Ипотека: кто такие созаемщики и зачем они нужны?

Как вывести созаемщика из ипотеки

  От выплат по кредиту просто так отказаться нельзя. Да и в самом ипотечном договоре может быть прописано условие о запрете выхода или замены созаемщика. Однако банки решают такие вопросы всегда индивидуально.

К примеру, один из созаемщиков не может больше платить по кредиту. Тогда есть два варианта развития событий (но строго по соглашению с банком):

• второй созаемщик берет на себя обязательства по ипотеке в полном объеме, при этом первый отказывается от части заложенной квартиры в его пользу (тогда остаток долга будет висеть на одном заемщике);
• права созаемщика, который не может платить, переходят к другому лицу (происходит замена стороны договора).

В любом случае кредитный инспектор будет скрупулезно оценивать финансовые возможности остающегося или нового созаемщика. При этом будут разрешаться вопросы:

• сможет ли заемщик погасить остаток долга (предоставляется расчет по доходам);
• возможно ли реструктурировать кредит (уменьшить платежи путем увеличения срока);
• будут ли вноситься изменения в договор залога;
• будут ли изменяться доли в заложенной квартире.

Банки с большой неохотой идут на изменение ипотечного договора, но с другой стороны, они заинтересованы в возврате кредита.

Еще один способ вывода созаемщика – это перекредитование. Алгоритм прост:

• в другом или этом же банке оформляется кредит с последующей ипотекой (на ту же квартиру);
• новый кредитор гасит долг по ипотеке существующему;
• залог переходит к новому кредитору.

Естественно с новым кредитором составляется ипотечный договор, в котором может фигурировать уже один человек или другой созаемщик ипотеки, его права и обязанности также приравнены к тем, что имеет основной должник. Однако после замены созаемщика или вовсе его вывода, могут измениться права на квартиру.

Кто такие созаемщики по ипотеке

Все дополнительные участники кредитной сделки называются созаемщиками, а основной заемщик становится титульным созаемщиком. Последний в обязательном порядке должен быть наделен правом собственности в приобретаемом на ипотечные средства объекте имущества.

Созаемщик имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ).

Условия по привлечению созаемщиков индивидуальны в каждой отдельной кредитной организации. Количество созаемщиков может быть более одного, обычно это число ограничивают 3-5 дополнительными участниками. Нет ограничений на то, кто может стать созаемщиком по ипотеке.

На практике созаемщиками чаще всего становятся близкие родственники – супруги, родители, братья и сестры, дети

Отметим, что для людей, состоящих в браке, условие о том, что супруг или супруга становятся созаемщиками по ипотеке, является обязательным. Даже не работающие муж или жена автоматически включаются в состав участников сделки. В связи с этим, при подаче заявления на получение ипотечного кредита для лиц, состоящих в браке, необходимо предоставить в банк нотариально заверенное согласие второй половины на проведение сделки.

Оформить право собственности на квартиру супруги могут в любой пропорции.

Исключением из правила являются два случая:

– Между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости,

– Член семьи — родственник одного из созаемщиков, являющийся владельцем сертификата на льготную покупку объекта недвижимости. В данном варианте его платежеспособность не учитывается, но обязательным условием является наделение человека правом собственности на объект сделки.

Что делать созаемщику, чтобы избежать проблем

Чтобы сохранить свои финансы и не попасть в тяжелое положение, созаёмщикам необходимо следовать несложным правилам:

• Родственникам, гражданским супругам, друзьям, необходимо заключить соглашение о компенсации уплаченных взносов путем выделения долей в собственности или возврата их в денежной форме.
• Супругам, погашающим ипотечный кредит из семейного бюджета, целесообразно оформлять квартиру в долевую собственность.
• Гражданским супругам необходимо заключить соглашение о будущем переоформлении долей квартиры пропорционально размеру уплаченных ими взносов. Платежи проводить всегда только от собственного имени и хранить все документы до полной выплаты кредита.

Ипотечные кредиты берутся на весьма длительные сроки. За время его погашения может произойти множество непредвиденных ситуаций. Помогая кому-то приобрести новое жилье в ипотеку, не бойтесь осуждения и не стесняйтесь подготовить необходимые документы, которые смогут обезопасить вас от проблем и неожиданностей.

Права созаемщиков на покупаемую недвижимость

Отношения между всеми участниками ипотечной сделки регулируются на законодательном уровне. Круг полномочий созаемщиков строго ограничен.

Права и обязанности созаемщика:

1. Созаемщик несет непосредственное обязательство перед банком за выплату кредита и не может уклоняться от оплаты по требованию банка.
2. Если в качестве заемщика и созаемщика выступают лица, состоящие в браке, то они оба имеют равные права на квартиру.
3. Когда созаемщик не является супругом заемщика, он все равно может претендовать на долю в приобретаемой недвижимости, но только в том случае, если в его договоре четко прописана сумма, которую он обязуется ежемесячно оплачивать.
4. Права созаемщика, не состоящего в браке с основным заемщиком, на долю в приобретаемой квартире возникают в том случае, если он за счет собственных средств выплатил кредит банку и оспорил право собственности в суде.
5. Созаемщик имеет право получить налоговый вычет, если он является непосредственным участником кредитного договора и имеет долю в приобретаемом жилье.

Как видно, для банка не столь важно, на кого оформлена ипотека, главное, чтобы участники договора выплатили долг. Но каждый случай индивидуален, поэтому прежде чем стать созаемщиком, вы должны учитывать разные нюансы

Например, у вас в ближайшем будущем может возникнуть необходимость в оформлении кредита на жилье. Взять ипотеку будет проблематично, так как в кредитной истории отображен факт участия в стороннем кредитном договоре.

Дополнительные возможности созаемщика

Если вы стали созаемщиком по ипотеке, то должны понимать, что в случае неплатежеспособности основного заемщика вам придется уплатить задолженность перед банком в полном объеме. Вместе с тем свои права на квадратные метры придется отстаивать в суде, если изначально доля в приобретаемой недвижимости не была определена.

Можно ли оплатить задолженность перед банком мат. капиталом, ведь по условиям программы выделенными средствами допустимо погасить жилищный кредит? На практике такая возможность существует. Но для этого созаемщик в приобретаемом жилье должен иметь не просто долю, а выделенную отдельную комнату, так как основная цель программы – обеспечить жильем детей.

Если при подписании кредитного договора созаемщик не получил долю, и она в будущем была определена судом, то этого недостаточно для того, чтобы погасить задолженность за счет федеральной программы. Для этого придется снова обращаться в судебный орган с документом, подтверждающим право на собственность доли, и ходатайствовать об определении права на одну из комнат. Затем нужно обратиться в нотариальную контору и подписать обязательство о выделении долей в помещении детям. После этого Пенсионный фонд переводит средства материнского капитала в счет погашения ипотеки.

Можно ли отказаться от участия в погашении ипотеки

Главный риск любого созаемщика – это риск остаться один на один с ипотечным долгом.  Ситуации, когда человек соглашается стать участником сделки, после чего основной заемщик исчезает – не редкость. Тем не менее, иногда потребность выведения созаемщика никоим образом не связана с необходимостью ухода от ответственности. Допустим, супруги развелись, у каждого есть доля в приобретенном объекте недвижимости и каждый из них обязан погасить свою часть. Как в таком случае вывести созаемщика из ипотеки Сбербанка?

Как ни странно, но это вполне реально. Правда вывод в данном случае предполагает замену одного участника на другого. Это становится возможным, если Сбербанк одобрит кандидатуру нового созаемщика. Дело в том, что с выводом одного из участников банк уже не сможет рассчитывать на его доход, следовательно, понадобятся дополнительные гарантии. И такой гарантией может стать новый участник кредитного соглашения.

Возможно будет интересно!
Можно ли взять 2 ипотеки параллельно в 2019 году

Тем не менее, вывод участника без замены разрешается, однако на то должны быть веские причины. К примеру, если причиной вывода созаемщика является развод супругов, Сбербанк может пойти навстречу при соблюдении двух условий:

1. Доли в праве на объект недвижимости определены на основании решения судебной инстанции, брачного договора либо нотариального соглашения супругов;
2. После вывода созаемщика общий доход оставшихся участников будет соответствовать требованиям кредитора.

Порядок действий по выводу созаемщика по ипотеке в Сбербанке будет следующим:

Заемщик подает письменное заявление кредитору согласно установленного образца

При этом важно сослаться в документе на достаточное основание, а в приложение к заявлению приобщить:паспорта заемщика, выводимого созаемщика и найденного кандидата;
свидетельство о заключении и расторжении брака, свидетельства о рождении детей или свидетельство о смерти стороны сделки (в зависимости от причины вывода);
Брачный договор, если участники являются супругами;
Справка о величине дохода заемщика и вводимого в кредитные отношения лица.

Банк рассматривает заявление и проверяет нового созаемщика на соответствие установленным требованиям. Обычно на это уходит порядка десяти дней.
В случае принятия положительного решения, участники сделки являются в назначенный день для перерегистрации договора либо заключения дополнительного соглашения (когда созаемщик выводится без замены).

Если проанализировать целесообразность привлечения дополнительного участника по ипотечному кредиту, однозначной оценки этому явлению дать невозможно. С одной стороны, и кредитная организация, и заемщик получают в лице созаемщика определенные гарантии. С другой стороны, человек, добровольно вступающий в кредитные отношения в качестве такой гарантии, сильно рискует, так как в случае неисполнения заемщиком ипотечного обязательства бремя по погашению кредита полностью ляжет на его плечи.

Созаемщик и поручитель — отличие

Если ипотека оформляется только на заемщика или на созаемщиков, оформляется один кредитный договор. Если же привлекается поручитель, то дополнительно к ипотечному договору оформляется поручительский договор.

При этом поручитель при подписании договора может и не показывать свои доходы, но в отношении созаемщика подтверждение дохода – это обязательное условие.

Основное отличие поручителя от созаемщика кроется в том, что поручитель имеет только обязанности по договору, а именно, он обязан погасить долг заемщика, если возникнут просрочки по выплатам. Конечно, выплаченные средства можно потом вернуть регрессным требованием, что является единственным правом поручителя.

Требования

Все кредиторы разрабатывают собственные списки требований к созаемщику по ипотеке. При этом есть ряд стандартных условий, который подходит всем кредиторам. Возможно дополнение этого перечня, в зависимости от конкретной политики финансовой.

Итак, требования к созаемщику по ипотеке:

• наличие российского гражданства (если приобретается квартира в пределах страны);
• период осуществления трудовой деятельности на текущем месте не менее 6 месяцев (срок может быть увеличен, в зависимости от конкретного кредитора);
• ежемесячные поступления в объеме, при котором на ипотечные взносы приходится не более 40%;
• хорошая кредитная история – без неисполненных банковских обязательств;
• возраст от 21 до 55 лет.

Созаемщик должен быть трудоустроен и платежеспособен. Это значит, что качестве третьего участника сделки не может выступить пенсионер. Даже если после достижения пенсионного возраста гражданин еще официально работает, его кандидатура будет отклонена из-за высоких финансовых рисков.

Получение жилищного займа в Сбербанке

Данный кредитор выставляет стандартные требования к заемщику и созаемщику в ипотеке. Но для последнего предусмотрены некоторые особенности.

Список требований Сбербанка к процедуре привлечения созаемщиков:

1. Заключение договора со страховой организацией, где объектом выступает не только по приобретаемая жилплощадь. Настоятельно рекомендуется страхование жизни и здоровья в размере примерной стоимости его доли недвижимости.
2. Количество возможных созаемщиков ограничено – их должно быть не больше трех. Но если число привлекаемых лиц больше одного, они могут самостоятельно поделить между собой не только ответственность по сделке, но и доли жилплощади, за которую будут выплачивать долг.
3. Если обязательства по договору будут делиться с супругом, стоит оформить свой союз до обращения в банк.
4. Перевод ссуды продавцу возможен только после государственной регистрации проведенной сделки (независимо от выбранной программы).
5. Если ипотечный контракт уже подписан, созаемщик не вправе отказываться от исполнения его условий. Поэтому вопрос, как вывести созаемщика из ипотеки, следует решать до заключения сделки.
6. Погасить долг можно любым государственным сертификатом (материнский капитал, молодая семья/специалист и т.д.).

Необходимые документы

Список документов устанавливается каждым банком самостоятельно. Но есть общий перечень, который используется всеми кредиторами.

В 2020 году от созаемщика потребуются следующие документы:

• действующее удостоверение личности;
• СНИЛС;
• документальное подтверждение временной регистрации (при отсутствии постоянной);
• удостоверения личности всех членов семьи потенциального созаемщика;
• копия трудовой книжки (с подписью руководителя и печатью организации);
• документы об образовании (дипломы, свидетельства);
• справка о доходах.

Окончательный список может отличаться – быть дополнен, в зависимости от банка. Но общие требования к тому, как стать созаемщиком по ипотеке стандартные.