Подготовить квартиру к фото и показам
Определившись с ценой продажи, нужно сделать свою квартиру максимально привлекательной для потенциального покупателя
Здесь эксперты советуют обратить внимание на две вещи: собственно внешний вид квартиры и красивые фотографии для объявления
Так, сначала нужно подготовить саму квартиру к фото (а в перспективе – и к показам потенциальным покупателям). Все зависит от состояния квартиры – если она продается «под ремонт», достаточно вывезти весь строительный мусор и постараться избавиться от пыли и грязи, показав все преимущества (крепкий пол, новые окна, ровные стены и т.д.).
Но если квартира продается готовой для проживания, нужно сделать чуть больше
Наши эксперты посоветовали обратить внимание на следующее:. Правда, могут возникнуть проблемы, если в квартире кто-то живет (арендаторы или сам продавец) – все же делать генеральную уборку перед каждым просмотром сложно
В этом случае можно просто привести все в порядок с учетом постоянного проживания в квартире – вряд ли покупателя удивит легкий беспорядок на кухне или в гостиной
Правда, могут возникнуть проблемы, если в квартире кто-то живет (арендаторы или сам продавец) – все же делать генеральную уборку перед каждым просмотром сложно. В этом случае можно просто привести все в порядок с учетом постоянного проживания в квартире – вряд ли покупателя удивит легкий беспорядок на кухне или в гостиной.
Общение с потенциальными покупателями
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:
Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека)
Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта
Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.
Шаг 6.
Правила торга
Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об
этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».
Как называть
цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько
готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это
будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно
освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен
и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают
называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для
покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет
смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной
ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая
иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом,
делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки
вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть
как жесткая позиция, так и быстрые уступки .
Не удивляйтесь, если по вашему
объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о
сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу
лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и
обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но
если хотите
продать квартиру быстро и
дорого (квартира без посредников)
, надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно
составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись
в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить
юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.
Могут приходить не только реальные
покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить
информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек
продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба,
развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может
быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные
агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с
юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.
Потратив силы, время и нервы,
приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе
риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!
Как правильно продать квартиру: 5 советов от опытных риэлторов
Прежде чем начинать продажу квартиры хорошо подумайте, готовы ли вы от начала и до конца заниматься этой сделкой самостоятельно.
Да, это не так уж и сложно, но приготовьтесь потратить кучу времени, нервов и сил на то, чтобы придать жилью привлекательный вид, распространить свое объявление, принимать звонки, общаться с потенциальными покупателями и т.д.
Если вы – занятой человек, то, возможно, есть смысл нанять профессионального риелтора, который, за % от вырученной суммы избавит вас от лишних хлопот и забот.
Если же вы, несмотря ни на что, решили заниматься реализацией самостоятельно, вот вам несколько полезных советов от профессионального риэлтора, как правильно продать квартиру:
Реально оцените жилье, которое вы хотите продать.
Конечно, каждому продавцу важно получить за свой товар как можно больше денег, но вопрос в том, захочет ли покупатель платить завышенную цену.
У вас два пути: или ставить реальную цену за квартиру, или попытаться всеми силами повысить стоимость жилья.
Очень важный этап продажи квартиры – подготовка.
Сегодня на рынке недвижимости наблюдается не самая благоприятная ситуация: большое количество предложений, малый спрос и относительно низкие цены.
Чем тщательнее вы подготовите свое жилье к продаже, чем лучше постараетесь представить свою недвижимость в выгодном свете перед клиентами, тем больше денег получите.
Не стоит легкомысленно относиться к составлению объявления.
Вот, казалось бы, что такое объявление о продаже: пару строк с перечислением важных циферок, но от того, насколько грамотно вы составите объявление, зависит, обратит на него внимание покупатель или нет.
Обязательно в тексте укажите основные параметры квартиры: квадратура, количество комнат, месторасположение, этаж и т.д.
Также важно указать цену, так как на объявления без цены откликаются гораздо реже.
Если формат позволяет, можно даже сделать фото одной из комнат, чтобы покупатель сразу понимал, какую красоту он может приобрести.
Хорошо подумайте, как вы будете проводить просмотры недвижимости.
Риэлтор киевского агентства недвижимости Анна утверждает: «У вас есть 30 секунд, чтобы произвести благоприятное впечатление. Именно столько времени нужно клиенту, чтобы решить: нравиться ему квартира или нет
Потом переубедить того, кто решит для себя: «Мне это не подходит», будет практически невозможно».
Решите заранее, как вы будете оформлять сделку и получать деньги.
Вы хотите:
получить оплату наличными или же – на карту;
оплата вам нужна в национальной или иностранной валюте;
какой нотариус будет оформлять договор купли-продажи и т.д.
Шаг 2. Подготовка квартиры к продаже
Логично предположить, что для удачной продажи необходимо сделать так, чтобы недвижимость понравилась покупателю. Вот несколько простых шагов, которые способны многократно улучшить впечатление от вашего жилья.
Уборка в подъезде
Опыт агентств по недвижимости показывает, что покупатель начинает оценивать жилье, начиная с подъезда и коридора. Удачно для вас, если там чисто и светло, а лифт работает. Это сразу расположит клиента к сделке. Проблема в том, что каким бы дорогим и роскошным не был ремонт в вашей квартире, мало кому хочется жить с неадекватными соседями и делить с ними общее пространство.
Если с подъездом вам не особо повезло, стоит потратиться на минимальный ремонт. Достаточно будет покрасить и побелить стены. Всего пара тысяч рублей помогут вам гораздо быстрее продать жилье.
Вывоз вещей
Поставьте себя на место покупателя. Он хочет заплатить за квадратные метры, а не за старый хлам незнакомца. Кроме того, чем меньше в квартире будет мебели и других вещей, тем она визуально будет казаться просторнее, пустые квартиры продаются быстрее – это факт.
Взгляните на квартиру глазами незнакомца и с этой перспективы выносите все ненужные вещи: магниты с холодильника, старые книги и лыжи с балкона, ковры и бабушкину мебель. Можно продать все на Авито, раздать друзьям или родственникам, благотворительным организациям, а совсем уж старые и ненужные вещи смело выбросить.
Уборка в квартире
Устройте генеральную уборку с выбиванием оставшихся ковров, мойкой зеркал, стекол и всей сантехники. Не забудьте избавиться от пыли и старых пятен. Чем больше блеска вокруг, тем лучше для вас. Идеально, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру обезличено, как комнату в гостинице. Тогда его воображению легче будет начать работать и представлять себя и свою семью в этой обстановке.
Устранение мелких недостатков
Не нужно устраивать капитальный ремонт, поскольку ваш вкус и вкус будущего жильца могут кардинально отличаться. Чаще всего покупателям хочется заплатить меньше, а позже самостоятельно сделать ремонт. Продавец и владелец жилья же должен просто устранить самые заметные, но при этом небольшие недостатки. С хорошим ремонтом вы продадите недвижимость быстрее, но на цену это вряд ли повлияет.
Поднять стоимость за счет дорогого ремонта получится разве что в новостройках и люксовых квартирах. Для покупателя из среднего сегмента расположение квартиры, площадь и планировка гораздо более важны, чем отделка и мебель.
Если квартира условно нормальная, можно сделать минимальный косметический ремонт, который будет включать покраску батарей, дверей и окон, замену сантехники и поклейку нейтральных обоев. Замена старого паркета или линолеума на ламинат – это неоправданно дорого и сложно, то же можно сказать и о замене деревянных окон на пластиковые. В результате трубы не должны течь, стены и полы должны быть чистыми и ровными. Остальные заботы по облагораживанию лягут на плечи будущих владельцев.
Важно! Не стоит тратить на ремонт более 50 – 60 тысяч рублей, большие затраты попросту не окупятся. Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой
Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру
Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой. Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру.
Поэтапность при самостоятельных действиях
Для успешного завершения сделки следует придерживаться ряда правил:
- расстановка приоритетных направлений. При быстротечной продаже происходит уступка в цене. Также не рекомендуется продавать квартиру в не сезон – с конца декабря по февраль и в начале лета;
- самостоятельное оценивание. Адекватный ценник залог успеха. Сайты в интернете, объявления в СМИ позволят проанализировать среднюю стоимость аналогичных предложений на рынке недвижимости;
- реклама. Чем больше людей знают о намерении, тем более высока вероятность скорой реализации. Объявление следует составлять грамотно и осознанно, включив в описание важные моменты – стоимость, метраж – общий и жилой, этаж, планировка, наличие внутренней отделки, район расположения, развитость инфраструктуры. Сопровождение красочными фото привлекут больше внимания;
- проведение осмотра помещения и переговоры с потенциальным клиентом. Перед показом жилья надлежит привести его в порядок. Убрать лишние ненужные вещи, освободить пространство, провести уборку помещения. Чистые и светлые комнаты вызывают чувство уюта. Каждому покупателю стоит описать достоинства жилища. Например, пожилым людям можно рассказать о тихом районе, неконфликтных соседях. Молодой паре сообщить о близости детсада и школы;
- составление примерного текста ДКП и соглашения о задатке. Задаток обеспечивает гарантию заключения сделки. В противном случае денежные средства остаются у собственника;
- заключение основного договора, акта приемки и регистрации в реестре. В тексте соглашения необходимо прописать все условия, права и обязанности сторон, а также меры ответственности. Вторым обязательным документом после ДКП считается акт приема. В нем прописывается текущее состояние квартиры. К документу стоит отнестись внимательно, поскольку впоследствии при выявлении грубых нарушений приобретатель вправе обратиться в суд.
Получение денежных средств лучше производить гарантирующими безопасность способами:
- Банковская ячейка. Представляет собой сейф, в который кладутся деньги покупателя. По факту получения ключей и подписания всех бумаг, с предъявлением нового свидетельства о прерогативе собственности банковский служащий выдает средства продавцу.
- Аккредитив по сути то же самое что и ячейка. Но только финансы хранятся в безналичных. То есть ставится ограничение на перечисление денег от приобретателя на счет к продавцу. По совершении сделки, запрет снимается.
- Нотариальный депозит. Передача средств в присутствии нотариуса.
Направить документацию на регистрацию разрешено как в Росреестр, так и в МФЦ. Период времени на процедуру – 7 рабочих дней. После этого новый владелец получает ключевой документ – свидетельство о переходе преференции владения.
Разберитесь со своими ожиданиями по продаже квартиры
Считается, что квартиру можно продать тем быстрее, чем ниже запрошенная за неё цена. Но это верно лишь отчасти. Во-первых, желающих предложить вам цену ниже изначально запрошенной вами найдётся много, а вот выше — вряд ли. А во-вторых, слишком низкая цена может и отпугнуть потенциального покупателя, который заподозрит, что что-то с квартирой нечисто
Сейчас на рынке недвижимости ситуация, конечно, не та, какая была в 90-е годы прошлого века, но бережёного бог бережёт, так что повышенная осторожность покупателя вполне объяснима
Но очень важно, чтобы вы сами для себя поняли, что в приоритете у вас: сбыть свою недвижимость быстрее, но дешевле или подождать, но выручить за неё побольше. Как только для вас наступит ясность по этому вопросу, впору всерьёз озадачиться тем, как продать квартиру быстро и выгодно
Понимание собственных приоритетов значительно облегчит вам общение не только с потенциальными покупателями, но и с представителями риэлторских агентств. Последние заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась на каких угодно условиях. Какой бы ни была сумма причитающейся им комиссии, они внакладе не останутся. А вот вам следует блюсти свой интерес, до которого сотруднику агентства дела особо нет.
Определение стоимости квартиры
Если человек все же решил продать квартиру без агентства, в первую очередь он должен выяснить ее стоимость. Для этого необходимо изучить аналогичное жилье, представленное на рынке, и ознакомиться с его ценой
Оказать влияние на размер стоимости может и ряд индивидуальных нюансов. Выполняя оценку, в первую очередь нужно обратить внимание на метраж. Площадь квартиры оказывает существенное влияние на цену
В общую площадь включается размер прихожей, кухни и санузла. Во внимание принимается и удобство планировки, а также количество комнат. Нужно уделять внимание и расположению недвижимости. Жилье, которое находится в центре или элитных районах, значительно дороже. Квартиры на окраине или в пригороде оцениваются довольно низко.
Видео
На стоимость оказывают влияние и следующие факторы:
- удаленность от метро;
- развитая инфраструктура;
- транспортная доступность.
Ремонт и отделка также отразятся на цене квартиры. Если провести ремонтные работы перед продажей, цена может возрасти в среднем на 10%. Потому стоит заранее рассчитать, окупятся ли затраты.
Это происходит из-за того, что в построенном давно доме имеются устаревшие коммуникации, риск поломки которых существенно возрастает. Если квартира располагается на первом или последнем этаже, цену придется снизить. Такие помещения клиенты приобретают неохотно. Юридические аспекты, связанные с квартирой, также важны. Нужно учитывать наличие задолженности за квартплату. Если жилье располагается на охраняемой территории, или в доме присутствует консьерж, это положительно отразится на стоимости. Сегодня произвести оценку жилья можно с использованием онлайн калькулятора. Они расположены в интернете. Система автоматически определит цену недвижимости в соответствии с заданными параметрами. Однако нужно учитывать, что результаты являются примерными. В крупных городах цена на жилье обычно выше.
Видео
Шаг 5. Подготовка документов
В первую очередь вам понадобится паспорт, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Если вы приобретали жилье, находясь в браке, вам понадобится заверенное нотариально согласие мужа/жены, а также свидетельство о браке. Остальные бумаги можно получить через МФЦ и БТИ. Полный перечень приведен ниже.
| Документ | Где получить |
| Выписка из ЕГРН | МФЦ или сайт Росреестра |
| Выписка из домовой книги о количестве живущих в квартире людей (действительна 1 мес.) | УК, ТСЖ или ЖСК |
| Свежая справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам | |
| Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний) | Органы опеки и попечительства |
| Технический паспорт (действителен 5 лет) | БТИ |
| Разрешение на перепланировку (если она была) | |
| Подтверждение уплаты налогов (если квартиру подарили или передали по наследству) | Налоговая |
Стоит позаботиться о подготовке всех необходимых бумаг заранее. Этот процесс может растянуться на 2 – 3 недели. Около 5 – 14 дней уйдет у вас и на то, чтобы выписаться из квартиры.
Если квартира куплена на материнский капитал, она должна быть оформлена в общедолевую собственность. Чтобы продать такое жилье, нужно будет получить упомянутое ранее разрешение от попечительских органов и органов опеки. Для этого владельцы жилья должны доказать, что сделка не будет нарушать интересы и права детей. Вы должны гарантировать, что новая квартира по площади не будет меньше проданной, а ребенок получит долю того же размера.
Даже если вы все делаете самостоятельно, после сбора всех бумаг обратитесь к риэлтору или юристу для проверки. Случайно допущенная небольшая ошибка может обойтись вам в миллионы рублей.
Взаимозачет
Одним из пользующихся спросом методов самостоятельной реализации жилплощади считается взаимозачёт. Эта схема позволяет в короткий промежуток времени продать предыдущее жилье и стать счастливым обладателем квадратных метров в новостройке.
Процедура осуществляется при посреднике агенте, но также не запрещен и контакт непосредственно промеж заинтересованными сторонами.
Известен следующий порядок:
- продавец заявляет о желании реализовать объект недвижимости;
- во вновь отстроенном доме накладывается бронь на квартиру;
- после продажи старых апартаментов владелец переезжает в новое жилье.
Схема похожа на обмен, но есть отличительный признак в необходимости осуществления доплаты со стороны продавца. Поскольку новые апартаменты намного дороже жилища во вторичке.
К достоинствам метода можно отнести чистоту сделки. Если дела ведет агент, то сделка заключается между юридическими лицами (агентством и застройщиком).
Из минусов можно назвать проблематичность самостоятельного проведения сделки. Более того, продать старое жилье нужно реально быстро, поскольку застройщик не станет долго ожидать.
Заключение
Как видите, продать квартиру самостоятельно не так сложно. это дает определенные преимущества – покупатель предпочтет квартиру без риэлтора. Во-первых, это обойдется ему существенно дешевле, а во-вторых, исключается вариант “черного риэлтора”, который продает неблагополучные квартиры. Если у покупателя возникают какие-то сомнения, вы всегда можете вместе показать документы независимому юристу и убедить сторону в том, что квартира в порядке.
Итак, чтобы продать квартиру самостоятельно, вам нужно:
- подготовить помещение к продаже
- подготовить документы к сделке
- разместить объявление о продаже
- достойно презентовать квартиру покупателю
- заключить договор купли-продажи
- получить деньги
Еще одно преимущество для тех, кто любит держать руку на пульсе: в случае самостоятельной продажи вы контролируете каждый этап сделки. А для тех, кто не готов тратить ни минуты своей жизни на бюрократическую волокиту, всегда готовы к работе профессиональные грамотные риэлторы. Главное, найти специалиста себе по сердцу и по карману.
