Как изменить состав созаемщиков в договоре ипотеки

Общие сведения

Ипотека – это заем у банка под залог. Другими словами, покупатель приобретает недвижимость и отдает ее под залог банка до тех пор, пока не отдаст деньги. Для получения этого вида займа необходимо соответствовать всем требованиям банка. Главное условие – это платежеспособность, то есть наличие постоянной работы и довольно высокий уровень дохода. Без этого оформить заем не удастся.

Учитываются и дополнительные требования. Это может быть возраст (чем моложе заемщик, тем больше период выплат), наличие поручителей и другой собственности. При составлении кредитного соглашения обязательно оформляется закладная.

Можно получить ипотеку на одного человека, к примеру, на себя, или привлечь созаемщиком. По правилам (и на основании ФЗ «Об ипотеке») люди, получающие такой кредит, всегда становятся собственниками. Ведь после приобретения жилья необходимо зарегистрировать свои права.

Вопрос, можно ли приобретенную квартиру оформить на одного человека, а ипотеку на кого-то другого, возникает очень редко. Для этого у заинтересованных лиц должны быть серьезные основания. В теории заключить кредитное соглашение, а квартиру оформить на другого можно. Но в целом такие сделки оформляются крайне редко.

Есть ли разница между созаемщиком и поручителем

Задолженность по ипотеке, руб.	Ежемесячная экономия, руб.	Затраты на рефинансирование
— 1%	— 2%	— 3%
1 млн.	500	1000	1500	15500
1,5 млн.	800	1600	2400	21000
2 млн.	1050	1600	3100	26500
3 млн.	1600	3200	4600	37500
4 млн.	2150	4250	6300	48500
5 млн.	2825	5560	8250	59500
6 млн.	3500	6870	10200	70500

Нередко поручителя путают с титульным созаемщиком, которым становится физическое лицо, оформляющее жилплощадь в общую собственность и сопровождающее все этапы кредитования. В большинстве случаев им становится супруг(а) заемщика.

Обязанности созаемщика по ипотеке

Обе стороны сделки имеют равные обязанности по ипотечному договору. Созаемщик не может отказаться от погашения долга заемщика. Их главная обязанность – своевременно переводить средства через мобильный онлайн-банк на ссудный счет или терминал самообслуживания.

Ответственность по выплатам прописывается в договоре кредитования. Если заемщик не в состоянии платить по своим финансовым обязательствам, помочь ему обязан созаемщик.

Права созаемщика по ипотеке в Сбербанке

Если в кредитном договоре прописывается, что созаемщику полагается доля квартиры, то она определяется совместно со всеми сторонами сделки. Если данное право не указывается, то участнику процедуры необходимо обратиться в суд, предоставив чеки по уплате ипотечных платежей.

Опасно ли становиться созаемщиком по ипотеке

Если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации и более не может осуществлять выплаты ипотечного кредита, вся ответственность переходит созаемщику. Поэтому перед подписанием договора последнему необходимо оценить собственное материальное положение.

Если созаемщик не в состоянии выполнять обязательства по выплате, то ему потребуется передать Сбербанку свою долю недвижимого имущества. Деньги, полученные от продажи, пойдут на погашение ссудной задолженности. Если этого будет недостаточно, банк также может потребовать от клиента продать личное имущество, закрыть вклады или вывести средства из ценных бумаг.

Возможны и преступные схемы, в которых созаемщик выступает в роли пострадавшего. Мошенник предлагает достаточно крупную сумму за подписание ипотечного договора, а получив кредит, исчезает в неизвестном направлении. Обязательства по выплате в таком случае переходят созаемщику.

Несомненно, выступать в данной роли – огромный риск, который может обернуться не одним штрафом, но и арестом. Соглашаясь помочь своему родственнику, гражданин может потерять не только долю в ипотечной квартире, но и лишиться своего личного имущества.

Перед подписанием договора важно изучить пункт с правами и обязанностями созаемщиков по ипотеке Сбербанка, особенно уделив внимание распределению долей. https://www.youtube.com/embed/h-pvv5t8glI

Правила документального оформления отношений между участниками договора

Документальное соглашение, подписанное между заемщиком и созаемщиком, является своеобразной подстраховкой от неблагоприятных моментов.

Такими моментами являются намеренная неуплата долга, при которой созаемщик несет ответственность перед кредитором. Это также может быть потеря средств к оплате долга или состояние здоровья заемщика.

Эксперты в области недвижимости советуют заключать соглашение, в котором следует прописать все нюансы при неблагоприятном исходе событий.

Это соглашение должно быть составлено и заверено в нотариальной конторе

Важно составить его перед подписанием ипотечного договора между банком и заемщиками

Выход созаемщика при расторжении брака

Если в период развода один из супругов желает выйти из ипотечного кредита, то для этого есть несколько способов:

• Решение суда на раздел собственности. Выплату долга должен взять на себя один из супругов. При этом у него остается право собственности на недвижимость. Вторая сторона выходит из кредитного договора и лишается прав на квартиру.
• Один из супругов должен предоставить банку полный пакет документов. Кроме паспорта и трудовой книжки нужно принести справку о доходах. Изучив документы, банк утверждает или отклоняет вывод созаемщика.
• Заключается дополнительное соглашение о выводе участника договора.

Как вывести созаемщика из ипотеки в Сбербанке

Для вывода созаемщика из состава участников договора основной плательщик должен подать заявление на изменение условий кредитования по образцу банка, указав объективную, весомую причину подобного решения. С его уходом падает доверие и кредитного учреждения, поэтому необходимо привлечь нового, для повышения лояльности кредитора.

К бланку нужно прикрепить:

1. Оригинал и копии паспорта заемщика, созаемщика и привлекаемого лица.
2. Свидетельства о браке, разводе, рождении детей или смерти всех сторон сделки.
3. Брачный договор всех участников (при наличии).
4. Справки о доходах (для заемщика и вводимого созаемщика).

На рассмотрение заявки отводится до 10 рабочих дней. В случае положительного ответа необходимо посетить отделение банка для перерегистрации.

Вывод из состава должников при разводе супругов

При расторжении брака вывести бывшего(ую) супруга(у) из состава должников можно только при выполнении следующих условий:

• форма владения ипотечной квартирой определена судом, нотариальным соглашением, брачным контрактом;
• после вывода созаемщика совокупный доход всех участников сделки соответствует требования банка.

Если кредитор решит, что процедура негативно скажется на выплате жилищной ссуды, он может потребовать ввести нового созаемщика.

Кто такой созаемщик? Его статус

Во многом статус созаемщика аналогичен статусу поручителя или даже основного заемщика, но есть много деталей. О них и пойдет речь в этом разделе.

Отметим основные обязанности созаемщика:

1. Одинаковая ответственность с основным заемщиком. Если заемщик не сможет выплатить очередной платёж, эта обязанность ляжет на плечи созаемщика.
2. Выплата ипотечного кредита, пока у основного заемщика не появится на это возможность.

Созаемщик имеет практически одинаковые права с основным заемщиком. Это значит, что он имеет право претендовать на квартиру, на которую оформлена ипотека, но в определенных пределах.

Созаемщику важно знать свои основные права:

• на долю в объекте недвижимости;
• на оформление добровольного отказа от совместной собственности на недвижимость (при этом сохраняются обязательства по выплате кредита);
• на раздел оставшейся суммы между супругами при расторжении брака;
• на справедливое распределение долговой очередности между всеми участниками договора на ежемесячной основе в случае невозможности погасить кредит самим заемщиком;
• на получение налогового вычета, когда все стороны являются равноправными долевыми собственниками недвижимости;
• на отказ от этого статуса в случае, если получится найти альтернативу.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке могут быть изменены условиями кредитного договора в таких аспектах:

• степень ответственности;
• порядок исполнения обязательств по договору при неспособности на это главного заемщика;
• установление прав на приобретаемый объект недвижимости.

Заёмщик, созаемщик и банк могут включать в договор устраивающие все стороны пункты с правами и обязанностями, если они не противоречат действующему законодательству, поэтому каждый такой договор будет индивидуальным.

Созаемщику нужно быть внимательным перед подписанием договора

Важно уточнить все непонятные моменты

Итак, у него фактически те же права и обязанности, что и у основного заемщика, поэтому банк предъявляет к нему такие же требования, что и к основному клиенту. Это касается и списка документов, и общих критериев соответствия (по возрасту, доходу, занятости, проживанию).

Обычно созаемщиками становятся супруг или супруга основного заёмщика, но часто в их роли выступают родители, дети или другие близкие родственники. Допускается даже привлечение нескольких созаемщиков. Главное, чтобы их общее количество не превышало 3-х человек, однако это правило устанавливается самим кредитором. Если он не против, можно привлечь и большее количество лиц.

Особенности выбора созаемщика по ипотеке, оформленной в Сбербанке, и когда его удастся вывести?

Сбербанк, как один из самых крупных финансовых организаций в России, предъявляет жесткие требования как к самим заемщикам, так и к привлекаемым ими третьим лицам. Процесс оформления договора в этом случае имеет некоторые особенности:

1. Представители банка настоятельно рекомендуют созаемщику по ипотеке приобрести услугу страхования жизни. Если человек отказывается, велика вероятность того, что ему откажут в привлечении стороной по договору.
2. Выступать созаемщиками по одному ипотечному контракту могут не более трех человек. Доли в приобретаемой недвижимости они могут разделить между собой самостоятельно.
3. Денежные средства на приобретение недвижимости перечисляются продавцу только после официальной регистрации сделки в Росреестре.
4. Созаемщик имеет право погасить часть своих обязательств за счет субсидий от государства, например, сертификатом на получение материнского капитала.

Вывод третьего лица из договора в Сбербанке ничем не отличается от аналогичной процедуры в любой другой кредитной организации. Солидарный заемщик пишет соответствующее заявление и ожидает решения руководства банка. При этом предоставляются документы, собранные на нового созаемщика. Сбербанк рассматривает такие обращения в течение 10 рабочих дней.

Кто это такой

Созаёмщик — это второй (может быть до четырех) человек, который несёт ответственность за своевременную плату по ипотечному кредиту на тех же условиях, что и основной кредитуемый.

В случае отказа или прекращения выплат банк обращает взыскание долга на второго заёмщика. Банки охотно оформляют в созаёмщики родственников кредитуемого гражданина, а также друзей.

При этом выполняются следующие условия:

• доходы созаёмщика банк учитывает при расчёте, что позволяет увеличить максимальную сумму кредита;
• всю сумму кредита или только часть её может погашать созаёмщик. Оба заёмщика несут солидарную ответственность перед банком;
• созаёмщик подписывает с банком ипотечный кредитный договор и может стать владельцем части приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• если кредитуемый человек не выполняет обязанности по выплате долга, она автоматически переходит ко второму заёмщику.

Когда оформляется созаёмщик:

• у основного заёмщика недостаточно доходов для получения требуемой суммы ипотечного кредита;
• основной заёмщик в период оформления договора состоит в браке. В этом случае супруг (а) автоматически в соответствии со ст. 45 Семейного кодекса РФ становится созаёмщиком;
• основной кредитуемый имеет достаточный доход, но оформляет ипотеку на несовершеннолетнего ребёнка, у которого нет средств;
• заёмщик в начальный период кредитования не имеет доходов. Это возникает при оформлении договора ипотеки на студентов.

В чем отличие от поручителя

Есть ещё такое понятие, как поручительство. По смыслу поручительство — это тоже выплата банку долга заёмщика, если он некредитоспособен.

 На самом деле между ними есть разница:

• доходы поручителя при определении максимальной суммы кредита не учитываются;
• поручитель должен быть платёжеспособным, чтобы иметь возможность погасить весь долг банку, включая проценты по ипотеке;
• стороны (банк и поручитель) подписывают договор поручительства, по которому поручитель обязан выплачивать долг, в случае если заёмщик не сможет или не пожелает делать это сам. Право собственности на недвижимость у поручителя не появляется, но он может потребовать его в судебном порядке;
• поручитель производит выплаты по решению суда. Порядок требований банка: заёмщик, созаёмщик, поручитель.

Кто может быть созаемщиком?

Исходя из требований банка, где оформляется ипотека, созаемщиком имеет право стать как родственное, так и третье лицо. Среднее количество созаемщиков не превышает предела в 5 человек, и определяется индивидуальными условиями банка.

При оформлении ипотечного кредита, например, супругом, его родственное лицо – супруга, в обязательном порядке привлекается, как созаемщик. Но существует нюанс – если между супругами заключен брачный договор, определяющий их имущественные отношение, тогда один из них может стать заемщиков без участия второго.

Обязательные требования к созаемщику:

• Возраст от 18 лет;
• Непрерывный стаж работы от 6 месяцев;
• Иметь постоянное место работы и официальный доход.

Список документов, предоставляемый при оформлении созаема:

• Паспорт гражданина РФ – оригинал и копии всех страниц;
• Код налогоплательщика(ИНН);
• Свидетельство о пенсионном страховании;
• Справка с места жительства;
• Паспорт всех проживающих вместе с созаемщиком или свидетельство о рождении;
• Трудовая книжка с последней записью не ранее, чем за 6 месяцев;
• Справка 2-НДФЛ;
• Документ об образовании.

Перечень документов может отличаться и зависит от требований конкретного банка. Не исключено, что к нему добавится военный билет, водительское удостоверение.

При каком типе кредита нужны созаемщики?

В подавляющем большинстве, созаемщики являются обязательным условием при:

• Ипотечном кредите;
• Автокредите;
• Займе для молодой семьи;
• Ссуде для приобретения жилья студентам.

Созаемщики по ипотечному кредиту должный прибегнуть к оформлению договора. В нем четко прописывается размер доли в жилье для каждого участника сделки, объем вносимых средств и срок выплаты кредита.

Важно!

• Для лиц, выступающих в роли созаемщиков по ипотечному кредиту с материнским капиталом, существуют некие ограничения. К ним относятся минимальный возраст от 18 лет, а также невозможность пенсионеров участвовать в созаеме.
• Созаемщики по потребительскому кредиту, в случае неуплаты основным заемщиком кредита, имеют право на товар, приобретенный ключевым должником.

Что делать созаемщику, чтобы избежать проблем

Чтобы сохранить свои финансы и не попасть в тяжелое положение, созаёмщикам необходимо следовать несложным правилам:

• Родственникам, гражданским супругам, друзьям, необходимо заключить соглашение о компенсации уплаченных взносов путем выделения долей в собственности или возврата их в денежной форме.
• Супругам, погашающим ипотечный кредит из семейного бюджета, целесообразно оформлять квартиру в долевую собственность.
• Гражданским супругам необходимо заключить соглашение о будущем переоформлении долей квартиры пропорционально размеру уплаченных ими взносов. Платежи проводить всегда только от собственного имени и хранить все документы до полной выплаты кредита.

Ипотечные кредиты берутся на весьма длительные сроки. За время его погашения может произойти множество непредвиденных ситуаций. Помогая кому-то приобрести новое жилье в ипотеку, не бойтесь осуждения и не стесняйтесь подготовить необходимые документы, которые смогут обезопасить вас от проблем и неожиданностей.