ОШИБКА № 1. “РАЙОН МОЙ – ВРАГ МОЙ”
Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.
ОШИБКА № 5. «ЖЕРТВА РЕКЛАМЫ»
Что только не расскажут застройщики в своей рекламе, главное – продать. Однако, за большинством из рекламных трюков скрывается множество подводных камней. Комнатой в подарок оказывается кладовка в 3 кв.м., а может и вообще выдуманная (например, кухня, которая по нормам комнатой не является). Ипотекой под 9% оказывается размер переплаты за 2 года, да и то при первоначальном взносе 50%.
Внимательно читайте сноски под звездочкой и что написано мелким шрифтом в условиях акции, в большинстве случаев будете сильно удивлены условиями.
Поэтому ориентироваться на рекламу стоит, только если все сказанное в рекламе, подтверждается стройкой, проектной декларацией и прописано в вашем договоре
Стоит ли доверять застройщику, который привлекает к себе внимание подобными “маркетинговыми” акциями, решать Вам
Совет 8. Обратитесь к специалистам.
Покупка жилья и ее юридическое оформление – довольно сложный процесс. При попытке решить этот вопрос самостоятельно многие люди теряют время и нервы, нередко ругаются с родными. Поэтому иногда лучше всё же обратиться за ведением сделки к опытному риелтору – расход на его услуги может оказаться ниже, чем возможные потери из-за ошибок при выборе жилья и заключении сделки. Сэкономить на услугах агентства могут в основном те, кто хорошо разбирается в законах или имеет юридическое образование. Однако успех сделки зависит не только от знания законов, но и от наличия специфического опыта – опыта работы на рынке недвижимости как с первичным, так и со вторичным жильём. Поэтому качественные услуги эксперта по недвижимости – пожалуй, главный залог безопасного будущего после покупки квартиры.
Справка
ОШИБКА № 10. «ДОВЕРЯЮ, НО НЕ ПРОВЕРЯЮ»
Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного “ООО” под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным “брендом”, но в проектных декларациях значатся разные компании. Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10’000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.
Будьте бдительны при выборе квартиры: внимательно изучайте застройщика, проект, темпы строительства, чтобы избежать ошибок. Удачных Вам покупок!
ОШИБКА № 7. «ДЕЛАЙ КАК ВСЕ»
Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают – значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.
Также нередки ситуации, когда застройщики массово начинают осваивать какой-либо район, который начал пользоваться популярностью у покупателей. В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.
Воспользуйтесь постоянно действующими бонусами
В настоящее время скидки стали скорее must have для любого проекта. За два года максимальный размер скидок на жилье в столичных новостройках увеличился с 7% до 20%. При этом скидки в том или ином виде можно получить более чем в 90% жилых комплексов.
Некоторые виды скидок действуют постоянно. Например, большинство девелоперов готовы предоставить покупателям скидку в размере 3-5% за единовременную оплату квартиры. Таким образом, при стоимости квартиры в 5 млн руб., покупатели с «живыми деньгами» или оплачивающие недвижимость с помощью ипотечного кредита могут сэкономить до 250 тыс. руб. Если покупателю не хватает 5-15% для оплаты всей стоимости квартиры, бывает выгоднее взять потребительский кредит, чем терять скидку за 100% единовременную оплату жилья.
В условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости, многие девелоперы также готовы предоставлять покупателям персональные скидки. Проще всего договариваться об эксклюзивных условиях тем, кто одновременно приобретает несколько квартир или дополнительные объекты, например, кладовые или места на парковке. В этом случае размер скидки может доходить до 10%. Шанс снизить бюджет покупки есть также и у представителей льготных категорий граждан – пенсионеров, ветеранов, инвалидов и многодетных семей.
Заявите о конкурентах
Опять же, в разговоре с менеджером продаж можно сделать то, что ему наверняка не понравится – упомянуть конкурентов. Ситуация на рынке недвижимости не так уж сильно отличается от ситуации на рынке продуктовом – продавец меньше всего хочет, чтобы вы узнали, что совсем недалеко такие же фрукты продают дешевле. А может, и фрукты там лучше.
Если же вы это знаете, и продавец фруктов, и продавец недвижимости ухватятся за вас всеми силами, чтобы вы точно от него не ушли. «Да, там дешевле – но если мы предоставим вам скидку, то выгоднее купить будет у нас» – что может быть лучше, чем услышать эту фразу? Тем более, если конкуренты вас на самом деле по какой-то причине не устраивают.
Выводов из всех этих хитростей можно сделать сразу три:
- Правильно выберите время и место для покупки квартиры. Выходите напрямую на людей, которые могут предоставить скидку, попробуйте дорваться до закрытых продаж или хотя бы дождитесь специальных новогодних предложений.
- Не стесняйтесь и не бойтесь просить или хотя бы спрашивать о скидке. Невозможно добиться чего-либо, не работая в этом направлении – так и квартира со скидкой вряд ли сама вас ищет.
- Объясните продавцу, почему он должен дать вам скидку. Учитывайте особенности выбранной квартиры и всего жилого комплекса, напомните о конкурентах и в общих чертах опишите свои финансовые возможности – что вам смогут предложить?
Если вы будете учитывать все эти факторы, то в конце концов наверняка найдёте не только квартиру, но и скидку своей мечты! Так сразу и не скажешь, что приятнее.
Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре
Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:
- школы и детские сады;
- поликлиники для взрослых и детей;
- стоматологические клиники;
- МФЦ;
- магазины, торговые центры.
Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки
Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:
- образовательные учреждения;
- физкультурно-оздоровительные комплексы;
- подземные и надземные паркинги, автостоянки;
- медицинские учреждения.
Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.
Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе.
Источник скриншота: avaho.ru
Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности.
При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру. В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны
Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.
Типичные ошибки при приобретении квартиры
Главная ошибка, которую допускает досадно большое количество покупателей – спешка с завершением сделки и внесение залога без всяческих мер предосторожности. Если неправильно подписать договор, а потом выяснить, что квартира не столь юридически чиста, как хотелось бы, деньги уже не вернутся.
Многие участники сделок с недвижимостью идут по пути наименьшего сопротивления и просто скачивают типовые договора, внося в них свои данные и почти не вчитываясь в каждый пункт. Такой подход может оказаться фатальным, если договор не отражает во всех нюансах конкретную ситуацию, и в нем детально не прописаны имеющиеся условия, без которых договор в строгом смысле даже нельзя назвать заключенным.
Еще одна ошибка – идти на поводу у продавца и указывать в документах уменьшенную стоимость квартиры. Это очень невыгодно для покупателя, так как не получится получить налоговый вычет в полном объеме. Собственно, теперь продавцу такой подход не принесет экономии по налогам, так как они рассчитываются не от договорной, а от кадастровой стоимости жилья.
Все моменты, связанные с расчетами и передачей недвижимости, в том числе, конкретные сроки должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи
Важно не забыть также об акте приема-передачи, и стоит внимательно проследить за тем, чтобы все данные во всех документах совпадали.
Как правильно платить застройщику
Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика
На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?
Какой договор предлагают?
В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.
А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.
Кроме того, по этому договору застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта, и ничего ему за это не будет. Потому что жилищно-строительный кооператив сам обязан отвечать за строительство объекта. И, если застройщик оказывается неблагонадежным, вся вина лежит на членах ЖСК – считается, что они сами выбрали безответственного подрядчика.
Предварительный договор купли-продажи
Или же «Предварительный договор долевого участия». Этот документ заранее подтверждает намерение дольщика купить квартиру. Часто при заключении договора требуют внести предоплату. Но этого делать нельзя, потому что такой документ нигде не регистрируется. Так что недобросовестный застройщик легко может перепродать квартиру ещё кому-нибудь. А деньги вернуть не получится – первый взнос по ПДКП при условии его разрыва со стороны покупателя не подлежит возврату (согласно п.2.ст.381 ГК РФ).
ПДКП (в идеале) заключается только после окончательной постройки дома, но до завершения его приемки. В противном случае есть риск столкнуться с долгостроем и ждать свои «метры» до бесконечности. Поэтому раньше начала приемки его заключать не стоит – лучше договориться с застройщиком на ДДУ.
Бронирование квартиры
Некоторые застройщики готовы придержать квартиру за потенциальным дольщиком на несколько дней. За это они не берут денег, и договор тоже заключать не придется. Это нормальная практика на рынке. Но только в том случае, когда такие устные договоренности не требуют какой-либо оплаты.
Запомните: при бронировании квартиры не должно быть никаких платных устных договоренностей! Все действия обязательно документировать. Иначе в случае обмана ничего доказать не получится.
Заключение договора
После того, как договор заключен, расслабляться тоже нельзя. Потому что и здесь может быть определенный подвох.
Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.
Следовательно, стоит подождать, пока ДДУ пройдет регистрацию и будет поставлен на учет. После чего можно переводить застройщику деньги. Либо же можно воспользоваться аккредитивом. В таком случае деньги на оплату квартиры можно отправить сразу, но застройщик получит их только после регистрации договора.
Если приобретается квартира в новостройке
При покупке жилья в новостройке нельзя столкнуться со сложной квартирной историей и необходимостью проверять выписки из реестра. Однако и здесь имеются свои риски, характерные для сделок именно с этим видом недвижимости. Дольщики боятся того, что девелопер вовремя не сдаст дом или вовсе заморозит строительство, хотя усовершенствованное законодательство дольщиков все-таки сейчас защищает несколько лучше, чем ранее.
Важно только, чтобы документ, который подписывается, был действительно договором долевого участия, остальные форматы сделок, фактически, не обеспечивают покупателям (еще не построенного жилья) какую-либо защиту
Если этот документ называется по-другому или носит предварительный характер, к предлагаемому типовому документу стоит отнестись с подозрением и обратиться за поддержкой к юристам
Важно, чтобы при возникновении каких-либо недоразумений с девелопером была возможность защитить права в судебном порядке и даже добиться возмещения морального вреда. Собственно, это касается любых ситуаций, если договором предусматривается передача денег.
Стоит знать, что сейчас закон обязывает застройщиков обнародовать абсолютно всю информацию о себе, финансовых возможностях и о возводимых объектах. Ответственные компании так и делают, а значит, прежде чем отправиться на подписание договора, стоит изучить всю информацию на сайте
Главное, на что надо обратить внимание – это наличие разрешения на проведение строительных работ и правоустанавливающие документы на землю. В идеале договор заключается с самим застройщиком, а не с посредниками, именно название девелопера должно фигурировать в документе.
Почему отделка – это выгодно
Заблуждение, что квартиры в Москве можно купить недорого только в новостройке без отделки, опустошило кошельки многих покупателей. Цены на строительные материалы, как и на услуги рабочих в столице намного выше, чем в других российский регионах. Не стоит забывать, что при покупке «бетонной коробки» помимо самих ремонтных придется разрабатывать и согласовывать дизайн-проект, либо заказывать его у специалистов, чьи услуги стоят недешево. При этом сравнительный анализ цен показывает, что разница в корпусах с отделкой и без нее небольшая, а если рассматривать предложения по разным объектам, то и вовсе не заметна.
При покупке «впритык» от варианта без отделки лучше отказаться, в противном случае переезд окажется невозможным. Копить на отделку «коробки» придется долго, при этом жить в новой квартире не получится. Не стоит боятся муниципальных отделок – хотя при ней используются материалы эконом-класса, такой ремонт позволит заселиться в квартиру сразу и без ущерба для собственного комфорта. Есть и еще один плюс: устранение выявленных после заселения неполадок выполняют представители застройщика, для покупателей такие ремонтные работы не повлекут за собой дополнительных затрат.
После того, как все переговоры остались позади, торг удался, скидки получены, и покупателю удалось купить квартиру от застройщика недорого, не стоит забывать о государственной поддержке. Покупатели жилой недвижимости могут вернуть налоговый вычет – такое право дается каждому гражданину, трудоустроенному официально и делающему ежемесячные отчисления, при этом воспользоваться им можно только один раз в жизни.
ОШИБКА № 2. «ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ – НАШЕ ВСЕ»
Мода на установку индивидуальных котлов отопления пришла к нам из Западной Европы, где большинство квартир оборудованы индивидуальными приборами отопления. Однако, необходимо учитывать тот факт, что большинство европейцев живут в домах с небольшим количеством квартир, где подобная схема действительно оправдана.
А многоквартирные дома в Финляндии, климатические условия которой намного ближе к российским, в большинстве случаев подключены к центральной (!) системе отопления или отапливаются от автономных газовых котельных.
В российских реалиях, теплоснабжение многоквартирного дома от автономной газовой котельной является оптимальным решением: стоимость квартиры в таком доме ниже, чем в доме с индивидуальным отоплением, меньше затраты на обслуживание, оборудование не занимает места в квартире, да и риски несчастного случая минимизированы.
Важно: никакая самая современная система отопления не сэкономит Ваши деньги в доме с высокими теплопотерями. Об этом читайте ниже
Платим сразу
Многие крупные застройщики выставляют две цены: «базовую» и при «100% оплате». Поэтому при звонке застройщику вас спросят про планируемую форму оплаты. Дело в том, что цена при полной оплате на 5-15% ниже, чем базовая. Она распространяется на оплату сразу всей суммы или на покупку с ипотекой.
Никакого подвоха тут нет. Девелоперу выгодно получить сразу всю сумму денег либо от вас, либо от банка, который выдает вам ипотеку. Полученные деньги он сразу пустит на возведение дома.
При рассрочке платежа скидки не будет. Она как правило, действует до конца стройки. Рассрочка обходится дорого, так как застройщик получит всю сумму через несколько лет. Беспроцентная рассрочка совсем невыгодна девелоперу, хотя таких предложений много. Иногда за рассрочку придется заплатить. Как правило, проценты начисляются на остаток платежей в районе 1-2% в месяц либо 10-15% годовых.
