Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Возможные варианты раздела имущества

Для того, чтобы перераспределить имущество и долги по ипотеке, есть несколько законных способов приведения желаемого в действительное.

Самый действенный и справедливый выход из ситуации, на наш взгляд, это продать ипотечную квартиру, погасить долг по ипотеке, а остаток разделить пополам между бывшими супругами. Но в этом поступке тоже могут быть свои нюансы – наличие детей осложняет ситуацию. Чаще всего дети остаются с матерью, и на их воспитание нужно больше средств, чем было бы необходимо одинокой женщине. Или, например, женщине с ребенком на полученные средства нужно будет купить жилье большее, чем одинокому мужчине. В этом случае необходимо учесть наличие детей и их права. Именно множество личных ситуаций, по которым люди не могут договориться, вынуждают бывших супругов решать вопросы в судебном порядке.

Раздел ипотеки при разводе у семьи без детей.

Даже если один из супругов не работал, квартира, приобретенная в ипотеку в браке по закону является совместно нажитым имуществом. И при разводе делится пополам. Исключениями являются следующие ситуации:

квартира в ипотеку приобреталась одним из супругов до вступления в брак. Тогда высчитывается вклад в погашение второго супруга и на основании затраченной суммы назначается размер компенсации.
одна из сторон докажет, что при погашении ипотеки использовались ее личные средства (подаренные либо унаследованные деньги). В этом случае имущество делится с учетом вложенных личных средств. Зарплата и иные доходы супруга в процессе семейной жизни не являются личными, а считаются совместными.
при создании семьи или в процессе совместного проживания между мужем и женой был заключен брачный договор, в соответствии с которым имущество закреплено за конкретным человеком независимо от окончания отношений между супругами. В этом случае закрепленное имущество не подлежит разделу.

Раздел ипотеки при разводе семьи с детьми.

Наличие детей существенно усложняет процесс развода и раздела имущества. При рассмотрении спора о разделе ипотечной квартиры суд может (и скорее всего, так и сделает) не принять позицию разделения пополам совместно нажитого имущества. При этом если один из супругов не работал по неуважительной причине, или растрачивал средства, не учитывая интересы своей семьи (например, играл в азартные игры), суд может перераспределить доли в спорной квартире по своему усмотрению. При этом право собственности на квартиру детям скорее всего не установят, но учтут их интересы при распределении. Например, большую долю имущества присудят тому из родителей, с кем остаются дети.

Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, по условиям его применения, доли вправе общей собственности на квартиру должны делиться между всеми членами семьи. Причем разделение происходит уже при разводе, без полного погашения ипотеки. В этом случае суд определяет, кто из совершеннолетних членов семьи и каким образом будет погашать ипотеку. И это также не означает, что квартира будет разделена в равных долях. Суд может распределить доли исходя из того, кто внес больший вклад в погашение займа, какую долю от стоимости квартиры занимает материнский капитал, и какая сумму по кредиту еще не погашена.

Раздел квартиры, купленной с помощью военной ипотеки.

Для раздела квартир, приобретенных в военную ипотеку, установленных законодательных норм не существует. При принятии решений суды руководствуются установленной судебной практикой (решениями, принятыми по аналогичным судебным спорам). В большинстве случаев считается, что цель военной ипотеки – обеспечение жильем военнослужащего, а не членов его семьи (тем более бывших). Поэтому такие квартиры чаще всего не делятся даже по решению суда

Однако иногда суд может принять во внимание отдельные обстоятельства – тех же несовершеннолетних детей, или роль супруга в погашении кредита, и пересмотреть общепринятые методы разрешения подобных споров, передав часть недвижимости в собственность бывшему супругу и с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной в фактическом браке.

Такой брак принято называть «гражданским». Но юридически верно будет называть его фактическим. Так вот, в фактическом браке сожители не пользуются такими же правами при разрыве отношений, как бывшие супруги. При прекращении отношений ипотека и квартира остается у того из бывших сожителей, на кого она оформлена.

В случае, если в ипотечном договоре один из сожителей указан, как созаемщик, и в договоре прописано, что люди фактически проживают в браке, в судебном порядке можно добиться такого же распределения долей, как и в официальном браке.

Особенности раздела имущества при ипотеке, оформленной до брака

Существует ряд ситуаций, при которых суд может признать квартиру, приобретенную до свадьбы с использованием кредитных средств, совместно нажитым имуществом.

Если ипотека погашена в период брака

Мужчина купил квартиру в ипотеку до брака и успел выплатить 1/3 часть ее стоимости. После этого он женился, и супруги вместе выплатили оставшиеся 2/3 кредита. В этом случае 1/3 квартиры признается судом личной собственностью мужа, а 2/3 становятся совместно нажитым в браке имуществом и делятся между супругами пополам. В результате после развода доля мужа составит 2/3 квартиры, а жене достанется 1/3 часть.

Ремонт квартиры

После свадьбы супруги сделали ремонт в ипотечной квартире, который значительно увеличил ее стоимость. Согласно Семейному кодексу такое имущество может быть признано судом совместно нажитым, даже если было приобретено до брака, а в качестве собственника зарегистрирован только один из супругов.

Досрочное погашение за счет личных средств

Допустим, что супруг, не являющийся собственником ипотечной квартиры, вложил личные средства в частичное или полное досрочное погашение ипотечного кредита. Суд признает за ним право на долю, соразмерную понесенным затратам, а также на половину средств, выплаченных из общего бюджета. Подтверждением того, что досрочное погашение совершалось за счет личных средств, могут быть:

договор дарения;
свидетельство о праве на наследство;
документы, подтверждающие продажу личного имущества.

Если один из супругов не работал

Заработная плата, полученная в период брака, считается общим доходом семьи, поэтому супруга имеет право претендовать на компенсацию или долю в квартире, даже если не работала. В законе есть одна оговорка – необходимо будет доказать, что работы не было по уважительной причине. Например, жена занималась ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей, находилась в декретном отпуске или не могла работать по состоянию здоровья.

При наличии детей

У супругов двое несовершеннолетних детей. Квартира куплена мужем в кредит до брака, но большая часть ипотеки была погашена совместно, а также проведен капитальный ремонт на общие сбережения. В этом случае суд признает имущество совместно нажитым.

Раздел квартиры может быть произведен по двум сценариям: в равных долях или с выделением большей доли супругу, с которым останутся дети. И первый, и второй варианты не предусматривают выделение имущественных долей несовершеннолетним детям, имущество делится только между супругами.

Ипотека до брака на строящийся объект

Ситуация первая. Квартира приобреталась женой до брака по договору долевого участия. На момент оформления ипотечного договора жилье не было построено, поэтому официально зарегистрировано не право собственности, а право требования по ДДУ. Брак был зарегистрирован, когда большая часть кредита была выплачена. Сразу после этого дом был сдан в эксплуатацию, а квартира оформлена в собственность.

Ситуация вторая. Мужчина оформил договор долевого участия с использованием ипотеки, после чего сразу женился. Весь кредит был погашен во время супружеской жизни за счет общих средств. На момент развода объект не был достроен, право собственности не оформлено.

С материнским капиталом

Материнский капитал – это целевая поддержка от государства, поэтому на такое имущество распространяются другие правила раздела при разводе. Квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей каждого по соглашению. Доли должны быть выделены именно в той квартире, с покупкой которой помогло государство.

В случае развода долю в квартире получат все члены семьи, включая детей. Если супруги не договорятся о размере долей, их определит суд. Зарегистрировать выделенные доли можно только после погашения ипотеки.

Раздел долгов с участием банка

Если достигнуть договоренности не получается, один из супругов становится инициатором раздела залоговой недвижимости. Для этого следует направить иск о прекращении совместной собственности. Просьбу о разделении долгов заявлять не нужно: суд будет принимать решение, не выходя за рамки заявленных требований. В таких случаях согласие руководства банка не потребуется, поскольку изменения в кредитное соглашение вноситься не будут, права кредитора не ущемляются. Ограничение на залоговую недвижимость сохраняется, долги по кредитным обязательствам на иных лиц не переводятся.

Банки стараются обезопасить собственные интересы и зачастую вносят в договор ипотеки требование об извещении о любых существенных изменениях в жизни должника (например, о переезде, перемене места работы, разводе, рождении ребенка). Если такое условие присутствует, о предстоящем разводе следует обязательно уведомить банк либо кредитное учреждение, выдавшее заем.

Раздел ипотеки, если супруги – созаемщики

Зачастую должниками по ипотечным договорам выступают оба представителя супружеской пары. Алгоритм действий при разделе задолженности следующий: супругам необходимо получить судебное решение о разделении собственности, затем обратиться в банк с просьбой о переводе долга. Если согласие получено, договор займа оформляется на второго супруга, либо составляется два отдельных кредитных соглашения.

В последнем случае прекращается солидарная ответственность по выполнению обязательств и устанавливается долевая в отношении каждого должника – последние обязаны будут погашать задолженность соразмерно установленной для каждого из них доли.

Как мы отметили ранее, банки весьма неохотно идут навстречу заемщикам, ведь тогда аннулируется солидарная ответственность сторон (когда долги можно взыскать с одного участника либо одновременно с двоих). Но если кредитор согласен, предыдущее соглашение о кредитовании прекращает действовать, а заключаются два отдельных договора. В дальнейшем оставшаяся задолженность делится поровну, должники продолжают выплачивать установленную часть.

Это важно: при изменении кредитного соглашения банк взимает комиссию, размеры которой варьируются от 0,5% до 1% от суммы долга. Следует учесть, что банковские сотрудники проводят тщательную проверку платежеспособности сторон

И «добро» на разделение долга будет дано, если только у каждого из разведенных супругов имеются регулярные доходы, позволяющие без проблем погашать задолженность

Следует учесть, что банковские сотрудники проводят тщательную проверку платежеспособности сторон. И «добро» на разделение долга будет дано, если только у каждого из разведенных супругов имеются регулярные доходы, позволяющие без проблем погашать задолженность.

Приобретенная в ипотеку недвижимость остается в долевой собственности разведенных супругов, при необходимости производится выделение доли созаемщика в натуре.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Варианты решения вопроса

Мирные правила

Продолжать платить дальше ипотечные взносы совместно. В этом случае стоит обратиться в банк за получением нового договора, где кредитные обязательства будут разделены между заемщиками

Важно понимать, что такие условия могут предоставить не все банки, так как это связано с определенными рисками.
Разновидностью первого вариантам может стать следующая ситуация. Один из супругов погашает свою часть ипотечного кредита, а второй продолжает платить взносы в соответствии со своим графиком платежей

В таком случае супруг погасивший ипотеку досрочно все равно не сможет распоряжаться своей долей до полного погашения займа.
Один супруг может отказаться от своей доли в пользу другого. Для этого также необходимо будет провести переоформление договора в банке на платежеспособную сторону.
С согласия банка продать квартиру и поделить сумму от продажи. При продаже квартиры каждый супруг имеет право на равные части квартиры либо их денежные эквиваленты. Данный способ достаточно сложно реализуем на практике, так как найти покупателей на квартиру с обременением достаточно не просто. Да и цена на продажу может быть в этом случае достаточно сильно отличаться от рыночной.
Выплатить ипотеку и продать квартиру. Это наиболее простой вариант в плане оформления документов.

Как делится ипотека, оформленная до официального брака?

На практике ситуации, когда ипотека оформляется до заключения брака, встречаются довольно часто. Так как обязательства по ипотеки растягиваются на много лет, при оформлении отношений кредит уже будет оплачиваться из семейного бюджета. А это дает возможность в ситуации развода супругов не только снять с себя обязательства по уплате кредита, но требовать взыскания своей части уплаченных денежных средств с основного заемщика.

Как делится ипотека при разводе супругов с детьми?

При наличии детей доля собственности в жилье изменяется в сторону того супруга, с которым в итоге остаются дети. Далее раздел ипотеки происходит с учетом этого факта. По решению суда супруг, с которым остаются дети после развода, получает большую долю в квартире, кроме того большая доля кредитных обязательств пропорционально переходит на него.

Часто для погашения ипотечного кредита используются средства материнского капитала. В подобных ситуациях после снятии обременения с квартиры и выплаты ипотечного займа детям должны быть выделены доли в квартире.

Как делится квартира при ипотеке?

Общественное мнение говорит, что все имущество должно быть поделено пополам. Но это далеко не всегда так. Квартира может быть поделена и не в равнозначных долях. Размеры доли в квартире при ее разделе могут зависеть от многих факторов: от наличия несовершеннолетних детей, от момента приобретения ипотеки до или после заключения брака, от того, кто вносил большую часть платежей по кредиту и других условий. Доли при разделе квартиры определяются в судебном порядке, если не составлен брачный договор, либо не достигнуты личные договоренности между бывшими супругами.

Раздел долговых обязательств при ипотеке, оформленной до брака

Во втором случае в качестве заинтересованной стороны выступает кредитор, с которым необходимо согласовать процедуру раздела

Банку важно, чтобы кредит был погашен, поэтому он будет выдвигать свои условия. Какие варианты могут быть:

Чтобы не делить долги, супруги также могут продать ипотечную квартиру с разрешения кредитора. После полного погашения кредита каждый сможет забрать свою долю.

Раздел долговых обязательств. Если после развода доход обоих супругов позволяет выплачивать свою часть кредита, долговые обязательства могут быть разделены между ними.
Договор остается без изменений. Банк может настоять на том, чтобы до полной выплаты кредита все оставалось так, как есть. Тогда выделение долей можно будет зарегистрировать только после снятия обременения.
Отказ от доли в обмен на компенсацию. Супруги могут договориться, что квартира остается одному из них, а другой получает денежную компенсацию за свою часть имущества. В этом случае долг делить не придется.

Раздел ипотечной квартиры, купленной в браке

Если недвижимость приобретена в браке, дело обстоит иначе. При разделе нужно учитывать размер долей каждого из супругов, внесенных при формировании первоначального взноса. По общим правилам имущество признается совместным, и может быть поделено несколькими способами:

Продажа квартиры и раздел полученной суммы по долям или в соответствии с судебным решением.
Оставление недвижимости за одним супругом, который выплачивает часть ипотеки, погашенной во время брака, второму супругу.
Выделение долей в праве собственности. В дальнейшем обе стороны могут жить в квартире, но не для всех это удобно. Обычно люди предпочитают продавать недвижимость и делить деньги.

Есть и другой вариант – оформление брачного договора. Это допускается до расторжения брака, даже если супруги уже точно знают, что будут разводиться. Альтернативой ему служит соглашение о разделе имущества, и с юридической точки зрения под данную ситуацию оно подходит лучше всего.

Заключение брачного договора или соглашения о разделе

Брачный договор и соглашение о разделе имущества – два совершенно разных документа. Контракт заключается только во время брака, а соглашение можно оформить и после развода.

У договора и соглашения есть несколько общих качеств:

Муж и жена сами определяют, кому, что и в каких долях достанется.
Можно поделить и долги.
Оба документа должны быть представлены банк, но раздел производится с учетом его мнения. Если кредитор не одобрит соглашение или контракт, придется искать другие варианты или обращаться в суд.

Как все выглядит пошагово:

Супруги решают, по какой схеме будет делиться имущество и долги. Если собственник муж, и ипотека оформлена до брака, жена получит только денежную компенсацию. Выделение доли маловероятно.
Составляется договор или соглашение, документы предоставляются в банк.
Кредитор дает свое согласие.

В завершение переоформляется ипотечный договор, вносятся изменения в закладную, перерегистрируется право собственности.

Продажа ипотечной квартиры

Это самый простой и распространенный вариант, который обычно устраивает и банки, и разводящихся. Можно выбрать любую из нескольких схем:

Квартира выставляется на продажу. Находится покупатель, который вносит задаток в размере, равном сумме непогашенной ипотеки. Банк снимает обременение, покупатель перечисляет оставшуюся часть средств.
Один из супругов берет кредит, погашает ипотеку, чтобы не привлекать к сделке банк. После погашения квартира продается.

Переоформление ипотеки

Этот способ актуален только при согласии банка. Договор переоформляется на одного из супругов, который должен соответствовать всем требованиям кредитора. После этого в Росреестре перерегистрируется право собственности.

Сам процесс состоит из нескольких этапов:

Стороны обращаются в банк с заявлением о выводе одного из них из состава собственников.
При положительном решении банка недвижимость переоформляется на одну из сторон.
Супруг-несобственник выводится из состава заемщиков по ипотечному договору, кредит рефинансируется.

В итоге один из супругов становится полноправным собственником, выплачивая второму часть суммы по ипотеке, погашенной во время совместного проживания.

Как разделить квартиру в ипотеке, если есть дети

Если есть дети, имущество все равно делится только между супругами. Исключение – выделение доли ребенка в квартире: в этом случае она в разделе не участвует. Если стороны договариваются оформить соглашение, они могут поделить общенажитое как угодно, в том числе и оставить недвижимость за одним из супругов, с которым будет ребенок.

Если все делится через суд, судья может отступить от равенства на основании ст. 39 СК РФ, и увеличить долю супруга, с которым остается ребенок. Но вместе с ней повышается и размер долга по ипотеке, если она еще не закрыта.

Алгоритм раздела долговой квартиры при расторжении брака

Помните, что только опытный юрист может при разводе при ипотеке и ребенке дать дельные советы. Развод при наличии детей и ипотеки обязывает супругов вести себя следующим образом:

Оформляют мирное соглашение, где делят имущество так, чтобы устраивало и мать двух несовершеннолетних, и их отца. Можно заранее попросить совет у юриста кредитного учреждения, которое выдало кредит.
Когда расторжение брака будет официально оформлено, об этом нужно уведомить банк и предложить имеющееся мирное соглашение по ипотечной квартире или дому и долге. Иногда кредитное учреждение может отказать, тогда нужно искать компромисс.
Если все стороны удовлетворяет решение по кредиту, нужно посетить нотариуса для официального оформления соглашения.
Последний шаг – выполнение обоими супругами установленных обязательств.

В этом случае не будет стоять вопрос, как будет делиться имеющаяся ипотека при разводе, что делать женщине с двумя малолетними на руках. В большинстве случае деление выполняют в пользу матери, особенно, если с ней остаются двое и больше несовершеннолетних. Или же недвижимость делится поровну. Проще оформить мирное соглашение, чтобы избежать вопросов в суде, быстро развестись и поделить ипотечное жилье.

Если решить все мирно не удается, нужно подготовиться к походу в суд. Там имеющаяся ипотечная квартира после развода с ребенком будет разделена по закону с обязательным оформлением доли последнего. Другими словами, судья будет делить так, чтобы несовершеннолетний не был обделен.

Делится ли квартира по военной ипотеке

Прежде чем дать ответ на данный вопрос стоит привести некоторые законодательные нормы. Так, в п. 2 ст. 34 Семейного кодекса (СК РФ) перечислено то, что входит в состав общего имущества супругов.

Одним из исключений являются средства, имеющие заранее оговоренное целевое назначение. Именно на это делается акцент, когда происходит раздел имущества при военной ипотеке.

Сторона, которая против, считает, что квартира его личная. Впрочем, судебные решения говорят об обратном.

Иллюстрацией является определение Верховного суда РФ от 24.01.2017 г. по делу № 58-КГ1625-25. Суть спора вкратце такова. Жена захотела отсудить у бывшего супруга свою долю в недвижимости, приобретенной за счет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.

Первая и апелляционная инстанции в удовлетворении требований отказали. Они сослались на положения СК РФ, а также на нормы специального закона по военной ипотеке № 117-ФЗ от 2004 г.

В итоге сделан вывод о том, что деньги, предоставленные государством в рамках НИС тратятся с определенной целью. Поэтому купленное за них имущество не относится к совместному. Соответственно, о разделе разговор вести нельзя.

Верховный Суд занял иную позицию. Он четко указал, что приобретенное в период брака по военной ипотеке жилье является совместным. Поэтому делится оно на общих основаниях.

Жилищный займ: взаимные обязательства сторон по договору

Успешный, устраивающий обе стороны дележ ипотечной квартиры при расторжении брачных уз будет зависеть от того, какие ответы Вы дадите на следующие вопросы:

Был ли заключен официальный брак?
Когда было приобретено жилье с использованием жилищного займа – до заключения официального брака/ в период совместного проживания?
Оформили стороны или нет?

По нормам законодательства Российской Федерации, регулирующего вопросы семейных отношений, все имущество, включая недвижимость, приобретенное в период нахождения в официально зарегистрированном браке, считается общей собственностью супругов

Неважно, на кого был оформлен займ – ответственность за своевременные выплаты в равной степени ложится на обе стороны

Совместное проживание без официальной регистрации () в расчет не берется: на него действие Семейного кодекса не распространяется. За своевременность выплат ответственен тот, на чье имя они оформлялись. Требуется доказать судье, что гражданские супруги в равной мере участвовали в оплатах? Тогда следует предоставить:

Чеки, квитанции;
Банковские выписки с лицевых счетов.

Добиться разделения недвижимости с финансовым обременением гражданским супругам после развода сложно; поможет в этом опытный, с практическим стажем, юрист.

Соглашение между супругами по разделу собственности

Если у супругов есть имущество, которое стороны не хотят классифицировать как общее имущество, они должны заключить письменное соглашение – составить юридический документ (брачный договор), определяющий судьбу совместно купленной недвижимости. Сделать это можно в период брачных отношений. Тогда вопрос, как разделить ипотечную квартиру после развода не будет стоять на повестке дня.

Создавая семью, никто не думает о разводе. Но люди, которые понимают, что в жизни невозможно всё предугадать, составляют брачный контракт, в котором прописывают все важные аспекты, касающиеся разделения общего . Также некоторые граждане уже пришли к мнению, что проще оговорить все нюансы по разделу ипотеки и выплате задолженности, находясь в браке и заранее составив письменное соглашение, чем заниматься делёжкой в судебном порядке.

Соглашения о супружеской собственности – это идеальный способ решить кто и в каком виде сможет претендовать на имущество после развода. Как брачные контракты, так и соглашения о семейном имуществе могут определять порядок передачи брачного имущества и отдельного имущества другому супругу.

Оптимальные варианты раздела

Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин.

Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов.
Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка.
В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.

Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что:

не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее
не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно
не имеет достаточных для того денежных средств и т.д.

Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на бОльшую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже.

Один из супругов, которому совместное проживание в ипотечной квартире с экс-женой (или мужем) опостылело, может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно.

Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья. Вернее останется она также в совместной собственности, вот только распорядиться своей долей супруг, досрочно погасивший кредит, не сможет до окончательного снятия с нее обременения.

Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.

Практика раздела ипотеки через суд

Как уже сказано, даже через суд супругам не удается поделить долги по ипотеке, если против того выступает (или не выражает свое согласие) представитель банка. Обычно суды приходят к выводу, что раздел ипотечного жилья с параллельным выделением долей в ссудной задолженности, если на то нет согласия кредитора, нарушает его права. Данный вывод нашел подтверждение в от 28.06.2012 по делу № 11-10925/12.

Развитие данной позиции произвел Брянский облсуд в своем от 20 октября 2011 г.: он установил, что распределение долей между супругами меняет условия кредитного договора и прекращает солидарную ответственность, что противоречит интересам кредитора.

Впрочем, некоторые суды по-разному трактуют эту позицию. Например, от 28.08.2013 выдел доли в ссудной задолженности супругов был признан регулированием семейно-правовых отношений, что не исключает солидарную ответственность заемщиков и не требует получения разрешения от кредитора.

Судебная практика при разводе с ипотекой и ребенком не так однозначна. Необходимость именно судебного развода обусловлена наличием несовершеннолетних детей. При этом на рассмотрение суда обычно выносятся вопросы, касающиеся не только раздела собственности, но и учета интересов несовершеннолетних.

Многие считают, что в данном контексте суд однозначно должен делить общее ипотечное имущество, выделяя в пользу бывшего супруга, который остается с ребенком, большую долю. И такое право действительно дано судам в соответствии со ст. 39 СК.

Однако это право, а не обязанность суда: при разрешении данного вопроса суды обычно исходят из того, что должны иметь место исключительные обстоятельства – одного лишь наличия ребенка недостаточно. Причем обязанность доказать обстоятельства лежит на заинтересованном родителе. Примером отражения такой позиции в судебной практике является .

Сложности с разделом дома

Дополнительные сложности при разделе дома возникнут, если:

дом не достроен и (или) не введен в эксплуатацию;
при строительстве или покупке дома использовались как личные, так и совместные средства супругов, «дополненные» ипотекой;
дом был куплен с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.

Практически все способы разрешения перечисленных осложнений совпадают со способами раздела ипотечной квартиры.

Пример. Жилой дом был приобретен супругами Ивановыми с использованием ипотечного кредита, а также личных средств жены и совместных денежных средств. Общая стоимость дома составила 2 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос в сумме 500 тысяч рублей был уплачен женой, использовавшей для этого унаследованные ей от матери денежные средства. Еще 400 тысяч внес муж, использовав совместные средства, нажитые во время брака. Оставшаяся сумма в 1.1 млн. рублей была предоставлена банком. Спустя какое-то время супруги развелись и начали раздел имущества. Остаток кредита на момент раздела дома составил 1 млн. рублей.

Что можно сделать в такой ситуации:

Муж может выплатить компенсацию жене в размере потраченных ей личных средств (500 тыс. рублей) и ½ совместных средств, потраченных им на покупку дома (еще 200 тысяч). Жена в последующем пишет отказ от прав на данный объект недвижимости;
Супруги могут договориться о продаже объекта, согласовав это с банком. Вырученные деньги делятся поровну, но жена дополнительно будет иметь право на компенсацию внесенных личных средств;
Супруги могут оставить все без изменения, продолжив выплату кредита и определив порядок пользования имуществом.

Это – лишь некоторые из возможных путей решения проблемы. Судом и сторонами могут быть использованы и другие способы раздела дома, приобретенного в ипотеку. Да и вариантов ситуаций, помимо указанной в примере, могут быть сотни.

Раздел недвижимости, купленной в ипотеку и обремененной залогом, требует квалифицированной юридической помощи и постоянного участия опытного юриста. Самостоятельные попытки решить эту проблему нередко приводят к дополнительным колоссальным расходам или утрате прав на имущество.