Где и как провести сделку без ипотеки

Приобретение жилья без посредников – основные преимущества

Чтобы понять, стоит ли обращаться к риэлтору при покупке жилья, необходимо ознакомиться с главными преимуществами самостоятельных действий.

К ним относятся:

• Безопасность – среди посредников часто встречаются недобросовестные сотрудники, желающие получить дополнительную прибыль за чужой счет;
• Экономия. Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку? За участие в сделке квалифицированного специалиста клиенту придется заплатить от 1 до 3% от стоимости продаваемого объекта, что в переводе на живые деньги не так уж и мало;
• Соответствие. Человек, самостоятельно выбирающий жилье, реже разочаровывается в покупке, ведь в этом случае квартира максимально отвечает его требованиям и пожеланиям;
• Большая и более точная выборка. Обращаясь к услугам риэлтора, вы можете упустить интересный вариант, на который риэлтор просто не обратит внимания. В результате вы потратите свое время на осмотр тех объектов, которые вам категорически не подходят.

Как правильно оформить

Покупка квартиры в ипотеку без банка начинается с поиска подходящей недвижимости и переговоров с продавцом. Он может отказаться от предложения продать имущество в рассрочку (ипотеку). В этом случае придется также поискать человека, согласного дать деньги в долг под залог недвижимости.

Сама процедура оформления практически будет мало чем отличаться от аналогичных сделок, в которых участвует банк:

1. Стороны согласовывают условия сделки. Они вправе определить график выплат, размер первого взноса, решить будет ли рассрочка или займ беспроцентным, или по нему будет нужно заплатить их. При необходимости стороны также могут согласовать ставку.
2. Покупатель и продавец составляют договор купли-продажи недвижимости. Если рассрочку предоставляет продавец, в него вносится информация о том, что оплата будет происходить по частям, а исполнение обязательств обеспечено ипотекой. Если деньги на покупку предоставляет третье лицо, с ним заключают договор займа. А также согласовываются условия по залогу. Чаще всего залогодателем становится покупатель недвижимости, а залогодержателем – продавец или другой кредитор.
3. Стороны передают документы на регистрацию в Росреестр. В заявлении нужно указать, что на объект будет наложено обременение. Подать документы можно в бумажном виде через МФЦ или отделения регистрационного органа, а также отправить в электронном формате.
4. Стороны получают документы из Росреестра. Дата выдачи чаще всего назначается в день подачи заявления. При электронном обмене документами выписки также придут по email.

После завершения всех действий сторонам остается только осуществлять расчеты. После выплаты долга для снятия обременения необходимо вновь подать заявление в Росреестр.

Варианты покупки квартиры без ипотеки

Если вы планируете купить квартиру за собственные средства, необходимо рассмотреть все особенности этого процесса. В первую очередь следует определиться с подходящими параметрами будущей недвижимости

Важно учесть все – место расположение, инфраструктуру, площадь и количество комнат в квартире, этаж и качество ремонта

Существует два основных варианта приобретения квартиры:

1. в новостройке;
2. на вторичном рынке.

Приобретая квартиру в новостройке, можно рассчитывать на довольно большую площадь и улучшенную планировку квартиры. Некоторые застройщики предлагают возможность выбора отделки. Другие же продают квартиры без отделки, предлагая будущим собственникам возможность выполнить ремонт и планировку по собственному усмотрению.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы выбираете развитую инфраструктуру. Вам не грозят такие проблемы, как регулярное отключение электричества или воды, что бывает в новых кварталах застройки в первые годы проживания. 

Покупка в новостройке

Прежде чем купить квартиру в новостройке, необходимо тщательно ознакомиться с деятельностью застройщика. Именно от этого во многом зависит успешность будущей сделки. У него не должно быть незавершенных проектов или существенного нарушения сроков введения зданий в эксплуатацию.

Покупая квартиру от застройщика, можно использовать следующие возможности:

• купить квартиру в готовом доме;
• купить квартиру в строящемся объекте.

В первом случае вы обезопасите себя от незавершенного строительства. Но стоимость квартиры будет сравнима с ценой на вторичном рынке. Если купить квартиру в строящемся доме, можно существенно сэкономить. Кроме того, будущий собственник имеет возможность получить рассрочку на недостающую сумму с минимальным процентом. Но придется долго ждать, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Покупка на вторичном рынке

Этот вариант предпочтителен для тех, кто планирует быстро заключить договор на покупку недвижимости и переехать в новое жилье в районе с хорошей инфраструктурой. Достаточно лишь тщательно проверить документы собственника, после чего можно приступить к оформлению сделки.

Если вам не хватает небольшой суммы на оплату сделки, на нее можно оформить кредит. В этом случае не придется собирать большой пакет документов, как для привлечения ипотечных средств. К тому же, срок оплаты и проценты будут значительно меньше.

Подводные камни

Чтобы ответить на вопрос, как покупать квартиру в ипотеку – с риэлтором или без, нужно разобраться со сложностями, которые могут возникнуть в случае самостоятельного оформления сделки.

К ним следует отнести:

• Мошенничество. Нарвавшись на аферистов, работающим по доверенности или поддельным документам, вы лишитесь и жилья, и всех уплаченных денег. Дело в том, что заключать сделки может только владелец недвижимости, поэтому доверенность, выданная на имя другого человека, может быть аннулирована в любой момент;
• Нарушения при оформлении прав собственности. Чаще всего это происходит с приватизируемыми квартирами – продавец обещает снять регистрацию после подписания договора, а затем отказывается от своих слов;
• Приобретение квартиры с обременением. Если жилье было получено в наследство, со временем на него могут претендовать даже те правопреемники, которые не были указаны в завещании. В этом случае достаточно получить судебное решение о включении граждан, имеющих право на обязательную долю в имуществе, в круг наследников;
• Заключение сделки с недееспособным лицом. Если вы купили квартиру у недееспособного лица, не запросив при этом справку о состоянии его здоровья, будьте готовы к тому, что опекуны, представляющие его интересы, могут оспорить весь процесс в суде;
• Включение старого дома в план расселения. Иногда продавцы могут и не знать о сложившейся ситуации, но это не исключает появление проблем для покупателя.

Теперь вы знаете, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, и сумеете принять правильное решение. Удачных вам приобретений!

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаются кредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоит заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение. В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные камни» у этой сделки.

Как накопить на квартиру без ипотеки ?

Итак, купить квартиру без ипотеки вполне возможно. Но большинство способов предполагает наличие у вас достаточно большой денежной суммы. Возникает вопрос, как ее накопить.

Вот основные шаги, которые для этого следует предпринять:

1. Взять бумагу и ручку и/или воспользоваться программой Excel и проанализировать все свои (или семейные) доходы и расходы. Необходимо понять размер и источники денежных поступлений в семейный бюджет, а также основные статьи расходов.
2. Некоторое время понаблюдайте за своими повседневными расходами, фиксируя все траты в блокноте или в мобильном приложении.
3. Продумать, как можно увеличить доход (подработка, фриланс, переход на другую работу) или снизить расходы (закрыть небольшие кредиты, пересмотреть траты).
4. Продумайте схему, как копить деньги. Она будет зависеть от периодичности денежных поступлений в ваш бюджет. Не обязательно откладывать деньги большими суммами, главное — делать это регулярно.
5. Избавьте себя от искушений потратить накопленную сумму не по назначению. Для этого лучше всего ограничить доступ к этим средствам.

Самые распространенные способы:

• открыть в банке пополняемый вклад без возможности снять деньги;
• переводить отложенные деньги в иностранную валюту.

Опасности при самостоятельной покупке квартиры

При покупке недвижимости без помощи риэлтера можно столкнуться с такими проблемами:

• Мошенники. Некоторые люди пытаются продать квартиру по поддельным документам или доверенности. Если речь идет об ипотечной сделке, все документы продавца будет тщательно проверять банк. Сомнительный продавец будет основанием для отклонения сделки банком.
• Неправильно оформленное право собственности. Это касается приватизируемых квартир, когда продавец не выполняет свое обещание снять регистрацию после заключения договора купли-продажи, а потом отказывается от своих слов. В ипотечных сделках банк отслеживает и такие моменты.
• Квартира с обременением. Это актуально для квартиры, которая была предметом наследства. Для подстраховки нужно попросить у продавца судебное решение о гражданах, которые имеют законную долю в квартире.
• Недееспособность продавца. Сделка может быть оспорена родственниками продавца в судебном порядке. Для того чтобы этого избежать, следует запросить у продавца документ, подтверждающий его дееспособность (справки из ПНД и НД).

Иногда дом, где расположена приобретаемая квартира, находится в списках на расселение. Даже сам продавец может об этом не знать. Следует быть очень внимательным к году постройки дома и его состоянию. Старые и аварийные дома расселяют всегда в первую очередь.

Где искать квартиру

В любом городе есть множество объектов, выставленных на продажу. Все параметры, указанные выше, существенно сужают круг поиска. Многие интересуются, с помощью каких ресурсов лучше искать квартиру для покупки. На сегодняшний день есть такие возможности для поиска:

• Интернет-ресурсы — сайты, на которых размещено огромное количество объявлений о продаже разной недвижимости. Здесь можно бесплатно найти квартиру, подходящую по всем параметрам. Для удобства пользователей такие сайты оснащены фильтрами, которые каждый настраивает самостоятельно. Благодаря фильтрам можно существенно сузить круг поисков.
• Газеты с объявлениями. Это старый способ, который не теряет своей актуальности и сейчас. По времени он более затратный, чем предыдущий, но не менее результативный.
• Объявления на остановках и подъездах. Преимуществом этого не слишком популярного способа поиска является возможность подобрать квартиру в конкретном районе, так как объявления обычно расклеиваются поблизости от продаваемой квартиры.
• Друзья, соседи, коллеги по работе. Многие покупатели считают, что при самостоятельном поиске лучше покупать квартиру через знакомых.

Выбор квартиры без риэлтера

Если человек решил заняться покупкой квартиры самостоятельно, нужно начать с этапа поисков недвижимости. В основе выбора квартиры лежат потребности и возможности семьи:

Бюджет, в рамках которого предполагается такая крупная и важная покупка.
Параметры квартиры (метраж, количество комнат, наличие балкона, этажность дома и этаж расположения квартиры).
Состояние квартиры. Можно купить более дешевый вариант без нормального ремонта и сделать все по своему вкусу или приобрести квартиру подороже, но со свежим ремонтом, где в ближайшее время ничего не придется делать. В новостройках зачастую нет даже черновой отделки и придется все обустраивать с нуля. Не следует пренебрегать осмотром мест общего пользования: подъездов, лестничных площадок, лифтов, мусоропроводов

Очень часто по состоянию всех этих мест можно судить о контингенте, который проживает в данном подъезде.
Месторасположение квартиры
Особенно важно обратить внимание на инфраструктуру, транспортную доступность, наличие детских садов, школ, медицинских заведений и прочих жизненно важных объектов. В данном вопросе предпочтения могут быть разными, но отдаленность от центра сильно влияет на стоимость квартир.
Цель приобретения квартиры: собственное проживание или просто инвестирование средств
Иногда заемщик намерен извлекать прибыль от квартиры, сдавая ее в аренду.
Материал, из которого построен дом, год постройки, его технические характеристики.

Как осуществляется оплата

Для оплаты составленного договора между продавцом и покупателем производятся взаимные расчеты. Самыми безопасными способами передачи денежных средств являются:

• расчет через банковскую ячейку;
• безналичный расчет.

В таких делах не стоит ссылаться на доверие продавца. Если вы решите передать деньги за приобретенное жилье на руки, то лучше подстраховаться и взять с продавца расписку.

Проводя денежные манипуляции через банковскую ячейку необходимо:

• подписать договор;
• продавцу и покупателю открыть общую ячейку в банке, где приобретатель оставляет деньги;
• составленный договор и вся собранная документация передается в Росреестр для последующей регистрации;
• после получения договора из Росреестра банковская ячейка становится недоступной для покупателя. Ее может открыть только продавец проданного жилья.

Банковская ячейка – самый безопасный вариант. Но пока делаются документы и проводится регистрация прав собственности на нового владельца, за содержание ячейки придется платить.

Регистрация в Росреестре

Сразу же после подписания договора купли-продажи все документы отправляются в Росреестр для регистрации возникшего права собственности. Там все еще раз тщательно проверяется. Если нет никаких проблем, право собственности официально переоформляется на покупателя квартиры.

Сейчас многим клиентам предлагается электронная регистрация права собственности в Росреестре. Это не только избавляет покупателя от необходимости самостоятельно посещать данную организацию, но и существенно ускоряет регистрацию. Электронная регистрация занимает 1-3 рабочих дня, а при личном визите придется потратить до 5-7 рабочих дней.

Только после успешно завершенной регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, уже находящимся на номинальном счете.

Необходимые документы

Если вы решили купить квартиру, необходимо запросить полный пакет документов у собственника. Они потребуются для регистрации перехода прав собственности в Росреестре. Без этого нельзя считаться полноправным собственником. Также потребуются документы, чтобы проверить юридическую чистоту сделки. Покупателю необходимо представить личный паспорт. После этого можно приступать к оформлению сделки.

Документы для проверки юридической чистоты

Если вы готовитесь к приобретению квартиры, необходимо тщательно подойти к заключению сделки. Не следует сразу же подписывать договор, если вам понравился объект, а продавец показался доброжелательным

Важно проверить документы на юридическую безопасность. Обычно этой работой занимается риэлтор

Но вы можете провести анализ самостоятельно.

Для этого запрашивают следующее:

1. Выписку из домовой книги;
2. Архивную выписку из домовой книги;
3. Выписку из лицевого счета;
4. Справки от всех собственников о том, что они не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
5. Выписку из ЕГРН.

В выписке из домовой книги указываются все лица, зарегистрированные в квартире. Но лучше дополнительно запросить архивную выписку. В ней указывают всех ранее зарегистрированных жильцов.

Вас должно насторожить, если перед заключением сделки выписали ребенка или инвалида. В таком случае следует запросить документы об обеспечении данных лиц жильем. Дополнительно следует запросить разрешение из органов опеки. В противном случае сотрудники опеки могут подать иск в суд об отмене сделки или ее не удастся зарегистрировать в Росреестре.  

Также не будет лишним запросить выписку из лицевого счета о том, что по данному адресу отсутствуют долги по квартплате. Если долги имеются, можно договориться о снижении стоимости квартиры на указанную сумму или найти более подходящий объект. А по выписке из ЕГРН можно просмотреть всю историю о владельцах недвижимости. Не стоит покупать квартиру, у которой часто менялись собственники.

Вы можете самостоятельно обратиться в Росреестр, чтобы запросить выписку из ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в территориальный отдел Росреестра с соответствующим заявлением или отправить запрос через интернет.

Документы для регистрации продажи

Если вы определись с подходящим вариантом, необходимо грамотно оформить договор. В нем указываются сведения о продавце и покупателе, полное описание продаваемой квартиры, права и обязанности сторон. В договоре прописывается полная стоимость и условия оплаты.

Покупатель может попросить указать в договоре меньшую цену, чтобы не платить большой налог за получение дохода от продажи имущества. Не стоит на это соглашаться, ведь при возникновении имущественного спора суд будет ориентироваться только суммой, указанной в документах.  

Для регистрации перехода прав на недвижимость потребуется следующее:

• договор купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем;
• паспорта обеих сторон сделки;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• разрешение органов опеки на продажу, если в квартире прописаны инвалиды или дети;
• акт приема-передачи;
• квитанция об оплате госпошлины;
• техническая документация на недвижимость;
• нотариальное согласие от супруга, если недвижимость приобреталась в браке.

Документы подаются в Росреестр для регистрации. После внесения сведений о новом собственнике у него появляется возможность полноценно владеть и распоряжаться квартирой.

Как приобрести жилье с материнским капиталом

Многие молодые семьи интересуются: можно ли приобрести жилье за материнский капитал без ипотеки. Использовать маткапитал на покупку квартиры можно не раньше того срока, как ребенку исполнится 3 года. Во время покупки жилья необходимо соблюдать ряд условий:

• квартира должна находиться на территории Российской Федерации;
• ребенку должно исполниться 3 года;
• в сделке не участвуют близкие родственники;
• купленное жилье оформляется в долевую собственность всех членов семьи.

Для оформления сделки потребуется стандартная документация:

• паспорта обоих участников процесса;
• свидетельство с правом собственности на квартиру;
• справка о составе семьи;
• справка об отсутствии обременения на жилье;
• справка об отсутствии задолжностей по коммунальным платежам.

В качестве дополнения предъявляется материнский сертификат, чтобы убедиться, что покупатель является тем же лицом, что указан на бумаге. В Пенсионный фонд также потребуется предъявить документы:

• паспорт владельца материнского сертификата;
• сертификат;
• СНИЛС;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о рождении детей;
• распоряжение, где указано, что приобретенная квартира оформляется в долях на каждого члена семьи;
• договор купли-продажи.

При составлении договора необходимо указать, что оплата производится за счет маткапитала. Такую сделку тяжело осуществлять, так как многих продавцов пугает тот факт, что деньги за квартиру им перечислят не раньше 2-ух месяцев. Гарантией может послужить предложение об оформлении жилья в залог до момента получения оплаты.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Преимущества покупки без ипотеки

Покупка квартиры без ипотеки – это лучший вариант для тех, кто хочет быстро вступить в право собственности и не выплачивать большие проценты банку в течение многих лет. Этот вариант подходит для тех, кто имеет достаточную сумму на совершение сделки или рассматривает возможность оформления рассрочки у строительной компании.  

При приобретении квартиры с ипотекой есть одно преимущество – банк тщательно проверяет все возможные документы, которые можно запросить у собственника. Как купить квартиру, чтобы не обманули, если вы не планируете привлечение ипотечных средств? Для этого можно привлечь агентство недвижимости, сотрудники которого тщательно проверят юридическую чистоту сделки. Но вы можете проделать эту процедуру самостоятельно, запросив у собственника необходимые документы.  

Можно выделить следующие преимущества приобретения недвижимости без привлечения ипотечных средств:

• не нужно оплачивать большие проценты за пользование кредитом;
• не нужно собирать большое количество документов и ждать одобрение банка;
• при наличии необходимой суммы вы можете выйти на сделку буквально за несколько дней;
• если средств недостаточно, можно подобрать квартиру у застройщика для покупки в рассрочку.  

Как проверить юридическую чистоту?

Готовясь к покупке квартиры, требуется с особой внимательностью подходить к проведению сделки. Не надо сразу заключать договор с продавцом, даже если объект выглядит привлекательно, а владелец вызывает исключительно положительные эмоции

Важно сперва запросить у него документы, затем тщательно их проверить на юридическую безопасность. Перечень включает в себя следующие документы:

1. Выписка из домовой книги. В ней указываются жители, прописанные в квартире. Но для собственного спокойствия лучше всего наличие архивной выписки. Она позволит выяснить, сколько всего людей было зарегистрировано по адресу за все время. Следует насторожиться, если незадолго до продажи собственности выписался ребенок или инвалид. Тогда дополнительно придется заказывать подтверждение о наделении указанных граждан жильем, а также разрешение на выписку из опеки. Если покупатель проигнорирует это, то в будущем суд может восстановить в правах незаконно выселенных людей.
2. Отчет с лицевого счета из управляющей компании о неимении долгов за коммуналку. При наличии задолженности у продавца можно просить снизить стоимость квартиры либо поискать другой объект.
3. Справка от каждого собственника, подтверждающая отсутствие наркологического и психиатрического учета.
4. Выписка из ЕГРН. По этому документу имеется возможность узнать количество владельцев жилого помещения. Не рекомендуется приобретать квартиру, собственники которой сменялись слишком часто. Покупатель вправе самостоятельно запросить справку в Росреестре.

После того, как походящий вариант выбран, следует заняться оформлением договора. Он должен содержать следующие пункты:

• данные об участниках сделки;
• подробное описание продаваемого помещения;
• права, обязанности каждой стороны;
• стоимость жилья;
• способ оплаты.

Внимание! Не стоит в договоре указывать меньшую цену за квартиру, чтобы сэкономить на налогах. Ведь никто не застрахован от имущественных споров, а в суде будет рассматриваться лишь та сумма, которую изначально прописали в документе.

Заключение договора с застройщиком

Этот способ подойдет для тех людей, которые планируют построить дом. Данным способом можно воспользоваться в случае, если гражданин имеет возможность внести первоначальный взнос и готов ждать, пока достроится его будущий дом.

Если покупатель планирует приобрести жилье в новостройке, то можно заключить сделку с предприятием, которое строит многоквартирный дом.

Работая с потенциальными клиентами, сотрудники компании подходят к каждому индивидуально. При этом есть и общие условия:

• Время рассрочки ограничено. Когда объект недвижимости достраивается, необходимо заплатить оставшуюся часть суммы;
• Сумма итогового погашения будет без переплаты. Клиент заплатит ровно столько, сколько стоит объект;
• Цена объекта недвижимости не изменяется;
• Банк не имеет отношения к сделке. Он является пассивным участником процесса: через него будут проходить деньги, которые перечисляются застройщику.

Выбрав данный способ приобретения квартиры или дома, можно быть уверенным, что кредит не понадобится. Однако без него будет сложно собрать нужную сумму и осуществить первоначальный взнос.