Что должна делать управляющая компания

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

• Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

• Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

• Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

• Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

• Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

• Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

• Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Основные функции УК

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

• выступает посредником в поставке ресурсов;
• обслуживает дом;
• осуществляет ремонт;
• поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
• представляет собственников жилья перед РСО;
• является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если УК не справляется с обязанностями

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

• суд;
• прокуратуру;
• местную администрацию;
• контролирующие структуры – , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Что делать, если УК не выполняет обязанности

П. 42 постановления правительства № 491 гласит, что управляющая компания отвечает за нарушение обязательств перед собственниками. Если обязанности не исполняются, обратиться с жалобой допускается:

• в аварийно-диспетчерскую службу — об устранении недостатков содержания ОИС и прилегающей территории, о нарушениях предоставления коммунальных услуг. Заявка подается письменно или устно и в обязательном порядке регистрируется с сообщением заявителю номера заявки и данных лица, которое ее зафиксировало;
• к руководителю УК — если заявку в аварийную службу отклонили, нарушения не устранили. Требуйте проконтролировать работу службы;
• в Жилнадзор и Роспотребнадзор — если нарушена обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества, прописанная в договоре. Жалоба подается письменно лично, по почте или онлайн. На рассмотрение отводится 30 дней со дня регистрации;
• в прокуратуру — если УК нарушает правила содержания и ремонта жилых помещений, санэпидемтребования, нормативы обеспечения коммунальными услугами. По результату проверки управляющую организацию вправе привлечь к административной ответственности;
• в суд — если ваши требования не удовлетворены. Через суд получится не только устранить недостатки, но и возместить ущерб, взыскать штраф за нарушение договора и моральный вред.

Диана Багирова

По образованию – юрист. Живет и работает в Санкт-Петербурге

Последние публикации автора

• 2021.03.23Льготы. КомпенсацииВсе про помощь от государства безработным в 2021 году
• 2020.12.02СоглашенияКак составить доверенность на другого человека от руки
• 2020.10.30Льготы. КомпенсацииКак стать ветераном труда в Московской области
• 2020.10.12Защита прав потребителейМогут ли отказать в обслуживании покупателю без маски

comments powered by HyperComments

Налоговые льготы для УК

Государством предусмотрена поддержка деятельности организаций в сфере управления имуществом МКД. Одной из таких мер стало введение в 2010-м году ряда налоговых льгот для УК, жилищных товариществ и жилищно-строительных кооперативов. Этим компаниям, согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 , разрешено не уплачивать НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества МКД.

Следует помнить, что льгота по НДС для управляющих компаний ЖКХ возникает при следующих условиях:

• работы УК заказывает у предприятий коммунального комплекса, снабжающих организаций и предприятий, которые оказывают услуги по содержанию МКД;
• работы и услуги предоставляются конечным получателям по расценкам, за которые они приобретены у ресурсоснабжающих компаний.

Из чего формируется квартплата и как собственникам на нее влиять

«Управляющая компания должна предлагать жителям варианты. Первый: ждать двадцать лет, пока накопятся деньги и вашему дому сделают ремонт. Второй: сдавать больше и отремонтировать все на несколько лет быстрее. Третий: пойти в банк за кредитом на капитальный ремонт и сделать его практически сразу, а уже потом отдавать деньги. Иными словами, сколько платить за капитальный ремонт — зависит от уровня дома: если его жильцы могут позволить себе потратить больше денег, то и результат появится быстрее» — добавляет в разговоре с журналистом Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Цену за содержание жилого имущества тоже устанавливают органы местного самоуправления: в Екатеринбурге это 27,71 рубль за дома со всеми удобствами, в Перми — 24,82, а в Смоленске — 18,93. Однако собственники жилья вместе с управляющими компаниями так же могут понижать или повышать цены на общедомовых собраниях. Подобные решения должны быть обоснованы. Когда коммунальщики увеличивают оплату, они предоставляют документы, в которых доказывают, что нынешних тарифов для выполнения услуг недостаточно и, самое главное, — проводят по этому поводу голосование. Если цены повысили без него, скорее всего, управляющая компания нарушила закон. Кроме того, сами УК могут быть против изменения рекомендуемых государством тарифов.

«Махинации происходят, когда жители пытаются установить тариф, а управляющие компании этому препятствуют. Например, в Березовском жители дома проголосовали, что будут платить 26,5 рублей с квадратного метра. А управляющая компания сказала, что выставлять счета продолжит по муниципальными 47 рублям. Мы общались с департаментом жилищного надзора, потом с прокуратурой, которая, в конечном итоге, вынесла предписание принять тот тариф, за который проголосовали жильцы. Так что часто за это право приходится бороться» — рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Жалоба в государственную жилищную инспекцию

Жалоба в ГЖИ всегда влечет тщательную проверку, которая оканчивается в большинстве случаев привлечением виновных лиц к административной ответственности. Кроме выписанного штрафа, руководителя компании ждет предписание об устранении целого ряда нарушений (в том числе и о тех, которые не были указаны в жалобе, но были выявлены в ходе проверки). За невыполнение в установленный срок этого предписания управляющую компанию ждут новые штрафы.

ГЖИ занимается практически всеми вопросами, которые касаются надлежащего обслуживания многоквартирного дома с технической стороны:

• соблюдение правил эксплуатации многоквартирного дома;
• соблюдение стандартных расчетов, нормативов при обслуживании дома;
• подготовка к отопительному сезону, в том числе и соблюдение сроков подготовки;
• процедура проведения общего собрания жильцов, выбор и оформление полномочий управляющей компании.

На сайте жилищной инспекции вашего города подробно отражена информация о месте нахождения этой государственной организации. Жалобу можно подать как при посещении инспекции, так и заказным письмом, а также в электронной форме, прямо на сайте. Можно воспользоваться примерным образцом жалобы на управляющую компанию в жилищную инспекцию (пояснения выделены синим):

В Жилищную инспекцию по Кировской области
ул. Ленина, д. 43, офис 67
г. Киров
Павловой Тамары Игнатьевны,
проживающей по адресу:
г. Киров, ул. Дельная, д.32, кв.3
Тел. 8926777779(жалоба должна быть от собственника жилого помещения, которое расположено в доме).

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Павлова Т.И., являюсь собственницей квартиры 3 в жилом доме 32 по ул. Дельная, г. Киров. Этот многоквартирный дом с 2009 года обслуживается управляющей компанией «Тридом», офис которой находится по адресу – ул. Дельная, д. 44, г. Киров.

(Если вы не знаете точный адрес расположения офиса УК, можно обойтись и без его указания, поскольку в ГЖИ имеются все необходимые сведения.)

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать  благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

(Ссылка на норму закона в самом начале обращения желательна, поскольку это задает деловой и грамотный тон тексту, говорит о знании заявителя своих прав в соответствии с законодательством.)

В доме 32 по ул. Дельная расположены 20 квартир, собственники которых своевременно вносят плату за коммунальные услуги и содержание дома. Вместе с тем, в нарушение вышеуказанной нормы жилищного законодательства, со стороны управляющей компании «Тридом» не производится текущий ремонт.

(Можно перечислить подробно те действия, которые УК должна выполнять, но не выполняет:)

Так, неоднократные обращения (как устные, так и письменные) жильцов к директору компании результата не дали: в подвальном помещении подъезда № 2 затопление уже несколько недель, в подъезде № 1 сломаны перила на первом, втором и четвертом этажах, сломан мусопровод.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», управляющая компания обязана устранить те недостатки и поломки, о которых неоднократно ставился вопрос жильцами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 161 ЖК РФ,

ПРОШУ:

1. Провести проверку по фактам, изложенным в настоящем заявлении. (О том, что конкретно делать ГЖИ, писать не нужно – объем проверки будет определен должностными лицами.)
2. Обязать управляющую компанию «Тридом» устранить нарушения жилищного законодательства.
3. Привлечь к ответственности виновных лиц.
4. Ответ прошу направить мне по почте по указанному в настоящем заявлении адресу. (Можно просить направить ответ на электронную почту).

Приложение: Копии обращений в адрес УК «Тридом» на 20 листах, фотографии подвала, подъездов, всего на 43 листах. (Такие доказательства крайне желательно приобщить, ведь они подтверждают безуспешные попытки жильцом решить все проблемы мирным путем.)

Павлова Т.И. подпись, дата.

Отметим, что проверки со стороны ГЖИ практически всегда тщательные и объективные, при этом инспектор не ограничивается доводами жалобы, поскольку в них может содержаться только часть нарушений. Инспекцией выявляются довольно много грубых недостатков в работе, которые в обязательном порядке устраняются – в противном случае руководство управляющей компании ждут новые санкции.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Права управляющей компании

Помимо того, что управляющие компании должны выполнять ряд обязанностей, за ними закреплены некоторые права:

• Требовать от жильцов оплачивать предоставляемые услуги в полном объеме и своевременно, а в случаях нарушений выставлять пени.
• Получать доступ в квартиры в заранее оговоренное время для проведения ремонта или осмотра коммуникаций аварийными и другими службами.
• Каждые полгода осуществлять проверку правильности и достоверности передаваемых владельцами квартир показаний приборов учета.
• В случае необходимости и в соответствии с действующим законодательством ограничивать жильцам коммунальные услуги и ресурсы.
• Иные права в соответствии с действующим законодательством.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

• Поддерживать чистоту подъездов.

• Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

• Прочистку центральных стояков канализационной системы.

• Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

• Следить за функционированием освещения.

• Организовывать исправную работу лифтов.

• Проводить промывку и пуск отопительной системы.

• Очищать кровлю от снега и сосулек.

• Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

• Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

1. .

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

• надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
• техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
• сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

• замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
• замена стекол;
• вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
• обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Что такое региональная УК?

Существует реестр управляющих компаний, содержащий информацию обо всех официальных агентствах, действующих на территории Российской Федерации. По Закону, приступать к исполнению своей деятельности организация может только после подписания двустороннего договора с жильцами.

Сами владельцы квартир наделены правом выбора фирмы, которая в дальнейшем будет осуществлять управление зданием. Поэтому агентство не может навязать свои услуги.

Структура таких организаций подразумевает, что существуют локальные компании, которые обслуживают по несколько домов (как правило, расположенных в едином городском районе), а также региональные фирмы, охватывающие большую площадь обслуживания.

Получение услуг от региональной управляющей компании имеет ряд существенных преимуществ. К ним относятся:

• такие фирмы должны иметь больший капитал, что свидетельствует о возможности осуществления больших финансовых вложений;
• количество клиентов, а соответственно и опыт сотрудничества, больше;
• тарифы, как правило, примерно одинаковы, но региональные фирмы предлагают меньшую стоимость в силу своей загруженности;
• на базе таких агентств работают профильные специалисты по разным направлениям деятельности.

С другой стороны, нужно учитывать тот факт, что исполнение управленческих функций сразу по большому количеству домов, может сказаться на скорости работы предприятия.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

• получить право управлять домом на конкурсе;
• договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

• официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
• выдержку из ЕГРЮЛ;
• выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
• финансовую документацию;
• сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
• свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

• регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
• отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
• свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал .

определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

• получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
• не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
• не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности по содержанию и ремонту

Основной обязанностью УК выступает полноценное обеспечение жильцов многоквартирного дома безопасными, чистыми и комфортными помещениями, а также предоставление возможности свободного пользования таковыми. Не исключением является и придомовая территория, которая входит в состав общедомового имущества.

Полный спектр обязанностей управляющей компании по жилищно-коммунальным услугам, а также по ремонту и содержанию дома должен быть отражен в договорных положениях, содержащихся в договоре по управлению МКД.

Данные обязанности должны быть четко и как можно прозрачнее прописаны грамотным недвусмысленным языком, для недопущения возможности разных трактовок и интерпретаций сторонами в своих корыстных целях или же в целях уклонения от ответственности.

Ремонтные работы условно разделяют на следующие:

• Текущие работы. При них должны быть сохранены имеющиеся параметры здания, исключая деструктивные изменения таковых;
• Работы в направлении улучшения характеристик здания дома.

Общее содержание дома заключается в следующем:

• Контролирование поставок услуг в надлежащем качестве от снабжающих компаний, а также контроль касательно своевременности данных поставок;
• Контроль над оплатой предоставленных коммунальных услуг;
• Организаторская деятельность по ремонтным работам, привлечению исполнительской силы, заключению соответствующих договоров подряда и т. п.;
• Соблюдение режима безопасности для жильцов МКД при эксплуатации последнего.

При ненадлежащем исполнении управляющей организацией своих обязательств, следует поступать следующим образом: подготовить письменное обращение в адрес компании, содержащее просьбу устранения неисправностей, а также исполнения обязательств УК согласно условиям договора по управлению МКД, заключенного с ней.

При отсутствии ответа на данное обращение, не лишним будет запись на личный прием к руководству данной организации, чтобы при личном присутствии пояснить суть своих претензий и выразить пожелания к устранению их недостатков. Рекомендуем взять с собой имеющиеся доказательства, чтобы ваши претензии не выглядели голословно.

Если же со стороны руководителя организации не последовало должной реакции, то следует обращаться в адрес жилищной инспекции посредством заявления, с отсылками на нормы закона, которые, по вашему мнению, были нарушены со стороны УК.

Крайней мерой будет обращение за помощью в разбирательстве в судебные органы, что, как правило, дает хороший толчок для УК в направлении разрешения конфликта и началу активных действий навстречу собственнику.

Полномочия УК

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

• Роспотребнадзор;
• Жилищная инспекция;
• судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Проверка деятельности организации происходит по нескольким уровням. А именно:

• на базе каждой фирмы существует руководитель, который регулирует деятельность отдельных специалистов и подразделений (уполномочен проверять жалобы жильцов на УК);
• собрание жильцов, которое исполняет управленческие функции на основании анализа представленных отчетов;
• Роспотребнадзор – проверяет следование стандартам и реагирует на жалобы собственников (может повлечь смену УК, а также закрытие текущей фирмы).

Крайний способ защиты – направление искового заявления в суд. Это можно сделать, если ранее направленная жалоба не была рассмотрена (граничный срок три дня) или же контролирующими органами не было решено возникший спор. Иск в суд может быть персональным или коллективным, в зависимости от допущенных нарушений.

Заключение

Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях

В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.