Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем

Обмеры БТИ в новостройке

Данная процедура является обязательной для осуществления застройщиком. Перед тем, как сдавать жилой дом госкомиссии, сначала необходимо определить все площади квартир в новостройке. Это позволит точно идентифицировать каждое помещение при передаче его владельцу и избежать проблем при регистрации документов в учреждении юстиции.

Для выполнения замеров площадей в новостройке рекомендуется вызывать специалистов, у которых имеется необходимое оборудование и инструмента и знание методики определения жилой и вспомогательной площади и отражения данных сведений в паспорте БТИ. Если неправильно измерить параметры помещения, то могут быть негативные последствия при определении размеров коммунальных платежей и величины налога на имущество, поэтому точность измерений играет важную роль в процессе обмеров БТИ.

На что оказывает влияние ОП

От величины ОП квартиры зависят некоторые важные моменты:

Стоимость объекта недвижимости для покупателя

Неопытный человек при поиске жилья может ошибочно заострять внимание на величине ОП. Выбирая подходящий для покупки вариант, в первую очередь следует сконцентрироваться размере жилплощади.
Сумма платежей за отопление

Коммунальные службы ведут расчет на основе совокупного метража.
Сумма взноса за капитальный ремонт дома. Величина платежа за общедомовой капремонт напрямую зависит от квадратуры всей квартиры каждого конкретного собственника.
Комфорт проживания. Размер жилплощади оказывает прямое влияние на комфортабельные условия жизни каждого человека. Но ОП не менее важна, так как включает и другие помещения, играющие важную роль для удобства проживания (ванные, кладовки, шкафы в нишах, кухня).

ОП является важным параметром для собственника квартиры. От нее зависят многие моменты: начиная от рыночной цены и заканчивая комфортабельностью проживания. Общую квадратуру следует отличать от жилой, которая включает только жилые комнаты. Основным законодательным документом, регулирующим вопросы, имеющие отношение к квадратуре жилья граждан, является ЖК РФ. Также в нем приведен ответ на достаточно популярный среди граждан вопрос, входит ли лоджия в общую площадь квартиры. В нормативном документе четко закреплено, какие помещения входят в ОП, а какие нет. Расчет данного параметра выполняется путем вычисления квадратного метража каждого помещения объекта недвижимости.

Может ли измениться цена ДДУ после заключения

Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.

Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.

Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).

Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.

Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.

Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.

Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.

Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.

Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.

В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.

Внимание:

Приемка квартиры без отделки

В коробке подведены коммуникации, отсутствуют перегородки, откосы, сантехника, подоконники, штукатурка.

Должны быть:

ровная черновая стяжка без пустот, бугров, крошения;
остекление;
радиаторы;
подводка канализации;
разводка электрического кабеля;
стояки водоснабжения без разводки;
отводы для полотенцесушителя;
входная дверь;
разметка межкомнатных перегородок;
общедомовая вентиляция.

Стены

Необходимо убедиться в отсутствии посторонних включений, штырей, проволоки, оценить кривизну стен. Допускается отклонение по вертикали на 2см.

На видео показан самый простой способ проверки вертикальности

На поверхности не должно быть просветов между панелями и блоками, мокрых пятен. Сквозные щели считаются нарушением стандартов строительства. Кирпичная кладка должна быть с одинаковыми швами без наплыва раствора и пустот. Ширина противоположных стен обмеряется рулеткой, сравнивается.

Плиты перекрытия

На плитах не должно быть ржавых пятен, наплывов, раковин глубиной 5 мм, трещин более 2 мм, которые переходят на стены. Допускается мелкая сетка шириной 0, 1мм. В спорных ситуациях потребуется исследование со специальными приборами и консультация специалиста, который оценит состояние конструкций, определит причины и допустимость трещин. Шторбы должны быть аккуратно заделаны раствором. Допустимая разница в высоте потолка в разных углах – не более 1 см.

В каких документах указывается площадь квартиры

Всю информацию о метраже приобретённого жилья, планировке и сами чертежи можно найти в составленном инженером техпаспорте. Замеры вписываются в документ лично специалистом и изменяются только при участии соответствующих инстанций.

Также метраж квартиры указывается в документах, составленных для процедуры:

покупки-продажи недвижимости;
дарения;
приватизации.

Сделанные специалистом замеры также понадобятся владельцам приобретённой квартиры при желании сделать перепланировку. Для этого потребуется официальное разрешение с точным указанием метража жилплощади.

На основе жилой площади квартиры рассчитываются и коммунальные услуги. Также определяется количество стройматериала при планировании ремонтных работ.

Что делать, если ошиблось БТИ?

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?

Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток – отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права – взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.

Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.

Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.

Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.

После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.
После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.
Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.

Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

Когда качество не устраивает

Все претензии фиксируются, подробно описываются неработающие приборы и механизмы, трещины, дыры, мешающие проживанию в квартире.

Указываются сроки ликвидации дефектов. Эксперты не рекомендуют подписывать акт до полного устранения брака.

Если объект не соответствует условиям договора и нормативам, дольщик может требовать:

уменьшения стоимости;
устранения недочетов;
возмещения расходов на исправление дефектов.

При косметических недостатках составляют дефектный акт и принимают квартиру. Строительная компания не хочет терять репутацию, исправляет недоделки.

Если допущенные серьезные нарушения технологии, необходимо обращаться за независимой экспертизой, расторгать договор, требовать вложенные средства с процентами за пользование.

Советы юристов по оформлению акта приема

Осмотр квартиры с предчистовой отделкой

Площадь должна быть подготовлена к следующему ремонту, смонтированы оконные блоки, входные и межкомнатные двери, радиаторы, перегородки.

Промежуточный вариант предусматривает минимальные работы:

стяжку;
штукатурку;
сантехническую и электрическую разводку.

В санузле должна быть выполнена гидроизоляция, которая заходит на стены выше стяжки, и разводка от стояка к будущим сантехническим устройствам.

Необходимо убедиться в герметичности стыковки в местах соединения труб. Для выравнивания пола используется бетонная или цементная стяжка. Крупные дефекты заметны без инструмента. Плоскость покрытия проверяют правилом, которое укладывают на основание и визуально определяют зазоры. Лазерный уровень дает более точные результаты. Отклонение в 2мм от плоскости на 2 метра длины позволит укладывать рулонные материалы, паркет, ламинат.

Штукатурка простого типа состоит из обрызга основания и грунта, который делает поверхность ровной, практически гладкой.

Допустимые отклонения

	Дефект	Максимальное отклонение
1	Неровности (для определения прикладывают правило)	Глубина и высота до 5 мм
2	Количество неровностей на площади 4 м2	До 3 штук
3	Разница по горизонтали по всей длине комнаты	15 мм
4	Перепад по вертикальной площади на 1м2	3 мм
5	Отклонение по вертикали на всю высоту	15 мм

Посмотреть, как проверяют качество штукатурных работ можно здесь

Для чего нужны замеры БТИ?

В большинстве случаев в бюро техинвентаризации обращаются в ситуации, когда требуется узнать фактическую площадь недвижимости. Данная информация может потребоваться при урегулировании отношений с застройщиком, оформлении имущества в собственность. БТИ также замеряет квартиру для решения следующих задач:

Определение планируемой кадастровой стоимости недвижимости. На основании этого будут начисляться налоги, производиться сделки купли-продажи и так далее.
Признать объект жилым или нежилым в зависимости от соблюдения законодательных санитарных норм помещений (СНиП). Кроме того, сведения о площади по БТИ могут потребоваться в ситуации, когда принимается решение о возможности прописать в квартиру родственников или знакомых.
Расчет коммунальных тарифов в случае отсутствия счетчиков, осуществляется на основании фактической площади. Справку о ее величине БТИ выдает на основании осуществленных замеров.
В определенных случаях владельцам недвижимости положены льготы и субсидии. Для определения их размера также могут потребоваться данные о площади недвижимости.
Предоставление сведений о недвижимости в судебные органы, а также для решения конфликтов с привлечением посредников (медиаторов).

Результат работы техников БТИ

После того, как заявка на выполнение замера помещений выполнена, заказчик получает поэтажный и технический планы. В данных документах, помимо площади всех имеющихся в здании помещений содержится информация о материалах, из которых изготовлены стены, наличии всех перекрытий, дверей, окон и так далее. Также отражается высота потолков. На основании данного документа можно, во-первых, точно идентифицировать помещение, а значит, оно может стать объектом купли-продажи или иного способа смены прав. Во-вторых, осуществлять с ним коммерческие операции, например, сдавать в аренду, поскольку величина арендной платы зависит от площади. Кадастровый паспорт, поэтажный и технический планы необходимы строительным компаниями для того, чтобы передать помещения их собственникам после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. В последующем, при проведении капитального ремонта или осуществлении перепланировки данные обмеров БТИ могут быть востребованы при заказе услуг архитекторов, дизайнеров или конструкторов.

Почему могут возникать расхождения с площадью, указанной в документах?

Увеличение или уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной документацией чаще всего происходит по причине ошибок замерщиков, либо неправильного внесения сведений в документацию. Также бывают случаи нарушения методики осуществления обмеров. Например:

Вычисление площади комнаты на основании длинны двух стен. Поскольку помещения редко прямоугольные, такой способ расчета может привести к существенной погрешности.
Учет различных конструктивных элементов (труб, вентиляционных шахт и так далее) при определении жилой площади. В соответствии с требованиями законодательства, они должны вычитаться при определении размеров помещения.
Площадь балкона или лоджии принимается в расчета без соответствующего коэффициента.

Результат работы техников БТИ

Почему могут возникать расхождения с площадью, указанной в документах?

Вычисление площади комнаты на основании длинны двух стен. Поскольку помещения редко прямоугольные, такой способ расчета может привести к существенной погрешности.
Учет различных конструктивных элементов (труб, вентиляционных шахт и так далее) при определении жилой площади. В соответствии с требованиями законодательства, они должны вычитаться при определении размеров помещения.
Площадь балкона или лоджии принимается в расчета без соответствующего коэффициента.

Важные нюансы при измерении площади квартиры

В новостройках и уже сданных домах замерами жилых и общих площадей квартир занимается кадастровый инженер. Застройщик заранее заключает договорные отношения со специалистом и приглашает его перед сдачей дома в эксплуатацию

При этом очень важно, чтобы вся процедура выполнялась со строгим соблюдением правил. Если измерение площади квартиры сделано с нарушением, то будет сложно оформить перепланировку, а также неправильно посчитается налог на жильё

У этой процедуры есть свои правила и много нюансов:

сама технология подсчёта площади;
выполнение точных замеров комнат с неправильной формой;
учёт возможных погрешностей;
человеческий фактор – сотрудники бюро тоже ошибаются.

Замеры площади квартиры

После окончания строительных работ и сдаче новостройки площадь квартиры обмеряется работниками бюро технической инвентаризации. И если проектная площадь квартиры отличается от реальной, (при вводе дома в эксплуатацию) то реальная площадь корректируется в планах БТИ.

На основании замерянных БТИ планов и производится окончательный расчет площади квартиры. И если площадь квартиры увеличивается, то за излишнюю площадь застройщик всегда получает деньги с участника долевого строительства.

Входит ли лоджия в общую площадь квартиры: как учитывать при покупке жилья

Следует понимать, что в своей работе строительные компании и Бюро технической инвентаризации, проводящие замеры вводимых в эксплуатацию объектов, используют множество внутренних документов и инструкций.

Однако, Жилищный кодекс РФ является Федеральным законом, тогда как инструкции относятся к числу подзаконных актов, и в случае спорных, а порой и противоречивых моментов, большей юридической силой обладает ЖК.

Человек заплатил, а потом долго, но на его счастье успешно судился, победил строителей и вернул деньги за несколько метров «фантомной» площади.

Проверьте, существует ли тяга в вентиляционных шахтах (для этого немного приоткройте окна).

Посмотрите как установлены окна (ГОСТы по установке доступны в Интернете), обычно при массовой установке окон в новостройках косяков тоже масса.

Если по договору, подписанному на основании 214-ФЗ, вам должны были сделать стяжку пола, то обратите особое внимание на нее

Доплата за 1 кв. м. после замера БТИ в новостройке

Или это на усмотрение застройщика и в данном случае ДДУ является документом, по которому принимается решение о доплате. Т.е. если у меня в ДДУ не прописано, что меньше 1 кв.м.

не оплачивается, то я должна заплатить за 0,4 кв.м. А если у другого застройщика такой пункт есть, то все его дольщики не платят за лишние квадратные метры меньше 1 кв.м.

Или этот принцип действителен для всех.

Просто мой застройщик решил меня взять на слабо, что называется, пусть платят.

Замеры БТИ – как оспорить, если вы не согласны?

Оспорить результаты замеров БТИ можно будет только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности на жилье.

*Частая ошибка! При составлении иска надо иметь ввиду, что замеры, которые вы провели самостоятельно или с помощью прораба, делающего у вас ремонт, не имеют никакой ценности для суда.

Чтобы доказать ошибочность измерений вам в любом случае придется заказывать новые замеры в компании, имеющей на это полномочия.

02.2013

Как правильно замерить площадь квартиры с панорамными окнами? Замер от окна (от стекла), а потом минусовать выступы стены? Или от стены (окно утоплено на 23 см). А потом плюсовать нишу у окна? 28.07.2015

Дом сдан уже давно,но БТИ умудрилось не обмерить нашу квартиру. Из письма супруги(я в отъезде,за границей): Ходила в БТИ, у них нет тех паспорта на нашу квартиру. Они обмеряли только до 173-ей.

Как измерить квартиру

Во втором же случае замер квартиры хозяином необходим для того, чтобы проконтролировать ремонтников.

Как говорится «доверяй, но проверяй»! За каждый неправильно измеренный квадратный сантиметр вам придется доплачивать ремонтникам, поэтому заранее сделайте все необходимые замеры, чтобы потом сравнивать свои измерения с измерениями приглашенной бригады.

Имея точные размеры своей квартиры вы уже сможете ориентироваться на определенные материалы (подороже или наоборот подешевле), вы будете знать, сколько чего вам нужно, и сможете рассчитать свой ремонт так, чтобы вписаться в обговариваемый бюджет.

Как измерить площадь квартиры, не хитрые приёмы

Если одна из простых фигур, на которые разбито помещение, получилось в форме прямоугольного треугольника, то для определения его площади нужно перемножить длины сторон, которые образуют прямой угол, после чего необходимо полученную цифру разделить пополам.

Общая площадь квартиры вычисляется для таких мероприятий, как, например, оформлении документов в бюро инвентаризации. Для ее определения учитываются все помещения.

Как считается площадь дома

Соответствуя Жилищному Кодексу РФ, понятие общая площадь включает в себя сумму площадей всех комнат и частей данного помещения, в том числе и площадей комнат (помещений) дополнительного или вспомогательного назначения (использования), которые предназначаются для бытовых и иных потребностей граждан. Такими помещениями считаются: кухни, коридоры, ванные комнаты и т.п.

Но органы технической инвентаризации для определения площади помещений применяют Инструкцию о проведении учёта жилищного фонда РФ.

Как самому сделать замер квартиры

Казалось бы, зачем это вообще делать, если есть план БТИ или замеры от застройщика? Давайте разберемся. Вот так выглядит план БТИ:

На нем можно увидеть общие площади и расположение помещений.

А вот так должен выглядеть план с замерами квартиры, по которому можно в дальнейшем производить расчет материалов и который в дальнейшем станет основой вашего дизайн-проекта:

Тогда приступаем к замерам.

В работе потребуется:

Рулетка (лучше не меньше 5м длиной)
Лазерная рулетка (если у вас есть опыт работы с этим девайсом – отлично, берите)
Листы бумаги А4 (хорошо, если они в клетку — удобно чертить, но и белые из принтера тоже подойдут)
Папка-планшет (удобнее чертить на твердой поверхности, но можно и обойтись)
Ручка или карандаш
Правило или отвес с болтом (для проверки ровности стен)
Телефон (чтобы в конце замеров сфотографировать все помещения).

Начинаем от входной двери и идем по часовой стрелке по всем помещениям. Если по каким-то причинам вы можете идти только против часовой стрелки — не возбраняется — главное, чтобы в конце вы вернулись к входной двери.

Лучше всего чертить по одному помещению на листе (если квартира небольшая — можно целиком). Вот пример такого чертежа.

Буквой h обозначаем высоту потолка. Все размеры пишем в миллиметрах (на всякий случай 1см=10мм, а в 1 метре 1000мм). Обязательно измеряем толщину стен и расстояния от стены до стены, можно также сделать проверочный диагональный замер.

На следующем листе чертим окна и дверные проемы, указываем их ширину, высоту.

Важно: не забудьте измерить расстояния до стояков отопления и вынести их отдельным планом, радиаторы замерять не нужно (чаще всего их приходится менять):

При замерах санузлов нужно учесть вытяжку и по возможности замерить расстояния до труб канализации и труб с горячей и холодной водой (диаметр труб измерять не нужно – они стандартны).

Также хорошо определить стороны света (можно воспользоваться приложением в телефоне) и нанести их на план. Даже если вы не поклонник фэншуй, в дальнейшем при планировании целевого назначения помещений это пригодится.

После того как вы измерили все помещения, их нужно сфотографировать. Делайте фото в том же порядке, что и чертежи. Фотографируйте подробно, особенно все выступы и коммуникации. В будущем, если возникнет вопрос, эти фото вам очень помогут.

Важная деталь: при замерах чаще всего кривые стены обнаруживаются в старых жилых домах, но и в новостройках этого добра хватает. Проверить кривизну стен можно правИлом (ударение на И, чтобы не спутать с прАвилом и не вспомнить какого-нибудь буравчика) или, за отсутствием такового, отвесом с болтом. Поднесите конец веревки к тому месту, где состыковываются потолок и стена и опустите вниз болт. Если веревка натянулась параллельно стене, стены ровные.

Но не стоит расстраиваться, если стены оказались далеки от идеала: в дальнейшем кривая стена или будет выровнена множеством слоев штукатурки, или бережно спрятана в гипсокартон, или, как крайний вариант, полностью изничтожена строителями (если, конечно, она не несущая) и возведена новая, ровная, красивая:). Однако для планировки и подсчета сметы черновых материалов выявить такую «кривулю» необходимо.

А вам приходилось делать замеры самостоятельно? С какими трудностями столкнулись?

Если статья оказалась полезной — ставьте лайк:)

Источник

За защитой своих прав обращайтесь в суд

В судебной практике нет единого подхода к разрешению споров об изменении цены квартиры при изменении ее площади, но в большинстве случаев именно условия договора между сторонами являются определяющими. Однако, даже если в ДДУ не прописана процедура изменения цены договора, возможность получить компенсацию за недостающие квадратные метры есть. Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве гласит:

“1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора… приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков”.

В ст. 4 Закона говорится о том, что отношения дольщика и застройщика (не связанные с осуществлением дольщиком предпринимательской деятельности) регулируются Законом РФ “О защите прав потребителей”. Нормы Закона предусматривают пересчет стоимости товара в случае, если товар ненадлежащего качества. Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке, в суде дольщик может требовать компенсацию в размере 50% от стоимости недополученных метров, а также компенсацию морального ущерба.

В решении арбитражного суда Санкт-Петербурга по иску к компании “КВС-Кронштадт”, в частности, сказано: “Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта”.

То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.

В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: “В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества”.

На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда. При этом в апелляционном определении по этому делу сказано: “Довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения, так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны”.

Как видим, суды все чаще встают на сторону дольщиков, и это должно вселять в них уверенность в борьбе за свои права.

Основные правила процедуры

Осуществление замеров БТИ производится с учетом следующих особенностей:

При определении размера жилой площади, из нее исключаются помещения, у которых ширина менее двух метров.
Расчет площадей БТИ производится с округлением до одного знака после запятой.
Правилами по обмеру помещений предусмотрено округление линейных размеров до третьего знака после запятой.
Различные встроенные архитектурные элементы и мебель, а также вернады учитываются при определении размеров жилой площади.
Наличие стен, перегородок, арок и других подобных конструктивных элементов должно указываться на чертежах нежилых и жилых помещений, которые изготавливаются в процессе подготовки технических паспортов.
При наличии в здании нескольких этажей, должен составляться план каждого этажа, а значит, производиться его обмеры.
Площадь балконного блока учитывается при подготовке документов БТИ с коэффициентом 0,3, а лоджии – с коэффициентом 0,5 (суть отличия балкона от лоджии заключается в том, что лоджия не выступает за пределы фасада строения).
Учитывая качество строительства зданий, редко можно встретить идеально прямоугольные помещения, гораздо чаще встречаются трапециевидные, поэтому рекомендуется осуществлять замеры всех четырех стен и затем уже вычислять площадь.
Если помещение построено сложной формы, инструкция по определению его площади требует сначала разбить его на прямоугольники, а затем произвести суммирование полученных данных.

Правила обмера квартиры: как сделать замер для удаленного проектирования?

Обмер помещения посредством электронного измерителя

Схематическое изображение квартиры, со всеми развернутыми стенами, а также привязанными к ними элементами, вроде окон и дверей представляет собой обмерочный план. Именно он является черновиком, своеобразной основой для разработки дизайн-проекта, рабочего проекта или плана жилого сооружения.

Если описывать проще, то процесс создания обмерочного плана выглядит следующим образом:

На листе бумаги от руки или посредством компьютерной программы создается эскиз жилого помещения. Дается вид сверху, с соблюдением формы и пропорций всех прилегающих комнат;
После этого нужно выполнить замер квартиры и всех ее стен, а затем перенести данные на лист бумаги.

В процессе обмера площади квартиры, следует учитывать масштабы ниш, стен, выступов, перегородок, окон, расположение различных коммуникационных систем, а также высоту от пола до потолка.

Очень важно не упустить в процессе ни единой важной детали. При этом также очень важно не переусердствовать

Достаточно лишь внимательно и точно выполнить замеры, и перенести их на бумагу

При этом также очень важно не переусердствовать. Достаточно лишь внимательно и точно выполнить замеры, и перенести их на бумагу

Какие значения не требуется включать в определение площади квартиры

Уже было сказано об исключении расчётов дверных проёмов, если рассчитывается жилая площадь квартиры – это особенность, о которой нужно знать. К таким же случаям «с исключениями» относят имеющиеся в квартире камины и отопительные печи.

Общая квадратура квартир может состоять и из площадей неотапливаемых помещений, для определения которых используют такие понижающие коэффициенты:

для балконов и террас достаточно показателя 0,3;
работа с верандой потребует использования показателя в 0,8;
лоджии учитываются с коэффициентом 0,5;
совмещённые наружные пристройки рассчитываются с показателем в 0,4.

В современных новостройках и старых перепланированных квартирах часто имеются встроенные шкафы. Конструкции не относятся к жилым комнатам, но включаются в нежилую площадь. О такой особенности нужно помнить, чтобы правильно узнать площадь своей квартиры.

Выполнение расчётов для комнат с неправильной формой

Работа начинается со схематического изображения помещения, для которого сохраняются неправильные габариты в масштабе. Далее потребуется условно разделить комнату на простые фигуры и сложить между собой их площади:

треугольники прямоугольной формы и с разными углами;
круглые помещения;
комнаты в домах с полукруглыми фасадами.

Это практичный пример того, как считается площадь квартиры на бумаге и в домашних условиях. В последнем варианте полученные результаты круга делятся пополам.

Такой вариант подсчета площади тоже требует тщательного выполнения замеров и использования специальных формул.

Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем

Обмеры БТИ в новостройке

На что оказывает влияние ОП

Может ли измениться цена ДДУ после заключения