Как и где найти квартиру от хозяина без посредников
Есть несколько вариантов как найти квартиру без агентства:
- Спрашивать у всех знакомых – родных, близких, друзей, сотрудников, коллег и т.п. — не сдает ли кто-либо жилье.
- Подавать и просматривать объявления во всех печатных и интернет-изданиях.
Размещенные объявления требуют постоянного обновления, т.е. поднятия своего объявления наверх, а это может принести пользу гораздо большее, но следует помнить, что и агенты будут звонить гораздо чаще, чем хозяева.
Можете самостоятельно расклеить объявления о желании снять квартиру в определенном районе, или нанять для этого специализированную фирму.
Клеить их следует прямо на доски у домов, где есть шанс, что оно будет прочитано. Размещение объявления в людном месте (у метро, на остановках транспорта) может принести только неприятности. Во-первых, их там никто не читает, во-вторых, по ним никто не звонит, в-третьих, можете попасться сотрудникам патрульной службы, которые напишут протокол о нарушении
Чтобы был результат попасться на хозяев квартиры нужно поклеить как можно больше объявлений (от 500 штук в зависимости от города).
Грамотно ведите разговор по телефону: спрашивайте о деталях, которые может знать только хозяин квартиры – состояние окон и дверей, характеристики кухонной и другой бытовой техники, наличие счетчиков и т.п., готовность предъявить документы на собственность, квитанции об оплате услуг ЖКХ (их практически никто не подделывает, и имеются они только у владельца жилья).
Советы по работе с клиентами
16. Легко относитесь к отказам.
Практика показывает, что 8 из 10 клиентов отказывают риэлторам. Если вам отказали, — не трагедия. Наоборот, примите это как должное, будьте уверенны в себе. Ваша уверенность передастся другому клиенту и вы заключите сделку. А отказавший вам клиент может согласиться через неделю/месяц/год или порекомендовать вас своим друзьям/родным/коллегам.
17. Помните о всех своих клиентах.
Если к вам обратился человек, которому нужна квартира, но у вас нет подходящего варианта, не забывайте о нем. Когда в вашей базе появится нужная квартира, первое, что вы сделаете, позвоните именно этому клиенту.
18. Не надейтесь на «Авось».
Все риэлторы знают: минута промедления подобна смерти. Не думайте, что можно денек отдохнуть, авось клиенты сами найдутся и деньги потекут рекой. Не ленитесь. Вам следует постоянно заниматься поиском объектов недвижимости и клиентов.
19. Фильтруйте информацию.
Для того, чтобы не ввести в заблуждение себя и клиента, всегда проверяйте информацию. Проверьте юридическую чистоту квартиры, следите за правильным оформлением документов во время сделки.
20. Будьте честны.
Когда человек ищет риэлтора, один из самых важных критериев для него — надежность и честность профессионала. Не обещайте того, чего не сможете дать клиенту. Говорите ему только то, в чем уверенны на сто процентов.
21. Тщательно готовьтесь к переговорам.
22. Возражайте клиентам.
Помните, дело у вас общее и успех тоже. Если клиент неправ, мягко намекните ему, но сделайте это обоснованно. Не игнорируйте его. Пожелания клиента воспринимайте как рекомендации, а не руководство к действию.
23. Не пугайте клиента.
Рассказы о том, что на рынке недвижимости много мошенников, что человек без вас никогда не сможет ничего найти, никого не удивят. Такими «страшилками» вы не только не завоюете клиента, но и оттолкнете его.
24. Формируйте собственную базу клиентов.
Со своей базой вы легко сможете открыть агентство по недвижимости, когда наберетесь опыта. Работайте на будущее.
Как правильно составить договор аренды квартиры
Выбрав подходящую квартиру с внушающим доверие хозяином, следует иметь с собой заранее расписанный по пунктам договор аренды.
В нем должны быть учтены:
- Представленные хозяином документы:
- договор на право собственности на данную квартиру;
- Выписка из ЕГРН на квартиру;
С 2017 года главным документом, который подтверждает право собственности на недвижимость, является Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года. Продавец пусть предоставить выписку из ЕГРН на квартиру в бумажном варианте с печатью и подписью.
- паспорт(а) владельца (ев) квартиры;
- выписку с паспортного стола о людях, прописанных на данной жилой площади, особенно малолетних, поскольку этот факт может стать причиной внезапного выселения нанимателя из арендуемой квартиры.
- Стоит посмотреть последнюю квитанцию об оплате коммунальных услуг, где видно наличие текущей задолженности.
Условия аренды:
- срок (с конкретной датой заселения и выселения);
- обязанности хозяина, в случае поломки бытовой техники или затопления, иных форс-мажорных обстоятельств;
- обязанности нанимателя во всех случаях. Например, содержать квартиру в чистоте, не слушать допоздна музыку, не шуметь и т.п.;
- права нанимателя;
- количество людей, которые будут проживать в квартире;
- виды (помесячные, поквартальные, наличные, безналичные) и сроки платежей (с указанием даты и точной суммы).
Состояние квартиры на момент заключения договора:
- стены;
- полы;
- осветительные приборы;
- бытовая техника;
- мебель;
- кухня;
- окна;
- двери;
- ковры и иные напольные и настенные покрытия.
Не будет лишним, если по каждому предмету мебели и техники будет составлено подробное описание состояния.
Не следует пренебрегать также списком предоставляемых предметов, включая самых мелких, вроде вилок-ложек или иных кухонных принадлежностей. Можно расписать их размеры, цвет, состояние и т.д.
Пункт об обязанностях хозяина и нанимателя в случае порчи или разрушения какого либо имущества.
В договоре обязательно должен быть пункт о преждевременном расторжении договора каждой из сторон.
Если хозяин решит сократить срок аренды, то он обязан будет предоставить нанимателю срок не менее месяца для переселения, а также выплатить ему компенсацию за преждевременное выселение. Сумма компенсации должна быть оговорена в момент заключения и подписания договора.
Если договор будет расторгаться по инициативе нанимателя, должны быть описаны те форс-мажорные обстоятельства, при создании которых он не будет подвергаться санкциям (смерть близких людей, приобретение собственного жилья и т.п.).
При самом благополучном развитии событий следует оговорить с хозяином (и непременно включить этот пункт в договор) право нанимателя на смену замков.
Сменить личинки в замке следует сразу же после подписания договора. Конечно, один ключ должен быть передан хозяину. Однако в договоре стоит прописать условие, что хозяин появиться в сдаваемой им квартире имеет право только по договоренности с нанимателями.
Как не попасться на мошенников
Опасность нарваться на мошенников, которые сдают не свои квартиры или сдают их ложно, остается крайне высокой
Поэтому нужно соблюдать правила осторожности, чтобы обойти их ловушки
Кроме того, еще на этапе телефонных переговоров, следует:
- Задать вопросы о наличии у собственника всех документов, удостоверяющих его права на владение этой квартирой.
- Уточнить сведения о других собственниках.
- Насторожиться при требовании большой (от трех месяцев) предоплаты.
- Насторожиться при предложении изменить время и, особенно, место встречи – для этого должны быть очень важные причины:
- Показ квартиры проходит в массовом порядке и возникла реальная угроза наткнуться на предыдущих нанимателей, а аферисты этого остерегаются.
- Может быть, именно в это время в квартире будет находиться настоящий собственник и мошенник не имеет возможности впустить в жилье возможных нанимателей.
- Насторожиться, если предоплату требуют до заключения договора, и ,тем более, если аванс просят от половины ежемесячной суммы аренды.
- Следует проверить у хозяина все сведения относительно транспорта, расположения магазинов, включая специализированные, например, хозяйственных, наличия школы, детского сада, площадок, парков, маршрутов транспорта – мошенники обычно не располагают такими сведениями, а если и располагают, то проверить их достоверность очень легко. Зато собственник квартиры легко ответит на все подобные вопросы, особенно тот, кто честно сдает жильё и также не хочет быть обманут недобросовестными арендаторами.
Можно также провести нехитрый трюк. В момент договоренности снять жилье и подписании договора, пускай хозяину позвонят знакомые с вопросом, сдает ли он жилье. Если он ответит согласием или удалится в другое помещение для обсуждения условий с якобы новым потенциальным съемщиком, его следует немедленно зачислить в категорию мошенников и прервать переговоры. Поэтому ни в коем случае нельзя выплачивать никаких сумм до момента подписания договора.
Снимая квартиру, следует честно и исчерпывающе ответить хозяину на все его вопросы: чем полнее будут ответы, тем с большим доверием хозяин жилья будет относиться к арендатору. Хозяину совершенно ни к чему проблемы с соседями и полицией, другими государственными органами.
Видео «7 советов при аренде квартиры самому»
Основные ошибки риэлтора новичка
1. Страх перед первым шагом.
Новичок может быть полон энергии, однако сделать первый шаг боится. Такое встречается очень часто. Человек боится позвонить кому-либо, что приводит к ступору в его работе.
2. Боязнь отказа.
Страх получить отказ могут испытывать многие. В результате этого, человек начинает винить себя в своем непрофессионализме, что якобы он не может доходчиво объяснить свою точку зрения. Однако такой подход в данном деле неверный.
Размер дохода и уровень успешности любого риэлтора зависят от количества проделанной им работы. Несмотря ни на что, не нужно останавливаться и результат обязательно будет.
3. Отсутствие вопросов.
Новичок должен задавать как можно больше вопросов. В противном случае он совершит много ошибок и только навредит самому себе. Однако необходимо стараться задавать вопросы только касающиеся риэлторской деятельности.
Это очень выгодно в первую очередь самому неопытному риэлтору. Ведь можно научиться на чужих ошибках.
4. Постоянный студент.
Знание теории необходимо в любой деятельности. Однако без практики двигаться вперёд не получится. Многие начинающие риэлторы узнают теорию, а на практике ее не применяют.
Человек ждет момента, когда станет уверенным, а до этого постоянно учится и не более. В результате получается вечный студент.
5. Ожидание больших доходов на первом этапе.
Первые дни работы не принесут большого дохода или вовсе не принесут никакой прибыли. Хотя некоторые новички предполагают, что будут получать огромную заработную плату уже с первых дней. Работа риэлтора предполагает постоянную активность. Чтобы получить какой-то доход, необходимо целый месяц работать на всю силу.
6. Думает, что он рано/поздно стал риэлтором.
Как показывает практика, риэлторами становятся в возрасте от 25 до 45 лет. Однако из каждого правила есть исключения. При наличии у новичка энергии и целеустремлённости, риэлтором можно стать в любом возрасте.
7. Свободный график или отсутствие дисциплины.
Многие новички путают два данных понятия. Так как риэлтор может позже прийти на работу и раньше уйти, он начинает считать, что это обычный свободный график. В результате же, у него просто пропадает самодисциплина.
Однако такого допускать нельзя. Несмотря на свободный график, риэлтор должен уметь грамотно распоряжаться временем. Помимо этого, стоит быть готовым к тому, что придется работать в выходные дни.
Советы по работе риэлтора с коллегами
13. Начните с подражания.
Присмотритесь к коллегам, следите за тем, как они работают с клиентами, как ищут объекты. Подражайте с умом. Выберите те черты их поведения, которые вам понравились больше. Начинайте делать так же, как они. Со временем у вас появятся собственные модель поведения и стиль.
14. Создайте профессиональный круг общения.
Вы вступили в новую сферу деятельности. Вряд ли вы сможете обмениваться опытом и знаниями с друзьями. Ищите новых сторонников среди коллег, выберите себе наставника. Постоянно поддерживайте с ними связь, задавайте им вопросы, спрашивайте мнение, встречайтесь в свободное время, — учитесь у тех, кто лучше вас.
15. «Следите» за коллегами.
Прошло время подражания. Но это не означает, что вы должны сконцентрироваться лишь на себе. Не забывайте наблюдать за коллегами. Как они ведут себя с капризными клиентами, как выходят из трудных ситуаций. Подумайте, почему один риэлтор ведет себя так, а другой в похожей ситуации поступает иначе.
Советы по работе с собой
25. Займитесь самообразованием.
Большая ошибка риэлторов — как новичков, так и профессионалов, — думать, что они и так уже все знают, нужно просто рекламировать и продавать недвижимость. Но мир не стоит на месте. Успешный риэлтор должен каждый день узнавать что-то новое. Постоянно пополняйте свои знания в юриспруденции, банковской сферы, строительства. Будьте компетентны в своей области.
26. Учите языки.
Это очевидное на первый взгляд правило соблюдают далеко не все. Читая газеты и журналы на английском языке, вы узнаете о последних трендах рынка недвижимости, которые не дошли до российского читателя. Черпайте опыт зарубежных коллег, просматривая их блоги.
27. Изучайте архитектуру и дизайн.
Это поможет вам правильно оценивать дом/квартиру, знать о технических характеристиках недвижимости.
28. Занимайтесь спортом.
Спорт улучшит не только ваш внешний вид, но и внутреннее состояние, добавит уверенности в себе.
29. Изучайте психологию. Техника НЛП.
Чем лучше вы разбираетесь в людях, тем легче вам будет строить отношения с людьми. Изучите технику Нейролингвистического программирования (НЛП). Это поможет вам лучше разбираться в людях, успешно проводить презентации, переговоры, управлять собственным состоянием.
30. Станьте сангвиником.
Человек пассивный и меланхоличный вряд ли вызовет доверие у клиента. Чтобы быть успешным риэлтором, нужно быть всегда активным, жизнерадостным и уверенным в себе. Именно таких риэлторов рекомендуют своим родным, друзьям и коллегам.
31. Читайте, читайте, читайте!
И не только профессиональную литературу, но и по мере возможности художественную. Такие книги помогают бороться со стрессом и развивают воображение. Вы отойдете от шаблонов и рутины. Нестандартные решения и действия привлекут новых клиентов и помогут в создании репутации. О том, какие книги читать риэлтору, смотрите здесь.
32. Внешний вид.
Одежда — средство общения. Постоянно следите за своим внешним видом. Помните, что классика всегда в моде. Женщины могут разбавить деловой стиль аксессуарами. Найдите середину между большим количеством косметики на лице и его отсутствием. Для мужчин тоже важна умеренность: следите за ароматом духов и несвежей одеждой. Клиенты всегда видят связь между внешним видом риэлтора и его надежностью, уровнем профессионализма.
33. Не портите репутацию.
Если вы строили свой имидж годами и поручились доверием клиентов, это не значит что наконец можно расслабиться. Именно в такие моменты любой промах послужит сигналом для недобросовестных конкурентов, которые могут пойти на все, чтобы очернить ваше имя.
Советы по работе риэлтора
6. Составляйте план.
Каждое утро, придя на работу, берите листок бумаги (или используйте текстовый редактор — как удобнее) и по пунктам записывайте задачи предстоящего дня. Старайтесь успеть сделать все, что задумали. Если не получается, перенесите оставшиеся пункты на следующий день. Главное — занимайтесь планированием систематически. Один из факторов, ведущих к ошибкам риэлтора, — низкий уровень тайм-менеджмента.
7. Первый блин комом.
Не бойтесь ошибок. Вспомните известную фразу: не ошибается тот, кто ничего не делает. Боязнь ошибки не даст вам никогда сделать что-то новое. А как без этого стать успешным риэлтором? Ошибки — это опыт, а опыт — это уверенность в своих силах.
8. Запишите свои цели.
В самом начале карьеры следует зафиксировать свои ожидания и цели. Постарайтесь сделать это как можно подробнее. Исследования показывают, что подобная методика стимулирует на деятельность. Люди, точно знающие, чего они хотят и записывающие это, всегда добиваются желаемого.
9. Создайте маркетинговый план.
Определитесь, сколько у вас будет клиентов, продаж за определенное время (лучше начинать с 6 месяцев). Займитесь бюджетированием. Распишите основные/постоянные доходы/расходы, при этом учитывайте форс-мажорные ситуации.
10. Планируйте продажи.
Подойдите к проблеме продаж объектов системно. Сделайте профессиональное фото каждого объекта, еще лучше — снимите видео. Займитесь рекламной кампанией: разместите объявление в СМИ, информационных базах недвижимости, расклейте листовки. Третий этап — демонстрация объекта. Тщательно подготовьте презентацию недвижимости. Последнее — заключение сделки.
11. Рекламируйте себя!
12. Конкурируйте с самим собой.
Писатель Уильям Фолкнер говорил: «Не старайтесь быть лучше, чем ваши современники или предшественники. Старайтесь быть лучше самого себя». Чтобы стать успешным, каждый день становитесь лучше чем вчера. Как в профессиональном, так и в личностном плане.
Советы опытных риэлторов
34. Сузьте ваш профиль.
Один из советов, о которых часто говорят опытные риэлторы. Станьте экспертом в одной нише, в одном сегменте недвижимости — том, который больше всего интересует вас. И тогда вам не будет равных. Зарубежные профессионалы давно практикуют это. Редко на американском рынке недвижимости можно встретить риэлтора-универсала.
35. Продавайте, продавайте, продавайте!
Зарубежные и российские риэлторы в один голос твердят: самый главный учитель — опыт. Не думайте, что после курсов риэлтора вы станете всезнающим. Тренинги, курсы — это дополнительные инструменты. Без практики многократных продаж шансы стать успешным риэлтором нулевые.
36. Дружите с клиентами!
С прошедшими, настоящими и теми, которые еще появятся. Это лучший способ заслужить их доверие. Необязательно встречаться с ними каждый день и играть в бильярд: используйте почту, соцсети, телефон.
37. Дайте выговориться клиенту.
Многие риэлторы на встречах с клиентами сразу же начинают расхваливать объект своей продажи, не дав клиенту слова. Позвольте клиенту выговориться, узнайте чего он хочет, делайте пометки в ходе разговора. После вашего выступления дайте время обдумать информацию, не задавайте с ходу вопросы типа: «Вы готовы купить квартиру?» Пусть клиент сам проявит инициативу.
38. Создайте взаимосвязанную клиентскую сеть.
Настройте канал связи между бывшими клиентами и новыми. Пусть старые покупатели дают характеристику вашей работы, делятся впечатлениями. И хорошими и плохими. Поверьте, новые клиенты положительно оценят даже отрицательный отзыв. Главное, чтобы таких оценок было мало.
39. Публикуйтесь!
Пишите статьи и предлагайте их местным газетам. Выступайте на радиостанциях и ТВ в качестве эксперта. Это лучшая реклама.
40. Давайте бесплатные советы.
Как снять квартиру при помощи риэлтора
Самостоятельные поиски жилья – процесс долгий, но обещать, что риэлторы вам тут же помогут найти квартиру, было бы нечестно. В больших городах есть риэлторы-мошенники, заточенные именно на обман доверчивых новичков, и можно без труда на таких нарваться.
Если решили действовать через риэлторов, не поленитесь разузнать:
- какие кампании работают на рынке недвижимости не первый год;
- есть ли рекомендации не виртуальных, а живых людей;
- какие у агентства сертификаты и заслуги.
Обычно предоставляются сведения о количестве заключенных типовых и эксклюзивных договоров, о недвижимости, взятой в доверительное управление (если фирма занимается такого рода арендой).
Элементарные меры предосторожности
Как знать – что обычно в поведении риэлтора, а что выходит за рамки?
Скрытые комиссионные приведут к удорожанию аренды.
Заключение договора
Если вас полностью всё устраивает, то можно переходить к заключению договора. В нём обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- Предмет договора, то есть непосредственно снимаемая вами квартира. Также прописываются и её основные характеристики: метраж, планировка, этажность и прочие.
- Вопросы, касающиеся арендной платы, а именно её фиксированный размер, периодичность выплат и даты. Если предусмотрена предоплата, то о ней тоже должно быть написано в этом пункте.
- Права и обязанности арендатора и владельца жилья. И этот пункт очень важен. Так, тут стоит прописать возможность проверок и визитов со стороны хозяина, а также их периодичность (а лучше конкретные даты). Кроме того, обязательно сразу выясните, кто будет осуществлять ремонт в случае поломок, чтобы потом не столкнуться с проблемами.
- Паспортные данные обеих сторон.
- Срок действия составляемого договора.
- Условия и обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут одной из сторон (например, несоблюдение каких-то пунктов).
- Если в квартире будет проживать два или несколько человек, это тоже нужно указать. Дело в том, что арендатором может быть единственное лицо, но при этом возможно проживание нескольких человек.
