Налоговый вычет за ремонт квартиры
Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ) граждане России имеют право на налоговый вычет в сумме фактически произведенных ими расходов на приобретенную недвижимость. Помимо этого право на налоговый вычет можно использовать и на ремонт квартиры. Однако, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:
- Надо быть плательщиком НДФЛ (налога на доход физических лиц), то есть иметь официальное трудоустройство;
- Такое право не должно быть использовано ранее;
- В договоре, на основании которого приобретена квартира, должно быть прописано, что квартира сдана собственнику без отделки;
- Заявить о налоговом вычете на ремонт (отделку) можно только одновременно с ним же на покупку квартиры. Отдельно он предоставляться не будет.
Такого рода компенсация полагается только собственникам. То есть, чтобы получить вычет нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.
Также важно знать, что вычет положен в соответствии с законом на сумму не более 2 000 000 рублей.
Незаконная перепланировка при покупке квартиры
При покупке квартиры стоит проверить наличие или отсутствие перепланировки в ней. Данные изменения в жилом помещении, если они производились, должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Он должен быть сделан непосредственно перед продажей.
Незаконная перепланировка очерчена красными пунктирными линиями.
Не следует приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой, так как ее наличие влечет административный штраф в размере 2000-2500 рублей ( КоАП РФ). Перед осуществлением перепланировки необходимо получить разрешение в Административно-технической инспекции, иначе она будет являться незаконной.
Как делать не нужно
Самая распространенная ошибка – выбор квартиры максимально доступной площади, которую вы можете себе позволить. В данном случае будет действовать принцип «больше не значит лучше». Более того уходит и сама мода на огромные площади, которые в дальнейшем невозможно приспособить для комфортного использования.
Во-первых, комфорт будущего дома определяется не количеством квадратных метров, а эргономичностью и функциональностью планировки. Во-вторых, переплата за «лишнюю» площадь не ограничится расходами на саму покупку – в дальнейшем вы будете оплачивать коммуналку и налог на имущество, зависящие от размера жилья.
Семьям стоит учесть, что через какое-то время детям потребуется собственная жилплощадь. Сэкономив на покупке более скромной по размерам квартиры, родители смогут быстрее погасить ипотечный кредит и задуматься над приобретением первой недвижимости для ребенка. Также в таких случаях стоит присмотреться к планировкам евроформата.
Отталкивайтесь не только от количества комнат
Обращайте внимание на правильное зонирование квартиры, форму помещений, наличие мест хранения. Оцените варианты с точки зрения ваших индивидуальных особенностей и привычек.
Как формируется цена на квартиру?
Цену назначает продавец. На вторичном рынке – это собственник, на первичном – застройщик. В отличие от владельца квартиры, получившего ее, например, в наследство, девелоперы за время строительства несут расходы, которые хотят полностью покрыть, и сверх этого получить прибыль.
Больше всего денег застройщики тратят на строительно-монтажные работы. На них приходится около 50% расходов. Это и строительные материалы, и приобретение или аренда техники, и создание инженерных сетей. Сюда же входит зарплата рабочих. Примерно 16% затрат составляет внутренняя отделка. Еще 15% «съедает» приобретение проекта, то есть прав на собственность или аренду земли. 6-7% уходит на платежи городу за право на строительство. Остальные расходы – проектно-изыскательные работы, страхование, благоустройство, реклама и так далее.
То, на сколько быстро будет расти стоимость квартиры, в большей степени зависит от спроса. Чаще всего цены на квартиры в строящемся объекте повышают раз в месяц. Однако в особо популярных ЖК это происходит чаще. Бывают случаи, когда застройщик, видя повышенный интерес к своим квартирам, поднимает цену несколько раз за день. Также на стоимость влияют резкие скачки курса валюты и понижение или повышение ипотечных ставок. Застройщики быстро реагируют на то, что происходит, и подстраиваются под ситуацию.
Почему в домах, строящихся по соседству, разная стоимость квартир? Цена на квартиру в новостройке зависит от класса жилого комплекса. Критерии, по которым дом относят к какому-либо классу, никак не регламентируются. Каждый застройщик сам определяет, что он строит – эконом, комфорт, бизнес или элит. Принято считать, что класс зависит от того, насколько много в доме будет предусмотрено дополнительных опций: благоустроенный двор, тематические детские площадки, паркинги и так далее.
Угловые двушки
В угловых двухкомнатных квартирах окна тоже выходят на две стороны света, но не на противоположные (допустим, восток-запад), а на прилегающие (восток-юг). Угловые варианты, как правило, очень удобные. Квартиры обычно правильной квадратной формы, достаточно компактные и при этом без узких коридоров и сильно удлиненных комнат.
«В этом случае опять же стоит оценить вместительность прихожей. Дело в том, что такая планировка из-за своей компактности позволяет застройщику разместить входы во все комнаты на небольшом периметре стен, поэтому девелопер может сделать очень маленькую прихожую», – предупреждает Анна Смирнова.
Примеры угловых квартир с хорошей прихожей есть в ЖК «Новоград Павлино» в Железнодорожном. Справа от входа есть ниша под небольшой шкаф или скамью с вешалкой, а напротив двери – гардеробная.
По словам Марии Литинецкой, угловые квартиры легче всего переделать в трехкомнатные: «Как правило, они обладают дополнительными оконными проёмами, которых не найти в аналогичных по площади линейных квартирах».
Больше всего на рынке
В структуре предложения в массовом сегменте Москвы двухкомнатные квартиры занимают лидирующие позиции. По данным компании «Метриум», их доля составляет 40,2% в общем объеме. Примерно те же цифры назвали в Est-a-Tet (41%).
Интересно, что если по количеству в предложении двухкомнатные квартиры заметно обгоняют однушки (их доля, по данным «Метриум», составляет примерно 29%), то в спросе двушки проигрывают. Так, по данным агентства «Бон Тон», среди всех проданных квартир около 17% приходится на классические двухкомнатные, а на классические однокомнатные – 21%. Доля «евротрешек», которые по планировке и функционалу обычно ближе к двухкомнатной квартире с большой кухней, в общем спросе составляет 18% против 19% у «евродвушек» (они, соответственно, по сути являются просторными однушками с большой кухней). То есть в спросе лидерство удерживают однокомнатные квартиры, поскольку это более доступный вариант жилья (см. «Как выбрать однокомнатную квартиру: планировки и нюансы»).
Существуют ли неудачные планировочные решения?
Существуют планировки, которые отталкивают покупателей. Как правило не нравятся квартиры, где есть длинные коридоры и много-много маленьких комнат. К малопривлекательным также можно отнести планировочные решения с помещениями вытянутой формы и маленькими окнами. Нередко в таких комнатах мало света, там сложно разместить мебель. Гнетущее впечатление также производят низкие потолки.
В заключение отмечу, что идеальная квартира – та, в которой приятно находиться не только с эстетической, но и с практической точки зрения. Как таковых параметров «продуманности» квартирной планировки не существует. В конечном итоге любое жилье найдет своего покупателя. Между тем, если подходить к выбору планировки с точки зрения эргономичности и здравого смысла, то можно только выиграть.
Какую планировку можно считать идеальной?
Планировка идеальной квартиры отличается логичными и удобными связями всех помещений. В ней отсутствуют лишние проходы, коридоры прочие нефункциональные помещения. Как говорилось ранее, планировка зависит от субъективных предпочтений, рода деятельности, хобби членов семейства. Например, для кого-то площадь кухни, превышающая 10 кв.м, покажется лишней, поскольку готовить доводится редко. Для других людей-это основное место вечерних посиделок и они стремятся приобрести популярные сегодня квартиры с так называемой европланировкой.
Имеет значение также соотношение площади, высоты помещений, размера дверных проемов. Например, если высота потолков квартиры не превышает 2,5 м, то просторная комната площадью 40 кв.м. будет визуально оцениваться как тесная. Если в такой ситуации вы запланировали создать студийное пространство и снести лишние перегородки, то при низких потолках от этой идеи лучше отказаться.
Этажность и размещение квартиры
Выбор этажа при покупке квартиры – еще один важный момент. Какой этаж выбрать в новостройке лучше, зависит от многих факторов:
- вид из окна. Если вы хотите наблюдать живописные пейзажи или высотки города, остановите выбор на более высоком размещении квартиры, но учитывайте, что такие квартиры могут стоить дороже;
- сложность перемещения. Семьям с маленькими детьми, пенсионерами, родственниками с ограниченными возможностями лучше поискать варианты на нижних этажах;
- «продуваемость» квартиры. Чем выше расположено жилье, чем больше вероятность того, что ваш комфорт будет зависеть от погодных условий. Кстати, в случае выбора жилья на самом высоком этаже вы рискуете рано или поздно столкнуться с проблемой протекающей кровли;
- ориентация квартиры. Выбор квартиры в новостройке с учетом этого фактора очень важен, так как многим мешает восход и заход солнца. К тому же, большинство квартир, размещенных на южной стороне, являются более душными, а северные помещения могут оказаться слишком темными.
Решая, какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры, учитывайте и вероятность отключения электричества: если лифт не будет работать, добраться на свой этаж будет сложнее.
Помните! Помимо этажности, важно учесть и близость квартиры к шахте лифта: вам могут мешать постоянные вибрации и шум. Какие этажи лучше покупать в новостройке? На самом деле, у каждого этажа есть свои плюсы и минусы
Делая выбор в пользу удобств – и решив обосноваться на первом этаже, вы рискуете быть ограбленными, затопленными, а также испытывать постоянный дискомфорт из-за близости к подвалу
Какие этажи лучше покупать в новостройке? На самом деле, у каждого этажа есть свои плюсы и минусы. Делая выбор в пользу удобств – и решив обосноваться на первом этаже, вы рискуете быть ограбленными, затопленными, а также испытывать постоянный дискомфорт из-за близости к подвалу.
Этажи повыше считаются более надежными, но все зависит от размещения самой новостройки.
Что касается этажей выше девятого, то здесь вы столкнетесь с некоторыми ограничениями.
Здесь используются только электроплиты, а дополнительные затраты на электроэнергию связаны еще и со сложностями подачи воды. Вода на верхние этажи подается только с помощью электронасосов, и есть вероятность того, что вы не всегда воспользоваться ей в нужное вам время.
На самом деле, это далеко не все нюансы, определяющие, как выбрать этаж в новостройке. Если вы заселяетесь в дом, где уже живут некоторые покупатели – поинтересуйтесь у них о возможных неудобствах.
Инфраструктура и транспортная доступность
Один из важнейших факторов, влияющих на стоимость жилья – место, где будет построен дом. В Петербурге остается все меньше пригодного для строительства пространства рядом с метро. Стоимость такого участка земли выше, что отражается на цене квартиры.
То же самое относится и к обеспечению будущих жильцов всем необходимым. Одно дело поселиться в обжитом районе, где уже есть магазины, детские сады и школы, другое – в чистом поле, где кроме твоего дома ближайшие пару лет ничего не будет. За то, чтобы жить в комфортной среде, покупателям приходится доплачивать. Также как и за дополнительные опции внутренней инфраструктуры ЖК: дизайнерские детские площадки, спортивный инвентарь, закрытую территорию, колясочные в подъездах, велопарковки, wi-fi в МОП, установку фильтров для воды и так далее.
Отдельной строкой расходов у застройщика числится подземный паркинг. Его сложно проектировать, строить и продавать, поэтому подземная парковка автоматически увеличивает стоимость жилья.
Строительно-монтажные работы и отделка
Цены на квартиры складываются из стоимости материалов и времени, затраченного на возведение объекта. Чем быстрее построят дом, тем быстрее застройщик получит свои деньги
Поэтому важно учитывать, по какой технологии ведется строительство. Считается, что самая бюджетная технология, – это использование сборно-монолитных конструкций, проще говоря, панелей
Их привозят уже готовыми с завода и как конструктор соединяют между собой. Не вся панель одинаково дешевая. Например, известная шведская компания строит дома по панельной технологии, а жилье при этом относится к комфорт- и даже бизнес-классу. Одна из причин – улучшенная технология производства панельных плит, другая – расположение и инфраструктура жилого комплекса.
Самой дорогой технологией признано кирпичное строительство. Во-первых, дома из кирпичей складывают вручную, поэтому возводится он дольше по сравнению с панельными конструкциями. Во-вторых, выше 12 этажей кирпичные дома не строят, следовательно, девелопер сможет разместить меньше квартир и получить меньше прибыли. Золотой серединой по стоимости строительства признаны монолитные и кирпично-монолитные дома. Большая часть жилья сегодня возводится именно по этой технологии, поскольку она позволяет строить быстро и с меньшими трудовыми затратами.
На итоговую цену квартиры может повлиять и облицовка фасада. Установка навесного вентилируемого фасада обходится в разы дороже, чем обычная штукатурка, поэтому в эконом сегменте он не встречается. Также как и облицовка декоративным кирпичом – это признак бизнес-класса или элитного жилья.
Приобретение квартиры с предчистовой отделкой обойдется примерно на 8% дороже, чем совсем без отделки. В то же время чистовая отделка добавит около 12% к стоимости квартиры.
Вот еще несколько параметров, способных увеличить цену:
Этаж. Чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра. Девелоперы объясняют такую тенденцию тем, что из квартир на верхних этажах больше шансов увидеть панораму, а не окна дома напротив. К тому же последний этаж – это отсутствие соседей сверху. У некоторых застройщиков на последних этажах размещаются High Flat – квартиры с увеличенной высотой потолков и оконными проемами. Наценка на стоимость за высокий этаж может достигать 15-30%. А квартиры на первом этаже традиционно самые дешевые.
Видовые характеристики. Если окна выходят на набережную Невы, на парк или достопримечательности, за это обязательно попросят доплатить. И, наоборот, можно сэкономить до 10%, приобретая квартиру на первом этаже или с видом на кладбище, железную дорогу, линию электропередач и прочие не радующие глаз виды.
Окружающая среда. Квартира в доме, расположенном на самом берегу Финского залива, однозначно будет стоить дороже, чем жилье возле дымящих труб ТЭЦ или по соседству со свалкой
В рекламе застройщики часто делают акцент на «зеленом» районе, чистом воздухе и благоприятной экологической обстановке, потому что это важно для ряда покупателей.
Планировки. Популярные сегодня планировки евроформата стоят дороже вариантов с тем же метражом, но стандартной кухней
Объясняется это большей функциональностью европланировок. Также доплатить придется за наличие террасы, эркера и панорамных окон.
Больше всего на рынке
В структуре предложения в массовом сегменте двухкомнатные квартиры занимают лидирующие позиции. Их доля составляет 40-41% в общем объеме.
Интересно, что если по количеству в предложении двухкомнатные квартиры заметно обгоняют однушки (их доля составляет примерно 29%), то в спросе двушки проигрывают. Доля «евротрешек», которые по планировке и функционалу обычно ближе к двухкомнатной квартире с большой кухней, в общем спросе составляет 18% против 19% у «евродвушек» (они, соответственно, по сути являются просторными однушками с большой кухней). То есть в спросе лидерство удерживают однокомнатные квартиры, поскольку это более доступный вариант жилья.
Ориентация на стороны света
Светлое помещение обладает целым набором преимуществ. Прежде всего, светлые комнаты кажутся больше. Кроме того, в них практически не заводится плесень, комфортно себя чувствуют растения
Именно поэтому, подбирая жилье в новостройке, важно обратить на этот фактор внимание
Наиболее светлыми считаются квартиры, окна которых выходят на юго-западную сторону. При этом чаще всего покупателей интересует жилье, окна которого ориентированы на восток, либо на запад. Запрос на юг и север встречается очень редко. Здесь дать какую либо единую рекомендацию сложно, поскольку кто-то любит просыпаться с восходом солнца, кому-то непременно нужно любоваться закатом. Есть также люди, не переносящие летний зной и т.д.
Сдавать самостоятельно или через агентство?
Когда будете оценивать потенциальный доход от квартиры, не забудьте принять во внимание тот факт, что далеко не всегда арендаторы планируют жить там долгие годы. Предстоит также неоплачиваемый простой, затраты на проведение косметического ремонта, да еще и поиски новых квартиросъемщиков
У вас есть четыре варианта действий в таком случае:
- Сдать квартиру знакомым. Но тут есть много минусов. Со знакомыми неудобно заключать договор найма, высказывать претензии, повышать плату. Поэтому если вы человек очень уж тактичный и деликатный, вам такой вариант не подойдет.
- Самостоятельно найти арендаторов. Если же вы будете сами искать нанимателей, то вполне можете надеяться на положительный результат. Дайте объявления на сайты по недвижимости, покажите квартиру желающим, обсудите условия аренды, заключите договор найма. Потребуется немало усилий, но вариант вполне реальный.
- Обратиться в агентство недвижимости. Вы заключите эксклюзивный договор, и всю работу за вас выполнит агент. Правда, тут вам придется заплатить за услуги агентства (это примерно одна месячная плата за аренду). Помните о том, что как только квартиросъемщик покинет жилье, к услугам риелторов придется прибегнуть снова и оплачивать их тоже нужно будет каждый раз.
- Заключить договор с агентством на управление квартирой. В этом случае агентство сделает все, чтобы вы получали от квартиры
доход, но не испытывали при этом никаких хлопот. Услуги риелторов
обойдутся в 10 — 15 процентов от месячной стоимости аренды.
Впрочем, вы можете воспользоваться и комплексной услугой, включающей в себя как покупку квартиры, так и дальнейшее управление ей.
На какие нюансы обратить внимание в квартире
Обычно обращают внимание на этаж и вид из окна. Советую присмотреться и к расположению самой квартиры: далеко ли от лифта, с какими квартирами соседствует
Например, при соседстве с 3-комнатной квартирой, в которой проживает семья с детьми, даже шумоизоляция может не спасти. То же самое и с лифтом: чем дальше он от вашей спальни, тем лучше.
Также стоит обратить внимание на планировку и заранее продумать зонирование пространства: поместится ли шкаф-купе в коридоре, стиральная машина в санузле, большая кровать в спальне? На все эти вопросы нужно ответить заранее, чтобы потом не пришлось проводить трудозатратный и дорогой ремонт
Некоторым очень важно наличие высоких потолков: они визуально увеличивают комнаты
Как проверить застройщика перед покупкой жилья
21.04.2020 16:14
Тихорецкий отдел
Выдача ипотеки по ставке 6,5% может подстегнуть спрос на квартиры в новостройках. Оценить, велик ли риск, что стройка, куда вкладывается дольщик, позже станет “проблемной”, помогают сервисы информационной системы ДОМ.РФ.
В Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф собрана информация о всех строящихся домах в России. Строительные компании обязаны минимум раз в месяц обновлять информацию. Предоставляемые ими сведения проверяются контролирующими органами в регионах, Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и самим ДОМ.РФ. Кроме того, на сайте есть возможность заявить о проблеме – если приходит много жалоб на то, что строительство затягивается, информация передается в контролирующие органы.Интересующую новостройку можно найти на карте, по названию жилого комплекса или адресу. На карточке дома собрана вся информация о нем, а специальный сервис “Проверка новостроек” выдает сведения, которые наиболее интересны потенциальным покупателям
На что обратить внимание?1. Выбрав новостройку, рассмотрите фотографии строящегося дома
Компании должны делать их, желательно с одного и того же ракурса, и загружать на сайт ежемесячно. По снимкам можно оценить динамику строительства и примерно понять, идет ли оно по графику.
2. Можно ознакомиться с проектной документацией. Вряд ли обычный дольщик начнет вчитываться в объемные документы, но сам факт, что размещена вся положенная информация (так ли это – указывает система), говорит о “благонадежности” застройщика.
3. Посмотрите, соблюдает ли застройщик ранее оговоренные сроки. На карточке “Проверка новостройки” указывается, как обстоит дело с другими проектами компании – если ранее все дома сдавались в срок – это хороший знак.
4. Посмотрите в нижней части страницы, переносились ли сроки сдачи данного дома, менялся ли график. Несоблюдение первоначального плана – минус застройщику.
5. Обратите внимание, каким образом застройщик “собирает” деньги на строительство. Если он пользуется эскроу-счетами, то в случае каких-либо проблем уплаченные покупателем суммы просто вернутся дольщику (до сдачи дома строительная компания получить и потратить эти средства не может). Если строительство идет по старым правилам, то возможные проблемы впоследствии будут решаться через Фонд защиты прав дольщиков. Часть компаний вообще не имеет права привлекать средства дольщиков (в этом случае речь идет обычно о почти достроенных или еще не начатых домах).6. Если есть желание поглубже разобраться в финансовом состоянии компании – можно ознакомиться с аудиторскими заключениями и бухгалтерской отчетностью застройщика, они размещаются на сайте ежегодно и ежеквартально.
7. Оцените район, куда вы собираетесь переехать: на карте отмечены магазины, медицинские, спортивные, образовательные и развлекательные учреждения в окрестностях новостройки.
“Сервис “Проверка новостроек” мы запустили в середине февраля этого года, им воспользовались более 100 тысяч раз, то есть он достаточно популярен. Скорее всего, позже в нем появятся новые сервисы”, – говорит директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.
