Что учитывать при выборе квартиры, если у вас есть ребенок

Роль органов опеки и попечительства в суде

Органы опеки и попечительства призваны следить за соблюдением прав несовершеннолетних, в том числе, жилищных, ведь случаи их нарушения даже со стороны родителей, не редкость. Для целей контроля органам опеки предоставлены следующие права:

Если ребенок зарегистрирован или имеет долю в квартире, которую делят родители при разводе, к разделу привлекается орган опеки и попечительства к участию в процессе в качестве третьего лица. Порядок участия представителей органов и опеки следующий:

1. 1. Родители подают заявление о проверке законности раздела в органы опеки лично, или же соответствующее поручение в адрес опеки направляет суд.
   2. Орган опеки изучает документы и удостоверяется, что в результате раздела жилого помещения жилищные права несовершеннолетнего не будут нарушены. Решение гос. органа должно подкрепляться актом обследования жилищных условий нового помещения, проведенного выездным инспектором.
   3. Заключение представляется в суд.

Учёт интересов детей является приоритетным направлением развития законодательства и судебной практики. Это не удивительно, поскольку дети наиболее уязвимы в бракоразводном процессе. Однако, как и говорилось выше, каких-то общих стандартных решений практикой ещё не выработано. Поэтому в каждом случае при разделе имущества необходимо обращаться в профессиональную юридическую фирму, специализирующуюся в области ведения бракоразводных процессов. Также читайте на нашем сайте о том, как обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества и как собрать доказательства для судебного дела. О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации?

Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 или задайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права.

 Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки.

Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

Комментарий эксперта

Найти своего покупателя может любое жилье – как в новостройке, так и в старом доме, ведь свои квадратные метры – это лучше, чем аренда. Если есть возможность не торопиться с приобретением, то лучше этого не делать, поскольку немал шанс все же найти вполне достойный вариант за приемлемую сумму, который даже превзойдет ожидания.

В остальном специалисты рекомендуют придерживаться основных критериев выбора, определив для себя наиболее важные из них.

Недостаточно увидеть фото в каталоге, чтобы сразу понять, подходит вам эта жилплощадь или нет. Ее необходимо увидеть своими глазами, буквально прочувствовать. Кроме того, по возможности проведите репетицию проживания в ней. Пройдитесь по окрестностям, дойдите от дома до ближайшего магазина, до остановки, присмотритесь, где вам удобно будет парковать машину, прогуляйтесь к детскому саду, парку. Выберите комнату в квартире, которая в перспективе станет вашей спальней, оцените комфортность пребывания в ней, подумайте, как расставите мебель.

Документы и юридические вопросы

Необходимо проверить правильность оформления всех документов. В идеале лучше просмотреть всю историю квартиры: всех прописанных и выписанных, чтобы выявить возможных претендентов на жил.площадь и заручиться их согласием либо отказом от квартиры.

У хозяина на руках должны быть оригиналы, всехнеобходимых документов. Для безопасности лучше сделать копии всех представленных оригиналов и хранить у себя.

Ни в коем случае не подписывать документы без официального собственника, указанного в документах (исключение – по оформленной доверенности).

Собственник квартиры должен иметь:

1. Договор купли – продажи, мены, дарения, о праве на наследство, договор ренты, решение суда, вступившее в силу. Документы должны быть чистые, без исправлений. Если они есть, то заверенные у нотариуса, без подтираний и замазываний.
2. Историю квартиры по Единому Государственному Реестру. Попросить хозяина сделать выписку, чтобы можно было увидеть, были ли наложены аресты на квартиру, как часто она продавалась, становилась ли предметом споров и т.д. Все операции, связанные с данной квартирой, начиная с 1998г. Если квартиры в списке нет, это идеально – значит после приватизации в 1998 г., ее не меняли и не продавали.
3. Документы БТИ, чтобы проверить соответствие настоящей квартиры техническому плану, выявить нарушения и их узаконенность.
4. Проверка самого продавца. Как минимум, это проверкаего паспорта (при возникших сомнениях можно получить информацию в паспортном столе). Как максимум – посещение наркологического и психоневрологического диспансеров (если у него вид алкоголика или наркомана), чтобы установить его дееспособность.
5. Отсутствие владельца при сделке (проживает в другом городе, стране и др.) и наличиеего представителя по доверенности, значительно повышает риск сделки. Нужно внимательное изучение доверенности: она должна быть оформлена у нотариуса, необходимо установить перечень полномочий представителя. Проверить доверенность на отсутствие подделки, просроченности, отозванности.
6. Расширеннаявыписка из домовой книги поможет выявить несовершеннолетних детей, прописанных в квартире и соблюдения их прав; выявление неизвестно отсутствующих, но прописанных родственников, количество собственников. Это поможет обезопасить себя от внезапного появления и предъявления прав на собственность родственников бывшего собственника, посленескольких лет спокойной жизни в квартире.
7. Согласие на продажу супругом (супругой), оформленное и заверенное у нотариуса.

Не стоит доверяться незнакомым людям, ведь речь идет о крупном приобретении. Необходимо максимально обезопасить себя и не стесняться проверять все документы.

Информативные источники при поиске квартиры

Когда все вопросы изучены и приоритеты расставлены, встает вопрос о выборе способа поиска квартиры. Это может быть:

1. Самостоятельный поиск по объявлениям в газетах: в них существуют целые страницы с информацией о продаже недвижимости.
2. По бегущей строке на ТВ, через знакомых, на досках объявлений в интернете о продаже недвижимости, на специализированных сайтах продаж.
   Варианты популярных сайтов: Avito.ru, youla.ru, realtay.mail.ru, uian.ru, domofond.ruи др.
3. На официальных сайтах застройщиков: найти список застройщиков и их официальные сайты в интернете или с помощью уличных баннеров, где изучить все подходящие варианты выставленных на продажу квартир.
4. С помощью прокатов по квартирам: набираются группы покупателей, которых бесплатно провозят по продаваемому жилью на транспорте для осмотра. Необходимо запастись ручкой, блокнотом, фотоаппаратом, картой города для вечернего анализа местоположения и определения удаленности. В 1-й день показывают самые лучшие варианты квартир. Лучше просматривать не более 6 штук в день, чтобы не образовалась путаница в голове.
5. С помощью агентств недвижимости: у них своя база недвижимости, проводят акции и скидки при покупке (а это возможность существенной сэкономии). Берут на себя все хлопоты, связанные с поиском, договором о встрече, оформлением, передачей денег. Подскажут лучшие варианты и подберут оптимальный из представленных на рынке, обеспечат гарантию законности проведенной сделки.
   Необходимо навести элементарные справки об агентстве: срок работы, репутация, отзывы, существующие гарантии, оплата услуг.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить. Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений. Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Алгоритмы этой процедуры разнятся в зависимости от того, покупаете вы ее на первичном или вторичном рынке.

Приобретая ее в новостройке, проверку нужно провести следующую:

• Будучи юридическим лицом, застройщик не должен скрывать от инвесторов ЕДРПОУ, по которому на сайте Минюста вы можете узнать о нем важную информацию – данные учредителя, дату создания предприятия;
• Если компания была замешана в судебных тяжбах, данные об этом вы найдете в Едином государственном реестре судебных решений;
• В Публичной кадастровой карте Украины вы можете ознакомиться с принадлежностью участка для строительства (аренда или собственность), целевым его назначением. Если он не предназначен для возведения многоквартирных домов, лучше отказаться от сотрудничества с такой компанией;
• Существует такой сайт как Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам. Здесь вы найдете информацию о застройщике, если у кого-то уже возникали с ним проблемы.

Если вы уже определились, в каком доме выбрать хорошую квартиру на вторичном рынке недвижимости, пришло время справиться с не менее важной задачей – убедиться, что вы имеете дело не с мошенниками, что после оформления сделки приобретение будет вашим на законных основаниях, и никто не сможет этого оспорить. Для этого:

Для этого:

• Определите, находится ли жилье под арестом либо в залоге, что можно сделать с помощью Единого государственного реестра судебных решений;
• В едином реестре должников вы можете посмотреть, есть ли долги за коммунальные услуги;
• Попросите у продавца справку о составе семьи либо выписку, в которой отражен полный перечень регистраций в квартире. Желательно, чтобы прописан в ней был только человек, с которым вы будете заключать сделку. Если это не так, уточните, кем являются остальные зарегистрированные лица. Например, если кто-либо из них отбывает наказание в тюрьме, по освобождению он вправе заявить свои права на жилплощадь.

Для уверенности в том, что вы действительно получите достоверную и исчерпывающую информацию, лучше обратиться к нотариусу, который сможет проверить недвижимость по всем необходимым пунктам. Чтобы подстраховать себя, лучше найдите специалиста сами, и для надежности желательно через знакомых.

Watch this video on YouTube

Переезд

Существует несколько вариантов освобождения продавцом жилья. Лучше сразу их оговорить и оформить в договоре с подписями:

• после сдачи документов для регистрации;
• в течение 1-1,5 мес. после оформления сделки;
• если продавец одновременно продает этуквартиру и покупает другую, то переезд будет возможен лишь через несколько месяцев.

В сложных случаях приобретения жилья у наркоманов, алкоголиков и неадекватных собственникови их нежелания добровольного освобождения квартиры, необходимо обращение в судебные органы с просьбой о выселении бывших жильцов.

Существует практика с замораживанием части денег за оплату квартиры и получением ее после полного выезда и вывоза вещей бывшим собственником, а при задержке с выездом – наказание в виде штрафа (начисление % за каждый просроченный день).

Действенные методы не дадут несознательным гражданам расслабиться после получения денег за проданное жилье и трепать нервы у них не получится.

Оговорив заранее все нюансы, можно освободить свои нервы и время.

Нужно учитывать все нюансы, чтобы выбрать квартиру, соответствующую всем требованиям. Необходимо настроиться, что выбор квартиры – это работа, а покупка жилья – это крупное вложение. При правильном настрое и максимально обезопасив себя, это вложение станет выгодным и не принесет впоследствии неприятных сюрпризов и разочарований, а жизнь в новой квартире станет счастьем.

Нюансы выбора планировки

При выборе недвижимости оценивается имеющаяся планировка. Если покупается однокомнатная квартира, то обычно имеется стандартное расположение кухни относительно спальни. Но если выбирается двухкомнатная или трехкомнатная недвижимость, то планировка имеет огромное значение.

Желательно избегать угловые квартиры, так как все комнаты будут влажными и холодными, причем даже в кирпичном доме. При оценке планировки учитываются размеры каждого помещения, а также сторона, на которую выходят окна. Застройщики дают совет покупать жилье с выходом на южную сторону, так как здесь будет много солнца, но при этом в летнее время в помещениях будет очень жарко.

Оптимальным решением считается жилье со свободной планировкой, но на ремонт придется тратить много времени и денег, так как необходимо устанавливать межкомнатные перегородки. Какие квартиры лучше не покупать? Рекомендуется отказаться от покупки жилья со сложной и неровной планировкой. Это обусловлено сложностью оформления углов и необходимостью покупки нестандартных предметов интерьера.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Как проверить документы при выборе квартиры?

И снова процедура зависит от того, покупаете вы недвижимость на первичном или вторичном рынке.

В первом случае у застройщика должны быть такие документы, которые он обязан вам предъявить:

• Лицензия, дающая право на проведение строительных работ;
• Разрешение на возведение здания;
• Градостроительные условия;
• Документы на участок земли;
• Проект, экспертиза;
• Декларация о начале строительных работ;
• Технические условия на оснащение коммуникациями.

В случае отказа застройщика предоставить вам хотя бы один из этих документов можно заподозрить, что он пытается скрыть от вас важную информацию. Это повод задуматься о его добросовестности.

Что касается вторички:

Первым делом важно установить, что лицо, с которым вы собираетесь заключить сделку, действительно является владельцем приобретаемой вами жилплощади. Для этого сначала проверьте его паспорт для установления личности – обязательно оригинал

Внимательно изучите все его страницы;
Далее изучите оригинал документа (даже копия, заверенная нотариусом, не является доказательством), подтверждающего право собственности. Это может быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации, решение суда, завещание, дарственная, договор купли-продажи, ренты, пожизненного содержания или пожертвования;
В случае наличия нескольких совладельцев недвижимости необходимо получение нотариально заверенного согласия на продажу, предоставленное каждым из них;
Если собственник находится в законном браке, потребуется согласие на сделку от его супруга;
Несовершеннолетний владелец не может продать жилье без разрешения опекунского совета;
Продавец должен предоставить техпаспорт на недвижимость с описанием ее параметров. Оформляется он в БТИ;
Владелец должен предоставить независимую оценку жилья.

Если не нормативы, то статистика

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор говорит, что действующее законодательство возлагает обязанность по обеспечению населения социальной инфраструктурой на органы местного самоуправления. Объем регламентируется нормативными документами федерального и региональных уровней (Градостроительные кодексы, СанПиНы, СНиПы, МГСН и т. д).

СКОЛЬКО ДОЛЖНО БЫТЬ МЕСТ ДЛЯ ДЕТЕЙ?

На каждую 1000 жителей

в Москве должно быть не менее:

– 125 мест в школе,
– 54 места в детском саду,
– 17,6 посещений поликлиники за смену.

В Московской области:

– 150 мест в школе,
– 35 мест в детском саду,
– 18,8 посещений поликлиники.

«Закон не обязывает застройщика при строительстве жилого комплекса возводить социальную инфраструктуру, девелопер должен лишь соблюсти все требования градостроительных и технических регламентов — высотность зданий, рекомендации по их проектированию, требования пожарной и санитарной безопасности и тому подобные. Но такая обязанность возникает у него при участии в программе комплексного освоения территории, развития застроенной территории (при условии сноса или реконструкции ветхого жилья), выкупа права на землю у муниципалитета с такими условиями или по инвестиционным контрактам», — уточняет собеседник ЦИАН.Журнала.

В итоге, говорит Моор, этот пункт прописывается в договоре между девелопером и властью о предоставлении участка земли под строительство и обязательно отражается в разрешении на строительство и проектной документации. Проектная декларация с перечислением всех социальных объектов, их количеством, площадью и сроками сдачи должна быть опубликована на официальном сайте жилого комплекса, так что родители всегда могут ознакомиться с этим моментом заранее.

С 2017 года действует статья 18.1 ФЗ-214, которая разрешает застройщикам использовать средства дольщиков на возмещение затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры. После ввода в эксплуатацию объект безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность либо в общую долевую собственность самих дольщиков.Александр Моор
руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП)