Что лучше выбрать: квартиру со свободной или готовой планировкой

Что выбрать новостройку или вторичку?

У каждого варианта также есть свои плюсы и минусы

В зависимости о того, кто покупает квартиру, будет зависеть на что еще обратить внимание. У молодой семьи будут свои приоритеты, у пенсионеров свои, у холостых свои

Рассмотрим общие для всех достоинства и недостатки.

Плюсы и минусы новостройки

Плюсы:

Новые коммуникации, ремонт потребуется не скоро.
Даже если лет через 10 решите поменять квартиру, то сделать это будет легче, в цене она вряд ли упадет (хотя может).
Если квартира с черновой отделкой, то ремонт сделать дешевле с нуля, чем переделывать старый.

Минусы:

Ближайшие лет 5 будьте готовы к постоянному шуму из-за ремонта.
Есть большая вероятность потопов сверху.
Неразбериха с УК.
Если дом в новом микрорайоне, то инфраструктура будет слабо развита ближайшие пару лет.

Плюсы и минусы вторички

Плюсы:

Понятно в каком состоянии дом и стоит ли покупать тут квартиру.
Ремонт давно все сделали, шуметь будут намного реже чем в новостройке.
Инфраструктура развита.

Минусы:

Ремонт будет стоить дороже, в домах старше 20 лет переделывать нужно все, в более новых домах нужно смотреть, но главное чтобы был сделан санузел.
Квартиры в старых домах со временем начинают терять в цене быстрее.
Решите продать – ремонт не окупится.

Также будет полезно знать сколько стоит ремонт в квартире.

Согласовать нельзя запретить

Фото: Legion-Media

Разрешение не потребуется, если вы планируете:

сделать косметический ремонт помещений, в том числе заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
соорудить или демонтировать встроенную мебель (шкафы, антресоли), не образующую самостоятельных помещений (эта площадь не подлежит техническому учёту);
заменить (без перестановки) инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
переместить бытовую напольную электроплиту в пределах помещения кухни;
смонтировать наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасадах многоквартирных домов;
установить самораздвижные или карусельные двери и витрины из лёгких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
заменить материалы и изменить пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (при этом установка и перестановка газовых приборов
с прокладкой дополнительных подводящих сетей запрещены);
заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Категорически запрещается:

ухудшать условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднять доступ к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и др.;
переустраивать комнаты или смежные с ними помещения, если после выполнения работ они станут непригодны для проживания;
нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, из-за чего последние могут разрушиться;
устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ликвидировать либо уменьшать сечение каналов естественной вентиляции;
увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок
из лёгких материалов на конструкции из тяжёлых материалов,
а также размещать дополнительное оборудование;
переносить радиаторы отопления, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, в лоджии, на балконы и веранды;
монтировать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;
нарушать требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
сооружать проёмы, вырубать ниши, пробивать отверстия
в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
устраивать штрабы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий для размещения электропроводки, разводки трубопроводов (в типовых домах);
обустраивать лоджии и террасы на вторых и расположенных выше этажах;
переустраивать и (или) перепланировать чердак, технический этаж, относящиеся к общему имуществу собственников помещений;
проводить работы по переустройству или перепланировке
в зданиях, признанных аварийными;
проводить работы, затрагивающие внешний облик домов, в том числе сооружать мансардные окна, а также изменять габариты жилых помещений (для объектов культурного наследия);
устраивать проёмы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;
объединять газифицированное помещение с жилым.

Свободная планировка и ее подводные камни

При изучении документации и проектной декларации новостройки вы не встретите прямого упоминания свободной планировки, поскольку такого термина не существует. Скорее всего, застройщик укажет на возможность трассировки перегородок или оговорит их отсуствие

Но проект любого здания подразумевает включение в документацию поэтажных планов, что очень важно для покупателя

Поэтажный план новостройки со свободной планировкой

Поэтажный план жилого дома или апарт-отеля включает все перегородки и стены, которые заложены в проект. Именно по этому плану БТИ составляет технический паспорт здания, а потом и вашей квартиры, чтобы вы могли оформить ее в собственность. Поэтому, встретив упоминание свободной планировки, требуйте показать вам эти планы — вы вполне можете увидеть там уже размеченные перегородки. И изменить их расположение можно только в ходе процесса перепланировки, а это означает создание и согласование отдельного проекта. Если по квартире уже проложена трассировка, то перегородки ставятся только по ней.

Поэтажный план без перегородок

Второй вариант — в поэтажном плане перегородок нет. Это значит, что помещение имеет статус жилого как единое пространство, в котором обозначены “мокрые зоны”, но нет точно указанных границ санузла, кухни, коридора и прихожей. Если вы думаете, что это упрощает ситуацию, то сильно ошибаетесь, потому что:

при установке перегородок необходимо строго выдержать размеры мокрых зон, иначе, увеличивая санузел или кухню, вы уменьшаете жилую площадь, что равноценно перепланировке — проект, согласование;
вам придется согласовывать перепланировку или прибегнуть к услугам застройщика, если он готов взять это на себя, потому что в квартире должен появиться коридор, а увеличить санузел можно только за счет этого пространства;
вы не можете каким-либо образом заблокировать подходы или нарушить конфигурацию вентиляционных и кабельных каналов, перенести “мокрые зоны”;
вы должны ставить перегородки так, чтобы жилые комнаты имели площадь не менее 9 кв.м и обязательно источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию;
не допускается объединение балконов, лоджий и пространства комнат, расширение отопительной сети на эти части квартиры.

Стоит подумать и о том, что после монтажа внутренних ненесущих стен вам придется прокладывать проводку, а это значит — создавать ее проект и снова идти за согласованием. Словом, свободы в свободной планировке крайне мало, а ее плюсы и минусы часто вовсе игнорируются застройщиком.

Достоинства и недостатки перепланировки

Такой вариант перепланировки имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Достоинства	Недостатки
Не используются стационарные стеновые перегородки, что позволяет зрительно увеличить площадь жилого помещения.	Данный метод не подходит для использования в домах панельного типа (хрущевках). Это связано с тем, что снос или перемещение перегородок данного типа запрещено правилами архитектуры (конструкции данных перегородок выполняют несущие функции).
Дизайн квартиры студии прямоугольной планировки, выполненный посредством использования данного метода, позволяет увеличить свободную площадь квартиры студии.	Внедрение данного метода перепланировки требует обязательного утверждения проекта в соответствующих организациях.
Есть возможность быстрой и простой регулировки места расположения таких перегородок своими руками. Это позволяет на некоторое время реорганизовать квартиру студию в помещение, выполняющее какую-либо одну функцию.	Внедрение данного проекта требует обязательного демонтажа и переноса коммуникаций инженерного и коммунального предназначения в другое место. Есть также вариант проложить их заново.
Примеры планировки квартиры студии, приведенные в этой статье, позволяют максимально увеличить эргономичность жилого помещения, посредством отсутствия перегородок между комнатами, которые выполняют разное предназначение.	Если между такими зонами квартиры студии, как гостиная и кухня, запахи, возникающие в процессе приготовления пищи, будут, несомненно, распространяться по всей квартире студии.
Данный метод перепланировки может быть одинаково успешно использован при использовании любого вида дизайна интерьера.	Квартира студия подвергается большей степени нагрева, чем жилое помещение стандартной планировки.

Что это такое?

Квартира со свободной планировкой представляет собой единое пространство, где есть лишь выходы водопроводных, канализационных, газовых труб, а также подведена электрическая проводка. В зависимости от размещения коммуникаций можно интуитивно догадаться, где какое помещение должно находиться, но никто не мешает поменять их местами в зависимости от собственных потребностей и желаний. Современные технологии строительства позволяют сделать в подобном жилище сколько угодно комнат или вовсе оставить единое пространство.

Основные преимущества

Рассмотрим «плюсы» и «минусы», которые помогут принять решение, стоит ли покупать квартиру со свободной планировкой или нет. К основным преимуществам такого жилища можно отнести:

полную свободу действий при ее обустройстве;
возможность создания из единого пространства двух-, трех- или даже четырехкомнатной квартиры – количество комнат можно подобрать в зависимости от потребностей определенной семьи;
множество вариантов оформления (см. фото);
возможность ни в чем себя не ущемлять.

Ощутимые «минусы»

Казалось бы, все просто прекрасно, но в бочке меда обязательно найдется ложка дегтя. Рассматривая «плюсы» и «минусы» подобной планировки, обязательно наткнешься на множественные недостатки:

покупка данного типа жилья обычно обходится примерно на 10% дороже, так как застройщики благодаря многочисленным вариантам обустройства позиционируют его как элитное;
в подобной квартире никогда не найдешь чистовой отделки и электрической проводки, лишь черновую стяжку и электрощиток в общем коридоре;
проекты зонирования и оформления свободной планировки (см. фото) могут обойтись хозяевам достаточно дорого – все будет зависеть от их сложности и популярности архитектурной организации;
согласование перепланировки жилища также может обойтись в копеечку;
придется самостоятельно возводить все стены и тратиться на многочисленные строительные материалы.

Как видно, позволить себе квартиру со свободной планировкой может только более-менее обеспеченный человек, ведь в нее после покупки придется вложить еще немало денежных средств.

Некоторые ограничения

Несмотря на название «свободная» существуют некоторые ограничения при создании планировки:

нельзя переносить санузлы и кухню;
запрещено соединять балкон с жилыми помещениями;
нельзя делать на лоджии или балконе отопление;
запрещено переносить вентиляцию;
нельзя без согласования увеличивать жилую площадь;
запрещено площадь любого помещения делать менее 8-10 квадратных метров;
нельзя зашивать в стены газовые трубы;
запрещено делать жилое помещение там, где нет источника дневного света.

Ограничений при обустройстве подобной квартиры достаточно много и в некоторых случаях покупка такого жилища может показаться бессмысленной. Тем более что иногда застройщик может заранее сделать примерные проекты квартир, которые будут занесены в документы. В этом случае переплачивать за не совсем свободную планировку не имеет смысла.

Альтернативные варианты

Прекрасной альтернативой свободной планировке может стать европейское оформление жилищ (см. фото). В чем его суть? Внутри квартиры уже имеются перегородки, но они могут очень легко трансформироваться. Кроме того покупатель имеет возможность заранее оговорить расположение перегородок, что в будущем сэкономит и время, и средства, а также не надо будет идти в БТИ для переоформления документов. Но, стоит отметить, что расположение перегородок с застройщиком может быть оговорено только на начальной стадии строительства дома.

Как правильно регистрировать?

Как регистрируется свободная планировка? Существует распространенное, но ошибочное мнение, что если планировки нет, то получать разрешение на перепланировку не нужно. На самом деле если в жилище существует единое пространство, то оно также имеет определенную планировку, разделено на жилые и подсобные зоны. Просто они пока невидимы. При сооружении перегородок площадь таких зон в большинстве случаев поменяется, а это уже и есть перепланировка, которая требует согласования с определенными инстанциями.

Если перед началом ремонтных работ не получить разрешение, то в будущем при регистрации права собственности могут появиться проблемы. В этом случае придется либо получать документы через суд, либо приводить жилище в первоначальный вид. Из этого следует, что перед тем как покупать «свободную» квартиру необходимо тщательно ознакомиться со всевозможной документацией, а также оценить все ее преимущества и недостатки.

Зонирование

В жилом помещении желательно выделить и грамотно обустроить следующие зоны.

Кухня

Ее дизайн не требует обязательного использования многих разнообразных шкафчиков и полочек.

Будет вполне достаточно вмонтировать несколько навесных шкафов, а также установить холодильник и кухонную плиту.

Спальня

Можно сказать, что эта зона является одной из обязательных.

Для ее отделения можно использовать специальную перегородку переносного типа. Обустроить спальную зону можно установив в ней спальную кровать и гардеробный шкаф.

Гостиная

Является той зоной, которая занимает самую большую площадь.

В ней будет целесообразным установить стол, мягкий уголок, телевизор и навесные шкафы (см. Как выбрать мебель для квартиры студии).

Рабочая зона

Для ее расположения не обязательно использовать много свободного пространства. В рабочей зоне достаточно будет установить небольшой, но многофункциональный письменный или компьютерный стол с множеством полочек, выдвижных ящиков и открытых ниш.

Зона для игр

Эту зону целесообразно оборудовать в тех квартирах, где будут жить семьи с детьми.

При ее оборудовании важно помнить, что все мебельные элементы должны быть не только прочными и многофункциональными, но и безопасными для эксплуатации

Какой должна быть перегородка

Стена должна отгораживать комнату от шума рядом располагающихся комнат. Слышимость должна быть нулевой: никакой музыки и бесед, шорохов и движения воды по трубам, а также телевизора или кондиционера.

Кроме того, перегородка обязана переносить нагрузку межкомнатных дверей, навесной фурнитуры, мебельных модулей и бытовой техники. Обязательно должно быть сопротивление, если кто-то постарается на нее сильно надавить или ударить каким-либо предметом.

Коммуникации инженерных сетей можно скрыть внутри стены, что совсем не оказывает никакого влияния на прочность. В ванных комнатах и кухнях перегородка должна быть устойчивой к влажности.

Стенка считается хорошей, если она несгораемая и имеет возможность блокировать продвижение пламени, прочна и безопасна для здоровья человека, а также достаточно проста в ремонте.

Что важно

По данным Nielsen, самый важный критерий при поиске квартиры — цена (52%), далее по убыванию значимости — местоположение, размер и планировка. Еще большее значение имеет район — 91% выбирающих жилье знают точно, в каких районах они хотят купить недвижимость.

По данным Яндекс.Недвижимости, жилье чаще всего ищут по району (36% всех пользователей, применяющих фильтры), а по станции метро — только 5%. Также популярными фильтрами при поиске стали «Цена „до“» (21%), «Тип дома» (тоже 21%).

Но после того, как пользователь нашел несколько вариантов — какие факторы влияют на выбор квартиры? На первом месте также оказалась цена, в тройку вошли транспортная доступность и площадь квартиры. Надежность застройщика заняла четвертое место, а последнюю, десятую строку в этом рейтинге — планировка и наличие балкона или лоджии.

Также пользователи обращают внимание на наличие рядом с домом инфраструктуры: магазина, торгового центра, рынка, детского сада, школы и парка. Бренд застройщика играет большую роль

По данным опроса Google, 19% респондентов отметили его ключевым фактором при выборе квартиры на первичном рынке, а определяются с брендом застройщика до начала поисков жилья. Это говорит о том, что с клиентами нужно работать не в момент поиска ими квартиры, а задолго до этого

Бренд застройщика играет большую роль. По данным опроса Google, 19% респондентов отметили его ключевым фактором при выборе квартиры на первичном рынке, а определяются с брендом застройщика до начала поисков жилья. Это говорит о том, что с клиентами нужно работать не в момент поиска ими квартиры, а задолго до этого.

Mail.Ru Group сообщает, что ключевыми факторами при выборе недвижимости назвали цену, состояние дома, квартиры и расположение.

Почему на рынке появляются менее удачные планировки?

Перед выходом жилого комплекса на рынок идет длительная тщательная работа целой команды специалистов, в том числе маркетологов и проектировщиков. Что же мешает застройщику, который знает, какие планировочные решения востребованы, именно их и предлагать? Почему выходят на рынок проекты с менее удачными или вообще неудачными планировками? Дело в каких-то технических ограничениях и требованиях или в чем-то другом?

«Появлению свежих идей мешают даже не нормативные характеристики (уровень инсоляции и пр.), а ограниченные возможности покупателей: чтобы у девелопера было пространство для фантазии при проектировании квартиры, у клиентов должен быть соответствующий бюджет. – полагает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В связи с этим оригинальные планировки появляются, в основном, в бизнес- и элитном сегментах, и то по индивидуальным проектам, которые заказываются собственниками. Это могут быть квартиры с верандами, террасами, лестницами (если речь идет о многоуровневой квартире)».

Дмитрий Иванов (ГК «САПСАН») рассказал, что, безусловно, при разработке квартирографии девелопер обязан соблюсти все строительные правила и нормативы. Прежде всего, речь идет об инсоляции. «Так, однокомнатные квартиры и студии нельзя располагать на север. Если в доме большое число именно студий и однушек, то двух- и трехкомнатные квартиры приходится буквально «вписывать» в оставшееся пространство, поскольку солнечные стороны отданы преимущественно под небольшие площади. Неудачные планировки появляются и по причине неправильных форм здания: чересчур вытянутые дома с длинными коридорами, полукруглые здания, в которых комнаты имеют непрямые углы. Иногда такие здания – архитектурная задумка, но чаще всего – вынужденное решение по причине формы земельного участка и его расположения относительно другой постройки», – подытожил эксперт.

Таким образом, получается, что как таковых критериев «продуманности» планировки не существует, все основано на здравом смысле и принципе эргономичности. Конечно, у риэлторов есть некое понятие «современной ликвидной планировки», но надо сказать, что любое жилье, в конечном итоге, найдет своего покупателя – это больше дело времени и цены. Ну а то, что на рынке появляются некоторые оригинальные, но неудобные в плане планировок квартиры, еще не говорит о том, что на проекте работали плохие проектировщики. Возможно, необходимо было соблюсти определенные технические требования, подстроиться под форму участка и т.п.

В чем преимущества свободной планировки?

Главным достоинством жилплощади со свободной планировкой является именно возможность выбора количества комнат и дизайна будущей квартиры. Здесь можно сделать все по своему вкусу без необходимости сносить стены, что позволит собственнику существенно сэкономить и время, и деньги.

Планировка, осуществляемая согласно своим представлениям об идеальном жилье, позволит сделать проживание удобным и приятным, да и сам процесс планирования пространства принесёт немало положительных эмоций.

Свободная планировка – замечательный вариант для любителей оригинального жилья, для тех, кто хочет видеть свою квартиру не похожей на все остальные.

Такой вариант может быть интересен творческим или требовательным людям, желающим смоделировать жилплощадь в полном соответствии со своими мечтами.

Рискнуть приобрести такую квартиру имеет смысл, ведь квартира мечты есть далеко не у каждого человека. К тому же, покупка такой квартиры – отличная тренировка перед строительством собственного загородного дома, так как вы приобретете бесценный опыт планирования пространства.

Как узаконить?

Для того чтобы утвердить перепланировку необходимо взять у застройщика поэтажный план строительства, а затем согласовать дальнейшие действия с БТИ.

Свободная планировка утверждается, когда проведена проверка соблюдения всех надлежащих требований при выполнении строительных работ и закладки стен. Очень часто в проектных документах застройщики отмечают место, где должна находиться перегородка или стена. Жильцы вынуждены платить штраф, если обнаружено несоответствие.

Чтобы узаконить процесс перепланирования, нужно сделать проект будущих изменений и написать заявление на согласование. Иногда встречаются и сложные случаи. Например, нельзя расширить ванную или туалет из-за отсутствия коридора, а расширение проводится только за счет нежилой площади. Такое случается, если вся площадь помещения обозначена как единая.

Куда обратиться?

Чтобы получить разрешение на внесение изменений в проект нужно обратиться в администрацию по месту нахождения квартиры. Разрешение выдается в течение 45 дней. Но документ действителен лишь год, если строительные работы не успели начаться за этот период, то распоряжение утрачивает силу. Разрешается вносить лишь те изменения в проекте, которые указаны в документах.
По завершению перепланировки, вызывается эксперт из БТИ. Будет проведен осмотр, сделаны замеры, а затем выдается акт приемки в течение 10 дней.
Затем владелец получает новый техпаспорт на квартиру в БТИ. В него вносят изменения, и на это уходит 30 рабочих дней.
Свидетельство на право собственности можно получить после регистрации кадастрового паспорта в Управлении государственной регистрации кадастра.

Документы

Необходим следующий перечень документов:

заявление на перепланировку;
документы на собственность;
техпаспорт на квартиру;
заключение эксперта о технической стороне планируемых работ;
проект перепланировки в двух экземплярах.

Проект нужно сделать в строительной компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Как составить заявление?

Бланк заявления можно получить в Жилищной инспекции или в центре «Мои документы», если он имеется в нужном районе. В нем указывается следующая информация:

ФИО собственника квартиры, паспортные данные, телефон и адрес жилья.
Если согласованием перепланировки занимается специализированная организация, указываются также реквизиты доверенности.
Далее идет форма собственности.
Собственник обязуется проводить строительные работы по утвержденному проекту, сюда также относят сроки проведения работ и условие о необходимости принять проверяющих из Жилищной инспекции.
Письменное согласие других собственников, если такие имеются.

Скачать бланк заявления на перепланировку
Скачать образец заявления на перепланировку

На заметку! Иногда требуются дополнительные документы. Это может быть копия поэтажного плана, пояснения к архитектурному проекту до перепланировки, техническое заключение о состоянии дома. Если же речь идет об историческом здании, то необходим проект для современного использования.

Когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность, нужно предъявить письменное согласие не менее 2/3 собственников жилья.

Стоимость и сроки согласования

Все заявления на перепланировку каких-либо помещений заверяют сотрудники Жилищной инспекции или Многофункционального центра. После приема пакета документов владельцу жилья выдают расписку в получении всех необходимых бумаг.

Срок рассмотрения заявления определяется проектом перепланировки. Проекты по типовым объектам рассматривают около 35 дней, а индивидуальные проекты – 20 дней.

Все действия, связанные со сбором документов и получением разрешения – это долгий процесс. Он длится несколько месяцев. Но, если проект не соответствует нормам, установленным законодательством, в разрешении могут отказать.

Примерная стоимость перепланировки:

создание проекта примерно 15000 руб;
техническое заключение из БТИ не меньше 10000 руб;
техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых работ 20000 руб.

Общая стоимость согласования перепланировки зависит от количества учреждений, в которые придется обратиться и, конечно, от планируемых изменений. Например, заделка и создание проемов в несущих перегородках, увеличение площади санузла за счет коридора, перенос сантехники в помещении санузла обойдутся владельцу в 30000 руб. и выше.