Сроки принятия законопроекта
На сегодняшний день проект о начислении процентов на счета эскроу вынесен на обсуждение в думу. Далее предстоит предварительное рассмотрение, дата которого пока не объявлена. После потребуется обсуждение закона в думе, может потребоваться несколько слушаний. После принятия документ передается на рассмотрение в Совет Федерации и только после этого подписывается президентом и вступает в силу. Следить за движением документа можно на .
Как долго будет приниматься решение по закону о начислении процентов на счета эскроу, пока точно сказать невозможно. Последние новости и изменения вы сможете узнать на нашем портале.
Как планируется начислять проценты
Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:
- Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
- Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
- Для начисления процентов открывается дополнительный счет.
Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.
Банковская ячейка: особенности
Банковская ячейка представляет собой личный сейф в банковском хранилище. Доступ к нему обеспечен ограниченному количеству лиц: арендатору и его доверенному лицу (если таковое существует).
- в банковской ячейке можно хранить:
- денежные средства в различных валютах;
- драгоценности;
- ценные бумаги и прочие ценности.
Арендовать ячейку можно на срок от 1 дня до 3-х лет (в зависимости от потребностей клиента). Например, клиент оформляет ипотеку в банке. Первоначальный взнос он будет размещать в банковской ячейке, а после регистрации права собственности и перечислении основной суммы на счет продавца, он передаст ему средства из банковской ячейки.
Преимущества банковской ячейки
К ним относят следующее:
- банковские ячейки бывают разного размера, что позволяет подобрать оптимальный вариант для хранения ценностей, и при этом не переплачивать за всю услуг;
- можно арендовать банковскую ячейку на минимальный срок – от одного дня;
- услуга аренды банковской ячейки обычно доступна по стоимости.
Например, в Сбербанке стоимость такой услуги в регионах отличается: в Московской области она начинается от 2400 рублей, в регионах цена ниже. Кроме этого, хранить ценности в ячейке безопасно, так как банковское хранилище тщательно охраняется.
Недостатки банковских ячеек
Основной недостаток банковских ячеек при хранении наличности – нет начисления процентов, как по вкладам. То есть, деньги просто лежат и не приносят доход.
Банк несет ответственность только за то, что ячейка не будет вскрыта, но за состояние содержимого он не отвечает. Ответственность за это возлагается на него в том случае, если составляется опись ценностей, помещаемых в ячейку, и подписывается дополнительный договор с оплатой страховки.
Не все так радужно
Пандемия стала еще одним аргументом в пользу нововведений. Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса. “Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется. Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус”, — говорит Анжелика Альшаева.
Впрочем, за все приходится платить. “Очевидно, что переход на новую схему приводит к расходам застройщиков на обслуживание эскроу–счетов. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование. В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью”, — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”.
“Мы ожидаем увеличения себестоимости строительства. Основная причина — рост расходов на оплату процентов по кредитам и на администрирование большого количества новых процессов. Кроме того, пока у нас нет четкого понимания и договоренностей с банками и городом, как будет финансироваться строительство социальных объектов. Непонятно, будут ли банки выдавать кредиты на создание детских садов и школ, будет ли Смольный их выкупать и на каких условиях”, — печалится Мария Черная, генеральный директор ООО “Бонава Санкт–Петербург”.
Эскроу: особенности
Счет эскроу применяют для снижения рисков при оформлении сделок с крупными суммами. Одна сторона сделки вносит на счет денежные средства, которые на нем депонируются (замораживаются). А вторая – получает их после того, как выполнить свои обязательства. Например, переоформит недвижимость или передаст право собственности. Довольно часто счета эскроу используют при покупке недвижимости в ипотеку.
Чтобы открыть такой счет, стороны сделки и банк заключают договор счета эскроу. В нем указаны условия, после выполнения которых денежные средства будут перечислены получателю.
Преимущества счета эскроу
Во-первых, обе стороны защищены от мошенничества. Продавец получит положенные ему деньги от покупателя, если выполнит все условия сделки. Во-вторых, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку, деньги вернутся отправителю.
Далее, стороны сделки самостоятельно определяют перечень документов, которые станут подтверждением совершения сделки. Например, при покупке квартиры в ипотеку первоначальный взнос, размещенный на счете эскроу, будет перечислен продавцу после переоформления права собственности на объект. При сделках на сумму до 10 млн. руб. средства, размещенные на счетах эскроу, застрахованы.
При покупке квартиры в ипотеку от застройщика, используют именно счета эскроу. За их открытие и перечисление средств платит застройщик. Это выгодно для покупателя.
Недостатки счета эскроу
Не все банки в России имеют право открывать счета эскроу. Деньги, которые лежат на счете, не приносят никакого дохода. Если одна из сторон не хочет принимать участие в сделке, вернуть деньги можно только после расторжения договора между сторонами и банком.
Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах
На сегодняшний день средства, отправленные на счет эскроу, замораживаются до окончания строительства. Заработать на них нельзя, начисление процентов не предусмотрено. Средства находятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.
Эскроу счет открывается на физическое лицо. Если владелец решит перепродать возводимую квартиру, спецсчет будет переоформлен на нового покупателя. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает деньги обратно.
Разработчики нового законопроекта планируют добавить к счетам опцию начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут аккумулироваться на отдельном счете. Далее подробнее рассмотрим перспективы и последствия принятия акта.
Аккредитив: особенности
Аккредитив – это вид безналичного расчета с открытием специального счета. Его используют при совершении сделок с крупными суммами наличности. Гарантом таких сделок выступает банк.
Покупатель/получатель вносит на аккредитив сумму в соответствии с заключенным договором. А продавец получает ее после того, как выполнить все обязательства перед продавцом.
Аккредитивы бывают разных видов, хоть и не все из них подходят для проведения сделки купли-продажи недвижимости:
| Название | Характеристики |
|---|---|
| Отзывной | У отправителя денежных средств есть преимущество. Он может отозвать/аннулировать счет в любой момент. Для этого ему достаточно написать соответствующее заявление. При таком аккредитиве поставщик не получает никаких гарантий. Он не защищен от рисков, связанных с недобросовестностью отправителя. |
| Безотзывной | У отправителя нет права аннулировать счет. У поставщика есть гарантии того, что за товар с ним рассчитаются в полном объеме в соответствии с заключенным договором. |
| Подтвержденный | При этом аккредитиве незащищенной стороной является банк. Деньги поставщику должны быть отправлены даже в том случае, если они отсутствуют на счету у отправителя. За такую услугу банк берет дополнительную комиссию. |
| Покрытый | Денежные средства перечисляют из одного банка в другой в установленный промежуток времени. Это безопасная сделка как для продавца, так и покупателя. |
| Непокрытый | Средства автоматически списываются со счета отправителя. |
| Револьверный | Этот аккредитив используют при торговых операциях с фиксированным графиком. Счет будет пополнятся отправителем до того момента, пока сумма отправлений не достигнет указанного в договоре лимита. |
| Резервный | При таком аккредитиве защищен поставщик. Даже если покупатель не исполняет свои обязательства, указанные в договоре, банк перечисляет ему средства в любом случае. |
| Циркулярный | Этот аккредитив позволяет получить денежные средства у любого корреспондента (партнера) банка. |
Благодаря тому, что покупатель и продавец не касаются денежных средств, и все расчет безналичные, снижается риск обмана и мошенничества. В договоре по аккредитиву можно указать дату и время отправки денег продавцу от покупателя. Также в документе оговаривают обязанности сторон. С ними должен согласиться банк, так как он является гарантом проведения операции.
Рассмотрим на примере: физическое лицо приобретает квартиру в ипотеку. Первоначальный взнос составляет 1,2 млн. руб., хранить такую сумму в банковской ячейке, а затем при передаче пересчитывать вручную, совсем неудобно. Поэтому покупатель и продавец заключают договор на открытие аккредитива. В нем указывают условия, после выполнения которых банк перечисляет продавцу определенную сумму.
Недостатки аккредитива
К недостаткам такой банковской услуги можно отнести большое количество подписываемых бумаг. Более того, если клиент сталкивается с аккредитивом впервые, ему придется изучить достаточное количество правил. Но это при условии, что банковский сотрудник не подскажет, какой аккредитив выбрать при совершении той или иной сделки. Открытие аккредитива оплачивает клиент. Его стоимость, например, в УралСиббанке составляет 1000 рублей.
Законопроект
Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс. Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению. По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.
Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.
Мнение экспертов
После опубликования новости о том, что закон о начислении процентов по счетам эскроу вынесен на рассмотрение, многие эксперты поспешили высказать свое мнение. Представители банков, риэлтерских агентств, компаний застройщиков сходятся во мнении, что у нового нормативного акта мало шансов на успех.
По мнению аналитиков агентства ИНКОМ-недвижимость, законодателям следует обратить внимание на помощь застройщикам, а не покупателям. Дольщик в любом случае получает квартиру, вне зависимости от того, каким способом внесена оплата
Эскроу счет позволяет лишь избежать дополнительных рисков, связанных с не завершением строительства в срок.
Застройщики же лишились возможности работать по привычной схеме и вынуждены обращаться за кредитами.
Закрома истощаются
Девелоперы констатируют: запас проектов по старым правилам медленно, но верно подходит к концу. “В этом году запускаем последние очереди в двух таких проектах. Соответственно, через полтора года все они закончатся”, — говорит Владимир Шабанов, вице–президент ЮИТ.
“Объекты, строящиеся в рамках старого законодательства, в высокой стадии готовности, практически все мы вводим в эксплуатацию уже в этом году”, — рассказывает Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК “КВС”.
Окончательного перехода на новые правила игры еще не произошло: процесс настройки строительной отрасли к работе по новому законодательству продолжается. “Объем выданных разрешений в Петербурге позволяет построить 17 млн м2 жилья. По данным комитета по строительству, большая часть этих проектов (75%) будет возводиться по старым правилам. Исходя из этого, думаю, что полностью на работу через эскроу–счета рынок города перейдет не ранее чем через 2–3 года”, — говорит Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации “Мегалит”.
Переход же на эскроу для девелоперов оказался не так страшен. “С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жесткий контроль за расходованием средств. С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным: девелопер обращается в кредитную организацию, получает финансирование и выполняет требования банка по минимальному объему продаж”, — отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
В свою очередь банки за прошедший год выработали формат взаимодействия с застройщиками и сформировали для них спецпродукты. Наиболее активны на эскроу–рынке Сбербанк, “Дом.РФ”, ВТБ, Альфа–Банк. Из петербургских финансистов активно работает с застройщиками традиционно ориентированный на девелоперов банк “Санкт–Петербург”.
“За год нам удалось наладить взаимодействие и с банками, и с теми командами, которые отвечают за проектное финансирование. Сейчас все работает как часы. Даже подрядчики привыкли к тому, что оплата их услуг поступает в четко определенные дни”, — говорит Александр Лелин, гендиректор “Главстрой СПб”.
Не все так радужно
Пандемия стала еще одним аргументом в пользу нововведений. Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса. “Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется. Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус”, — говорит Анжелика Альшаева.
Впрочем, за все приходится платить. “Очевидно, что переход на новую схему приводит к расходам застройщиков на обслуживание эскроу–счетов. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование. В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью”, — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”.
“Мы ожидаем увеличения себестоимости строительства. Основная причина — рост расходов на оплату процентов по кредитам и на администрирование большого количества новых процессов. Кроме того, пока у нас нет четкого понимания и договоренностей с банками и городом, как будет финансироваться строительство социальных объектов. Непонятно, будут ли банки выдавать кредиты на создание детских садов и школ, будет ли Смольный их выкупать и на каких условиях”, — печалится Мария Черная, генеральный директор ООО “Бонава Санкт–Петербург”.
Кому выгодно
Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.
Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку. Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными. Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.
На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.
Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.
Закрома истощаются
Девелоперы констатируют: запас проектов по старым правилам медленно, но верно подходит к концу. “В этом году запускаем последние очереди в двух таких проектах. Соответственно, через полтора года все они закончатся”, — говорит Владимир Шабанов, вице–президент ЮИТ.
“Объекты, строящиеся в рамках старого законодательства, в высокой стадии готовности, практически все мы вводим в эксплуатацию уже в этом году”, — рассказывает Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК “КВС”.
Окончательного перехода на новые правила игры еще не произошло: процесс настройки строительной отрасли к работе по новому законодательству продолжается. “Объем выданных разрешений в Петербурге позволяет построить 17 млн м2 жилья. По данным комитета по строительству, большая часть этих проектов (75%) будет возводиться по старым правилам. Исходя из этого, думаю, что полностью на работу через эскроу–счета рынок города перейдет не ранее чем через 2–3 года”, — говорит Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации “Мегалит”.
Переход же на эскроу для девелоперов оказался не так страшен. “С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жесткий контроль за расходованием средств. С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным: девелопер обращается в кредитную организацию, получает финансирование и выполняет требования банка по минимальному объему продаж”, — отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
В свою очередь банки за прошедший год выработали формат взаимодействия с застройщиками и сформировали для них спецпродукты. Наиболее активны на эскроу–рынке Сбербанк, “Дом.РФ”, ВТБ, Альфа–Банк. Из петербургских финансистов активно работает с застройщиками традиционно ориентированный на девелоперов банк “Санкт–Петербург”.
“За год нам удалось наладить взаимодействие и с банками, и с теми командами, которые отвечают за проектное финансирование. Сейчас все работает как часы. Даже подрядчики привыкли к тому, что оплата их услуг поступает в четко определенные дни”, — говорит Александр Лелин, гендиректор “Главстрой СПб”.
Не все так радужно
Пандемия стала еще одним аргументом в пользу нововведений. Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса. “Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется. Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус”, — говорит Анжелика Альшаева.
Впрочем, за все приходится платить. “Очевидно, что переход на новую схему приводит к расходам застройщиков на обслуживание эскроу–счетов. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование. В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью”, — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”.
“Мы ожидаем увеличения себестоимости строительства. Основная причина — рост расходов на оплату процентов по кредитам и на администрирование большого количества новых процессов. Кроме того, пока у нас нет четкого понимания и договоренностей с банками и городом, как будет финансироваться строительство социальных объектов. Непонятно, будут ли банки выдавать кредиты на создание детских садов и школ, будет ли Смольный их выкупать и на каких условиях”, — печалится Мария Черная, генеральный директор ООО “Бонава Санкт–Петербург”.
Эскроу счета в долевом строительстве
Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.
Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой. Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ. Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.
Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:
- Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
- Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
- До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.
Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.
Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.
