Как купить квартиру в новостройке

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

На что обратить внимание в первую очередь, прежде чем заключать договор купли-продажи?

Пошаговая инструкция:

Сначала необходимо обратить внимание на степень готовности жилой постройки. Это важнейший этап, так как все бумаги могут быть в порядке, да и репутация строительной компании положительная, а сама постройка не достроена
Не стоит верить на слово, что дом готов и коммуникации подведены. Лучше проверить это самостоятельно. Покупатель имеет полное право попросить застройщика показать наличие воды и электричества. Если осмотр не получится произвести в виду обстоятельств, то можно приехать на стройку в другой день и узнать обо всем у строителей. Если что-то не в порядке, то строители расскажут все как есть. О проблемах возведенной жилой постройки можно узнать на форуме. Там другие дольщики могут обсуждать проблемы дома. Если здание готово, но нет воды и электричества, то не стоит спешить в него въезжать, так как коммуникации могут провести не сразу, и придется ждать месяцами.
Желательно заключать договор долевого участия в строительстве, и чтобы он регистрировался в регистрационной службе. Согласно Федеральному закону – 214, если застройщика признали банкротом, то требования покупателя будут обеспечены залогом. Договор ДДУ помогает защититься от двойной продажи одного и того же жилья. Если строительная фирма работает с такими договорами, то с остальными документами у нее все в порядке, а вопрос с землей полностью решен. Наличие договора долевого участия является большим преимуществом, но это не единственный критерий оценки.
Также следует обратить внимание, является ли жилое здание аккредитованной в банке (сколько банков выдают кредиты на эту новостройку). Если таковых нет, то это указывает на явные проблемы застройщика. Лучше будет, если несколько банков кредитуют новостройку. Причем главным кредитором должен быть Топовый банк с хорошими финансами. Ведь если денег не будет хватать для завершения строительства, банк берет на себя ответственность – вложить деньги и продолжить строительство, чем приостановить

Это важно и самому банку, так как в случае банкротства компании банк не получит свой кредит. Важный факт! Нужно, чтобы аккредитация была свежая.
Также важно выяснить, сколько домов до этого построила данная фирма, были ли проблемы в ходе строительства

Некоторые компании регистрируют новое юрлицо под строительство нового жилого помещения с целью минимизации рисков.
Иногда строительство жилых домов сравнивают с финансовой пирамидой, построение которых зависят от того, будут ли дольщики приобретать квартиры. Если нет, то появляется риск получить долгострой или недострой. Также стоит обратить внимание на местоположение дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность.
Оценивают планировку имущественного хозяйства, качество самого объекта: высота потолка (преимущественнее выбирать высокие), толщина стен (лучше выбирать толстые), расположение лифтов (выбирают квартиру дальше от шахты), оконные расположения, толщина перекрытий.

Продажа через выпуск жилищных сертификатов

Приобретение жилого помещения в возводимом доме через жилищный сертификат – это способ покупки квартир, который не часто используется российскими гражданами. Возможность приобретения жилого помещения в новостройке по такой схеме регламентирована в пункте 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Причина невостребованности жилищных сертификатов состоит в том, что такая покупка не приносит инвестору ожидаемой прибыли. Приобретение квартиры с помощь сертификата требует активного взаимодействия с ФСФР РФ. Гражданам потребуется предоставить дополнительные гарантии обеспечения выпуска ценных бумаг. Схема является не такой удобной, как рассмотренные выше методики, потому что ее весьма сложно применять на практике.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

• огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
• современная планировка;
• просторные комнаты;
• возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
• новые коммуникации;
• качественные и долговечные материалы;
• отсутствие «чужой ауры»;
• молодые соседи;
• экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
• возможность получения рассрочки;
• это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
• наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

• Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
• Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
• Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
• Строительные недоделки.
• Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии (которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Схема продажи через жилищные сертификаты

Застройщик выпускает определенное количество жилищных сертификатов, цена которых покрывает стоимость жилых площадей, расположенных в возводимой новостройке. Затем происходит заключение договора банковской гарантии, который оформляется банком и застройщиком. В качестве альтернативного способа обеспечения обязательств застройщик имеет право на оформление поручительства по обязательству погасить жилищные сертификаты.

После этого застройщик проводит операции по регистрации выпуска жилищных сертификатов. Зарегистрированные сертификаты подлежат размещению и реализации. Застройщик уведомляет органы ФСФР о:

• итогах выпуска жилищных сертификатов;
• регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов;
• регистрация проспекта эмиссии жилищных сертификатов.

После описанных мероприятий застройщик заключает договор купли-продажи квартиры с инвесторами. Спонсоры оплачивают договор, застройщик передает в их собственность квартиру. После получения недвижимости инвесторы регистрируют свои права собственности.

Покупатели с повышенными потребностями

Первые этажи наиболее привлекательны для маломобильных граждан и пожилых людей, считают риелторы. «Пожилые люди предпочитают первый этаж, если в доме нет лифта. Другая ситуация — они опасаются частых поломок лифта и хотят облегчить себе проживание в многоквартирном доме», — рассказал Кирилл Котриков.

«Несколько лет назад к нам пришла молодая женщина и попросила продать ее квартиру на среднем этаже и взамен приобрести аналогичную, но на первом, — привела пример управляющий директор брокерского департамента компании «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — Когда мы стали предлагать ей подходящие варианты, она уточнила, что подъезд обязательно должен быть оборудован пандусом. Оказалось, что ее муж — инвалид-колясочник. Он работает дистанционно и полностью обеспечивает семью. Когда покупали квартиру на среднем этаже, не подозревали, что передвижение из дома на улицу и обратно станет настоящей проблемой несмотря на наличие лифта. В итоге они решили поменять квартиру».

Впрочем, пенсионеры и инвалиды — не единственные, кто ценит первый этаж сильнее прочих. Таким жильем интересуются садоводы-любители, которые разбивают цветники у себя под окнами, а также многодетные семьи, которым нужно место для коляски и легкий доступ на улицу, рассказали в агентстве «Миэль». «Плюсом квартир на нижних этажах, окна которых выходят на зеленые «островки», является иллюзия проживания в уютном загородном доме, — подтвердили это наблюдение в «Метриум Групп». — Однако надо учитывать, что из-за близости деревьев в квартиру будет поступать меньше солнечного света, чем на этажах, находящихся выше крон».

Тревожные звонки: на что обращать внимание

Итак, основной риск современного дольщика в текущих условиях законодательного поля (по ДДУ) – это риск долгостроя при банкротстве застройщика. С большой вероятностью здание, рано или поздно, будет достроено. Однако каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию чреват для дольщика расходами на содержание съемного жилья, ситуация может существенно ухудшаться необходимостью одновременных выплат процентов по ипотеке.

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно

Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Особенности приобретения квартир через жилищные кооперативы

Причина роста популярности названной финансово-правовой схемы состоит в освобождении застройщика от заключения ДДУ. К правоотношениям между застройщиком и инвестором не будут применяться нормы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На практике считается, что процедура продажи жилых помещений в новостройках таким способом, является наиболее простой и выгодной для каждой из сторон сделки. Раньше законодатель не выставлял перед кооперативами обязанности обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения долевых инвестиций. Однако это стало провоцировать ситуации, когда кооперативы занимались мошенничеством путем привлечения долевых инвестиций без наличия выделенной под застройку земли и разрешительной документации.

Номинал сертификата

Номинал сертификата всегда устанавливается в единицах общей площади жилья. Также возможно объявление номинальной стоимости в денежном эквиваленте. Минимальный номинал жилищного сертификата, который выражается с помощью единиц общей площади квартиры, не может быть установлен менее чем 0,1 квадратного метра от площади жилого помещения.

Совокупная номинальная стоимость сертификатов не должна быть выше общей площади новостройки, возводимой на средства, получаемые от размещения такого выпуска. Тот застройщик, который выпускает жилищные сертификаты, дающие инвесторам права на недвижимое имущество, называется эмитентом.

Квартира на этапе строительства: основные моменты

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Особенности «первички»: преимущества и недостатки

Прежде чем говорить о том, как покупать квартиру в новостройке, стоит разобраться с основными особенностями первичного рынка недвижимости. Основным отличием «первички» от вторичного рынка недвижимости является то, что жилье начинает распродаваться задолго до того, как будет завершено строительство, и дом будет введен в эксплуатацию. Стоимость объекта будет зависеть от стадии, на которой находится стойка. Дешевле всего обойдется покупка квартиры, если дом на стадии котлована, но такая сделка – одна из самых рискованных.

Сейчас речь не идет о мошеннических схемах – даже самый ответственный застройщик не застрахован на 100% от кризисных явлений в экономике. Вероятность перехода весьма привлекательного строительного проекта в разряд долгостроев существует всегда. Если вы в первую очередь думаете о том, как дешевле купить квартиру в новостройке, задумайтесь об этом риске.

С другой стороны, квартиры в новостройке привлекательны не только новизной, отсутствием признаков обитания предыдущих владельцев, как в случае с вторичным жильем, а также более современными планировками и прочими архитектурными решениями. Далее, у таких квартир отсутствует история смены собственников, застройщик передает недвижимость ее первому владельцу. А значит, новоселу не придется беспокоиться, что сделка будет признана недействительной по причине нарушения чьих-либо прав в процессе всей цепочки смены владельцев, и у владельца не появятся проблемы.

Квартиры в новостройках, особенно, это касается недвижимости в новых районах, часто значительно дешевле вторичного жилья в кварталах с устоявшейся инфраструктурой. С другой стороны, после внесения денег нужно какое-то время подождать, пока закончится строительство, и дом будет сдан в эксплуатацию. Но это еще не все: счастливому новоселу в течение ближайших двух лет придется мириться с шумом и мусором в подъезде – его соседи будут заняты ремонтом.

Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

Общая классификация схем продаж

Все схемы по продаже квартир в новостройках могут быть условно поделены на следующие разновидности:

законные схемы, конструкция которых прямо предусмотрена законом, среди них:

1. продажа посредством заключения договора участия в долевом строительстве;
2. продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
3. продажа через членство в жилищных кооперативах;
4. продажа с помощью заключения договора купли-продажи будущего объекта;

обиходные схемы, то есть те, которые не были прописаны в законодательных актах, однако они нашли активное применение застройщиками в целях легального обхода неблагоприятных законодательных ограничений. К подобным схемам относят:

1. вексельную схему продаж;
2. продажу путем заключения договора соинвестирования;
3. продажу посредством заключения предварительного договора купли-продажи;
4. продажу через целевое фондирование.

Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное – не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

Документы, необходимые для осуществления строительства

Для полного удостоверения в том, что застройщик достойный, необходимо тщательно изучить документы, на основании которых ведётся возведение дома.

К таким документам относятся:

1. Документы, сформированные при учреждении строительной организации.
2. Сведения, подтверждающие то, что компания зарегистрирована в государственных органах.
3. Проектная декларация.
4. Разрешительные документы, на основании которых ведётся строительство.
5. Документы, свидетельствующие о праве вести строительство на отведённом участке земли.
6. Отчётность по линии бухгалтерии застройщика за трёхлетний период.
7. Документы, подтверждающие что строительная компания имеет аккредитацию в банках, которые готовы заключать договора ипотечного кредитования.

Последний пункт должен иметь важное значение для покупателя. Вряд ли банки дадут кредит, если сделка имеет сомнительное обеспечение

Согласие банка на ипотечный кредит – это дополнительные гарантии. Ведь в принципе, до того как кредит будет погашен полностью, банк имеет определённые права на залоговую недвижимость.

Как выбрать застройщика

Критерии, которые необходимо использовать при выборе застройщика, довольно разнообразны.

Для удобства их нужно перечислить:

1. Репутация строительной компании.
2. Входит ли она в состав СРО (саморегулирующая организация), без этого условия, строители не могут осуществлять работы по возведению многоквартирных домов.
3. За какое время строители обязуются сдать дом в эксплуатацию, если сроки очень затянуты, то не стоит связываться с такими организациями.
4. Не возникало ли проблем у застройщика при проведении строительства предыдущих объектов.
5. На каком основании принадлежит право пользования земельным участком, отведённым под строительство, этот пункт очень важен для проверки, потому что потом, могут выясниться неприятные обстоятельства, на основании которых, по решению суда, дом вообще могут обязать снести.
6. С какими банками работает застройщик, для предоставления желающим возможности приобретения жилья в кредит, покупка квартиры в новостройке в ипотеку, возможна только с одобрения кредитной организации.
7. Наличие всей необходимой разрешительной документации.

Аккредитация: дела ипотечные

Проекты, возводимые некоторыми застройщиками, имеют банковскую аккредитацию. Ее наличие уже само по себе является существенной гарантией невысокой рискованности сделки и юридической чистоты объекта (банки имеют возможность провести соответствующие проверки более тщательно, чем частное лицо). Тем не менее, здесь тоже есть нюанс, который нужно учитывать – в большинстве случаев банковскую аккредитацию имеют объекты, построенные более чем на 40%, а цена «квадрата» в них выше, чем на стадии котлована.

Кроме того, банк, аккредитацию которого прошел тот или иной проект, работает «в связке» с застройщиком, и, соответственно, имеет свои интересы в этом сотрудничестве. Поэтому не лишним будет изучить ипотечные условия именно этого банка, так как другие кредитные организации, не связанные с застройщиком, могут предлагать менее выгодные условия по ипотеке.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

• Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
• Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
• Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
• Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

• Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
• Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
• Услуга «квартира в зачет» – не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Выбираем этап строительства

Приобретая новостройку на самом начальном этапе ее строительства, вы можете рассчитывать на существенную экономию средств. Обычно цена жилья на таком этапе значительно ниже стоимости готовой квартиры. Однако психологически тяжело вкладывать деньги в будущее жилье, когда строительная компания только разворачивает стройку и готовиться выкапывать котлован. То есть, нет зрительного осязания будущего дома, а есть только чертежи и макеты новостройки.

В любом случае, следует помнить, что строительство может прекратиться (или приостановиться), как на начальном, так и на последних этапах. Так что, если вкладывать деньги в новостройку, то лучше уж пусть вложения будут минимальными.

Кстати, если речь идет о сделке в формате ДДУ, то в подавляющем большинстве случаев получение дольщиком жилья – это лишь вопрос времени, дом рано или поздно будет достроен и сдан. А вот если говорить о ситуациях, когда приостанавливается строительство дома, где квартиры продаются по другим схемам, то получение покупателями своих квартир может оказаться под очень большим вопросом.

С другой стороны, покупка жилья по договору переуступки, когда застройщик вот-вот сдаст дом в эксплуатацию и передаст дольщикам квартиры, может оказаться достаточно выгодной в виду минимального риска долгостроя. Так, если покупатель планирует переехать в новостройку из съемной квартиры, он может легко подсчитать свою выгоду.

То есть, понять, что в его случае предпочтительнее – в течение пары месяцев поселиться в новой квартире и прекратить платежи по съемной квартире или ожидать лишних пару лет, продолжая арендовать жилье (а ведь сумма арендной платы может составить половину стоимости еще одной квартиры).

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

• Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
• Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
• Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Продажа помещений в новостройках через ДКПБН

ДКПБН, или договор купли-продажи будущей недвижимости, заключается между застройщиком и инвестором, который является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. В части 3 ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ прописано, что застройщику не требуется иметь разрешение на строительство. Сделка не подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре купли-продажи стороны должны четко прописать предмет сделки, то есть объект недвижимости, который предстоит построить и передать в собственность. ДКПБН заключается после утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Данные проекта включаются в содержание договора, как и адрес будущего многоквартирного дома, это указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Заключение договора: читаем, что подписываем

Мы рассмотрели основные нюансы того, как происходит выбор квартиры в новостройке, но эта информация будет не полной, если не учесть особенности оформления договора. Обязательной стандартной формы договора закон не устанавливает, но он определяет те положения, которые должны содержаться в документе:

• Характеристики приобретаемого объекта;
• Срок передачи квартиры застройщиком;
• Стоимость договора;
• Способы и срок оплаты.

Договор является легитимным только в том случае, если он соответствует законодательным нормам, поэтому перед подписанием лучше проконсультироваться с юристом. Дело в том, что человеку, незнакомому с юридической терминологией, сложно обнаружить лазейки, которые оставляет в договоре застройщик (в свою, разумеется, пользу). Невнимательность к подписываемому документу может стоить серьезных проблем в виде потерянных денег и времени, потраченного на судебные разбирательства впоследствии.