Ошибка 1. Невнимательность при проверке документов
Почему-то у многих людей, находящихся в поисках коттеджа, вылетает из головы, что покупка дома мало чем отличается от приобретения городской квартиры. Как и любой другой объект недвижимости, дача может реализовываться в рамках мошеннической схемы. Даже если стоит она совсем недорого. Для многих областных жителей деньги измеряются иными категориями, поэтому порой герои «прохладных историй» еще долго не понимают, как умудрились ими стать – ведь речь шла о каких-то паре сотен тысяч и крохотном участке на краю мира.
Чтобы не попасть в лапы мошенников, необходимо, прежде всего, проверить документы:
· Паспорта всех собственников;
· Правоустанавливающие документы (это могут быть договор купли-продажи, долевого участия, наследования, дарения);
· Выписку из ЕГРН;
· Кадастровый план участка;
· Сведения о межевании;
· Согласие супруга или супруги на продажу участка и дома (если жилье является совместно нажитым, приобреталось в браке);
· Если один собственников несовершеннолетний – согласие на продажу от органов опеки, и подтверждение наличия у ребенка другого жилья, не уступающего рассматриваемому объекту по метражу и условиям.
Если загородный дом продается по доверенности, это должно насторожить – в идеале нужно отказаться от такой сделки, но, если подобной возможности нет – связаться с реальным собственником и выяснить, почему он не участвует в сделке сам.
Площадь участка должна совпадать с тем, который указан в документах – в противном случае вам придется сносить забор и, если на «чужой» территории есть постройки, ликвидировать их за свой счет. Важный момент – назначение земель. Внимательно проверьте этот пункт и сравните с тем, что видите на местности: если назначение – ведение подсобного хозяйства, а на участке стоит четырехэтажный особняк, покупать такой объект не стоит.
Ошибка 3. Неправильно выбранный статус земель
У каждой земли есть свое официальное назначение, и поменять его сложно и затратно. Гораздо проще сразу найти участок, который будет подходить под ваши нужды. Есть земли, которые стоит обходить стороной – промышленные и сельскохозяйственные. В обоих случаях невозможна прописка, есть ограничения и по строительству домов.
Наиболее популярные среди покупателей земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ДС (дачное строительство). У каждого из них есть преимущества и недостатки – при этом нужно понимать, что ИЖС, несмотря на расхожее заблуждение, далеко не всегда лучше. Главный минус – необходимость согласовывать строительство дома в местной администрации (процедура длительная и недешевая). Основной плюс – возможность приобрести участок и дом, воспользовавшись ипотечным займом по льготной процентной ставке. К примеру, подобную сейчас предлагает «Россельхозбанк» – всего от 2,7%.
«Дачу» взять в ипотеку нельзя, однако строить дома на землях подобного назначения можно без согласования, а круглогодичное проживание и прописка здесь также доступны, как и в ИЖС.
Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре
На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.
Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства. Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.
Для покупателя это – риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.
Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.
Безобидные квартиры
На вторичном рынке попадаются вполне беспроблемные варианты квартир, которые владелец хочет побыстрее продать. Среди причин могут быть семейные обстоятельства (например, срочная дорогостоящая операция, развод или переезд за границу), а также, например, сложная цепочка альтернативных сделок, которая может рассыпаться, если квартира долго будет ждать покупателя. Чтобы продать объект быстро, приходится выставлять цену с дисконтом. В подобных ситуациях нет мошеннического умысла и, соответственно, отсутствуют какие-либо правовые риски.
Наконец, предложение, которое кажется дешевым по сравнению с другими, может оказаться вполне рыночно обоснованным. «Цены на другие квартиры могут быть изначально завышенными, обычно мы называем их «красивой мечтой продавца», — пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин.
Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. «Так, снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна (например, на ТЭЦ или унылую промзону), плохие соседи, состояние подъезда, этажность (дешевле всего первый этаж, затем второй, потом последний)», — отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Обычно неплохие квартиры, продавцы которых готовы на скидку, продаются очень быстро, говорят риелторы. Но если объявление о продаже жилья по очень привлекательной цене зависает в базе надолго, то, скорее всего, с объектом что-то не так.
Ошибка 2. Полный отказ от благ цивилизации
После городской суеты некоторые покупатели стремятся найти жилье подальше от городских поселений и деревень. В таких местах обычно нет железнодорожного сообщения, добираться до них неудобного и на автомобиле, а из вариантов досуга (кроме походов в лес и на речку) – деревенский магазин в двух километрах по узкой лесной тропинке.
С одной стороны, звучит романтично. С другой – построить дом и подключить коммуникации будет гораздо сложнее (а в некоторых случаях и вовсе невозможно). Гораздо лучше, если участок находится на краю поселка или кооператива – он тоже довольно уединенный, однако у вас не будет лишних трат, связанных с прокладкой газопровода, подключением электричества и банальным заказом строительных материалов
Чтобы жизнь была комфортной в любое время года, обратите внимание на:
· Наличие электричества, газа – их проведение в местность, где таких благ еще нет, может стоить несколько миллионов рублей – и даже за большие деньги вам могут отказать в обустройстве инженерных коммуникаций;
· Удобство подъездных путей – важно, чтобы сюда без проблем мог подъехать крупный автомобиль: когда вы начнете строить или реконструировать имеющийся дом, потребуется привозить строительные материалы, вывозить мусор;
· Торговую инфраструктуру – поблизости (желательно, в пешей доступности) должен быть хотя бы один круглогодичный магазин, а в радиусе пяти-семи километров – поселок с супермаркетами, аптеками, больницей (поверьте, со временем вы устанете от отсутствия цивилизации, даже если сейчас готовы распрощаться с ней на долгие годы).
Однако, есть и обратная сторона – если участок находится в поселке, полностью укомплектованном коммуникациями, канализацией, водоснабжением, коммунальный платеж может составлять до 10-15 тысяч в месяц. Необходима золотая середина.
Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр
В Екатеринбурге все продают на условии «утром – деньги, вечером – стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней. Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.
Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них – проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать здесь).
Второй метод – проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.
Ошибка 4. Дом у большого озера
Многие покупатели стремятся найти коттедж поближе к живописной реке или лесному озеру, чтобы в любое время года был доступ к рыбалке и купанию. С одной стороны, это бесспорный плюс, но с другой – спокойствия в таком месте найти не удастся. Рядом всегда будут толпы отдыхающих – летом они будут купаться, жарить шашлыки и расставлять палатки, зимой – приезжать окунуться в проруби или заняться подледной рыбалкой. Чем ближе такое озеро к городу или любому другому населенному пункту (включая крупные садоводства), тем придется сложнее.
Конечно, водоем поблизости нужен, но вовсе необязательно, чтобы он начинался прямо за забором – гораздо атмосфернее жить ближе к лесу, на расстоянии одного или двух километров от водной артерии.
Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене
Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%. Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка – на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей. И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.
Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей – стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.
Есть и еще одно обстоятельство
Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это – неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка
Квартиры, которые лучше не покупать
Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.
«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».
Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к так называемой группе риска
Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо находящиеся под пристальным вниманием судебных приставов (люди, имеющие долги и неисполненные обязательства). Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, которые понимают, что в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками
Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег. «Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта недвижимости по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов», — рассказала, руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.
Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.
«Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка») и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация, — отмечает Михаил Куликов. — Нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».
Ошибка 5. Низкая цена
Часто можно встретить объявления из серии «Участки со всеми коммуникациями на берегу Финского залива/реки/озера. Сотка 12 тысяч рублей». С одной стороны, предложение кажется привлекательным, хочется скорее, практически не глядя, подписать документы. Однако, не стоит торопиться. Прежде всего, должен возникнуть вопрос – а, собственно, почему ликвидный объект продают по такой низкой цене. Причин может быть несколько:
· Участок заболочен (это легко проверить, просто приехав на просмотр;
· Имеются проблемы с документами (для того, чтобы исключить такой вариант, следует нанять грамотного юриста или риелтора);
· Есть споры с соседями по поводу границ участка (либо в принципе есть проблемы с соседями – как и везде, лучше оценить обстановку заранее, узнать, кто проживает поблизости);
· Земля или дом находятся в залоге/арестованы, имеются серьезные задолженности по коммунальным платежам.
