А если у меня нет времени?
В этом случае можно выбрать один из следующих способов:
- оформить нотариальную доверенность. Для ее выдачи потребуются паспортные данные эксперта, его личное присутствие не нужно.
- Принять квартиру самостоятельно, а потом предъявить застройщику претензии по обнаруженным недостаткам. В этом случае все равно придется потратить время, но позже.
Если застройщик не пускает эксперта на приемку квартиры, а вы не знаете, как лучше поступить в сложившейся ситуации, позвоните нам! Наши юристы проведут бесплатную консультацию, помогут найти максимально выгодное для вас решение, и ответят на любые вопросы по ДДУ.
Наши дела по теме
Жилищное право
Консультации юриста по коронавирусу Статья: Консультации юриста по коронавирусу
Рейтинг статьи
Поделиться
Другие статьи
16.07.2018
25.11.2017
24.01.2018
Визит в отдел продаж
Есть простой способ разузнать что-либо о застройщике и получить первые впечатления – нужно просто отправиться в гости, навестить отдел продаж. В некоторых случаях это помогает сэкономить время и быстро отсечь потенциально неблагонадежного застройщика.
Если застройщик предлагает заключить не ДДУ, а договор другого формата, следует помнить, что любой другой вид договора (не оговоренный положениями ФЗ-214) не может обеспечить защиту дольщика.
В том случае, если менеджеры компании неохотно раскрывают информацию о компании (которая должна предоставляться по первому требованию), пытаются уйти от ответов на прямые вопросы, негативно реагируют – это прямой повод насторожиться. Как минимум, возможны проблемы с документами, что само по себе является основанием не подписывать никаких договоров и не платить деньги.
Если вы получили развернутые ответы на все вопросы, ознакомились с документацией, можно приступать к более тщательной проверке. Но на данном этапе необходимо кое-что уточнить…
Как вести себя в подобной ситуации?
В ФЗ № 214 есть правовые пробелы: там не указано, кто может присутствовать при приемке квартиры. В законе говорится только о том, что акт приема-передачи должны подписывать две стороны: представитель застройщика и дольщик/представитель дольщика. Нотариальная доверенность предполагает, что вы наделяете третье лицо определенными полномочиями в рамках правового поля. Например, этот документ позволяет адвокату представлять ваши интересы в суде. Осмотр квартиры — чисто механическое действие. Для того чтобы наступили какие-либо правовые последствия, необходимо внести обнаруженные недостатки в акт и подписать его. Это делает дольщик, а никак не технический эксперт. Никто не вправе запретить вам пользоваться услугами консультанта, поскольку окончательное решение о приемке принимаете только вы.
От этой информации и стоит отталкиваться в переговорах с застройщиком. Мы рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
- сказать застройщику, что он нарушает ваши права. Ведь эксперт не будет подписывать документы, а вы можете привести на приемку квартиры любого своего знакомого. Сданное в эксплуатацию здание — никак не режимный объект, куда можно войти только по пропускам.
- Если застройщик не прислушается к доводам, можно выдать эксперту простое письменное уполномочие (Гражданский кодекс, ст. 185, пункт 3). Документ заполняется от руки, нотариального заверения не требуется.
- Если и в этом случае будет отказано, стоит направить застройщику письменную претензию. В ней нужно обязательно указать, что запрет на приглашение эксперта нарушает ваши права, а вина в задержке передачи квартиры лежит на застройщике.
- Если и после этого эксперта не допускают к осмотру, обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру. Заявление можно направить по электронной почте, приложив скан или фотографию обращения к застройщику.
Но у официального пути есть большой минус — документооборот занимает много времени.
Кризис есть кризис – страдают все
Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги. В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать. При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто) с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.
В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами. Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше). Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.
Когда лучше расторгнуть договор
Отсутствие подтверждений того, о чем заявляет застройщик по поводу переноса сроков, уже является основанием для того, чтобы не подписывать соглашение. Например, застройщик говорит об отсутствии материалов, необходимых для продолжения работ, а строители на стройплощадке говорят о том, что материал есть, просто они уже третий месяц не видят зарплаты, и многие увольняются.
В данном случае налицо возникновения у застройщика финансовых проблем – а это уже серьезный повод усомниться в том, что строительство может быть закончено в обозримом будущем и задуматься о том, как вернуть свои деньги (уплаченные по ДДУ и компенсацию, штрафы, прочие выплаты).
Кроме того, отсутствие какого-либо предупреждения по поводу переноса сроков, отсутствие предложения подписать доп.соглашение – это тревожный звонок. Возможно, лучшим решением будет, как можно быстрее отправить письмо о расторжении договора, подождать пару недель и обратиться в суд.
Как дольщикам избежать рисков?
Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.
Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности
Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия
Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение
«Агент по продажам»
Не менее популярная роль, особенно, при строительстве нескольких объектов одной группой компаний.
Для чего может пригодиться компания «Агент по продажам», с учетом озвученных ограничений?
У Застройщика как и любой другой организации есть расходы:
на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы;
на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи;
на рекламу компании и строящихся объектов;
оплату банковских комиссий;
а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.
Однако размер таких затрат у Застройщика строго ограничен Законом и не может превышать 10% от проектной стоимости строительства.
Если вдруг перечисленные расходы начнут превышать указанный лимит, то уполномоченный банк просто не допустит проведение операции на основании платежного поручения.
Помочь преодолеть указанные ограничения по несению общехозяйственных (административных) затрат может помочь «Агент по продажам», оказывая услуги:
по рекламе и продвижению конкретного объекта или группы компаний (бренда) целиком;
поиску покупателей;
ведению договорной и претензионной работы.
Так, в компанию «Агента по продажам» можно перевести всех сотрудников отдела продажи. Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов.
Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.
Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком (например, рассказывать о благотворительных мероприятиях).
Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения. Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик.
Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.
Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т.п.
P.S.: И, как обычно, это временно.
К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01.07.2019 г., будут применяться иные требования.
Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу, открытые в уполномоченных банках. В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются (остаются нетронутыми) до наступления одновременно двух условий:
сдачи объекта в эксплуатацию;
регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру (иной объект) в Росреестре.
Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.
Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже…
Сноски:
1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
2. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»
3. http://advis.ru/php/view_news.php?id=3C7F34B8-1284-B541-A06B-B8BEF400D5ED
4. пп. 2 и пп. 3 п. 7 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
5. п. 4, п. 6 ч. 3, п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ «№ 214-ФЗ
6. п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
7. пп. 3 п. 3 ст. 18.2. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
О рисках. Что именно нужно выяснить?
Каким рискам подвергается дольщик, оплачивая жилье, которое существует пока только на бумаге (в виде проектной документации, разрешительных документов, пр.)? Вот основные проблемы, которые могут возникнуть:
Риск остаться без денег и без жилья в результате мошенничества;
Риск многолетнего ожидания окончания строительства (сдачи объекта в эксплуатацию).
Природа рисков определяется желанием и (или) возможностями компании-застройщика честно выполнить свои обязательства перед клиентами:
Есть компании, которые изначально не собираются ничего строить и принимают деньги, чтобы затем, с помощью различных мошеннических схем, присвоить их;
Но есть и застройщики, которые не могут выполнить условия договора в силу других причин (например, это может быть неэффективный менеджмент, резкое удорожание строительных материалов, транспортных услуг), способных привести компанию к разорению (банкротство).
Выбирая застройщика, необходимо тщательно проверять всю доступную информацию, которая имеет отношение к застройщику. Это поможет, во-первых, избежать прямого мошенничества, и, во-вторых, оценить шансы успешного и своевременного завершения строительства. Нужно убедиться, что застройщик является финансово устойчивой компанией, имеет позитивный опыт по предыдущим проектам.
Интернет-порталы для проверки
В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях
Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты
Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.
Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет. Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.
Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.
Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП. На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.
Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС. Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.
Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.
Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве. Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.
Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес». В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».
В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст.
6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить с троительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).
Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).
На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федеральн ого закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований.
Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца.
И даже услов ие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.
Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.
Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.
Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь друго й тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия. В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены.
Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.
Что делать дольщику, если застройщик не соблюдает условия договора долевого участия?
Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда
«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев
– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».
Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).
Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.
