
развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может
быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные
агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с
юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.
Потратив силы, время и нервы,
приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе
риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!
Уменьшение суммы налога
Как бы срочно ни понадобилось продать квартиру, не стоит забывать и о декларации, которую нужно обязательно подать в налоговую инспекцию для начисления налога за сделку купли-продажи. Это дополнительные траты, особенно ощутимые в финансовый кризис, но лучше оплатить всё в положенный срок, иначе к сумме добавится ещё и немаленький штраф.
Поэтому важно быть осведомлённым и в этой части вопроса, чтобы не тратить после лишнего времени. Для российских граждан сумма налога составляет тринадцать процентов от стоимости квартиры
Если сделать простой расчет, выйдет существенная цифра. Из-за этого многие пытаются отыскать способ уменьшить обязательный процент, а сделать это без знаний законодательства весьма проблематично.
Обратите внимание на законодательную норму, согласно которой собственник, владеющий квартирой более пяти лет в случае её покупки или более трех лет в случае получения её по завещанию или дарственной, освобождается от налога вовсе. Тот же, кто владеет собственностью менее этого срока, налога никак не избежит
Меньший процент налога от суммы стоимости жилья касается только недвижимости, которая оценена менее, чем в один миллион рублей.
https://www.youtube.com/watch?v=PEQGCOtZ2bYVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Как быстро продать квартиру.ч.1. Что кроме цены влияет… (https://www.youtube.com/watch?v=PEQGCOtZ2bY)
Порядок действий при продаже жилья самостоятельно без риэлтора
Шаг 1. Сформировать справедливую цену на квартиру
Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.
На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.
При этом нужно учитывать такие нюансы:
- Самым большим спросом на рынке пользуются изолированные однокомнатные квартиры.
- Кухни площадью менее 7 кв.м. считаются устаревшими и понижают спрос на жилье.
- Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, стоят на 10% дешевле.
- Жилье в кирпичном доме ценится выше, чем в каменном или панельном.
- Наличие застекленного балкона является основанием для поднятия цены на 5%. А вот косметический ремонт в домах старой постройки (более 20 лет) может только ускорить продажу, но не увеличить стоимость.
- Если квартира расположена в ухоженном дворе на закрытой территории, рядом со спортплощадкой и парковкой, то шансы ее быстрой реализации только увеличиваются.
По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.
Шаг 2. Подготовить и опубликовать объявление
Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.
Шаг 3. Подготовиться к переговорам
Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.
Шаг 4. Заключение предварительного договора
Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.
Шаг 5. Окончательный расчет
После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган. Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.
Грамотная реклама и продвижение
Если решили осилить этот этап самостоятельно,
надо:
- знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
- знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
- уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
- уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью
размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше»
здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не
получить ожидаемого результата; - понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
- главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;
Оцените свою квартиру
Прежде чем выставлять жильё на продажу, важно понимать, какую сумму вообще можно за эту недвижимость выручить. В крупных городах задача отчасти облегчается наличием специализированных ресурсов, позволяющих на основе введённых параметров оценить жильё онлайн
Но надо понимать, что полученная в итоге цена очень приблизительна
В крупных городах задача отчасти облегчается наличием специализированных ресурсов, позволяющих на основе введённых параметров оценить жильё онлайн. Но надо понимать, что полученная в итоге цена очень приблизительна.
Столь же приблизительную картину даёт и анализ объявлений о продаже сопоставимых вариантов. Ценовые ожидания продавцов могут быть и завышены, а выяснить, готовы ли они вообще уступать и если да, то сколько, можно выяснить только в процессе осмотра, а то и при последующем общении.
Некоторые риэлторы рекомендуют обзвонить несколько сопоставимых вариантов под видом покупателя, а если есть возможность, то и посетить пару-тройку приглянувшихся и пообщаться с хозяевами на предмет продажи. Этот своеобразный тренинг поможет почувствовать себя в шкуре продавца и взглянуть его глазами уже на собственную квартиру.
Если кто-то из ваших знакомых, родственников, коллег недавно продавал или покупал квартиру, не стесняйтесь подробнее расспросить их об этом процессе: сколько запрашивали изначально, на чём сошлись в итоге и почему, с какими столкнулись подводными камнями и т. д. Информации к размышлению, которую сможете применить на пользу делу, получите достаточно.
При возможности получить консультацию риэлтора, неважно, знакомого или из ближайшего агентства недвижимости, постарайтесь не упускать и её. Однако имейте в виду, что снабжать вас бесплатными инструкциями на все случаи жизни или под вашу конкретную ситуацию никто не будет
Риэлтора интересует, сколько он сможет при случае на вас заработать, и осуждать его за это нет смысла: в этом заключается его работа. Но некоторыми ценными сведениями и советами поделится.
Нередко агентства недвижимости предлагают услугу по оценке вашего жилья. Насколько оправданы эти затраты, решать только вам.
Если вы решили продать квартиру через агентство недвижимости, к уговорам риэлтора о снижении цены стоит отнестись критически. Представление, что он заинтересован продать вашу квартиру подороже, чтобы получить комиссию больше, не совсем верно. У него в работе не только ваша квартира, он живёт с оборота, и ему выгоднее организовать сделки по нескольким вариантам со скидкой по каждому при наличии реальных покупателей, но побыстрее, а не тратить время на ожидание более платёжеспособных. Так работают все агентства недвижимости, ничего удивительного в этом нет.
Примите во внимание, что на цену квартиры влияют такие параметры, как:
- сколько этажей в доме, на каком ваш вариант, есть ли лифт;
- как давно делался ремонт, капитальный или косметический;
- качество входной и межкомнатных дверей;
- состояние окон;
- куда выходят окна, что за ними;
- близость дома к транспорту, магазинам, супермаркетам, зелёным зонам, местам развлечений;
- кто соседи, что собой представляют.
Если окна выходят в тихий двор, на пойму реки или городской парк, это плюс. А вот соседи-алкоголики — огромный минус, особенно при общем тамбуре. Хотя частично последний может компенсироваться добротной железной дверью.
Всё это берут во внимание, когда дело касается цены недвижимости, не только работники риэлторских агентств, но и сами покупатели
Приведение в порядок документов
Перед тем как вы выставите квартиру на продажу, проверьте, насколько правомочны ваши документы. Если в помещении произведена перепланировка или переоборудование, то ее необходимо узаконить.
Срок действия техпаспорта – 5 лет, поэтому для сделки при необходимости следует заранее вызвать техника БТИ, чтобы не платить затем за срочность.
Как быстро продать квартиру, если объект находится в долевой или совместной собственности? Чтобы быть наготове и в короткие сроки оформить задаток и сделку, необходимо заранее получить нотариально заверенное согласие или доверенность сособственников (супруга) на продажу квартиры.
Начиная продажу, найдите вариант для последующего проживания, чтобы быстро освободить жилье после регистрации договора. Сняться с регистрации по месту жительства лучше заранее.
Плюсы и минусы самостоятельной продажи квартиры
Рынок недвижимости достаточно активен, здесь каждый день что-то продают и покупают. Особенно в крупных городах, где сделок в данном сегменте очень много. Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продавать самостоятельно, без посредников-риелторов.
Давайте изучим плюсы и минусы такого решения:
| Критерий сравнения | Самостоятельно | С риелтором |
| Дополнительные расходы, комиссии | Никаких, только положенные пошлины и оплата нотариусу за оформление сделки | Порядка 2–5% от стоимости квартиры. Это средняя величина комиссии. Впрочем, иногда за услуги риелтора платит только покупатель |
| Оценка квартиры | Будет точной, если проанализировать информацию, сравнить цены, вызвать оценщика | Опытный риелтор поможет назначить справедливую стоимость жилья |
| Юридические риски | Повышаются, особенно, если у вас нет никакого опыта в сфере продажи недвижимости. В таком случае все равно придется заплатить за услуги юриста | Ниже, у риелтора, во-первых, есть опыт подобных сделок, во-вторых, всегда под рукой знакомый юрист для консультаций |
| Скорость продажи | Снижается. Вам самому придется рекламировать квартиру, искать покупателей, вести переговоры | Выше. У риелтора уже есть база данных потенциальных клиентов, которые интересовались подобным жильем. И налаженная рекламная кампания, позволяющая быстро демонстрировать новые квартиры, выставленные на продажу |
| Затраты времени и сил | Очень высоки. Сбор нужных документов, показ квартиры все новым потенциальным покупателям, прием телефонных звонков, переговоры и обсуждения… Все это требует немало сил и времени | Намного ниже. Собственно, всю основную работу делает риелтор. Он ищет покупателей, вы даже можете отдать ему ключ от квартиры, чтобы показывал во время вашего отсутствия. И звонить будут именно риелтору |
Как видим, главный плюс в самостоятельной продаже квартиры — в экономии на комиссии риелтору. Причем тоже не всегда. Есть ситуации, когда вся комиссия ложится на покупателя. Так что еще раз основательно подумайте, стоит ли заниматься продажей жилья самостоятельно. Может быть лучше довериться профессионалу? Но выбрать при этом нужно проверенное временем агентство недвижимости, ведь риск столкнуться с «черными» риелторами есть.
Подготовка квартиры к презентации
Это очень важная часть продажи недвижимости. Принимая у себя будущего покупателя, следует навести порядок в доме – разбросанные повсюду вещи и грязные окна подсознательно оттолкнут его от покупки. В данном случае имеет смысл потратить время на генеральную уборку или оплатить эту услугу клининговой компании, специалисты которой выполнят ее профессионально и быстро.
Перед продажей недвижимости следует избавиться от лишнего хлама и ненужных вещей – их минимальное количество визуально увеличит помещение.
К приходу покупателя следует постараться привести квартиру в состояние отлично убранного гостиничного номера – безликого и аккуратного. Это поможет потенциальному клиенту «увидеть» помещением своим, мысленно расставить необходимую ему мебель и представить дальнейшее проживание здесь.
Запахи – очень важная часть жизни человека. Не секрет, что каждое жилое помещение имеет свой неповторимый запах. Нужно постараться избавиться от него – если есть возможность, проветрить квартиру в течение минимум 3-4 часов. А уж запахи лекарств, животных и испортившейся пищи вообще недопустимы. Идеально, если в квартире будет витать запах кофе или цитрусовых.
Рекомендуется подготовить к просмотру не только квартиру, но и лестничную площадку – убрать мусор, протереть пол и стены.
Желательно, чтобы к приходу первого покупателя были подготовлены все документы для продажи квартиры. Ведь может случиться и так, что этот клиент будет очарован помещением и мгновенно согласится на сделку, а полностью готовый пакет бумаг сильно сократит сроки.
Оформление сделки лучше доверить профессиональным риэлторам или юристам – в этом случае продавец и покупатель получат гарантию законности и безопасности всех необходимых процедур.
Как выставить на продажу квартиру без ремонта (убитую)
Наличие ремонта не является основанием для поднятия цены на недвижимость. Он только ускоряет процесс ее реализации. Большинство покупателей переделывают объект под себя. Наличие капремонта для них цену не изменит. Но и за квартиру, в которой обшарпанные обои, много получить не получится.
Нужно исправить мелкие оплошности. Прибить плинтус, заклеить уголки обоев, зашпаклевать треснувшую побелку, вымыть окна и плафоны, убрать посторонние запах из квартиры. Перед приходом покупателя нужно провести тщательную уборку. Желательно обзор осуществлять при ярком освещении, чтобы помещение казалось привлекательным. Мебели в помещении должно быть минимум. Летом комнату следует проверить, чтобы не было духоты, а зимой можно повесить теплые, махровые накидки.
Плиточные швы в ванной и на кухне следует тщательно вымыть, старую сантехнику покрасить, а новую – натереть до блеска. Краны, смесители и сливы не должны протекать. Если есть необходимость, замените прокладки и почистите сток. Это не ремонт, а обеспечение функциональности помещения.
Если соблюдать эти несложные правила, то можно продать квартиру быстро и по выгодной цене даже без ремонта.
Как подготовить квартиру
Квартира, выставленная на продажу, не должна вызывать ощущение склада, даже если вы в ней не живете. Потому перед показом потенциальным покупателям уберите все ненужные вещи, протрите мебель, вымойте сантехнику и окна. Удалите плесень в ванной комнате. Подклейте обои, а если нужно – переклейте полностью.
Иногда продавцу непонятно, почему покупатель не остановился на его варианте, а захотел посмотреть другие. Виной тому может быть слишком темная комната из-за немытого окна или ощущение убогости из-за отстающих от стен обоев. Это не тот случай, когда первое впечатление обманчиво. Во многом именно на основании своих первых ощущений покупатель будет принимать решение о приобретении недвижимости. Поэтому не поленитесь и приведите квартиру в порядок.
Желательно пойти еще дальше и привести в порядок подъезд. Если он чистый и светлый, то вероятность того, что покупатель остановится на вашей квартире, возрастает в разы. Согласитесь, никому не хочется жить на грязной лестничной клетке с исписанными нецензурными ловами стенами и кучей бытовых отходов перед мусоропроводом.
Если не хотите или не можете правиться с проблемой собственными силами, привлеките ДЕЗ и Управляющую компанию. В конце концов, поддержание порядка и чистоты в подъезде – это их прямые обязанности.
