Акции и скидки от застройщиков: как сэкономить на покупке квартиры и не ошибиться

Способы экономии на покупке вторичного жилья

На покупке вторичного жилья тоже можно сэкономить. Представим вам действенные способы:

1. Приобретение залогового жилья. То есть банк выставил на продажу квартиру, чьи владельцы по кредиту расплатиться не сумели. У таких банков, как ВТБ-24, Сбербанк, «Россельхозбанк», «УралСиб», «Альфа-Банк» есть целые рубрики на официальных сайтах, где предлагается на продажу залоговое жилье. Банку нужно продать залоговое жилье как можно быстрее, поэтому цены обычно ниже рыночных примерно на 50%. А зачастую скидка достигает 70%! Существенная экономия, согласитесь. При этом риск минимален, ведь жилье продает сам банк, с документами будет все в порядке.
2. Покупка квартиры в ипотеке. Ситуация другая. Сами владельцы поняли, что ипотечный кредит выплачивать просто не смогут и потому решили продать недвижимость. Скидка может составить 20%, но есть сложности. Нужно будет в счет стоимости квартиры сначала погасить кредит в банке, ведь продать жилье в залоге сами получатели кредита не могут. И здесь есть риски, связанные с тем, что после погашения ипотеки продавец может передумать. Нужно нанять опытного юриста и сделать все, чтобы защитить свои интересы.
3. Приобретение квартиры с прописанными людьми. Такая ситуация покупателей отпугивает, и продавец всегда дает существенную скидку. Выписать нежеланных «квартирантов» можно будет через суд.

Важно

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, ситуация совсем иная. Это уже проблема, ведь права детей защищает опекунский совет и просто так выписать их не получится.

Срочная продажа. Если квартира продается на таких условиях, то заметная скидка обеспечена

Однако очень важно проследить, чтобы все документы были в порядке! Юрист необходим. Нужно проверить, не аварийный ли это дом, нет ли несовершеннолетних среди прописанных, есть ли какие-то неизвестные наследники… Нюансов много, неопытному покупателю бывает сложно разобраться, а время поджимает, ведь сделка срочная.

Важно

Обязательно нужно получить выписку из ЕГРН о приглянувшейся квартире. Сделать это можно просто онлайн.

1. Отказ от риелтора. Как и в случае с квартирами первичного рынка, покупатель может сэкономить, сотрудничая с продавцом напрямую, без посредников. Сделку все равно проверит нотариус, который будет ее оформлять, так что в целом риелтор просто помогает искать жилье, без него можно обойтись.
2. «Нехорошая квартира». Как у Булгакова, помните «Мастера и Маргариту»? К таким «нехорошим» квартирам, продающимся всегда со скидкой, относятся:
   1. Жилье рядом с соседями-алкоголиками или наркоманами. То есть сомнительными личностями, с которыми могут быть проблемы.
   2. Квартиры, где произошел криминал. Ограбление или даже убийство.
   3. Жилые площади, в которых ранее случился пожар.

Скидка по «нехорошим» квартирам может достигать 25-30%.

Кто получит скидку

На максимальную скидку при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке прежде всего могут рассчитывать покупатели, обладающие всей суммой, необходимой для оплаты недвижимости, единодушны участники рынка.

По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, в ряде случаев помимо стопроцентной оплаты девелоперы предоставляют максимальный дисконт на квартиры, приобретаемые в ипотеку. «Ситуация, когда получение ипотеки одобрено банком, для застройщика идентична полной оплате покупки, поскольку он получает денежные средства сразу после регистрации ДДУ», – поясняет Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако если говорить именно о дополнительной скидке, то намного более вероятно, что навстречу пойдут покупателю по 100% оплате, отмечает Наталья Шаталина. «Чтобы получить максимальную скидку, покупателю нужно быть готовым внести необходимую сумму в течение нескольких дней после подписания договора. В этой ситуации рассчитывать на максимальный дисконт так называемым «ипотечникам» уже не приходится, так как на оформление ипотечного займа уходит минимум от одной до двух недель. Правда, в отдельных случаях при покупке квартиры в новостройке с помощью ипотеки все равно можно получить значительную скидку, пусть и не максимальную. Речь в данном случае идет о покупке квартиры по совместным программам застройщиков и банков», – говорит Петр Машаров, гендиректор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис».

Оптовые покупатели – те, кто приобретает сразу несколько квартир или, например, квартиру и машино-место – также, естественно, могут надеяться на особое расположение девелоперов, добавляет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Дополнительными льготами пользуются и клиенты, приобретающие квартиры по военной ипотеке, говорит Владимир Каширцев.

По словам Марии Литинецкой, продавцы часто готовы идти навстречу льготным категориям граждан – ветеранам, инвалидам, пенсионерам, многодетным семьям. Скидку могут предоставить и девелопер, и риелтор, уменьшив тем самым размер своей комиссии.

Что влияет на цену?

Все строительные компании занимаются своими непосредственными обязанностями – строят дома, а вот продают квартиры в этих домах – менеджеры. Строитель хочет продать как можно быстрее, а вот в задачу менеджера входит продать жилье подороже. Но при плохих продажах у каждого из них есть «простор для маневра», поэтому торговаться покупателю можно и нужно.

Например, застройщик рекламирует квартиры по определенной цене, но не все из них в одном и том же доме стоят одинаково. Квартира на верхних этажах может стоить дороже только потому, что из окна открывается чудесный вид на панораму города. Лишенные такого преимущества квадратные метры на нижних этажах будут продавать подешевле, и на этом можно хорошо сэкономить. Большое влияние на стоимость имеет планировка. Скажем, квартира-студия стоит дороже однокомнатной квартиры, хотя их площади могут быть одинаковыми.

На ценообразование недвижимости оказывает влияние множество факторов, часть из которых переходят в категорию преимуществ или достоинств, а часть – в категорию недостатков или минусов. Однако покупатель один и тот же признак может рассмотреть как плюс и как минус, все зависит от точки зрения. Типичные тому примеры:

1. Лифт. Близко жить от лифта плохо – шумно, но зато нести тяжелые сумки ближе. Поставить шумоизоляционную дверь обойдется дешевле, чем купит квартиру подальше от лифта.
2. Этаж. Внизу бывает сырость от подвала и шум из подъезда, зато не имеет значения исправность лифта, а стоимость любой доставки обойдется дешевле. На верхних этажах может протекать крыша, но зато вид из окна самый лучший. Даже номер этажа, например, 13 – для кого-то предмет суеверия, а для кого-то удача, ведь только поэтому можно получить хорошую скидку.
3. Окна во двор. Вид на гаражи и детские площадки не очень радужный, зато хорошо видно, чем заняты во дворе дети.
4. Окна на улицу. Больше шума и пыли в квартире, но меньше слышно гомон детворы во дворе и отлично просматривается парковка у дома.

Указывайте на недостатки

Перед тем, как заключать договор о покупке квартиры, обязательно осмотрите ее (естественно, если вы не покупаете ее заранее). Даже если вы предварительно договорились о цене, то в процессе осмотра вы сможете скинуть еще несколько десятков, а то и тысяч рублей.

Как правило, это удается, если в квартире выявились недостатки:

• неровные стены;
• скрипучие полы;
• отсутствие отделки, хотя о ее наличии заявлено в условиях сдачи жилья;
• деревянные рамы вместо пластикового стеклопакета;
• нет входной или межкомнатных дверей;
• отсутствует сантехническое оборудование;
• площадь квартиры меньше заявленной и т.д.

.

Таким образом, получить скидку за покупку жилья в новостройке относительно просто. Вам нужно только обосновать свое желание купить дешевле за счет логичных аргументов. И вам обязательно пойдут навстречу.

Лайфхак 4. Письмо директору компании-застройщика

Даже если на момент покупки квартиры у застройщика нет акций и специальных предложений, ничего не мешает покупателю попытаться выторговать для себя хоть небольшие преференции. Например, многие застройщики признают, что готовы сбросить с цены до 3%, если покупатель об этом попросит. Правда, желательно, чтобы покупатель был «несложный» – не требовал рассрочки (на период продажи своей вторичной квартиры), а в идеале – мог сразу внести всю сумму по договору долёвки.

Впрочем, индивидуальные скидки обычно не предоставляются на уникальные планировки и на ходовые квартиры, например, на четырёхкомнатные, которых в новостройках обычно немного и которые «уходят» достаточно быстро.

Были случаи, когда индивидуальные условия на покупку квартиры в новостройке предоставлялись покупателям, оказавшимся в определённой жизненной ситуации. Вот пример: человек, воспользовался рассрочкой от застройщика и въехал в новое жильё до окончательного расчета по договору. А спустя несколько недель у него резко снизился доход. Он уведомил застройщика о случившемся и попросил пойти навстречу. Застройщику было проще предложить квартировладельцу скидку и индивидуальные условия расчёта, чем расторгать договор и заниматься выселением.

Покупайте в конце года или весной

Важный вопрос – когда покупать жилье в новостройке. Вовремя сделанная покупка способна сэкономить десятки тысяч. Лучшие моменты для приобретения квартиры:

• В конце месяца. Все менеджеры выполняют план по продажам, и, возможно, им не хватает как раз одной проданной квартиры. Если вы попросите скидку, то вам ее дадут – лишь бы купили.
• В конце года. Аналогично – сдается годовой отчет. К тому же под Новый год у людей хорошее настроение, и скидку могут дать просто так. В качестве подарка.
• Весной. Большинство застройщиков ведут активную деятельность летом, следовательно, деньги им нужны к этому моменту. Если удачно подгадать время и попасть на сезон распродаж, то можно сэкономить 10-20% от продажной цены.
• Летом. В плане продаж лето – мертвый сезон. А деньги, как уже было сказано, нужны именно тогда. Второй этап распродаж обычно начинается в середине июня и продолжается до конца июля.

Когда покупать?

Несколько малоизвестных секретов помогут покупателю выбрать самое удачное время для покупки, ведь только на этом можно очень даже запросто сэкономить до 25% от цены, конечно, при самом удачном стечении обстоятельств:

1. Многое о политике продаж строительной компании может рассказать ее реклама. Часто неумение предложить товар покупателям с некой выгодной стороны, позже прикрывается различными скидочными программами. На этом можно умело сыграть. Солидные застройщики не предлагают сезонных скидок, поскольку изначально не закладывают в цену продажи большую маржу. Другие торопятся продавать, чтобы начать новый проект, и порой квартиры уходят покупателям по себестоимости.
2. Те же, кто предлагает сезонные скидки, делают это чаще всего весной. Самое активное для строителей время года – лето, на него приходится львиная доля самых трудоемких строительных работ. По этой причине весной компания непременно заинтересована в максимальных продажах, чтобы потом ей было на что строить новые дома. Если умело провести переговоры с менеджером застройщика, можно узнать, когда планируется сезон скидок в данном конкретном случае, и подождать с покупкой несколько месяцев, чтобы сэкономить до 10% от стоимости жилья.
3. Есть один секрет: конец квартала и особенно года – горячее время для всех продажников. Все хотят завершить отчетный период хорошими продажами. Сдать план. Это хорошее время для торговли, только торговаться стоит настойчиво. Годовая премия менеджера может зависеть от того, продаст ли он вам квартиру 30 декабря или не продаст.
4. В компании, вызывающей всяческое доверие, стоит узнать о дате старта нового проекта. В это время формируется промо-пул квартир, их будут продавать с хорошей скидкой. С застройщиком можно заключить договор, где подтвердить обязательство купить квартиру. Дело в том, что до получения разрешения на строительство осуществлять продажи строители не вправе, но договариваться о будущих продажах никто не мешает. Как только долгожданное разрешение будет получено, можно заключить договор купли-продажи с максимальной выгодой.

6 типов квартир, на которые можно получить скидку

«Первый и последний этажи не предлагать» – это часто встречающееся условие. Некоторые покупатели категорически отказываются также от 13-го этажа, объектов с окнами, выходящими во двор/на улицу, жилья возле лифта. На самом деле каждый из этих вариантов имеет не только минусы, но и плюсы:

Первый этаж не любят за отсутствие вида из окна и возможную сырость

Однако повышенная важность здесь наблюдается далеко не всегда, а вот независимость от лифта и минимальная оплата услуг грузчиков вам обеспечены.

Последний этаж пугает перспективой оказаться прямо под крышей, которая когда-нибудь может начать течь. Контраргумент – в современных жилых комплексах последним является дополнительный технический этаж, а в дополнение жильцы получают красивый вид из окна, меньше шума и выхлопных газов, никакого беспокойства от соседей.

13-й этаж – неприемлем для тех, кто слишком суеверен, хотя он абсолютно такой же, как пятый, седьмой или десятый.

В квартире у лифта более шумно, зато носить тяжести из кабины недалеко

Установка шумоизолирующей входной двери решает проблему.

Окна во двор не обещают панорамного вида, зато позволяют присматривать за детьми. И никакого шума от шоссе.

Окна на улицу дают возможность поглядывать за припаркованным автомобилем, но становятся источником уличной пыли и шума.

Последние два пункта помогают понять, насколько все относительно: всегда найдутся поклонники окон во двор и на улицу, как и те, кто намеренно ищет объекты на первых этажах, квартиры с балконом или лоджией на последних. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, уточните у застройщика, нет ли у него более дешевых квартир на первом/последнем/тринадцатом этаже, возле лифта или наоборот угловой.

Стоимость квартир иногда зависит от этажа, месторасположения на этаже, вида из окна

– Попросите такую же квартиру, но дешевле

Самый простой и банальный, но часто всё же работающий совет, которым поэтому ни в коем случае нельзя пренебрегать. Если вам понравилась та или иная квартира, но цена её кажется чуть завышенной, не стесняйтесь напрямую спросить у менеджера по продажам, может ли он предложить похожий вариант чуть дешевле. Экономисты его в таком случае, конечно, не поймут, а вот психологи и продавцы – легко

Почему одна квартира дешевле другой, нам в данном случае не так важно – может, у неё есть и объективные недостатки, а может, её не хотят брать, потому что она расположена на 13-м этаже. Вы суеверный человек? А за сколько сотен тысяч рублей вы готовы махнуть на суеверия рукой?

Платим сразу

Многие крупные застройщики выставляют две цены: «базовую» и при «100% оплате». Поэтому при звонке застройщику вас спросят про планируемую форму оплаты. Дело в том, что цена при полной оплате на 5-15% ниже, чем базовая. Она распространяется на оплату сразу всей суммы или на покупку с ипотекой.

Никакого подвоха тут нет. Девелоперу выгодно получить сразу всю сумму денег либо от вас, либо от банка, который выдает вам ипотеку. Полученные деньги он сразу пустит на возведение дома.

При рассрочке платежа скидки не будет. Она как правило, действует до конца стройки. Рассрочка обходится дорого, так как застройщик получит всю сумму через несколько лет. Беспроцентная рассрочка совсем невыгодна девелоперу, хотя таких предложений много. Иногда за рассрочку придется заплатить. Как правило, проценты начисляются на остаток платежей в районе 1-2% в месяц либо 10-15% годовых.

Цены у агентов и застройщиков

Застройщик не всегда занимается продажей квартир самостоятельно, большинство привлекает для этого агентства недвижимости. Именно они берут на себя затраты по рекламе, и активно ищут покупателей. Если интересный объект найден у агента, в цену обязательно будет заложена его комиссия. Даже если риелтор утверждает, что покупать через него выгоднее, чем напрямую, обращение к застройщику для уточнений цены скорее всего даст хороший дисконт.

Если на вторичном рынке элемент торга присутствует, то наличие фиксированных цен на квадратный метр и полного перечня выставленных квартир убавляет решимости вести переговоры настаивать на предоставлении дисконта.

Торговаться с сотрудниками отдела продаж можно и нужно. Если работник не проявляет инициативы и не идет навстречу — привлекайте к торгу руководство. Индивидуальный дисконт всегда можно обсудить начальником отдела продаж. Ведь от того, выполнят ли его сотрудники годовой план, зависит размер новогодней премии всего отдела.

– Следите за акциями от застройщика

Начнём с того, что квартиру со скидкой часто и не нужно искать – она сама готова вас найти. Зайдите на сайт буквально любого жилого комплекса, и там вас почти наверняка встретит огромная плашка о проводящихся сейчас акциях. В честь праздника, на определённый ряд квартир, в связи с наступлением осени… Хотя часть подобных акций от застройщика может быть скорее маркетинговым ходом, чем реально выгодным предложением, полностью их игнорировать было бы глупо. Поэтому интересующие вас ЖК обязательно смотрите не только на сайтах-агрегаторах, но и на их официальных страничках, чтобы узнавать все новости (в том числе – о снижении цен!) в числе первых.

– Обсудите правила рассрочки

Но и рассрочку тоже не стоит отбрасывать сразу. Если этот метод оплаты подходит вам лучше любого другого, действуйте так. Сначала спросите менеджера по продажам, какой максимальный срок рассрочки он готов предоставить – полгода, год, до конца строительства? Узнав точную дату, спросите, можете ли вы рассчитывать на скидку, если не будете тянуть до конца, а выплатите всю сумму чуть раньше? Ответ в теории должен быть положительным, ведь отказываться от получения такой крупной суммы в кратчайшие сроки со стороны застройщика было бы глупо. (В скобках ещё раз отметим, что рассрочка – всё же не лучший вариант для получения скидки, но попробовать можно.)

Спрашивайте, есть ли вариант дешевле

В первую очередь менеджеры по продажам предлагают покупателям самое дорогое жилье. В этом есть резон – ведь если удастся продать такую квартиру, то застройщик заработает больше. Поэтому про многие варианты, которые дешевле, просто не упоминается.

Стоит учитывать следующие нюансы, чтобы купить квартиру дешевле:

• жилье с черновой отделкой стоит меньше, чем с чистовой – а ремонт, скорее всего, делать придется в любом случае;
• угловые квартиры всегда дешевле, чем «внутренние»;
• если дом еще строится, то жилье на недостроенных этажах обойдется дешевле;
• при разной планировке квартиры одинаковой площади могут стоить по-разному: так, обычно студии дешевле «однушек»;
• если все окна квартиры выходят только на одну сторону, то она менее дорогая.

– … и год – тоже!

А вот куда более странный и даже спорный совет. Рынок недвижимости, как и экономика вообще, регулярно переживает взлёты и падения. Так вот, скидку на квартиру с продавца можно стрясти, когда рынок как раз находится на спаде. То есть, например, сейчас. Коронавирус ударил по всем, люди теряют накопления и рабочие места и уж точно не думают о приобретения жилья. Вот и назовите это в качестве причины, по которой застройщик должен предоставить вам скидку. Особенно хорошо сработает с элитными ЖК, которые в кризисные моменты теряют покупателей быстрее остальных. Сделаем вывод, что 2020-й, который плох практически во всём, оказался всё-таки хорошим годом для получения скидки при приобретении недвижимости.

Лайфхаки

Выбирать проект подальше от центра Москвы 

Часто чем дальше от центра Москвы расположен дом, тем ниже цены на квартиры. Например, цены на 1-комнатную квартиру в 10 минутах пешком от метро Аэропорт в доме «Черняховского 19» начинаются от 12,9 миллиона ₽. При этом в Путилкове (деревня за МКАДом) — от 4,2 миллиона ₽.   

Исключением являются промышленные зоны. Например, комплекс «Шереметьевский» находится между линий железных дорог, но в 10 минутах пешком от метро Савёловская. Там самые дешёвые «однушки» стоят по 7,4 миллиона ₽. 

Выбирать нижние этажи 

Чем ниже этаж, тем меньше стоимость квартиры. Многие люди предпочитают жить повыше, чтобы иметь лучший вид из окна и больше свежего воздуха. За это нужно доплатить. Например, 2-комнатная квартира в «Саларьево парк» площадью 51,4 кв. м на втором этаже корпуса 34 в конце 2019 года продавалась за 6,682 миллиона ₽, а на пятнадцатом этаже — на 257 тысяч ₽ дороже — за 6,882 миллиона ₽.   

Покупать без отделки 

Обычно строители говорят, что покупать квартиру с отделкой выгодно, поскольку подрядчики экономят на стройматериалах за счёт оптовых закупок. Может быть и так, но ремонт собственными силами может быть дешевле, чем готовая отделка. Например, в комплексе Green Park двухкомнатная квартира с отделкой в конце 2019 года продавалась за 12,624 миллиона ₽, а похожая без отделки — 11,911 миллиона ₽. Разница — 713 тысяч ₽. Заранее подсчитайте, сможете ли вы сэкономить на стройматериалах и работе. 

Обратите внимание на непопулярные квартиры

В каждой новостройке есть квартиры, которые по тем или иным причинам пользуются меньшим спросом у покупателей. Девелопер может установить на них более низкую цену, чем для аналогичного жилья в том же комплексе. Например, непопулярными считаются квартиры на вторых этажах, под которыми находятся нежилые помещения. Цена такой недвижимости ниже на 3-5% по сравнению с квартирами, расположенными на средних уровнях дома. Разница же в стоимости с видовыми квартирами, находящимися на самых высоких этажах, порой доходит до 10-15% в массовом сегменте и до 20-30% в домах элитного и бизнес-класса. С дисконтом может также продаваться жилье с менее удачной планировкой, чем в других квартирах комплекса, например, без балкона или расположенное рядом с лифтовыми шахтами, с неудачными видами из окна или находящееся в угловой секции дома. Скидки на такие квартиры могут доходить до 10%.