Новостройка или вторичка
Вопреки жестким дебатам однозначного решения не существует. Чтобы выбрать правильно, следует учитывать плюсы и минусы обоих вариантов.
Новостройка
- приобретение по льготной ипотеке под 6,5%
- более низкая цена
- современные стандарты планировок
- нет предыдущих владельцев
- подъезды с высоким уровнем безопасности
- в 75% случаев требуется полноценный ремонт
- придется ждать завершения строительста
- первое время ремонт будет и у соседей
- быстро растет в цене
Вторичка
- при хорошем состоянии не требует ремонта
- обновление интерьера обходится недорого и происходит быстро
- коммунальные платежи часто дешевле, чем в новостройках
- как правило, имеется вся инфраструктура
- не нужно ждать завершения строительства
- может стоить дороже
- растет в цене медленнее
- при плохом состоянии жилья придется делать дорогой капитальный ремонт
- старый подъезд может находится в сомнительном состоянии
В зависимости от объекта, плюсы и минусы могут меняться:
- некоторые новостройки из-за расположения оказываются дороже вторички
- застройщик может продавать часть квартир с отделкой
- жилье в старом доме может требовать более дорого ремонта, чем чистовой в новостройке
- если рядом с вторичкой достраивается метро, возводится важный инфракструктурный комплекс, скоро цена взлетит
В каком доме лучше покупать жилье
Жилье в таких домах наименее дорогое. Но впридачу вам достанутся высокая звукопроницаемость стен и сложности с перепланировкой. У панельных зданий много несущих стен.
Если вы не собираетесь радикально менять планировку и готовы поставить качественную звукоизоляцию, этот вариант может стать квартирой вашей мечты. Но учитывайте, что надежная звукоизоляция может «съесть» всю финансовую выгоду.
Золотая середина. Дороже панельного, дешевле кирпичного. Неплохая звукоизоляция. Проще перепланировка. Более 50% современных домов строятся именно монолитными. Поэтому можно выбрать современную квартиру в новостройке или вторичке, со всеми бонусами.
Способен простоять и 200 лет. Но стоит соответствующе. Самый дорогой вариант. Поэтому искать его, как правило, приходится среди вторичек. Современные застройщики кирпичные здания возводят только в достаточно элитном секторе – что сразу отсеивает 90% покупателей. Но звуко- и теплоизоляция у кирпичного дома на высоте. И расти в цене подобная инвестиция будет до победного.
Солнечная или темная сторона, количество окон, роза ветров
Какую же сторону выбрать: солнечную или темную?
Любителям солнца подойдут квартиры на солнечной стороне, но необходимо учитывать, что в вечернее время происходит сильный нагрев воздуха и, как следствие,нехватка кислорода.Такое положение вещей может выдержать не каждый.
Расположение окон на темной стороне предполагает меньшее количество света, значительно меньший нагрев квартиры в летний период. Такое расположение окон тоже на любителя. Если все окна выходят во двор, нужно приготовиться к звукам сигнализации, крикам детей, стуку дверей машин, печальному виду на мусорные баки.
Можно подобрать планировку с выходом окон на разные стороны, чтобы учесть предпочтения всех жильцов. Это удобно и для семей с детьми: возможность контролировать гуляющихсына или дочь во дворе. Обстановка на другой стороне дома тоже будет в зрительной доступности.
К интересному моменту можно отнести количество окон в квартире. Оно определяет, сколько можно потом сделать дополнительных комнат, если предполагается перепланировка.
Наличие пластиковых стеклопакетов – это дополнительный плюс к шумоизоляции квартиры, красивому внешнему виду и удобству при уборке.
Красивый вид из окна – положительный фактор для создания хорошего настроения и душевной гармонии. Никому не понравится смотреть на крышу магазина, гаражи или кирпичную стену дома, стоящего напротив.
Учитывая розу ветров, можно обезопасить свое жилье от выдувания, неприятных запахов, заполняющих район, неприятностей при прогулках с детьми.
Что такое элитная недвижимость?
Словосочетание «элитная недвижимость» слышал каждый цивилизованный человек. Но в действительности далеко не все имеют реальное представление об этом типе жилья и его признаках.
На современном рынке жилья действует изрядное количество нечистых на руку агентов, которые выдают за элитное жильё вполне обычные квартиры улучшенной планировки в новостройках. Поэтому тем, кто желает приобрести квартиру или дом реально элитного класса нужно для начала разобраться, что собой представляет такая недвижимость.
Элитное жильё – не всегда новое. Сюда относятся также квартиры, построенные в старых домах (например, в «сталинских») или зданиях, сделанных по авторским архитекторским проектам и существующих в единственном экземпляре.
Элитными бывают и современные квартиры в домах бизнес-класса, расположенные в престижных районах Москвы и других мегаполисов.
Отличительные черты современных элитных домов:
- участие в проектировании архитекторов международного уровня;
- минимальное число квартир в здании (не более 30-40);
- дизайнерское оформление общественных территорий;
- развитая инфраструктура прилежащего района.
Ещё одна общая черта таких зданий – это камерность, престижное месторасположение и относительно однородный состав жильцов. Покупая квартиру в таком доме, можно быть уверенным, что все ваши соседи будут людьми из высшего социального эшелона.
Нередко на стадии покупки потенциальные владельцы проходят «фэйс-контроль», а точнее, контроль на принадлежность к привилегированным слоям общества. Элитный дом – показатель престижа и финансового благополучия.
Приобретать, продавать, брать или сдавать в аренду элитное жильё лучше через профессиональных посредников. На нашем сайте есть подробная статья о том, как работают агентства недвижимости.
Шаг 2. Выбираем категорию новостройки
На этом этапе вы можете рассматривать несколько вариантов в зависимости от ценовой категории. Квартиры стандарт-класса в новостройках Москвы стоят примерно от 2,5 миллионов рублей, но в таких ЖК предлагается установленный нормативами минимум:
панельные или кирпично-монолитные дома (панельно-блочные) с типовыми планировками, как правило, высотой от 15 этажей в составе плотной застройки микрорайона или группы кварталов;
дворы без ограждения, открытые для транспорта, часто без стоянок или только с плоскостными (открытыми стоянками) вокруг территории или во дворе;
квартиры от студий до трех комнат с небольшими площадями (от 25 до 75 – 90 кв.м) и высотой потолков по стандарту 2,65 м;
не стоит рассчитывать на гостевые санузлы, большие кухни (больше 9-10 кв.м), кладовые и гардеробные;
расположение большей частью в удаленных районах, за МКАД или на территориях, где еще недавно располагались промзоны.
Иногда можно встретить объект в виде единичного дома, встроенного в уже существующий микрорайон. Характерной особенностью таких ЖК остается возможность купить квартиру относительно недорого за счет минимальных затрат застройщика. Часто проекты эконом-класса реализуются в рамках комплексного освоения территории, где в дальнейшем будет сформирована плотная густонаселенная застройка.
На рынке первичного жилья в Москве появились и брендовые предложения. Например, застройщик ПИК строит новые ЖК с квартирами формата “ПИК-стандарт” и “ПИК-комфорт”, вводя улучшения в стандартные решения. Это и маркетинговый прием, и довольно интересный переход между категориями жилья. Крупные девелоперы осваивают этот вид расширения возможностей, если располагают собственными проектными организациями и ДСК, чтобы строить по собственным стандартам.
Новостройки комфорт класса
В новостройках класса “комфорт” удобство будет побольше, могут предлагаться варианты с увеличенной площадью (плюс примерно 10-15 кв.м), с потолками от 2,75 м. Отличия новостроек комфорт-класса от стандарта можно изучить по Единой классификации новостроек, на которую ориентируются при определении класса ЖК. Тут можно рассчитывать на появление кладовых, гостевых санузлов, лучшую обеспеченность парковочными местами и благоустройство территории.
Квартиры в ЖК бизнес-класса
Уровень комфорта в бизнес-классе еще выше, тут возможно появление центральных систем кондиционирования, охраны, планировок с пентхаусами. Однако, есть важная тонкость — иногда девелопер присваивает новостройке такой статус, больше ориентируясь на ее расположение поближе к центру. При этом не все отсекающие признаки по Классификации будут соблюдены полностью. Стоимость в сравнении с “комфортом” возрастает значительно, в разы. Далее — жилье категорий “премиум” и “элитное”, которого совсем немного, и требования там очень жесткие, а цены можно назвать заоблачными для рядового покупателя.
Где взять деньги на новую квартиру
В качестве источника средств для покупки рассматриваются собственные сбережения и кредиты. Второй вариант можно реализовать при условии, что у вас хорошая кредитная история, а доходы и перспективы произведут благоприятное впечатление на банк. Сейчас большинство ипотечных кредитов выдается с первоначальным взносом 15 – 30 % от общей суммы, со ставками 9 – 13 %, но на рынке постоянно меняются условия. Сроки погашения таких кредитов составляют 30 лет, квартира может быть залоговым имуществом для банка, государство допускает использование материнского капитала, но в этом случае дети должны получить долевую собственность в новой квартире. С переходом на проектное финансирование новостроек и по мере реализации текущей политики властей картина может измениться в сторону некоторого смягчения условий.
Покупателю стоит подумать о том, что сумма на все, что связано с покупкой новой квартиры, должна быть больше цены жилья примерно на 20 %. Расхождение объясняется тем, что придется оплачивать оформление, вероятно, заниматься ремонтом, переезжать, вносить деньги по предварительному договору, госпошлинам.
Сколько должно быть комнат
Какую квартиру лучше купить – однокомнатную или двухкомнатную? Ответ зависит от подхода.
Традиционный расчет – число спален + 1 (для гостиной). Но далеко не все могут позволить себе подобный вариант. А при наличии европланировки (совмещенная большая кухня-гостиная) он не настолько необходим.
Минимум нужно ориентироваться на то, чтобы у раздельно живущих членов семьи была своя комната.
Если вы хотите, чтобы у друзей была возможность остаться на ночь, без гостевой/гостиной не обойтись. И в этом случае европланировка спасает – двухкомнатные квартиры с европланировкой по площади фактически не уступают 3-комнатным, а стоят существенно дешевле.
Живете сольно или со второй половинкой? 2-комнатный вариант может стать более выгодным с учетом будущих семейных планов.
Проще превратить гостиную в детскую, чем срочно переезжать.
Недвижимость постоянно дорожает. С этой позиции выгоднее выбрать квартиру чуть больше. Даже ипотечный вариант в итоге окажется дешевле с учетом инфляции и роста цен.
С другой стороны, это не должно превращаться в финансовую кабалу. Если нужно поправить здоровье, делать ремонт, вложиться в профессиональное развитие – выберите однокомнатную квартиру. В конечном итоге это будет выгоднее и эффективнее, чем бесконечное откладывание действительно важных трат из-за отсутствия денег, вложенных в недвижимость.
Заключение
Итак, уважаемые читатели, подведём итоги. Элитная недвижимость требует соответствующего отношения. Если вы хотите купить действительно качественное жильё уровня «де люкс» или «премиум», обращайтесь к профессиональным и надёжным посредникам.
Автор статьи: Александр Бережнов
Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта “ХитёрБобёр.ru” (до 2019 г.)
Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».
Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.
Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа “Машук-2011”.
