Информация на сайте
Полезными станут информационно-аналитические статьи на независимых специализированных ресурсах («Индикаторы рынка недвижимости», «РБК-Недвижимость» и пр.). Получить информацию о застройщике можно через любую поисковую систему. А вот беспрекословно доверять тому, что написано на сайте в разделе «СМИ о нас» или «Отзывы», точно не стоит.
Нельзя упустить и страницу «Проекты». В этом разделе компания размещает уже реализованные проекты, если таковые имеются. К слову, их отсутствие может говорить о том, что застройщик – новичок в своем деле. Объективно судить об опыте компании по тем объектам, которые находятся на стадии реализации или планирования, было бы неправильно, ведь так называемые «бумажные проекты» свидетельствуют лишь об амбициях застройщика, не более.
При наличии сданных объектов недвижимости, представленных для ознакомления на официальном сайте, следует обратить внимание на то, в каком регионе они возведены. Данный факт поможет проверить застройщика
Как правило, наличие нескольких успешно завершенных проектов свидетельствует о том, что девелопер имеет хорошие отношения с властями муниципалитета, а значит, маловероятны и любые проблемы, связанные с получением разрешения, согласованием технических условий, энергообеспечения.
Что проверить о застройщике?
Покупка квартиры у любого застройщика – рискованное дело. Даже если раньше застройщик активно занимался строительством и имел огромное число законченных проектов, это ещё не говорит о том, что он безупречен.
Стоит вспомнить банкротство застройщика Урбан групп, который занимал второе место по строительству в Москве и области, однако в один прекрасный день остановил полностью свою дальнейшую деятельность, оставив людей без квартир.
Документы застройщика
Если с бумагами на строящийся объект все хорошо, нужно тщательно проверить документы самого застройщика. Застройщик – это юридическое лицо, которое должно среди основных видов деятельности иметь право на возведение жилых объектов недвижимости.
Кроме того застройщик должен иметь следующие документы:
- устав;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- свидетельство о постановке на налоговый учёт;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Ознакомиться с этими бумагами обычно можно на сайте застройщика. Если они там не представлены, попросите в офисе компании предъявить их для ознакомления. Если документы Вам не предоставляются, скорее всего от Вас хотят утаить какую-либо информацию.
Дополнительно проверяйте надежность банка, с которым сотрудничает застройщик, если для строительства он привлекает заемные денежные средства. Узнать наименование банка, у которого застройщик оформил займ, можно в той же проектной декларации строительства.
Банкротство
Как проверить застройщика на банкротство – главный вопрос, с которым нужно разобраться. Именно такие компании часто становятся участниками процедуры несостоятельности, о чем многие дольщики даже не подозревают.
Процедура банкротства – это всегда судебное разбирательство. Узнать, является ли Ваш застройщик потенциальным банкротом, можно, обратившись в картотеку арбитражных судов. Узнать сведения можно на сайте — https://kad.arbitr.ru/.
Вернуть деньги от обанкротившегося застройщика будет практически невозможно из-за очерёдности выплат, установленной законом о банкротстве
Кроме того, важно проверить юридическое лицо на наличие других судебных споров
Если споры возникли между застройщиком и физическими лицами, сведения об имеющихся делах можно узнать на сайтах районных судов по месту регистрации застройщика. Огромное число дел свидетельствует о нарушении застройщиком своих договорных обязательств перед другими клиентами.
Финансовая состоятельность и долги
Как проверить финансовую состоятельность застройщика? О наличии денежных средств у застройщика и отсутствии долгов могут свидетельствовать разные обстоятельства.
Проверить финансовое состояние компании можно:
- На сайте службы судебных приставов — http://fssprus.ru/iss/ip.
- На сайте налоговой службы — https://egrul.nalog.ru/index.html.
- В едином реестре застройщиков — https://erzrf.ru/?regionKey=143443001®ion=moskva&costType=1.
- На портале Москомстройинвеста, если речь идёт о московском застройщике — https://stroi.mos.ru/mobile/construction.
Единый реестр застройщиков действует в стране с 2017 года. Там каждый застройщик получает определенные баллы рейтинга от 0,5 до 5, которые формируются на основании сроков сдачи объектов.
Также можно узнать интересующую информацию на специальных форумах в Интернете, где активно обсуждают действия застройщиков такие же дольщики.
Проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке – дело ответственное. Нельзя упустить ни малейшей детали в деятельности застройщика, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком, оставшимся без жилья и собственных денег.
Посетите сайт компании и ее соцсети
Качественное оформление и регулярное наполнение сайта актуальной полезной информацией говорит о клиентоориентированности компании и ее стремлении заботиться о собственной репутации. С другой стороны, заброшенная или сделанная впопыхах страница не обязательно свидетельствует о дурных намерениях застройщика, но ярко демонстрирует, что компания не слишком переживает о своем имидже.
Девелопер, который не боится честного и открытого диалога и умеет находить компромисс с недовольными людьми, заслуживает большего доверия, чем тот, кто изо всех сил старается создать видимость полного благополучия или же относится к негативу наплевательски.
Как определить надежность застройщика?
Компания много лет работает на строительном рынке и за все это время еще ни разу не срывала сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Это большой плюс. Ведь это значит, что за свою длинную историю она пережила не один кризис и доказала, что способна работать в таких условиях. Информацию о предыдущих объектах застройщика можно найти на сайте самой строительной компании, а то, как они сдавались, лучше узнавать на специализированных форумах, например на форуме сайта Sibdom.ru. Изучив отзывы о строительной фирме, вы сможете понять, остались ли довольны покупатели квартир в новостройках этого застройщика.
У строительной компании есть своя производственная база, и ей не приходится покупать все материалы у сторонних поставщиков. Так что, даже если цены на стройматериалы в очередной раз вырастут, ударом для нее это не станет. Многие компании, которые сейчас стройнадзор включает в перечень проблемных, среди основных причин остановки строительства называют двукратный рост цен на стройматериалы, после чего компания уже не смогла уложиться в ранее составленную смету.
Свидетельством того, что дела у компании идут хорошо, может служить то, что именно сейчас застройщик выполняет какой-нибудь крупный госзаказ. Прежде чем отдать такой контракт, строителей тщательно проверяют, никто не хочет, чтобы остановилась ответственная стройка.
Крупный банк открыл для застройщика проектное финансирование строительства новостройки. При этом не нужно путать аккредитацию новостройки и проектное финансирование дома. В первом случае банк выдает ипотеку на покупку квартир в объектах этого застройщика, проектное финансирование означает, что банк кредитует застройщика, который ведет строительство дома. Прежде чем принять такое решение, деятельность застройщика анализируют эксперты банка. Так что если возведение объекта финансирует крупный банк, это может служить для дольщика определенным подтверждением надежности застройщика. Кроме того, в таких случаях банки строго следят за тем, чтобы застройщик не отставал от намеченного графика и каждый запланированный этап выполнял в срок. Единственная проблема заключается в том, что информацию, кого из застройщиков прокредитовали банки, еще нужно найти. Далеко не все компании об этом открыто объявляют, банки также не афишируют эти сведения.
Открытость информации об объектах
Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.
Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.
А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.
Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.
Соответствие информации об объектах действительности
Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.
Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.
А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.
Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?
Надежный застройщик давно на рынке и накопил основательный портфель проектов
Надежность застройщика — субъективная величина, ее нельзя измерить линейкой. Поэтому необходимо оценивать такие параметры, как опыт и портфель проектов, введенных в эксплуатацию.
К примеру, по запросу «жилой комплекс «Позитив» в интернете можно найти отзывы людей, уже купивших квартиры, обзоры журналистов и тайных покупателей. Первые ссылки в поисковой выдаче всегда продающие — на официальные сайты новостроек, девелоперов и брокеров. О ЖК «Позитив» предлагают прочитать еще 10-15 порталов, публикующих объявления о продаже квартир в новостройках. Чтобы увидеть действительно полезную, не рекламную информацию — в помощь форумы, народные рейтинги и отзывы.
Посетите Единый ресурс застройщиков и Единую информационную систему жилищного строительства
ЕРЗ — это крупный федеральный портал, который работает с 2017-го года при поддержке Национального объединения застройщиков и составляет рейтинги строительных компаний России по разветвленной системе оценок. Здесь можно найти подробную информацию о каждом девелопере и его проектах — как текущих, так и уже реализованных. Особенно полезными для сомневающихся покупателей могут оказаться топ застройщиков по потребительским качествам ЖК (класс проекта, инфраструктура вокруг и еще более 100 критериев) и рейтинг соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию. Также на портале можно найти списки лучших застройщиков по каждому региону страны.
Изучая карточку строительной компании, обратите особое внимание на год ее основания, объемы строящегося жилья и возможные факты затягивания сроков строительства. В комплексе эта информация поможет составить первое впечатление о надежности застройщика
Не стоит сразу отказываться от покупки, если компания основана недавно. На строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта. Безусловно, это несет в себе определенный риск для клиентов, ведь если потом у них возникнут какие-то претензии к застройщику, может оказаться, что, завершив объект, компания благополучно закрылась или существует только юридически и никакого имущества не имеет.
Полностью исключить такое развитие событий, конечно, нельзя, но девелоперы, пользующиеся хорошей репутацией, с меньшей вероятностью уйдут в тень при наличии серьезных проблем. Поэтому присмотритесь к группе компаний, в которую входит новоиспеченный застройщик.
Единая информационная система жилищного строительства создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». В ней застройщики обязаны ежемесячно обновлять размещенную информацию. На сайте есть свой реестр девелоперов, а также проблемных объектов по всей стране. Обязательно проверьте, не входит ли в последний интересующая вас новостройка.
А еще на ресурсе есть сервис проверки строящихся домов, который дает возможность детально изучить каждый объект. Новостройку можно найти на карте по названию ЖК или адресу. В карточке дома можно ознакомиться с проектной декларацией, отчетностью застройщика и другими документами, проверить соблюдение сроков строительства, а также оценить инфраструктуру вокруг. Но самое главное — компании обязаны ежемесячно выкладывать на портал фотографии хода строительства, по которым можно оценить его динамику.
Возраст компании
Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.
Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.
С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.
Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».
История и структура компании
Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.
Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.
Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм. Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны
Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты
Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.
В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.
Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.
Шаг 3. Разбираемся в финансовом обеспечении застройщика
В рекламе и описаниях ЖК на официальных сайтах часто встречается упоминание крупной компании или группы компаний, вложивших средства в строительство. Чем отличается такая структура — девелопер от застройщика, мы уже рассказывали.
Как связаны застройщик и девелопер новостройки
Распространенная ситуация на рынке новостроек — крупный девелопер создает компанию-застройщика под определенный проект или предоставляет свои средства (поручительство) владельцу участка
Криминала в этом нет, но для покупателя важно, чтобы между застройщиком и девелопером просматривалась связь. Это может быть:
девелопер поручился своими активами (приложен договор или номер, по которому его можно найти в реестре, потребовать у застройщика);
девелопер является учредителем застройщика — сведения в ЕГРЮЛ;
застройщик вошел в группу компаний (имеется договор) девелопера.
Это очень важно, потому что связь показывает на источник средств у застройщика, возможность реализации проекта. Пусть это не полная гарантия (так не бывает), но сведения об обеспечении
Например, договор поручительства обязывает девелопера (поручителя) отвечать перед дольщиками своими средствами.
При изучении финансовых показателей застройщика и поручителя лучше всего обратиться к специалисту. Запросить или получить на сайте проекта (застройщика, девелопера) заключение экспертизы о соответствии требованиям. Любые вопросы по этим документам следует обращать только к финансовым специалистам.
Пугающий пример: банкротство топового застройщика
Речь идет не только о сравнительно небольших локальных компаниях, которые разоряются по причине не слишком грамотного менеджмента и недостаточной материально-технической базе. Банкротятся даже гиганты федерального масштаба, подтверждением чему является крах Урбан-Групп, менеджмент этой компании в течение последних нескольких месяцев до банкротства активно выводил деньги дольщиков на счета аффилированных компаний. Нарушения были зафиксированы уже после того, как стало известно о том, что компания не может выполнять свои обязательства, инициирована процедура банкротства и назначен временный управляющий.
Вскрылись и методы, с помощью которых выводились со счетов денежные средства, что, кстати, само по себе является занятием весьма непростым, так как уже давно существуют процедуры проверки целевого использования средств, как и органы, ответственные за проведение таких проверок. В частности, деньги отправлялись субподрядным организациям, которые выполняли определенные работы, а застройщик заключал договоры и подписывал сметные документы с весьма завышенными ценами.
В ряде случаев завышение доходило до 70-80% от среднерыночных тарифов.
Конечно, после судебного рассмотрения этих нарушений, инициированного временным управляющим, Арбитражный суд (МО) признал все эти сделки недействительными, однако стоит ли сомневаться в том, что деньги вернуть уже не получится? Скорее всего, эти компании на сегодняшний день просто прекратили свое существование, и решать проблемы будет государство, объекты достраиваются согласно «дорожной карте», разработанной специально для таких случаев. Хотя, представляется более логичным действием властей не разработка карты, а внедрение соответствующих законов и контроль их выполнения.
О рисках. Что именно нужно выяснить?
Каким рискам подвергается дольщик, оплачивая жилье, которое существует пока только на бумаге (в виде проектной документации, разрешительных документов, пр.)? Вот основные проблемы, которые могут возникнуть:
Риск остаться без денег и без жилья в результате мошенничества;
Риск многолетнего ожидания окончания строительства (сдачи объекта в эксплуатацию).
Природа рисков определяется желанием и (или) возможностями компании-застройщика честно выполнить свои обязательства перед клиентами:
Есть компании, которые изначально не собираются ничего строить и принимают деньги, чтобы затем, с помощью различных мошеннических схем, присвоить их;
Но есть и застройщики, которые не могут выполнить условия договора в силу других причин (например, это может быть неэффективный менеджмент, резкое удорожание строительных материалов, транспортных услуг), способных привести компанию к разорению (банкротство).
Выбирая застройщика, необходимо тщательно проверять всю доступную информацию, которая имеет отношение к застройщику. Это поможет, во-первых, избежать прямого мошенничества, и, во-вторых, оценить шансы успешного и своевременного завершения строительства. Нужно убедиться, что застройщик является финансово устойчивой компанией, имеет позитивный опыт по предыдущим проектам.
Ненадежный застройщик — каковы риски для покупателя квартиры?
В этой статье мы не говорим о том, что можно выбрать надежного застройщика с гарантией
Есть надежные компании, есть ненадежные, а для покупателя важно свести к минимуму риски при покупке квартиры в новостройке:
банкротство застройщика, вывод денег и последующее исчезновение;
отказ в предоставлении квартиры по ранее заключенному договору;
затягивание сроков сдачи сверх разумных пределов, фактическое замораживание строительства;
двойные продажи квартиры по ошибке или с умыслом.
Это основные проблемы, преодолеть которые крайне сложно, поскольку придется подавать в суд, а само судебное решение еще не гарантирует, что вы быстро и в полном объеме получите деньги назад. Ситуация пугающая, особенно, если деньги взяты в виде ипотечного кредита, и отдавать долг все равно необходимо.
Рассказываем о том, как проверять застройщика на надежность законными методами. Повторяем — это не даст полной гарантии, но риск потерять деньги все же существенно уменьшит. Эта статья дополняет наш рассказ о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке.
На что обращать внимание при проверке документов застройщика?
Оптимально выбирать надежного застройщика через компании, которые на этом специализируются. Можно воспользоваться услугами юриста при подписании договора – он все проверит.
Если ни первое, ни второе невозможно, то все документы нужно проверять самостоятельно
Обращайте внимание на следующее:
- наличие государственных знаков, печатей и подписей на документации;
- название компании, генерального подрядчика – на всех документах оно должно быть одинаковым;
- предоставляются только оригиналы. Если же СК предоставляет копии, то обязательно с нотариальным заверением;
- сопоставляйте даты выдачи и общую информацию с той, которая прописана в договоре;
- изучите порядок оплаты, систему штрафов и начисления пени при просрочке;
- если речь идет о подписании ДДУ, то документ должен называться только «Договор долевого участия» и никак иначе.
…И снова «старые грабли»: дольщики потеряют в любом случае
Собственно, в этом происшествии с Урбан-Групп не случилось решительно ничего нового – стандартный (хотя и очень крупный) застройщик, стандартная схема привлечения средств, стандартные методики контроля его деятельности. И самое главное – использовались стандартные же методики вывода денег.
Казалось бы, ничего особо страшного для дольщиков произойти не может, так или иначе дома должны достроиться и люди получат свои квартиры. Вот только о конкретных сроках дополнительного ожидания в заявлениях ответственных чиновников и в прессе как-то говорить не принято, как и о компенсационных выплатах.
Правда жизни такова, что дольщик может еще два-три года (а то и больше, в зависимости от степени готовности дома на момент банкротства застройщика) оплачивать съемное жилье и своевременно рассчитываться по ипотеке.
Иными словами, из-за продолжительного ожидания (платежей за аренду жилья) конечная стоимость недвижимости вполне может увеличиться вдвое, особенно, если говорить о Москве.
Если, конечно, незадачливый дольщик справится с финансовой нагрузкой, на возникновение которой он не рассчитывал, оформляя ипотеку (а это часто бывает «из последних сил», почти на пределе финансовых возможностей). Если не справится – потеряет деньги, так как права требования на недвижимость отойдут банку, часть их пойдет на погашение ипотеки, часть вернется ипотечнику, но более значительная сумма перейдет в активы банка в виде чистой прибыли после реализации объекта.
Интернет-порталы для проверки
В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях
Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты
Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.
Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет. Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.
Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.
Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП. На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.
Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС. Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.
Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.
Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве. Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.
Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес». В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.
Шаг 4. Изучаем документы
Современные технологии редактирования изображений позволяют легко выдать желаемое за действительное. Поэтому придя домой имеет смысл удостовериться, что ваши глаза вас не обманывают и проверить актуальность и легитимность документов, представленных застройщиком. Последовательность действий тут может быть любой, но вот этот список сайтов лучше все же посетить — просто для спокойствия.
Публичная кадастровая карта Украины. Здесь можно найти участок, на котором строится понравившийся ЖК и понять — в чьей собственности находится земля (государственной, коммунальной, частной) и соответствуют ли намерения застройщика ее целевому назначению. Если соответствуют — то отлично, но если, скажем, целевое назначение участка значится как «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», а строят на ней многоквартирный дом, то инвестору стОит понимать, что количество вопросов, которые должен будет «порешать» застройщик при введении дома в эксплуатацию и присвоения ему адреса, увеличивается на еще один.
О целевом назначении земли можно узнать из Кадастровой карты
Искать участок строительства в Кадастровой карте можно по кадастровому номеру или «методом научного тыка»: кадастровый план наложен на карты Google Maps (иногда не подгружаются) и на ортофотопланы — здесь можно найти нужный участок, узнать его кадастровый номер и целевое назначение. Здесь же, к слову, можно заказать «Витяг про земельну ділянку» (платно), из которой можно узнать кому и на каком основании принадлежит (используется) земля.
Кабинет электронных сервисов. Здесь можно получить актуальную информацию об участке, зарегистрированных правах на него и существующих обременениях (например, ипотеке и др.). Чтобы получить такую информационную справку, в КЭС необходимо зарегистрироваться (занимает минут 5 времени) и оплатить ее формирование в режиме он-лайн (стоит, насколько я помню, около 25 грн).
В КЭС можно узнать о правах на недвижимость
Если земля находится не в частной, а в коммунальной собственности, то необходимо проверить, когда, кому и зачем она была выделена в аренду. Для этого можно попытаться найти информацию о Решении городских властей по поводу аренды данного участка на сайтах Киевского горсовета и Киевской горадминистрации. Можно попробовать последовательно искать информацию по кадастровому номеру участка, строительному адресу объекта, названию застройщика и заказчика строительства. Найдя и прочитав соответствующие Решения: О передаче в аренду или выделении в пользование участка, Об изменении целевого назначения и т.п., имеет смысл проанализировать соответствуют ли намерения застройщика условиям договора. Если нет, то нужно понимать, что застройщику придется «решать» и этот вопрос.
База данных ГАСК. Иногда случается, что в результате различных причин Разрешения на строительство или Декларацию о начале строительных работ застройщику аннулируют. При этом застройщик не всегда спешит рассказать об этом печальном событии потенциальному инвестору. Поэтому ему желательно удостовериться, что с «бумагами» все в порядке и они имеются в базе данных ГАСКа. Искать информацию тут просто: нужно ввести номер документа, выбрать указанный в нем месяц и год — и нажать на кнопку «Фильтр». В появившемся документе имеет смысл сверить наименования Заказчика строительства, его Генподрядчика и описание объекта. И если в графе «Объект» идет речь, например, о строительстве торгово-развлекательного центра, а по факту строится жилой дом, то список вопросов для «решения» Застройщиком потенциальных проблем становится еще длиннее.
В базе данных ГАСК можно посмотреть актуальна ли информация о выданных застройщику Разрешениях
Градостроительные условия и ограничения в свободном доступе в сети пока не появились — хотя власть и делает первые шаги в этом направлении. Поэтому чтобы убедиться в том, что застройщик получал Градостроительные условия и ограничения, и что своим инвесторам он показывает именно тот документ, который он получил у городских чиновников, имеет смысл обратиться с запросом в Департамент Градостроения и архитектуры Киевгорадминистрации.
Реестр ГУО наполняется, но очень медленно
Не выкладывают госорганы в сеть и выданные застройщикам Технические условия на присоединение будущего дома к коммуникациям. Поэтому чтобы убедиться в их реальности, особо дотошным потенциальным инвесторам придется писать запросы в соответствующие службы (Киевводоканал, Киевэнерго, Киевгаз и т.д.) — правда, получить официальные ответы на них бывает непросто.
