Как получить скидку при покупке жилья
Если знать несколько определенных приемов, при покупке квартиры или дома можно получить скидку, существенно превышающую стандартные пять процентов. Своими секретами делятся профессиональные риэлторы, покупатели с большим опытом, а также практикующие психологи и тренеры по так называемому личностному росту.
1. Торг приветствуется.
Неважно, указана ли в объявлении пометка «торг», практически любая цена в объявлении подлежит обсуждению, так как возможность скидки изначально заложена в первоначальную стоимость недвижимости. Даже если присматриваете квартиры в Анталии, вы не просто можете, вы просто обязаны торговаться
По утверждениям некоторых экспертов существует возможность сторговать до 10-20 процентов от первоначальной стоимости квартиры. Таково мнение Владимира Жернового, эксперта в области продаж и деловых переговоров. На размер потенциальной скидки будет оказывать влияние категория недвижимости. В эконом-сегменте редко удается получить скидку больше пресловутых пяти процентов.
2. Следуя тонким намекам.
Начиная переговоры, важно сразу не отпугнуть продавца размером желаемой скидки. Однако и заранее ставить себя в невыгодное положение также не стоит
Эксперты советуют избегать конкретных цифр при первоначальных телефонных переговорах, так как продавцу зачастую очень легко отказать вам в скидке по телефону. Лично прийти к нужным партнерским договоренностям будет существенно проще.
Во время просмотра, когда владелец жилья видит перед собой реального клиента, который действительно готов покупать, торги значительно более уместны. Ключевым фактором здесь выступает разовость сделки. Из-за него продавец, с одной стороны, вынужден сдерживать цену, а с другой в нем подспудно формируется желание не упустить конкретного клиента.
3. Психологические нюансы.
Немалую роль при сделках с недвижимостью играют и психологические моменты. Покупатель должен четко определить свои критерии, придав им при этом «весовую категорию». Дальше он должен действовать согласно своим приоритетам. Т.е. перед непосредственным поиском жилья требуется точно определить свои запросы по характеристикам дома или квартиры, расставить их по приоритету, после чего уже выбирать само жилье.
Даже если вы выбираете недвижимость в Турции от застройщика, нужно сразу отсеивать те варианты, которые не устраивают вас по характеристикам
Важно также определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить. Иначе после подписания договора можно столкнуться с ситуацией, когда вы обнаружите, что данная квартира вам не по карману
Важно проработать или альтернативные варианты. Не останавливайтесь на одном объявлении. Имейте в запасе хотя бы 3-4 альтернативы. Это позволит вам чувствовать себя на переговорах более комфортно, успешнее торгуясь с собственником квартиры.
Правила диктует покупатель
В прошлом году цены в сегменте вторичного жилья были завышены, и при отсутствии должного спроса продавцы соглашались на скидки 5–10%. Сегодня изначальная стоимость объектов снизилась, да и покупатель может рассчитывать на скидку побольше: от 5 до 20% в зависимости от срока экспозиции квартиры.
«Для успешного завершения сделки с вторичным жильем необходимо прийти к некому равновесию, которого обе стороны пытаются достигнуть в процессе переговоров о цене, — уверен директор компании «Адвекс на «Академической» Сергей Козлов. — И если раньше преимущество имел продавец, то сегодня оно больше у покупателей. Обусловлено это тем, что предложение теперь превышает спрос, а покупателей зачастую меньше, чем квартир».
Другая ситуация в так называемой новой вторичке, где на квартиры сейчас немалый спрос. На покупку иных объектов выстраивается целая очередь.
3a cчeт чeгo cнижaют цeны?
Бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик изнaчaльнo нeвepнo oпpeдeлил цeнy нa квapтиpы – пocчитaл oтпycкнyю цeнy квaдpaтнoгo мeтpa вышe, чeм в cpeднeм пo pынкy, или нe ycпeл зa быcтpo измeнившeйcя cитyaциeй нa pынкe. B этoм cлyчae кoмпaния cиcтeмoй cкидoк и aкций пpocтo oпycкaeт цeнy дo cpeднepынoчнoгo ypoвня.
Cкидкa дeлaeтcя зa cчeт coбcтвeннoй пpибыли зacтpoйщикa – пo aкции cнижaeтcя пoлyчeннaя пpибыль, зaтo yвeличивaeтcя кoличecтвo cдeлoк. Нepeдкo тaкoй вapиaнт для cтpoитeлeй выгoдeн, кaк ни пapaдoкcaльнo этo звyчит. К пpимepy, кoмпaния бpaлa кpeдит, a тeпepь пoдoшeл cpoк плaтeжa пo дoгoвopy, и выгoднee cкинyть цeнy, нo пoлyчить бoльшe клиeнтoв, чтoбы зaкpыть кpeдит и cэкoнoмить нa пpoцeнтax.
Нoвoгoдниe cкидки чacтo cвязaны c жeлaниeм пpивлeчь дoпoлнитeльныe дeньги, чтoбы пepeждaть пepвыe мecяцы гoдa, кoгдa нa pынкe нeдвижимocти пpoиcxoдит тpaдициoнный cпaд. Cтpoйкa пpoдoлжитcя, кoмпaния бyдeт paбoтaть кaк oбычнo, pacxoды никyдa нe иcчeзнyт, a дeнeг вooбщe нe пpибaвитcя. Кaк ни кpyти, бoльшинcтвo в этoт пepиoд пpeдпoчитaeт oтдыxaть, a нe зaнимaтьcя дeлaми. Cнижeниeм цeны зacтpoйщик yвeличивaeт пoтoк пocтyплeний – пpивлeкaeт вoзмoжнocтью cэкoнoмить внимaниe тex, ктo в пpинципe coбиpaлcя кyпить жильe, нo чyть пoзжe. B peзyльтaтe зacтpoйщик зaкpывaeт cвoй кaccoвый paзpыв, a клиeнт пoлyчaeт квapтиpy выгoднee, чeм paccчитывaл.
Кaк oфopмляют пpaвa нa пoдapки oт зacтpoйщикa?
Нepeдкo зacтpoйщик дapит пapкинг, клaдoвкy, кaкyю-тo бытoвyю тexникy или cepтификaты. C пocлeдними пpoщe вceгo – oни никaк дoпoлнитeльнo нe oфopмляютcя, a пpocтo иcпoльзyютcя. Бытoвaя тexникa тoжe нe тpeбyeт кaкиx-тo ocoбeнныx oфopмлeний.
A вoт ecли зacтpoйщик coбиpaeтcя пoдapить пapкoвкy или клaдoвкy, ee цeнa бyдeт зaлoжeнa в цeнy квapтиpы. B peзyльтaтe y вac пoлyчитcя двa дoгoвopa. B oднoм бyдeт пpoпиcaнa пoкyпкa квapтиpы и цeнa – нижe тoй, чтo вы peaльнo бyдeтe oплaчивaть; a в дpyгoм peчь пoйдeт o пapкингe или клaдoвкe, кoтopыe вы якoбы пoкyпaeтe зa тy caмyю мapжy c квapтиpы. К пpимepy, ecли вы пoкyпaeтe жильe зa 5 млн, в дoгoвope бyдeт пpocтaвлeнa cyммa 4,8 млн, a 200 тыcяч «пepeмecтятcя» в дoгoвop нa пoкyпкy пapкингa или клaдoвки.
Кaкиe бывaют cкидки?
3acтpoйщик мoжeт дaть cкидкy нa чтo yгoднo: cнизить цeнy зa квaдpaт, yдeшeвить квapтиpы oпpeдeлeннoй плaниpoвки, пoдapить чтo-тo в кaчecтвe бoнyca к пoкyпкe. Oбычнo cтpoитeльныe кoмпaнии aнaлизиpyют вapиaнты, кoтopыe yжe иcпoльзoвaли caми, или yчитывaют oпыт кoнкypeнтoв, и выбиpaют aкцию, кoтopaя гapaнтиpoвaннo пoвыcит cпpoc нa нeдвижимocть.
Пoкyпaтeли инoгдa нacтopoжeннo oтнocятcя к cкидкaм нa кaкoй-тo oдин тип квapтиp, пoдoзpeвaя, чтo c этими oбъeктaми чтo-тo нe в пopядкe. Нa caмoм дeлe зacтpoйщик пpocтo выpaвнивaeт пpoдaжи. К пpимepy, ecли пpaктичecки вce oднoкoмнaтныe квapтиpы в дoмe yжe paзoбpaли, a cтyдии пpocтaивaют – зacтpoйщик cнижaeт цeны нa cтyдии, чтoбы пocкopee зaвepшить пpoдaжи в этoм дoмe.
Oднoкoмнaтныe и двyxкoмнaтныe квapтиpы, кaк пpaвилo, и бeз cкидoк пpoдaютcя xopoшo, пoэтoмy oбъeктaми cкидoк cтaнoвятcя бoльшиe или нecтaндapтныe. Пpи этoм cтpoитeльнaя кoмпaния нe cлишкoм тepяeт в пpибыли, вeдь цeнooбpaзoвaниe y oднyшeк и тpeшeк paзнoe. Bмecтo oднoй тpexкoмнaтнoй c oдним caнyзлoм, вxoднoй двepью и кyxнeй, мoжнo пocтpoить тpи oднoкoмнaтныe, кaждoй из кoтopыx пoнaдoбитcя cвoй caнyзeл c caнтexникoй, тpи кyxни c кoммyникaциями и тpи вxoдныx двepи. 3a cчeт тaкoй paзницы в зaтpaтax зacтpoйщик мoжeт дocтaтoчнo бeзбoлeзнeннo для ceбя cнизить цeнy нa тpeшкy. Eмy пpoщe cнижaть цeнy нa тaкиe квapтиpы и ycтpaивaть вceвoзмoжныe aкции.
Нepeдкo бывaeт, чтo y зacтpoйщикa ocтaeтcя вceгo нecкoлькo нeпpoдaнныx квapтиp в yжe гoтoвoм дoмe – paди ниx кoмпaнии пpиxoдитcя coдepжaть цeлый oтдeл пpoдaж дo тoгo мoмeнтa, пoкa нe кyпят вce квapтиpы. Toгдa нa ocтaвшиecя квapтиpы тoжe мoгyт cильнo cнизить цeнy – чтoбы быcтpee зaвepшить пpoдaжи в этoм дoмe и пepeключитьcя нa нoвый oбъeкт.
Cлyчaютcя и нepeнтaбeльныe плaниpoвки – нeoбычнaя кoнфигypaция, cлишкoм бoльшaя или мaлeнькaя плoщaдь. 3acтpoйщик пoнимaeт, чтo пoтpaтит гopaздo бoльшe, ecли нe бyдeт cтимyлиpoвaть пpoдaжи c пoмoщью cнижeния цeны. Этo нe знaчит, чтo квapтиpa плoxaя – пpocтo y нee oчeнь cпeцифичecкaя плaниpoвкa, кoтopaя пoдoйдeт нe кaждoмy. К пpимepy, в Tюмeни y oднoгo зacтpoйщикa ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa плoщaдью 100 квaдpaтoв. Taкoй вapиaнт пoдoйдeт чeлoвeкy, кoтopый гoтoв бyдeт caм зaнимaтьcя ycтaнoвкoй пepeгopoдoк или ищeт нacтoлькo бoльшyю кoмнaтy – a вcex ocтaльныx нe зaинтepecyeт.
«Дисконтные» квартиры
На рынке новостроек с большими скидками обычно предлагаются те квартиры, которые пользуются меньшим спросом. Причиной могут быть не только объективные недостатки типа неудачных планировок, окон на северную сторону, расположения в угловых секциях или на низких этажах, но и субъективные обстоятельства. Например, многокомнатные квартиры обычно трудно продать из-за более высокой цены, однако для большой семьи это желанный вариант.
Нередко на «распродажу» попадают и популярные предложения. «Сейчас на рынке не наблюдаются ситуации, когда скидка на квартиру подразумевает неликвид. Застройщики опираются на собственную политику, необходимые темпы продаж и прочее, предлагая скидки. Например, в прошлом месяце продажи шли невысокими темпами, а застройщику необходимо получить денежный поток, он вполне может предложить скидку и на ходовые квартиры или квартиры в определенном корпусе», – поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
На рынке вторичного жилья перспективны в плане скидок квартиры, в которых собственник не живет, говорит директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский. Максимальный дисконт можно получить, конечно, в случае срочной продажи – скажем, владелец переезжает в другой город или страну и его уже ничего с этой недвижимостью не связывает. Правда, данный вариант подходит только для тех, кто готов выйти на сделку в кратчайшие сроки, отмечает Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис», г. Электросталь.
Но если такая возможность есть, это станет серьезным преимуществом. «Сегодня ситуация такова, что при выборе между двумя покупателями, один из которых готов приобрести квартиру без скидки, но через месяц, а другой – выйти на сделку в течение недели, но при этом просит дисконт, продавец выберет скорее второго, несмотря на то, что потеряет часть денег», – подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
С владельцем арендной квартиры, разочаровавшемся в этом бизнесе, тоже можно хорошо поторговаться. Однако, по словам Алексея Бернадского, торг будет все же меньше, чем в случае срочной продажи.
А вот участвовать в цепочках альтернативных сделок эксперт не советует, если покупатель рассчитывает на дисконт больше 3-5%, который уже заложен в цену таких квартир. На деньги от продажи своей недвижимости «альтернативщикам» нужно купить новое жилье, поэтому на переговорах они крайне неуступчивы.
Впрочем, по мнению директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Михаила Куликова, удачной в плане скидок может стать и покупка по альтернативе. Особенно если человек обладает «живыми деньгами» и может выступить в качестве итогового, то есть прямого покупателя – в кризис найти такого очень сложно, поэтому в нем заинтересованы все участники сделки.
Ценовые рекомендации
Существенно сократить сроки продажи квартиры продавцу поможет правильное ценообразование. Цена вторичного жилья не должна быть ни завышенной, ни заниженной
Обязательно нужно отслеживать спрос, также важно установить обратную связь с заинтересованными в сделке покупателями, для того чтобы своевременно скорректировать цену объекта
«Самый главный совет продавцу — не переоценивать значимость внутренней отделки и не закладывать полную стоимость ремонта в цену вторичного жилья при продаже, — уверяет руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков. — Покупатель зачастую делает ремонт после покупки, а при выборе квартиры ориентируется на средние цены рынка. Что касается рекомендации покупателям, то торговаться можно всегда. Но если стоимость квартиры ниже рыночной, обычно это бесполезно».
Таким образом, покупателю следует торговаться и аргументированно доказывать свою позицию, используя знание ситуации на рынке.
Провокационные вопросы продавцу
При изучении квартиры и рядом расположенной территории можно апеллировать такими обнаруженными недостатками, как:
- Последний и первый этаж;
- Рядом проходящие шумные трамвайные или ж/д пути;
- Проблемы с уличным освещением.
Если в процессе осмотра и беседы с продавцом сложились относительно доверительные позитивные отношения, можно попробовать получить ответы на такие вопросы:
- Время продажи жилья.
- Наличие особых пожеланий.
- Причины для продажи.
- Законность переустройства квартиры.
- Наличие естественных обременений.
- Сложности в отношения с супругами.
Собрав ответы на данные вопросы, проанализировав их и найдя слабые стороны, можно составить перечень веских причин для снижения стоимости.
Наладив хоть какой-то контакт с собственником, можно аккуратно озвучить самостоятельно выявленные недостатки. Отрицательные стороны всегда отыщутся, было бы желание. Многие покупатели готовы принять их при условии снижения цены. Вот самые основные из них:
- Недостатки в планировке – оконные проемы выходят на дорогу, узкие коридоры;
- Давно не проводился капитальный ремонт;
- Проблемы с сохранением тепла, что характерно для угловых жилых помещений;
- Жилье расположено на первом и последнем этажах;
- Неблагополучные соседи;
- Тонкие стены.
На такие вещи, как неудачный цвет обоев, не стоит обращать внимание. Это выбор хозяина, и упоминание об этом, может быть неприятным
На какое жилье можно получить скидку?
Нередко владелец квартиры сам признает, что его продаваемое жилье имеет свои конкретные недостатки, которые могут повлиять на окончательную стоимость квартиры при продаже. Поэтому собственник жилья заранее снижает стоимость объекта недвижимости при выставлении его на продажу. Но потенциальный покупатель даже в таком случае может добиться снижения стоимости жилья, указанного в объявлении.
Главные факторы, которые могут поспособствовать торгу в разумных пределах:
- Квартира находится на первом либо последнем этаже. Обычно квартиры на этих этажах не особо пользуются спросом, поэтому цены на них чаще всего дешевле, причем как на вторичном, так и на первичном рынке. И даже если цена квартиры уже снижена, то можно дополнительно поторговаться с владельцем такой квартиры.
- Неприглядный вид из окна. Если из окна продаваемой квартиры видны свалка, гаражи, предприятие, кладбище или шумная магистраль, то можно попробовать поторговаться с владельцем квартиры. Мало кто хочет видеть из окон своего жилья подобные виды каждый день, поэтому это еще одни повод получить скидку на продаваемую квартиру.
- Подъезд дома в плохом состоянии или же шумные соседи. Если стены в подъезде обшарпаны и исписаны, а на лестничной площадке плохо пахнет, то так же можно попросить у владельца квартиры скидку.
- Жилью необходим ремонт. Нередко случается, что фотографии далеко не всегда показывают реальное состояние квартиры. Некоторые продавцы в объявлении размещают фотографии, которые были сделаны несколько лет назад и не соответствующие нынешнему состоянию квартиры. Еще некоторые собственники квартиры маскируют старые коммуникации или обветшалые стены для продажи. Но со временем все такие недостатки квартиры проявятся снова. В любом случае, если квартира нуждается в срочном ремонте, можно просить снижение стоимости жилья.
- Угловая квартира. Такое жилье обладает определенной спецификой и редко пользуется спросом. Поэтому многие продавцы таких квартир готовы уступить в цене, чтобы точно продать угловую квартиру.
- Под жильем или за стенкой находится магазин либо офисы. Такое соседство с коммерческими компаниями создает некоторый дискомфорт, поэтому может быть причиной для получения скидки на квартиру.
Что нужно сделать перед встречей с продавцом
✓
Узнайте рыночную стоимость выбранной квартиры
Это поможет определиться с бюджетом, найти подходящий вариант и аргументированно торговаться с продавцом.
Максимально просто и быстро узнать реальную стоимость квартиры можно с помощью сервиса «Анализ цены» — комплексной оценки стоимости квартиры, основанной на математических алгоритмах, использующих «большие» данные об ипотечных сделках Сбербанка, данные из объявлений на ДомКлик и данные выписок из ЕГРН.
✓
Сравните цены на похожие квартиры
Квартиры поблизости со схожими характеристиками, но по более низкой цене — веский довод в пользу скидки.
✓
Соберите информацию о районе и доме
Заранее изучите инфраструктуру, оцените транспортную доступность и загруженность, «погуляйте» по гугл-картам в выбранном районе и поищите информацию о доме в открытых источниках.
Получить информацию о доме поможет сервис «Мой дом» (иконка на главной странице в правом верхнем углу). Помимо технических характеристик, в карточке дома представлены фотографии, оценки и отзывы реальных жильцов.
✓
Подробно читайте объявление
Если после даты публикации объявления прошло длительное время — это маячок, свидетельствующий о том, что продать эту квартиру не так-то легко. Отказав вам в скидке, продавец рискует упустить потенциального покупателя и неизвестно сколько прождать следующего. Также сигналом о возможной скидке станет пометка «срочно» — продавец экономит время, а вы — деньги.
✓
Уточните юридические нюансы продажи квартиры
Например, если квартира продается с обременением или продавец предполагает альтернативную сделку — все юридические риски или временные затраты могут быть оправданы небольшой скидкой.
Выберите квартиру с изъяном
Помимо размещения на первом этаже, у квартир в новостройке могут быть и другие недостатки. Найдите проект, в рекламе которого заявляют о какой-нибудь его отличительной особенности – и поинтересуйтесь, а во всех ли квартирах эта отличительная особенность представлена.
Скажем, панорамное остекление вряд ли будет на первом этаже – так, нет панорамного остекления, да ещё и первый этаж… Просите скидку в двойном размере! И даже в обычном жилом комплексе, ничем, казалось бы, не отличающемся от других, могут быть квартиры с одним «но» – их продавец наверняка представит вам не в первую очередь. Может быть, это квартира у лифта. Может быть, с окнами во двор. Может быть, с повреждённой отделкой. Если скидку на такую квартиру вам не предлагают – не стесняйтесь попросить её самостоятельно.
Как торговаться
Новостройки
На первичном рынке дополнительные индивидуальные дисконты характерны в основном для проектов бизнес- и элитного класса. Однако на фоне массовых скидок многие покупатели пытаются получить дисконт и в проектах, где застройщик не идет на демпинг, отмечает Лариса Швецова.
И нередко вполне успешно. «В настоящее время даже крупные застройщики, которые не предоставляют автоматически определенный дисконт при 100% оплате или при покупке в ипотеку, зачастую готовы обсуждать со своими клиентами индивидуальные условия скидки или рассрочки», – говорит Владимир Каширцев.
Заставить застройщика продать квартиру себе в убыток, конечно, не получится. «Продажи ведутся исходя из экономики проектов, утверждаются прайс-листы, в которых также фигурируют максимально возможные скидки, ниже которых опускаться без ущерба для стройки нельзя», – поясняет Ирина Доброхотова.
Тем не менее стесняться не стоит: отказ – самое плохое, что может случиться в ответ на просьбу о дополнительной скидке.
«При предметном разговоре, когда покупатель уже определился с выбором, но настаивает на снижении цены, ему, разумеется, стоит озвучить своё предложение менеджеру, – говорит Мария Литинецкая. – Даже если речь о небольшом проценте, решение практически никогда не выносится сразу. Менеджер направит предложение на рассмотрение директора департамента. Тот в свою очередь может его самостоятельно одобрить или отклонить, либо запросить разрешение у вышестоящей инстанции. Нередко внутри компании установлены пределы скидок на каждый объект, но достоянием общественности эти цифры не становятся. В результате покупатель запрашивает скидку 7% на приглянувшуюся квартиру. Продавец готов предоставить и 10%, но после «продолжительных раздумий» соглашается на предложение клиента».
Вторичный рынок
Для того чтобы максимально выгодно купить «вторичку», необходимо обзвонить все объявления с квартирами подходящих параметров и затем назначить просмотры по итогам выясненной в ходе обзвона информации. Начинать торг до визита в квартиру риелторы настоятельно не советуют. «Это только «озлобит» продавца и настроит на негативный лад на первой встрече», – подчеркивает Алексей Бернадский.
Снизить цену можно, указывая на недостатки жилья. Но, опять же, объективно существующие – не самый привлекательный вид из окна, устаревший ремонт и т.п. – и обязательно вежливо, в деликатном тоне, подчеркивает Бернадский.
«Агрессия может вызвать такую же ответную реакцию или даже испуг у продавца – человек «закроется», сделка не состоится», – согласен Михаил Куликов.
Когда торг особенно уместен
Правильный и грамотный торг уместен всегда – это нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости. Однако в некоторых случаях вы сможете получить более значительную и быструю скидку. Речь идет про следующие ситуации:
| Ситуация | Почему вам следует торговаться |
| Продавец изначально выставляет квартиру на продажу по завышенной цене. | Если стоимость жилого помещения оказывается на 20-25% больше среднерыночных значений, значит, Продавец заранее рассчитал сумму с учетом возможных торгов. При этом в объявлениях далеко не всегда упоминается, что торги уместны. Однако практика показывает: реальному Покупателю, заинтересованному в приобретении, Продавец сделает скидку и отдаст жилье по среднерыночной стоимости. |
| Продавец не знает, какую цену ему выставить для привлечения Покупателей. | Такой собственник «прощупывает» рынок недвижимости. Квартира может иметь хорошие параметры, но при этом продаваться по заниженной цене с возможностью торга. Это свидетельствует о сомнениях и неуверенности собственника, возможно – о его неопытности на рынке недвижимости. Покупателю все эти нюансы только на руку. Однако не перегибайте палку. Если вы будете настаивать на слишком сильном занижении цены, это отпугнет Продавца и приведет к расторжению сделки. |
| Продавец продает свою квартиру в спешном формате, поэтому и готов торговаться. | С одной стороны, спешка может объясняться естественными причинами. Например, собственнику срочно нужны деньги для переезда, поэтому он готов пойти на уступку в продаже. Пользуйтесь этим обстоятельством и торгуйтесь. С другой стороны, спешка может скрывать под собой реальное преступление. Например, аферист получает квартиру нечестным путем, а затем пытается быстро переложить все проблемы и ответственность на ничего не подозревающего Покупателя. Здесь вам понадобится проверить юридическую чистоту квартиры и документы Продавца, чтобы выяснить, не имеете ли вы дело с мошенником. В своем объявлении Продавец может говорить сразу о 3 составляющих: спешке, возможности торгов и низкой изначальной стоимости квартиры. Не доверяйте подобным супервыгодным предложениям и не рассматривайте их – скорее всего, жилье продает аферист. |
| Квартира выставлена на продажу уже очень давно, но заинтересованный Покупатель так и не был найден. | Обычно в такой ситуации Продавцы просто отчаиваются, поэтому начинают и снижать цену, и заявлять о возможности торгов. Узнайте, когда именно квартира была выставлена на продажу. Если вы понимаете, что собственник уже измотан многомесячными просмотрами и переговорами, то смело торгуйтесь и настаивайте на снижении цены. С другой стороны, если квартира не продается в течение долгого времени, это повод насторожиться и задуматься. Возможно, недвижимость не была куплена ранее по объективным причинам (существенные недостатки планировки или ремонта, плохая история владения, неблагополучный район и пр.). Выясните все эти моменты. |
Если намерение торговаться исходит от Продавца и даже указывается в тексте рекламного объявления, не забывайте о возможности подвоха. Быть может, за выгодным финансовым предложением скрывается какой-то неприятный «сюрприз».
Cтoит ли ждaть pacпpoдaж?
Ecть чepныe пятницы и нoвoгoдниe cкидки, нo нe вceгдa cтoит иx дoжидaтьcя. Eдинcтвeнный peaльнo выгoдный диcкoнт мoжнo пoлyчить вo вpeмя пикa кpизиca, кoгдa квapтиpы зaмeтнo дeшeвeют. Кoнeчнo, пpи ycлoвии, чтo в тaкoй cитyaции y вac ecть дeньги нa пoкyпкy. B ocтaльныx cлyчaяx квapтиpы пocтoяннo дopoжaют, и в peзyльтaтe, дoждaвшиcь кaкoй-нибyдь чepнoй пятницы, вы пoлyчитe cкидкy в 100 тыcяч pyблeй, нo пpи этoм зa вpeмя oжидaния цeнa выpacтeт тыcяч нa 300.
Eдинcтвeнный вapиaнт, кoгдa и впpямь cтoит пoдoждaть – ecли жeлaниe и вoзмoжнocть кyпить квapтиpy y вac пoявилиcь нeзaдoлгo дo пpeдпoлaгaeмoгo ceзoнa pacпpoдaж. B этoй cитyaции ecть cмыcл выждaть мecяц-дpyгoй и дoждaтьcя cкидoк. 3a тaкoй кopoткий пepиoд цeнa cильнo нe выpacтeт.
Стратегия торга
Без помощи профессионального риэлтора выгодно купить вторичное жилье сложно. Только грамотный специалист может мастерски выстроить стратегию торга. Порой переговоры приводят к значительному дисконту — от 10 до 40% первоначально заявленной стоимости объекта. А исход сделки зависит от нескольких факторов: начиная с завышенной цены относительно реальной рыночной и заканчивая типом вторичного жилья.
«Для торга с целью установления адекватной рынку цены объекта недвижимости я сначала собираю данные за два – три последних месяца о ценовой «вилке» продаж объектов одного типа в определенной локации, — делится опытом специалист по недвижимости «Авентин-Недвижимость» Диана Романова. — Предпочитаю четко обозначать финансовые условия уже на этапе «прозвона» выбранных вариантов вторичного жилья. В результате оперативно отсеиваются неподходящие объекты».
Специалисты видят, можно ли будет добиться скидки при заключении сделки, лишь прочитав объявление о продаже. Сравнительный анализ выставленных на рынке квартир показывает, насколько адекватна заявленная цена локации и состоянию объекта, а также времени экспозиции в рекламных источниках.
«Оценив примерно 20–25 квартир, можно понять, в каком диапазоне (100 или 200 тыс. рублей) возможна скидка, и предложить адекватную цену, — считает Сергей Козлов. — У покупателей существенное преимущество перед продавцами: они смотрят не одну квартиру, а выбирают из нескольких вариантов вторичного жилья. Им есть с чем сравнивать, поэтому, торгуясь, они обычно более убедительны при донесении своей позиции до продавцов».
Сколько можно сторговать?
Окончательно сказать, на какую сумму можно снизить стоимость объекта недвижимости при покупке, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации, обстановки на рынке и первоначальной стоимости объекта.Средний размер скидки при рациональной первоначальной стоимости и правильно проведенном торге составляет около 5%.
В отдельных ситуациях продавец готов уступить и 10-20%. Часто такой большой объем скидки применяется, если изначально стоимость объекта была сильно завышена.
Торг может вообще не состояться, и цена останется неизменной при неблагоприятном исходе. В этом случае повлиять на мнение продавца трудно, так как он решил реализовать объект именно по такой стоимости.
Выбирайте проекты небольших компаний
Когда вы покупаете новую квартиру, то берёте во внимание множество факторов: цена (поставим её на первое место, тема статьи располагает), район, застройщик, площадь, отделка… Легче, наверное, перечислить, какие факторы не учитываете! Но если представить себя на другой стороне, на месте продавца, то легко понять, что вот ему-то от вас нужна только одна вещь – ему нужны деньги. Желательно – много
Ещё желательнее – прямо сейчас.
Давайте пойдём продавцу навстречу и дадим ему то, что он хочет – но попросим за это скидку. Почему это лучше делать в небольших компаниях?
Во-первых, там вам легче будет связаться с человеком, который действительно сможет предложить скидку – в таком вопросе, конечно, нужен не обычный менеджер продаж.
Во-вторых, небольшие компании еще не так уверенно чувствуют себя на рынке, поэтому радуются буквально любому покупателю. Пришли покупать квартиру в нетрезвом состоянии, но с мешком денег? Отлично, держите скидку!
Важные детали
Закрытые продажи начинаются, когда застройщик ещё не ведёт обширную рекламную кампанию, даже все необходимые документы он ещё, может, не успел подготовить, но принять деньги он, будьте уверены, не откажется!
Подготовка к покупке и торгам
Для начала Покупателю понадобится определиться с тем, какую сумму он готов выложить за понравившуюся квартиру. Необходимо учитывать именно полную стоимость, без какого-либо дисконта. Всегда существует вероятность того, что именно вам попадется крайне принципиальный Продавец, который не захочет скидывать ни рубля от полной цены. Так что заранее рассчитайте свои финансы.
Далее вам потребуется проанализировать рынок недвижимости. Сравните между собой предложения и средние цены. Выберите ту квартиру, в которую вы отправитесь для осмотра и проведения торгов. Будет лучше, если вы составите и распечатаете выборку жилых помещений – со сходными параметрами, но разными стоимостями (где-то чуть больше, где-то чуть меньше).
Так вы сможете быстро понять, какая цена выставлена для того или иного объекта недвижимости (завышенная, заниженная или среднерыночная). Это знание необходимо использовать в своих целях, а именно – спрашивать у Продавца, почему он выставил именно такую, а не иную цену? Чем он руководствовался? Если Продавец не может доказать, что стоимость является обоснованной, логичной и рациональной, добивайтесь скидки.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
За пару дней до осмотра квартиры вам следует посетить район, в котором располагается квартира
Обратите внимание на его благоустроенность и чистоту. Изучите, какие люди проживают в этом районе (молодые карьеристы, семьи, неблагополучные граждане и пр.)
Письменно зафиксируйте все спорные моменты и недочеты. Вполне возможно, что именно из-за них Продавец согласится предоставить вам скидку.
Cтoит ли oбpaщaтьcя зa пoмoщью к pиэлтopy?
pиэлтop пoмoжeт выяcнить, нeт ли кaкoгo-тo пoдвoxa c цeнoй и cкидкoй. 3a cчeт бoгaтoгo oпытa aгeнт пo нeдвижимocти мoжeт cpaзy oпpeдeлить, peaльнaя ли этo cкидкa или зacтpoйщик чтo-тo нeдoгoвapивaeт. Beдь aгeнты пpoдaют квapтиpы в нoвocтpoйкax нa вcex этaпax cтpoитeльcтвa и cпocoбны пpocлeдить измeнeния цeны в тy или дpyгyю cтopoнy.
Aнaлитики кpyпныx aгeнтcтв пocтoяннo coбиpaют cтaтиcтикy для бaзы. И ecли гдe-тo y зacтpoйщикoв мeняeтcя цeнa, y aгeнтcтвa бyдeт зaфикcиpoвaнo, кaкaя былa пpeждe. pиэлтop пoмoжeт copиeнтиpoвaтьcя в cкидкax, кoтopыe пpeдлaгaют paзныe зacтpoйщики, пocoвeтyeт, к кoмy выгoднee oбpaтитьcя.
Нeкoтopыe пoкyпaтeли oпacaютcя, чтo ecли вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми aгeнтcтвa, тo вcя cкидкa yйдeт нa гoнopap pиэлтopa, и никaкoй выгoды нe пoлyчитcя. Нo этo oшибoчнoe мнeниe. У вcex aгeнтcтв c зacтpoйщикaми пpoпиcaнo пpaвилo eдинoй цeны: ecли cтpoитeльнaя кoмпaния дaeт cкидкy, пoкyпaтeль пoлyчит ee, нeзaвиcимo oт тoгo, нaшeл ли oн квapтиpy caм или c пoмoщью aгeнтcтвa. Нa гoнopap pиэлтopy эти дeньги тoжe пoйти нe мoгyт – вoзнaгpaждeниe зa cдeлкy c пepвичкoй pиэлтop пoлyчaeт oт зacтpoйщикa.
На что нужно обратить внимание в квартире, чтобы получить скидку
При покупке квартиры объективными поводами для снижения цены могут быть только те пункты, которые вы не можете изменить, или исправление которых потребует значительных финансовых и временных ресурсов.✓
Квартира на первом или последнем этаже и угловые квартиры
Первый этаж может быть неудобен из-за соседства с подвалом — возможно придется потратиться на установку «теплого пола», из-за сырости может образоваться плесень, а если за соседней стеной находится магазин или ресторан — вам могут мешать шум и посторонние запахи.
Так же возможно стоит позаботиться о дополнительной безопасности: решетки на окнах, установка сигнализации. Квартиры на первом этаже чаще подвергаются ограблениям, т.к. в них проще попасть. Риск последнего этажа — протечки крыши. Но если под крышей расположен технический этаж, то этот аргумент неуместен. В угловых квартирах часто может быть холодно зимой и жарко летом.✓
Вид из окон
Если вид из окна: бесконечные стройки, стены соседнего дома, пустыри, свалки — просите скидку
Кроме того, важно оценить уровень естественного освещения — если все окна в квартире выходят на север, света будет мало. Может быть такое, что в комнате вообще нет окон — это повод для скидки.✓
Трубы и электропроводка
При ремонте замена сантехнических труб и электрики — самые дорогостоящие работы. Тщательно проверьте состояние всех инженерных коммуникаций: труб в санузлах и на кухне, радиаторов. На них не должно быть конденсата, ржавчины, протечек. Узнайте какая в квартире электропроводка, и когда ее последний раз меняли. Если есть очевидные недочеты — просите скидку.✓
Перепланировка квартиры
Узнайте, проводились ли в квартире перепланировки — если да, узаконены ли они. Купить квартиру с незаконной перепланировкой — большой риск, ответственность и веский повод для приличной скидки.
Для достоверности попросите у продавца план квартиры из техпаспорта. Так вы точно сможете понять, какие в планировке квартиры произошли изменения.
Найти квартиру, которая подходит именно вам, вы всегда можете на ДомКлик
Просто позвоните в офис продаж
Самый простой и наивный, но всё-таки работающий совет. Серьёзно, почти ни одно из уже упомянутых предложений, а также и те, которые будут дальше, не обойдутся без этого самого звонка в офис продаж – «Здравствуйте, думаю над покупкой квартиры».
Во-первых, вы и сами узнаете о продажах, да и о выбранной новостройке, больше, чем на сайте – может быть, какую-то информацию там не предоставляют, какую-то ещё не успели опубликовать, а какая-то только вас и ждёт.
А во-вторых, вы дадите знать о себе застройщику – вот он вы, потенциальный покупатель, висите на телефоне, можете решиться на покупку квартиры прямо сейчас, в эту минуту.
Как далеко сможет зайти менеджер по продажам, чтобы продать заветные метры?
Узнать, как минимум, интересно. Нет ничего лучше старого-доброго живого общения!
Не забывайте
Квартира на первом этаже изначально может стоить дешевле, а если она стоит столько же, попробуйте напомнить продавцу о её минусах. А сами, кстати, не забывайте и о плюсах – представьте, с какой завистью на вас будут смотреть жители двадцатого этажа, когда внезапно сломается лифт.
