А есть ли достойная альтернатива?
Как видите, у свободной планировки есть масса недостатков, так что стоит хорошо подумать, готовы ли вы к преодолению таких трудностей.
Сейчас есть и третий вариант квартир, который стоит рассмотреть, как альтернативу. Это так называемая европейская планировка, в которой внутренние перегородки уже есть, но они легко трансформируются ещё на начальной стадии, и у вас не будет необходимости решать все спорные вопросы с БТИ и заказывать дорогостоящий проект. То есть вы согласовываете все перегородки с застройщиком на стадии строительства. Но и тут есть подводные камни – покупка жилья в недостроенном доме чревата многими рисками.
И в дополнение – мнение дизайнера по поводу свободной планировки:
Watch this video on YouTube
Предыдущая DIY HomiusНа пике стиля: деревянная ванна для эстета
Следующая DIY HomiusТакой разный лофт: спальня для девушки с мужским характером
Варианты дизайна
Выбор стиля больше зависит не от планировки, а от вкуса хозяев. Однако, отдельные направления дизайна в свободном пространстве будут смотреться лучше всего:
Лофт. Так как индустриальный стиль зародился в заброшенных промышленных зданиях, открытое цельное помещение — как раз про него. Если к свободной по планировке площади добавить высокие потолки, большие окна, получится идеальная основа для лофта.
Минимализм. Многофункциональность основного помещения (кухни-гостиной) предполагает наличие большого количества вещей. Чтобы избежать визуального шума, воплотите современный минимализм с небольшим количеством акцентов.
На фото двухуровневые апартаменты
Ар-деко. Роскошная отделка и мебель любит большие площади. Подойдет любителям сдержанной классики, утрированного барокко.
Квартира свободного плана может стать как благом, так наказанием: но если вы готовы ко всем «сюрпризам» и ограничениям, то лучшего жилья не найти!
А свобода есть только у одного слова, и слово это – «моё»!
Сели вы вечером ужинать всей семьей, пошел степенный разговор под перезвон вилок и ложек. И вдруг – просыпается домофон. Заявился какой-то «жилищный инспектор» и давай бродить по вашей квартире и проверять – не дай бог, вы произвели незаконную перепланировку… Вечер похоронен.
Нет, конечно, просто так жилищный инспектор войти в вашу квартиру прав не имеет. Если вы сами «по доброй воле» не решите пустить его на порог. Во всех других случаях нужна веская причина – например, судебное решение.
Перед продажей квартиры придётся привести планировку к стандартам. Фото: postila. io.
Но уважаемое отвечающее за жилье россиян Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подготовило новый законопроект: визиты инспекторов упростят, «поскольку незаконные перепланировки могут угрожать жизни и здоровью жильцов». И это только первый шаг – за одним законопроектом последует второй, упрощающий появление инспекторов в вашей квартире еще больше. Потом третий…
И дело не закончится одним испорченном вечером. Гораздо больше проблем «светит» жильцу, если эта распроклятая перепланировка будет взята на карандаш. Для начала ему грозит денежный штраф и предписание вернуть всё как было.
Хуже, если перепланировку обнаруживает банк в тот момент, когда владелец собирается продать квартиру в ипотеку. Сделка накрывается медным тазом.
Конечно, матёрые риэлторы увещевают, что банки на незначительные перепланировки закрывают глаза. Но, как говорил Камиль Ларин в «Дне выборов»: «Мы на это глаза приподзакрыли, а можем, что? Приподоткрыть».
Особенности свободной планировки квартир и апартаментов
Отсутствие перегородок или так называемая условная “трассировка” внутренних стен в квартире – это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.
Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:
отсутствие полноценных внутренних перегородок;
возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии, где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;
наличие жестко привязанных к своим местам “мокрых зон”;
отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.
Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат. Рассмотрим это отдельно и подробно.
Ограничения при планировании жилплощади
В определенных случаях семья не может прийти к единому мнению по желаемой планировке квартиры, и в данном случае хозяева прибегают к помощи профессионалов для формирования дизайна, а это стоит дополнительных денег.
К тому же до сегодняшнего дня никто не отменял такую организацию, как БТИ. Несмотря на то, что планировка свободная, план квартиры еще требует согласования в этой организации.
В этом случае необходимо учитывать ряд ограничений, превращающих бесплатную верстку в условно-бесплатную. Основные ограничения заключаются в следующем:
- нельзя переносить ванную и кухню;
- балкон / лоджию нельзя приставлять к жилой зоне;
- в эти нежилые помещения нельзя подавать отопление (его нельзя подавать нигде в квартирах несмотря на то, что многие это делают);
- отдельные вентиляционные каналы нельзя совмещать или переносить;
- жилую площадь квартиры нельзя изменить, добавив к ней площадь подсобных помещений;
- площадь помещения должна быть не менее 9 кв. м;
- газовые трубы нельзя спрятать в стены;
- все холлы должны иметь естественное освещение. При отсутствии такового помещение может быть только нежилым.
Образовавшиеся помещения без естесственного освещения весьма удобно приспособить под гардеробную
Общая площадь такой квартиры указывается при покупке. Некоторые квадраты теряются при разметке. Нежелания платить за те квадратные метры, которых реально не будет, можно добиться только экспертизой БТИ, пересчетом и написанием иска о компенсации.
Как узаконить и согласовать перепланировку в новостройке
Что делать, если вы по каким-то причинам уже поставили перегородки или изменили первоначальные поэтажные планы и трассировку? Придется провести строительно-техническую экспертизу, получить заключение о том, что не нарушены нормы и стандарты, и обратиться в суд, чтобы узаконить перепланировку.
Что будет если игнорировать согласование? Во-первых, БТИ может не выдать техпаспорт, и оформление квартиры в собственность сорвется. Во-вторых, суд может вынести решение о принудительном восстановлении исходного состояния квартиры за счет владельца. Это дорого.
Итак, еще на этапе выбора новостройки стоит подумать о том, готовы ли вы к дополнительным расходам и хлопотам. связанным со свободной планировкой
Ее преимущества и недостатки могут оказаться вовсе не в равновесии, а обещания застройщика – это вполне допустимый рекламный прием, реализация его права привлечь ваше внимание к объекту продажи.
Да какая ж это ванна, сынок? Это ж купель!
Многие наивные покупатели почему-то уверены, что могут наполнить приобретенное пространство стенами и дверьми, как захотят. На самом деле однозначно нельзя:
- сносить или передвигать несущие стены (но в этих стенах можно делать дверные проемы);
- менять расположение мокрых и сухих зон. Ванна и унитаз размещаются исключительно по проекту застройщика;
- устанавливать радиатор, где душа пожелает;
- приращивать балкон или лоджию к площади жилого помещения;
- проводить любые эксперименты с вентиляционными блоками;
- делить комнаты на площади менее 9 кв. м.
Да и с прочими собственными архитектурными идеями нужно быть очень осторожным. Иначе потом, когда придет пора квартиру продавать, серьезно потеряете в деньгах.
Все бы ничего. Но при продаже такой квартиры планировку нужно привести в соответствие с реальными планами.
Да, перепланировку можно узаконить. Но, опять же, в судебном порядке. Именно так в конце концов поступает большинство собственников. Но это же другая история.
Проект перепланировки
Самый трудный для проведения перепланировки вариант, где вся площадь квартиры за исключением, санузла является единой жилой площадью, как в нашем случае.
Например, отсутствие коридоров в квартире не дает возможности расширить санузел, потому что согласно СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания» п. 4.16 расширение санузла в сторону жилой комнаты возможно только на 25% площади санузла. Бывает такое, что все возможные планировки с учетом строительных норм не устраивают собственников таких квартир.
Подобных нюансов может быть множество. Поэтому перед покупкой такой квартиры нужно тщательно анализировать возможные варианты перепланировки заранее.
Хозяйка нашей квартиры, хотела получить удобное пространство для своей семьи, где растет маленький сынишка.
Из множества вариантов, предложенных проектным бюро «Тектоника» семья выбрала, на наш взгляд, самый удачный.
Небольшой коридор, из которого сразу можно попасть в просторную гостиную с кухней. Зоны спальни отделены от общих зон коридором. Увеличено остекление в наружных стенах всех комнат. Санузел хозяев увеличен на 25% от площади санузла. Гостевой санузел остался без изменения. Предусмотрен большой гардероб. В этом проекте мы максимально использовали визуальные приемы для зрительного увеличения пространства.
После выполнения план-схемы, и получении Решения администрации нами был выполнен строительный проект, пройдена Госстройэкспертиза и получено положительное заключение.
Для чего нужна Госстройэкспертиза, можно почитать в нашей статье здесь.
Балконы и лоджии
Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.
Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.
Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.
Архитектурный план квартиры
Ниже приводим план, прошедший Госстройэкспертизу, где пунктиром выделено функциональное зонирование комнат. В строительном проекте пунктирами обозначены места возведения стен и установки перегородок за счет собственника помещения.
Согласно пунктиров, квартира имеет весь набор помещений, определенный СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания», а это 3 жилых комнаты, коридор, кухню, санузлы, летние помещения (лоджии). Видно, что строительный проект жилого дома значительно отличается от технического паспорта БРТИ.
Это разночтение строительного проекта и технического паспорта вводит в заблуждение собственников таких квартир. Мнение, что «свободная планировка» позволяет как угодно возвести перегородки – ошибочно. Зачастую, установленные перегородки по желанию собственника невозможно узаконить, хотя хозяин такой квартиры при возведении стен думает, что действует на законных основаниях. Нужно понимать, что на зоны кухни, мокрых зон и прочих площадей распространяются те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.
Ограничения
Основные запреты касаются расположения мокрых зон:
- Нельзя переносить кухню или санузел: они должны остаться на том же месте, что в техническом плане.
- Нельзя увеличить туалет, при этом уменьшив кухню (но «откусить» часть коридора или жилой комнаты можно).
- Нельзя убирать несущие конструкции. Если колонна стоит не там, где надо, просто демонтировать ее не получится.
- Нельзя выносить трубы отопления на балкон, лоджию.
- Нельзя оставлять жилой менее 8 кв.м. площади квартиры.
Важно! Понятия «свободная планировка» в законодательстве не существует: отсюда появляются определенные ограничения в самостоятельной перепланировке помещения
Возводим стены – теряем метры
Но, несмотря на все подобные ограничения в свободных планировках, есть главный плюс – возможность размещения внутренних перегородок по своему вкусу. Владелец квартиры создает собственное пространство, чувствует себя творцом, воплощая мечты об идеальном доме в реальности. И приносит в жертву драгоценные квадратные метры.
Продажа
Студия|120 м2|1/5 этаж
1 300 000 ₽
Владимирский пр-т, 16
Показать номер
Продажа
2-комн. кв.|44 м2|2/2 этаж
1 390 000 ₽
Вартемяги дер., Приозерское ш., д 1
Показать номер
Продажа
1-комн. кв.|12 м2|1/2 этаж
1 450 000 ₽
с. Павлово, ул. Быкова, 19
Показать номер
Продажа
1-комн. кв.|35 м2|1/2 этаж
1 500 000 ₽
Всеволожск г., Линия 4-я, д 80
Показать номер
Продажа
Студия|20 м2|1/16 этаж
1 550 000 ₽
Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6
Показать номер
Продажа
2-комн. кв.|30 м2|3/3 этаж
1 600 000 ₽
Лесное пос., д 15
Показать номер
Продажа
2-комн. кв.|44 м2|1/5 этаж
1 650 000 ₽
Ломоносов г., Жоры Антоненко ул., д 14
Показать номер
Продажа
Студия|23 м2|8/9 этаж
1 690 000 ₽
Ломоносов г., Михайловская ул., д 51
Показать номер
Продажа
1-комн. кв.|34 м2|5/5 этаж
1 700 000 ₽
Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18
Показать номер
Продажа
2-комн. кв.|53 м2|3/5 этаж
1 750 000 ₽
п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А
Показать номер
Продажа
Студия|22 м2|3/3 этаж
1 850 000 ₽
Дубровка пос., Советская ул., д 36
Показать номер
Продажа
Студия|22 м2|5/12 этаж
1 760 000 ₽
Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6
Показать номер
Каждая дополнительная стена отбирает у помещения его квадраты. И чем меньше становится площадь жилого пространства, тем стремительнее падает стоимость объекта на рынке. Сложно назвать такое вложение средств выгодным. Именно поэтому свободная планировка – пока еще редкое явление в сегменте эконом-класса.
Трудности перепланировки, или Как объединить две квартиры в однуКто бы не хотел улучшить свои жилищные >>Покупателям, которые подыскивают бюджетный вариант для жизни, свободная планировка вряд ли подойдет, как бы ни пытались заверить в обратном риэлторы и застройщики. По оценкам экспертов, преобразование бетонной коробки в более-менее пригодный вид жилья обернется по факту повышением стоимости квадратного метра на 50-100% (в зависимости от класса новостройки).
Планировка и закон
В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.
Важно! Перед покупкой квартиры необходимо ознакомиться со строительным (поэтажным) планом БТИ, на котором схематично изображены все помещения. По требованию клиента этот план представляет либо застройщик, либо управляющая компания
Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.
Перепланировка квартиры: что можно, а чего нельзяДелая ремонт в квартире, мы нередко >>«Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат компании “Адвокат-Недвижимость” Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».
Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов. Например, нельзя:
- сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
- менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
- устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
- сносить или совмещать вентиляционные блоки;
- делать комнаты площадью менее 9 кв. м.
Что означает свободная планировка?
Свободное расположение квартиры — это жилое пространство без перегородок внутри. По задумке предпринимателей, предлагающих на рынке недвижимости квартиры open space, такие эксклюзивные дома проще создать, так как в едином пространстве, огражденном внешними стенами и межквартирным домом, гораздо проще реализовать различные дизайнерские решения, а также реализовать зонирование квартиры по вкусу и потребностям.
На фото: заложение планировки в квартире
То есть, согласно суждению разработчиков, свободная планировка — практически основное превосходство подобных квартир, ведь перегородки в них возможно соорудить на свое усмотрение, когда это нужно.
Отсюда многие приходят к выводу, что вы можете планировать комнаты, кухню и удобства так, как вам нравится. Поэтому такие квартиры смотрятся интересно в глазах потребителей, а потребность на новостройки с подобной планировкой регулярно увеличивается.
Каждый, кто покупает такой вид жилплощади, интуитивно соглашаются с проблемами, которые обязательно возникнут при ремонте. Однако, когда речь заходит о помещении с независимой планировкой, появляется группа иных, своеобразных трудностей. Один из них — обязательность согласования изменений с разными органами власти.
Обращаясь в ГК Фундамент за дизайном и ремонтом, у вас не возникнет проблем с согласованием каких-либо изменений: наши специалисты сделают всё за вас. К тому же, при заказе ремонта под ключ вы получите весомую скидку, а также дизайн-проект вашего жилья бесплатно!
Скидка 10%
Дизайн-проект бесплатно
Авторский надзор бесплатно
Выгодное предложение
Скидка 10% на ремонт!
Всем, в случае внесения предоплаты по договору на ремонт Вы получаете скидку 10%.
100% гарантия возврата предоплаты, если не устроит качество.
ГК «Фундамент» гарантирует возврат предоплаченной суммы, если Вас не устроит качество наших услуг. Гарантия на ремонт 5 лет.
подробнее
Экономия до 20%
При заказе капремонта дизайн интерьера БЕСПЛАТНО!
Всем заключившим договор на дизайн интерьера — полный возврат стоимости проектирования на конечной стадии ремонта.
100% гарантия возврата всей стоимости проекта интерьера.
В случае заключения договора на комплексный ремонт с оплатой по факту, полная стоимость проекта интерьера будет возвращена на финальном этапе ремонта. В случае полной предоплаты, Вы сразу получаете скидку 10% на ремонтные работы и полный вычет стоимости проектирования.
подробнее
Экономия до 25%
Полный контроль объекта и комплектация БЕСПЛАТНО!
При заключении договора на дизайн или ремонт авторский надзор бесплатно!
Гарантия полного соответствия разработанному проекту.
Ежедневный авторский надзор дизайнера за соответствием выполняемого ремонта проекту. Подбор и контроль поставки отделочных материалов, сантехники, мебели, текстиля и декора.
подробнее
