Можно ли продать жилье в новостройке
Долевое участие в строительстве — это своего рода отсроченная на определенный соглашением период сделка купли-продажи. При таких отношениях приобретатель подписывает с застройщиком договор, согласно которому продающая сторона обязуется возвести, сдать здание в эксплуатацию и после этого передать другой стороне жилое помещение с определенными характеристиками за денежное вознаграждение, а покупатель обязуется погасить стоимость этого помещения к моменту завершения строительства и фактической передачи предмета покупки. Плюс долевого участия заключается в возможности производить выплату полной стоимости квартиры частями, что значительно снижает финансовую нагрузку.
Что касается продажи жилья в новостройке, то здесь возможны два варианта:
- Первый заключается в реализации жилого помещения в уже достроенном объекте по стандартному договору купли-продажи – после подписания передаточного акта.
- Суть второго способа состоит в передаче права получить от застройщика готовое жилое помещение в собственность по завершению строительства. В этом случае покупатель приобретает не саму квартиру, а возможность оформить право собственности на готовое жилье в будущем. Данная схема предполагает фактическое изменение состава участников по оформленному ранее ДДУ (договор долевого участия в строительстве). Реализуется до подписания передаточного акта на готовую квартиру.
Объявите о своем намерении миру
Для того, чтобы о чем-то поведать миру в 21 веке, не нужно звонить на телевидение. Достаточно дать объявление о продаже квартиры на специализированных ресурсах. Есть общеизвестные площадки для размещения объявлений по покупке-продаже недвижимости. Есть региональные и местные ресурсы, которые могут сослужить вам отличную службу. Итак, для того, чтобы о квартире узнало как можно больше людей, разместите свои объявления следующим образом:
на Авито, Циан, Юла. Эти площадки смотря все, кто хочет купить квартиру. Поэтому первым делом разместите объявление именно здесь. Не пренебрегайте текстом объявления – подготовьте его осмысленно. Не обязательно расписывать все преимущества и недостатки. Подойдите к вопросу креативно или закажите текст объявления специалисту
Он должен быть ярким и привлекать внимание. Однако не переигрывайте, сообщать недостоверные сведения или обильно приукрашивать действительность тоже ни к чему
В местных и региональных новостных или других популярных пабликах. Многие из них не брезгуют рекламой, и за определенную сумму ваше объявление (креативно составленное и интересно поданное, да?) увидит еще больше людей;
разместите объявление по старинке – в газетах и журналах. Да-да, они еще существуют, и у них есть свой определенный круг читателей. Как знать, может ваш покупатель как раз из их числа. Так вы еще немного увеличите аудиторию, которая увидит ваше объявление.
расклейте бумажные экземпляры на остановках и общедомовых досках объявлений. Люди все еще читают их, и ваша попытка может стать успешной.
не сбрасывайте со счетов сарафанное радио. Расскажите всем, кто готов слушать, что вы подаете чудесную квартиру по замечательной цене. В соответствии с теорией семи рукопожатий, у какого-нибудь вашего приятеля наверняка есть другой приятель, которому нужна именно такая квартира.
Паевые взносы
Чтобы получить право на квартиру, инверсору предстоит уплачивать паевые взносы за объект недвижимого имущества, расположенный в возводимом здании. Спонсор также может:
- принимать участие в управлении кооперативом;
- являться на общие собрания членов кооператива;
- отдавать свой голос при голосовании;
- избирать членов правления кооператива;
- изменять порядок оплаты или размер паевых взносов.
Размер паевого взноса регламентируется уставом некоммерческой организации. Эти денежные средства собираются в целях содержания аппарата кооператива и обеспечения его хозяйственной деятельности.
Философия инвестирования
Квартиры на этапе закрытых продаж продаются дешевле, чем после официального старта. Так, по данным директора департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Романа Попова, во время предварительных продаж одного из премиальных жилых комплексов, вышедшего на рынок в октябре, квартиры можно было приобрести в среднем на 6% дешевле, чем после официального начала продаж. Таким образом, даже на самой бюджетной квартире, площадью 49 кв. метров и стоимостью 24,31 млн рублей, все купившие жильё в этом жилом комплексе по специальным ценам сэкономили (читай, заработали) около 1,5 млн. И это не предел.
По словам управляющего партнёра агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, в настоящее время покупатели, вошедшие в закрытый пул, могут рассчитывать на дисконт до 20%. Впрочем, угадать, какую скидку они в итоге получат, заранее невозможно. Цена на старте во многом зависит от того, насколько активно покупают квартиры на предварительном этапе, добавляет заместитель генерального директора компании ОПИН Наталья Картавцева. Если активность высока, то и официальные стартовые цены, скорее всего, будут выше и соответственно участники закрытого пула заработают больше.
Как проверить квартиру
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию)
Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.
«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».
Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».
«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».
Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки
Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Схема продажи через ДКПБН
Процедура продажи квартиры в новостройке через ДКПБН подразумевает совершение следующих юридически значимых операций:
- заключение договора купли-продажи;
- оплата инвестиций застройщику;
- заключение дополнительного соглашения к ДКПБН, которое оформляется после окончания строительство здания. В соглашении стороны уточняют площадь многоквартирного дома и цену основного договора;
- регистрация права собственности застройщика на купленную в новостройке квартиру;
- подписание акта приемки помещения в собственность;
- регистрация права собственности долевого инвестора на объект недвижимого имущества.
Особенности схемы по заключению договора участия в долевом строительстве
Схема продаж по ДДУ – это удобный способ заключить договор на приобретение недвижимого имущества, находящегося на стадии возведения. Многие банки и кредитные организации соглашаются предоставить гражданам денежные средства в рамках договора целевого ипотечного кредитования, которые направлены на инвестирование строительных проектов.
Большинство застройщиков еще перед заключением официального договора занимаются согласованием условий о предлагаемых банками ипотечных программах. Данные действия в значительной степени ускоряют бизнес-процессы и позволяют сторонам получить максимальное количество прибыли от сделки.
Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию
Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.
Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:
- Обязательное оформление ДДУ, в котором внесено положение о допустимости проведения переуступки. Или официальное получение согласия застройщика на переуступку.
- Наличие гражданских паспортов с пропиской, для представителей сторон – нотариально удостоверенные доверенности.
- Стороны цессии должны быть совершеннолетними и дееспособными. Или от их имени должны выступить законные представители, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
- Регистрация ДДУ должна быть проведена в Росреестре. То же касается договора цессии.
- Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
- Если уступающая сторона состоит в браке – требуется согласие второго супруга.
- Если ДДУ удостоверялся нотариально, договор цессии должен быть нотариально удостоверенным.
основным правоустанавливающим документом является ДДУ,
Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:
- правоспособность каждого документа;
- добросовестность и рентабельность компании застройщика;
- количество документов в пакете: если ранее проводилась переуступка, должны передаваться все экземпляры договоров;
- платёжные документы дольщика.
Справка: при банкротстве застройщика участник получает сумму, указанную в ДДУ, переплаченные цеденту деньги не возвращаются.
После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:
- Составляют договор переуступки и подписывают его собственноручно.
- Составляют акт приёма-передачи пакета документации, вносят в него перечень всех имеющихся документов.
- Несут договор с прилагаемой документацией на регистрацию перехода прав в МФЦ.
В МФЦ принимающая сторона уплачивает государственную пошлину, предусмотренную для долевого имущества, которая составляет 350 рублей и пишет заявление на регистрацию перехода прав. Документы сдаются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается, и цессионарий становится новым участником долевого строительства.
Нужно ли вам разрешение
На этом этапе может возникнуть неприятная проблема с компанией застройщика, запрещающей заключать подобные сделки. Несмотря на то, что она не имеет права ограничивать вас в желании продать ещё недостроенную квартиру, на практике всё может случиться с точностью до наоборот, и сделка сорвётся. Для устранения подобных рисков необходимо связаться с компанией и согласовать с ней переуступку, чтобы получить письменное разрешение на сделку. Если есть возможность, наймите риэлтора, который организует рекламу и поможет оформить сделку – это может значительно упростить вам жизнь.
Переуступку можно заключить в любой момент до подписания документа приёма-передачи квартиры, если она была приобретена по договору долевого участия. Как правило, за согласие застройщик берёт долю в размере от одного до пяти процентов от первоначальной стоимости жилья.
Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры
Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.
Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.
Выбирайте проекты небольших компаний
Когда вы покупаете новую квартиру, то берёте во внимание множество факторов: цена (поставим её на первое место, тема статьи располагает), район, застройщик, площадь, отделка… Легче, наверное, перечислить, какие факторы не учитываете! Но если представить себя на другой стороне, на месте продавца, то легко понять, что вот ему-то от вас нужна только одна вещь – ему нужны деньги. Желательно – много
Ещё желательнее – прямо сейчас.
Давайте пойдём продавцу навстречу и дадим ему то, что он хочет – но попросим за это скидку. Почему это лучше делать в небольших компаниях?
Во-первых, там вам легче будет связаться с человеком, который действительно сможет предложить скидку – в таком вопросе, конечно, нужен не обычный менеджер продаж.
Во-вторых, небольшие компании еще не так уверенно чувствуют себя на рынке, поэтому радуются буквально любому покупателю. Пришли покупать квартиру в нетрезвом состоянии, но с мешком денег? Отлично, держите скидку!
Важные детали
Закрытые продажи начинаются, когда застройщик ещё не ведёт обширную рекламную кампанию, даже все необходимые документы он ещё, может, не успел подготовить, но принять деньги он, будьте уверены, не откажется!
Самостоятельная покупка квартиры: план действий
Итак, оценив свои силы, вы твердо нацелились сэкономить на услугах посредника и взять на себя все обязанности и сложности, связанные с покупкой квартиры. Какова же последовательность ваших действий, как сделать все правильно и ничего не упустить?
Определиться с тем, чего вы, собственно, хотите. Вы должны четко или хотя бы примерно представлять, какой она должна быть: сколько вы хотели бы иметь комнат, имеет ли значение район и расположение, какой этаж является наиболее предпочтительным. Сразу же обозначьте максимальную сумму средств, которые вы готовы потратить на покупку квартиры. Если же вы решили купить квартиру без риэлтора в новостройке, вам не придется ни о чем беспокоиться: квартира точно находится в хорошем состоянии, а если вы обнаружите какие-то недочёты в процессе приёмки, то застройщик будет обязан их устранить.
Ищите квартиру. Начните с каталога новостроек, если не приглянётся ни один вариант, переходите к поиску квартиры на вторичном рынке. Как уже было сказано, источников поиска сейчас существует немало, нужно лишь не лениться и заняться этим обстоятельно. Помните: если вы отыскали объявление, со своей стороны вы не должны платить никаких денег, все расходы, связанные с размещением и рекламой, оплачивает риелтору продавец. Если с вас требуют какую-либо плату, вероятнее всего, это обман, особенно в случае, если риелтор отказывается представить документы, подтверждающие необходимость оплаты, или давать внятные объяснения по этому поводу.
Выпишите все заинтересовавшие вас варианты. Не пугайтесь, если их получится много: постепенно, в ходе детального рассмотрения, вы отсеете лишнее. Затем позвоните по контактным телефонам и узнайте всю необходимую информацию
Внимание следует обратить на следующие пункты:
Квартира должна быть приватизирована. В противном случае, вам придется потратить несколько месяцев для того, чтобы урегулировать все формальности. То же самое касается квартир на обмене.
Поинтересуйтесь, как долго предыдущий владелец проживал в квартире. Если окажется, что срок составляет меньше трех лет – не соглашайтесь. В этом случае продавцу приходится уплачивать налог с продажи квартиры, с чем могут быть связаны недоговоренности и попытки «накрутить» стоимость.
Не доверяйте объявлениям со слишком низкой стоимостью на квартиру. Помните, что ни один разумный человек не станет продавать свою квартиру дешево
Если такое происходит, значит, он долго не может найти покупателя, а это, в свою очередь, означает, что с квартирой что-то не так – даже если это сразу в глаза не бросается.
С осторожностью относитесь к квартирам, являющимся более дорогими за счет «красивого вида из окна». Вид на реку или на лес – это, безусловно, чудесно, но имеет смысл только в том случае, если квартира располагается на достаточно высоком этаже
В противном случае ничего особенного вы не увидите. Да и вообще, лучше лишний раз поразмыслить, так ли для вас важна визуальная составляющая, чтобы переплачивать за нее порой немалые деньги.
Варианты переуступки в новостройке
В зависимости от того, оплачена квартира по ДДУ полностью или нет, может быть два варианта уступки права.
Вариант 1
Если квартира оплачена полностью, то по договору передается только право требования недвижимости. На госрегистрацию нужно будет представить справку о полной оплате жилья.
Вариант 2
Если имеется задолженность перед застройщиком, договор цессии (уступки) должен содержать не только передачу права требования квартиры, но и перевод долга на нового покупателя. В этом случае согласие застройщика на переуступку обязательно в силу ст. 391 ГК РФ. На госрегистрацию обязательно представляется такое согласие в письменной форме.
