Продажа без проведения ремонтных работ
Некоторые продавцы считают проведение косметического ремонта обязательной процедурой перед продажей квартиры. Однако и в этом вопросе есть свои нюансы. Ключевой фактор, оказывающий влияние на продажу недвижимости без ремонта – ее расположение.
ВНИМАНИЕ !!! При нахождении квадратных метров в дорогом и элитном районе, приобретателями станут выступать обеспеченные семьи. Для них повышенный комфорт ставится на первое место
Поэтому не стоит скупиться на ремонт. Будущая реализация покроет все расходы.
Жилье, расположенное вдали от бизнес центров, в каком-то спальном районе или постройка представляет собой «хрущевку», то можно не беспокоиться по ремонту. Покупателями здесь станут молодые пары, пока еще ничего не нажившие или пожилые люди. Для этих категорий в напряг будет приобретение дорогостоящего жилища.
Внимание на документы
В том случае, когда продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, оформляется письменное согласие его родителей или опекунов на продажу квартиры. Подписывать документы за ребёнка будут также родители или опекуны, но если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, право подписи принадлежит ему. Если вместо родителей выступают усыновители или опекуны, нужно попросить предъявить решение суда об этом.
Когда вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ей проверить также следует особенно тщательно, от первого слова до последней подписи. Обязательно должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора и акта передачи, получение денежных средств, а также регистрацию сделки в отделении Росреестра.
О том, как выгодно продать квартиру в ипотеке и что для этого нужно
Вы как продавец должны знать, что продать квартиру в ипотеке можно на любой стадии выплаты кредита. Очень часто недвижимость, приобретённая в ипотеку, продаётся владельцами еще на стадии строительства. Причины таких продаж у каждого свои. Вы должны знать, что такую сделку всегда можно заключить, если она будет проведена юридически грамотно и с соблюдением всех норм законодательства. Поскольку квартира в ипотеке ещё не находится полностью в вашей собственности, то заключать сделку о продаже можно только через банк. Законная продажа жилья в ипотеке в обход финансового учреждения попросту невозможна. Если вы не знаете, как выгодно и законно продать квартиру в ипотеке, воспользуйтесь одним из следующих способов:
- найдите того покупателя, который согласится купить недвижимое имущество в ипотеке и при этом внести ту сумму, которая необходима для погашения задолженности;
- сделайте продажу с оформлением перезайма, то есть передачи кредитных обязательств. Эта процедура подразумевает переход кредита от вас к покупателю квартиры;
- возложите хлопоты по продаже квартиры в ипотеке на сотрудников банка. Помните, что вы на законных основаниях можете отказаться от участия в продаже квартиры в ипотеке. В этом случае банковские сотрудники будут сами заниматься снятием обременения и другими этапами заключения сделки с покупателем;
- вы можете заняться и самостоятельной продажей, если у вас есть на это достаточно времени. В этом случае вам также нужно обязательно извести банк об этом. Но все хлопоты по снятию обременения и оформлению всех необходимых документов в таком случае будут полностью на ваших плечах и на плечах покупателя недвижимости.
Не забывайте предоставлять покупателю только достоверную информацию о квартире и помните, что скрывать факт обременения от покупателя − это всегда незаконно. Зная о том, как выгодно продать ипотечную квартиру, вы сможете не только избавиться от долгового груза в случае необходимости, но и полностью вернуть свои деньги, вложенные в покупку недвижимости.
Есть еще варианты, как продать квартиру в Москве?
Есть другие варианты, позволяющие выгодно продать квартиру и купить новую. Например, Вы можете подыскивать покупателя на Ваше жилье и одновременно взять квартиру в новостройке в рассрочку. Такой вариант исключает тот факт, что понравившуюся Вам жилплощадь могут «увести» или же поднять на нее цену. Но в этом случае, конечно, необходимо иметь определенные сбережения, чтобы внести первый взнос. Как только Вы совершаете продажу квартиры в Москве, можете полностью рассчитаться за новую квартиру. Для того чтобы долго не затягивать продажу старой жилплощади, Вы можете немного снизить цену, чтобы привлечь покупателей.
Есть еще вариант, например, можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, а как только вы продадите свою старую жилплощадь, то сможете сразу же его погасить. Но в этом случае Вам придется понести определенные расходы, то есть выплачивать проценты по ипотеке, а они, кстати, немалые примерно 13-15% годовых. В любом случае необходимо проанализировать все варианты и выбрать тот, который лучше всего подойдет Вам.
Алина Лапаева
Агентство недвижимости “Капитал-Недвижимость”
Альтернативная сделка↑
На взгляд дилетанта, в схеме, когда вместо старой квартиры приобретается новую, нет ничего сложного. Достаточно найти покупателя для имеющейся квартиры, оформить сделку, и на вырученные деньги приобрести подходящий вариант. Но на деле все гораздо сложнее.
Главный плюс альтернативной сделки – большое количество вариантов, которые вы можете выбрать. Продавая старую квартиру и приобретая новую, вы можете рассмотреть множество предложений, представленных на первичном и вторичном рынках, и выбрать из них наиболее подходящий по бюджету, расположению, размерам и прочим данным вариант.
Второй плюс – ваша выгода. Вы продаете свою квартиру по реальной рыночной стоимости.
Главный минус – непредсказуемость. Сделка проходит в несколько этапов, и на каждом из них может сорваться. Например, вы не застрахованы от того, что пока будет продаваться ваша квартира, понравившийся вам вариант не уплывет в чужие руки, или на него не поднимут цены. Особенно зыбкой считается длинная цепочка сделок: когда и ваш продавец, и ваш покупатель, в свою очередь проводят альтернативные сделки, и их покупатели и продавцы тоже. Чем длиннее цепочка – тем больше шансов, что кто-то из участников передумает и в последний момент откажется от своих обязательств. Вся схема развалится, и поиски и оформления придется начинать заново.
Как менялись цены
По сравнению с концом 2014 года (то есть за 5 лет) цены просели и на вторичном, и на первичном рынках. Так, относительно осени 2014 года цены в московских новостройках снизились на 11%, подсчитали в «МИЭЛЬ». На вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены просели на 8%.
Однако эти цифры не слишком показательны, поскольку во многом обусловлены «эффектом высокой базы»: как раз на осень 2014 года пришелся ажиотажный спрос на жилье из-за девальвации рубля и психологическое «накручивание» цен на жилье. Для реального понимание тренда лучше сравнивать цены с осенью 2015 года, когда ситуация «устаканилась». По данным IRN.RU, с ноября 2015 года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3% – со 174 000 до 178 000 рублей. Цены на новостройки с осени 2015 по осень 2019 года выросли на 5% – тоже не назвать прорывом, но все же вдвое больше, чем на вторичном рынке.
Таким образом, если брать динамику средних цен на вторичном и первичном рынках, обозначенный тренд подтверждается: цены на новостройки в среднем растут быстрее, чем на вторичные квартиры. Однако разница небольшая, к тому же речь идет о слишком разных рынках. На вторичном много продавцов и покупателей, поэтому средние данные в большей степени отражают реальный баланс спроса и предложения. На рынке новостроек меньше продавцов (это в основном крупные компании), а их ценообразование зачастую объясняется текущей политикой (надо быстрее продать большие объемы – они снижают цены, нужна максимальная маржа – повышают). К тому же из-за меньшего количества объектов в продаже первичный рынок более чувствителен к изменению структуры предложения.
Возможно, корректнее сравнивать не «вторичку» с «первичкой», а старый жилой фонд и новый (то есть относительно недавние новостройки, вышедшие на вторичный рынок). Здесь все сложнее. Например, старая панель (хрущевки и ранние брежневки с маленькой кухней) с осени 2015 года, по данным www.irn.ru, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. Кирпичные хрущевки за этот же период прибавили в цене 4%, в то время как современный монолит-кирпич вообще подешевел, вопреки той самой «современности», причем сразу на 7,3%.
Получается, устаревшее жилье чувствует себя лучше более качественного и современного? «Это не совсем так, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – По крайней мере, менять новую качественную квартиру на убитую хрущевку ради лучшей ценовой динамики точно не стоит. Просто средние значения высчитываются на основе предложений о продаже. В дешевом сегменте «хотелки» продавцов в большей степени приблизились к возможностям покупателей, в то время как дорогое жилье все еще сильно переоценено. Продавцы медленнее реагировали на реалии рынка, старались держать ценник, поэтому дорогим квартирам еще есть куда падать. К тому же основные сделки происходят как раз в бюджетном сегменте (до 6-8-10 млн рублей в зависимости от количества комнат): там спрос достаточно устойчивый, дешевые квартиры быстро вымываются с рынка, поэтому и цены более стабильны. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег».
В будущем, когда рынок придет к балансу, ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом будет увеличиваться, считает эксперт. Поэтому сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять вторичную квартиру на новостройку: пока цены на дешевую «вторичку» относительно устойчивы, а многие новостройки массовых сегментов выходят по ценам ниже «старья» (даже несмотря на необходимость работы через эскроу-счета, многие новостройки за последние месяцы появлялись в продаже с ценником от 120 000 рублей за кв. м – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2019 года: что, где, почем»).
Если квартира жилая
Сложнее всего показать жилье, продающееся в «цепочке», то есть то, в котором живут люди. Его не освободить от мебели, не покрасить, не сделать ремонт. Его сложно всегда держать в идеальном состоянии для показа покупателям: быт есть быт, и тут сложно угадать с приготовлением ужина, уборкой или стиркой, особенно когда в доме есть дети.
Но покупатели редко появляются без звонка. К их приходу можно прибрать игрушки и одежду, проветрить, включить свет поярче. Кстати, свет очень важен для позитивного восприятия жилья: не экономьте на лампочках, даже если сами предпочитаете полумрак.
В обжитой квартире есть и свои плюсы: покупатель сразу окунается в быт, видит жилье «в эксплуатации». Ему тем больше понравится квартира, чем больше понравились ее хозяева. С другой стороны, своей такую квартиру покупателю почувствовать очень сложно. Скорее всего, он не сможет осмотреть ее досконально, постеснявшись залезть в чужую кладовку или разбудить в дальней комнате спящего ребенка. Продавцу нужно это учитывать и самостоятельно приглашать покупателя осмотреть приватные помещения. Идеально, если на время просмотра домочадцы выйдут прогуляться.
Еще варианты↑
Сегодня существуют и другие варианты, дающие возможность поменять квартиру максимально выгодно. Например, вы можете выставить квартиру на продажу и одновременно заключить договор на покупку новой квартиры в рассрочку. Эта схема больше подходит для покупки новостройки – она позволяет избежать ситуации, когда присмотренная вами квартира «уходит» или дорожает, пока вы продаете свою. Правда, вам этом случае нужна определенная сумма на первоначальный взнос. Ну а после продажи старой квартиры и получения денег вы полностью выплачиваете стоимость новой квартиры. В этом случае риелторы советуют продавать старую квартиру чуть ниже рыночной стоимости – тогда покупатель найдется быстрее.
Похожий вариант – покупка новой квартиры с помощью ипотеки. В этом случае старая квартира также выставляется на реализацию, и после ее продажи вы гасите кредит. Что же касается минусов этой схемы, то здесь все понятно: ее участнику придется нести дополнительные расходы на пользование ипотечным кредитом, а это 14–16% годовых. Так что, опять же имеет смысл тщательно просчитать, что выгоднее – продать квартиру по реальной рыночной цене, но платить проценты, пока ищете покупателя, или продать квартиру чуть дешевле – но сэкономить на процентах.
Причины отказа в регистрации договора
У нас не было отказов, ведь наши специалисты всегда заранее внимательно проверяют чистоту сделки. Мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы, архивные справки, выясняем, выписаны ли из квартиры все, кто там проживал. На рынке «вторички» очень много нюансов, поэтому тщательная проверка документов — обязательна.
Еще один немаловажный момент, который при самостоятельной продаже клиенты часто не учитывают — это четко сформулированные договоренности. Зафиксировать их нужно в письменном виде, а не в устной беседе. Схема взаиморасчетов, точные сроки подписания акта приема-передачи недвижимости и санкции за просрочку, чтобы никто не затягивал сделку.
Наши менеджеры, например, ведут сделку не только до подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию, но и контролируют саму регистрацию, подписание акта приема-передачи квартиры, подписание акта взаиморасчетов. Работа менеджера заканчивается только тогда, когда между продавцом и покупателем полностью выполнены все договоренности.
На первый взгляд
Приступая к предпродажной подготовке квартиры, владелец часто теряется: с чего начать, что нужно сделать обязательно, а что – нет, что «отобьется» при продаже, а что станет еще одной строкой в и без того затратном процессе. Риэлторы сравнивают предпродажную подготовку с утренней зарядкой: все знают, что она полезна для здоровья, но делает ее далеко не каждый.
Между тем такая подготовка может помочь не только быстрее продать квартиру, но и прибавит к ее стоимости, по оценкам риэлторов, до 5%.
Первое, что нужно сделать, готовя жилье к показу, – это выкинуть хлам. Старая мебель сильно сужает пространство. В объявлении можно сколько угодно писать про площадь гостиной 20 кв.м, но если в комнате живут гардероб, шифоньер и пара диванов, она будет смотреться вдвое меньше. Кстати, старую ненужную мебель не обязательно выкидывать на помойку, можно выставить ее за бесценок на любом сайте объявлений с условием самовывоза – ее купят. Продавец получит и небольшие деньги, и возможность избавиться от ненужной мебели, не разбирая и не вывозя ее самостоятельно. Выставляя мебель на продажу, стоит присмотреться к самым старым экземплярам: не являются ли они раритетными, антикварными. Это же относится и к старой посуде. Минимальный набор мебели (кресло, стол, стеллаж) можно оставить для ощущения жилого места.
Второе – уборка. Вымыть пол, окна, вытереть пыль – это необходимый минимум для выставления жилья на продажу. Чистота помогает освежить квартиру, сделать ее позитивной и дружелюбной. Цветы на подоконнике (любые растения, самые простые), чистые занавески, картины на стенах (тоже самые простые и нейтральные) сделают жилье привлекательным. А вот фотографии, как свои, так и своих родных, со стен и мебели лучше убрать: у покупателя они вызовут ощущение чужой квартиры.
Кладовку и балкон нужно освободить от лыж, санок, старых чемоданов и мешков с картошкой. Пустой балкон может выглядеть просто огромным, не говоря уже о функциональной кладовке.
Убираем следы своего присутствия
В любом жилище, даже временном, быстро появляются личные вещи, символизирующие внутренний мир жильцов, их индивидуальность. Так вот: если вы готовите квартиру к продаже – поспешите снять со стен семейные фотографии, убрать подальше сувениры с памятными надписями и снять свои кофточки со спинок стульев. Вы должны показать потенциальному покупателю: эта квартира – уже не ваша, она – для нового хозяина.
Если этого не сделать, то жильё будет производить на пришедшего впечатление «чужого». Мелкие личные детали интерьера будут отталкивать пришельцев, сигнализируя подсознанию:
«Занято! Здесь живут!»
Вам нужно лишить свою квартиру индивидуальности, чтобы она быстрее нашла новых хозяев.
Взаимозачет↑
На порядок стабильнее сделки по взаимозачету, когда ваша старая квартира оформляется в собственность риелторского агентства или застройщика, а ее цена засчитывается при оплате нового жилья.
По большому счету, это не что иное, как давно забытый обмен с доплатой. Только меняетесь вы не с частным лицом, а с фирмой. При этом вам не придется самостоятельно искать покупателей, заниматься оформлением сделки и так далее. К тому же, поскольку не нужно искать покупателя, сделки по взаимозачету всегда проводятся очень быстро, как правило в течение одной недели.
Но и минусов у этого варианта не мало. Во-первых, вы сильно ограничены в выборе. Особенно если нацелились на квартиру в новостройке. По взаимозачету работает не так много застройщиков – не более 5% от представленных на первичном рынке.
Во-вторых, далеко не любую квартиру «возьмут» по взаимозачету. У застройщиков и агентств достаточно жесткие требования к состоянию дома и квартиры, а это значит, что старые и аварийные дома им не нужны.
Продать, чтобы купить
Каждый пятый из тех, кто обращается в «КВС» за квартирой в новостройке, планирует приобрести ее на средства с продажи имеющегося жилья. Процесс продажи — сложный и нервный, нужно знать много юридических тонкостей. Помощь специалиста здесь просто необходима, и рынок таких специалистов готов предоставить.
Чтобы клиенту не нужно было ходить из агентства в агентство, от менеджера к менеджеру, мы открыли свой отдел вторичной недвижимости, где все вопросы можно решить в режиме «одного окна». Если клиент обращается к нам для продажи квартиры и после покупает жилье в новостройке «КВС», услуги агента для него будут бесплатными. А это уже заметная финансовая выгода — затраты на риелтора на рынке сейчас составляют от 2 до 5% от суммы договора.Евгения Юрченко, руководитель отдела вторичной недвижимости ГК «КВС»
Чем выгоден взаимозачет при продаже квартиры в Москве?
Взаимозачет выгоден тем, что такие сделки, как правило, стабильны, то есть Вы оформляете свою жилплощадь в собственность агентства недвижимости или застройщика, таким образом, цена Вашей квартиры засчитывается в стоимость выбранного Вами жилья. Данный вариант можно назвать обменом квартиры с доплатой, только есть одно существенное отличие, Вы меняетесь не с частным лицом, а с юридическим.
Очевидным плюсом данного варианта является то, что Вам не нужно искать покупателя и заниматься утомительным оформлением всех документов. Стоит отметить что, как правило, такие сделки заключаются очень быстро.
Во-вторых, очень строгие требования, предъявляемые к жилью, агентства недвижимости и застройщики готовы принять не каждую жилплощадь, то есть аварийные и очень старые квартиры им не нужны.
В-третьих, есть еще один существенный минус, жилплощадь у Вас примут ниже рыночной стоимости. Как правило, Вы теряете, заключая такую сделку примерно 10-15 %, не считая стоимость риэлтерских услуг.
Плюсы и минусы схемы
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Сначала рассмотрим преимущества.
- Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
- Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
- Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
- Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей
В чем же минусы?
- Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
- Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
- Услуга «квартира в зачет» – не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.
Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье
Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка. Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах. Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.
Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина:
— «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.
Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:
