ДДУ как он есть
Можно самостоятельно, можно с риэлтором или с юристом – как душе угодно, но ознакомиться с текстом ДДУ необходимо. В нем, скорее всего, найдется пункт, в котором определен порядок переуступки прав требований.
Как мы помним (см. выше ФЗ-214), переуступить права можно с момента государственной регистрации ДДУ в Росреестре до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ, по которому вам уступается право требования, должен иметься штамп о его регистрации в Росреестре.
В принципе договор цессии должен быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Но на практике возникает третья сторона, ведь обычно в ДДУ есть пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Как правило, таким согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.
Застройщик позволяет заключить договор переуступки прав на комиссионных условиях, выторговывая себе от одного до пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья. Эти расходы в большинстве случаев ложатся на покупателя, реже, по соглашению сторон, они делятся между покупателем и продавцом. Оплату такой комиссии, конечно, нужно задокументировать, а документ пусть сохранится у покупателя.
Оформление переуступке «задним» числом
Цель оформления переуступки «задним» числом в том, чтобы покупатель являлся единственным собственником квартиры. Кроме того, при продаже квартиры, продавец должен оплатить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы продажи. Продажа «задним» числом позволяет искусственно занизить цену.
В такой ситуации можно поступить следующим образом:
- согласовать с застройщиком изменение даты в акте приема-передачи;
- до государственной регистрации договора купли-продажи изменить дату его заключения.
Проблемой такого варианта является разница между стоимостью, оплаченной продавцу, и ценой, указанной в договоре. Если по факту гражданин оплатил 2 000 000 р., а в договоре отражена сумма в 1 500 000 р., в случае расторжения договора продавец сможет взыскать только цену по договору.
Этот риск возлагается полностью на покупателя. Поэтому необходимо учесть рискованность предприятия.
Как проверить квартиру
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию)
Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.
«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».
Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».
«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».
Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки
Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Теория и практика
У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.
Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.
Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества
«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей
Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»
Дырка в законах
Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу. Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.Многие, но не все. Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры. Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж. Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав
Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?
«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.
В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже
Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя»
Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».
Признание сделки недействительной
Всесторонняя проверка сделки обеспечивает её юридическую чистоту и не даст возможности третьей заинтересованной стороне признать её недействительной.
Оказаться недействительной она может:
- если проводить продажу квартиры в строящемся многоэтажном доме по переуступке без ведома застройщика. При получении информации о подобном действии он признает сделку недействительной;
- если на продавце долги, кредиторы при наличии решения суда могут отменить сделку переуступки;
- в случае использования дольщиком для покупки объекта материнского капитала сделка будет признана незаконной по требованию органа опеки, если права и имущественные интересы несовершеннолетних нарушены.
Именно для избегания таких неприятных последствий следует проверить чистоту сделки предварительно до подписания договора.
Кто продает
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.
«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход на уровне 4–5% годовых».
Характеристика понятия
Сейчас рынок недвижимости переживает свой расцвет, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Спрос остается высоким даже при сильной конкуренции и широком предложении. Каждый человек пытается найти наилучший для себя вариант с самыми выгодными условиями. Строительные компании возводят новые дома, зачастую продают все квартиры еще до окончания строительства здания.
В таких условиях приобрести жилплощадь реально по договору переуступки. Фактически сделка является той же самой куплей-продажей, но заключается не со строительной компанией, а с дольщиком возводящегося жилья. Покупатель имеет дело с посредником, перепродающим право собственности на недвижимость, которое он приобрел в начале строительства или на стадии получения разрешений.
Цессия дает возможность заработать инвестору, который занимается переуступкой жилья: как известно, по ходу возведения дома цена за квадратный метр жилплощади возрастает значительно. А покупателю это правоотношение дает возможность купить предпочтительное жилище в новостройке, даже если все места уже распроданы.
Также возможен другой вариант, когда лицо купило квартиру на ранних стадиях строительства многоэтажного дома для своего пользования, но изменения в жизни вынуждают отказаться от покупки и вернуть потраченные средства. В этом случае цессия – единственная возможность избежать штрафов из-за расторжения договора со строительной компанией.
Более того, переуступка квартиры позволит заработать деньги из-за повышения конечной цены готового жилья.
В ином случае продажа жилплощади будет оформлена в качестве обычной сделки по купле-продаже. Характерная особенность цессии: вместе с переуступкой права новый покупатель становится фактическим дольщиком, со всеми правами и обязанностями. По факту договор долевого участия оформляется на новое лицо. Это может дать определенные преимущества и недостатки.
Как подготовиться и обезопасить себя?
Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.
Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:
- Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
- Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
- Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
- Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.
Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:
- Устав компании и их учредительные документы.
- Свидетельство государственной регистрации.
- Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
- Договор аренды земли под застройку.
- Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
- Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
- Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
- Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.
Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:
- разрешение на проведение строительных работ;
- цель проведения проекта;
- этапы строительства;
- сроки реализации;
- срок, к которому дует выполнена сдача строения.
Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:
- Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
- В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.
- Скачать бланк согласия от супруга(и) на совершение сделки по недвижимости
- Скачать образец согласия от супруга(и) на совершение сделки по недвижимости
После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.
Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.
Покупка квартиры по договору переуступки: порядок, необходимые документы
Проверка имеющегося пакета документов компании, ведущей строительство. Следует удостовериться в том, что многоэтажный дом строится на основе полученных разрешений, что он полностью легален. Достаточно запросить в представительстве юридического лица следующие бумаги:
- документы об образовании юридического лица, о нахождении на налоговом учете;
- наличие государственной регистрации;
- наличие в собственности земельного участка под строительство;
- документ, разрешающий строительство;
- подробная проектная документация и декларация;
- договор об источнике капиталовложений;
- бухгалтерский отчет о деятельности за последний квартал.
Оценка этой информации поможет подтвердить факт финансовой устойчивости компании.
Подготовка участников сделки. Этот пункт подразделен на действия продавца и покупателя, предшествующие заключению договора переуступки недвижимости.
Покупатель должен:
- получить письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на приобретение квартиры, если он находится в браке;
- получить ипотечный договор (или иной кредит), если недвижимость покупается на заемные средства.
У продавца больше задач:
информировать застройщика о намерении заключить договор цессии, получить от него разрешение. Свое разрешение компания выдает за определенную плату, которая может достигать 5% от договорной цены жилья;
Внимание! Для безопасности рекомендуется участие представителя застройщика при заключении сделки.
- получить справку от застройщика об уплате всех положенных сумм;
- оформить выписку ЕГРП на недвижимость.
Составление и заключение соглашения о переуступке. Участниками составляется соответствующий договор, куда вписываются все необходимые пункты. Рекомендуется составить его вместе с юристом, который поможет защитить интересы сторон.
Оформление договора в Росреестре. Вместе с самим документом стороны предъявляют:
- личные паспорта;
- согласия супругов (если стороны договора состоят в браке);
- договор долевого участия с застройщиком;
- справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
- согласие компании на переуступку;
- согласие банка;
- кредитный договор (при наличии кредита);
- чек об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).
Проверив все документы, регистратор заберет их, выдаст участникам расписки о полученных бумагах. После подписания сторонами заявления на регистрацию недвижимости, он назовет дату, к которой операция будет завершена. Это делается за две недели.
Приобретение недвижимости в новостройке по договору переуступки в большинстве своем очень выгодно, если знать особенности реализации этого механизма. В этой статье читатель получил нужную информацию, которая поможет ему со знанием дела и без ошибок провести все дела при покупке квартиры в новостройке.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав
Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?
«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.
В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже
Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя»
Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».
Кто выступает в роли продавца?
- Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
- Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
- Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
- Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.
Преимущества и недостатки
Плюсы:
- Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
- Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.
Минусы:
- От продавца требуется большой объем документов. Многие из их придется согласовать с застройщиком и банком.
- Иногда застройщик требует немалые проценту за выдачу своего согласия. Для покупателя это может стать обманом, ведь ДДУ застройщик может признать недействительным.
- Для избежание обмана необходимо потратить немало времени на изучение документов. Иногда не обойтись без квалифицированных специалистов, чьи услуги требуют затрат.
Порядок покупки жилплощади
- Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
- Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
- Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
- Акт взаимозачёта требований.
- Согласие супруга на заключение сделки.
- Акт передачи документов от продавца к покупателю.
- Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
- персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
- сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
- сведения о договоре, дающем право требования;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов.
- Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
- Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
- Оплата налога на прибыль продавцом.
Право выбора
Итак, вы решились стать цессионарием. Помним о том, что приобретаем мы не квартиру, а только право требования на нее. Значит, и все риски долевого строительства мы приобретаем тоже. Цедент может быть в десять раз более порядочным человеком, чем вы, но это вовсе не гарантирует того, что застройщик надежен и что наш цедент сделал все, чтобы в этом убедиться. Он всего лишь переуступает вам это право.
Заключая ДДУ, он мог быть беспечен и безответственен. Теперь эта ответственность ложится на вас. Цедент не отвечает и не может отвечать за качество и сроки строительства.
Здесь все риски долевого строительства встают в полный рост – ничего нового на сей счет сказать нельзя. ФЗ-214 – закон замечательный, но, по большому счету, он защищает только от риска двойных продаж.
Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?
Переуступка прав возможна в строго ограниченный период. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на оформление возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до введения объекта в эксплуатацию.
Заключение договора не может идти вразрез с действующим законодательством. Оформление контракта возможно в следующих случаях:
- Первый владелец полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт проведения оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
- Первый владелец не оплатил все взносы. Застройщик дал письменное согласие на оформление переуступки. Отсутствие документа делает переуступку недействительной.
- Если первый владелец оформил договор ДДУ в ипотеку, то для заключения контракта по переходу прав требуется согласие кредитной организации.
Переуступка квартиры что это? Это непопулярный вид приобретения жилья. Договор может быть оформлен неограниченное число раз. Условия оформления различаются в зависимости от того, оплачены взносы в полном объеме, наличии ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Контракт подлежит государственной регистрации.
При его оформлении требуется наличие согласия второго супруга для лиц, состоящих в браке. Если в сделку участвовали кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то необходимо разрешение застройщика.
Заключение
Крайне важно изучить юридическую чистоту сделки до ее заключения
Переуступка – вполне законная сделка, регулируемая нормами законодательства и регистрируемая в Росреестре, если она является следствием ДДУ.
При её заключении следует тщательно изучать все детали – обратить внимание на фигурантов и их юридическую правоспособность. Учесть наличие / отсутствие обременений у продавца и спорных вопросов с застройщиком
Проверить все документы, как самого застройщика, так и продавца, чтобы в состав пакета входили согласия членов семьи, кредиторов, органов опеки при необходимости. Только тщательный подход к вопросу и заключению договора обеспечит легитимность сделки и её исполнению.
