Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Нужные документы для продавца

Суть ипотеки заключается в том, что одновременно с оформлением жилья в собственность оформляется и банковский залог, в котором обеспечением является приобретаемая недвижимость.

Логично, что в первую очередь банку нужен договор купли-продажи от продавца — его интересует не ипотека, а деньги, в том числе и банка, поэтому его-то и будут проверять максимально пристально.

Договор оформляется обычным способом, как правило через риелтора, но сам он немного отличается от типового и обязательно уточняет:

• Что часть средств предоставляется банком в качестве кредита;
• Точную сумму самого кредита для ипотеки;
• Как только право собственности будет оформлено на имя покупателя, жилплощадь автоматически переходит в качестве залога банку в счет ипотеки;

Естественно, что есть обязательный список документов, которые предоставляет продавец, и этот список должен быть даже избыточно исчерпывающим:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье;
• Правоустанавливающие документы.

Перечень правоустанавливающих документов

Некоторые банки предпочитают перестраховаться или переложить часть затрат на участников сделки.

В любом случае правоустанавливающие документы без проблем получит риелтор:

• Договор купли-продажи;
• Договор дарения (скорее всего в этом случае могут потребоваться дополнительные документы, если договор заключался не между близкими родственниками);
• Право на наследство (тоже могут возникать вопросы, если жилплощадь передавалась в наследство долями — об этом ниже);
• Свидетельство о приватизации;
• Выписка из Единого государственного реестра, в которой указываются права на жилье, обременения и предыдущие сделки.

На самом деле это самая «простая» справка, которую легко за минуты заказать в любом МФЦ, но нужно учитывать, что она действительна только один календарный месяц.

По правилам, если жилплощадь находится в долевой собственности, то нужно зафиксировать отказ остальных долевых собственников от права «первого покупателя».

Важно: В первую очередь нужно предоставить право выкупа другим долевым собственникам, и только потом можно будет продавать свою долю «на сторону». Согласие супруга/супруги продавца на продажу, которое нужно оформить нотариально

Согласие супруга/супруги продавца на продажу, которое нужно оформить нотариально.

Если же жилье было в собственности продавца до брака, было подарено или передано по наследству, то такое разрешение не требуется. Разрешение требуется только на совместно нажитое имущество.

• Нотариальная доверенность, если продавец совершает сделку через третье лицо;
• Разрешение от органов опеки, если на долю от жилплощади претендует несовершеннолетнее лицо.

Это самый скользкий момент на вторичном рынке, в который никто не хочет влезать. Поскольку ипотечная сделка кредитной организации очень выгодна, то только покупатель будет нести ответственность.

Можно ли купить недостающие справки?

Ответ короткий – купить справки для ипотеки нельзя. В интернете вы встретите огромное количество предложений по запросам «купить документы по ипотеке» и в том же духе. Сайты пестрят подобными объявлениями и подробными прайс-листами с ценами на фальшивые документы.

Банки сверяют все предоставленные заемщиком данные: звонят нанимателям, проверяют информацию о компании, заявленной в качестве места работы, проверяют данные о доходах. В случаях несовпадения информации, банк в 90% случаях отказывает в кредите. К тому же, кредитная организация в праве обратиться в правоохранительные органы и заявить о мошенничестве. В таком случае клиента, решившего купить документы для ипотеки, может ждать штраф – около 80 тыс. рублей, исправительные работы и в худшем случае – лишение свободы.

Поэтому не стоит обольщаться обещаниями мошенников. Какой бы ни была ваша ситуация – низкий уровень дохода, отсутствие трудоустройства или недостаточный стаж, — ипотека не стоит того, чтобы нарушать закон.

Пакет документов для разных программ кредитования

Программы ипотечного кредитования разных банков также делятся на несколько наиболее часто встречающихся разновидностей: стандартная, по двум документам, по материнскому капиталу, для молодой семьи и для семей военнослужащих.

Стандартные условия

Классическая ипотека предполагает предоставление следующих документов, помимо паспорта и подтверждающих платежеспособность сведений:

1. справка о составе семьи;
2. свидетельство о регистрации брака и нотариально заверенное согласие супруга(-ги) на оформление ипотеки;
3. свидетельство о рождении детей;
4. бумаги на недвижимость, которую планируется передать в залог;
5. сведения об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

При заключении договора заемщику всегда предлагается застраховать свою жизнь и трудоспособность. Отказ от этой процедуры по закону не может повлечь отказ банка от кредитования. Однако отсутствие страховки влияет на процентную ставку. Она, как правило, становится выше на 1-2 пункта. Если заемщик согласен предостеречь себя от непредвиденных ситуаций, то к общему списку добавится личный страховой полис.

Ипотека по двум документам

Это одна из наиболее новых и популярных программ ипотеки, которая полностью опровергает все предполагаемые трудности со сбором документов. Большинство крупных банков уже внесли ее в свой список, поэтому у людей появилась реальная возможность оформить жилищный кредит всего по двум документам.

Это значит, что клиент может заключить договор, если предоставит паспорт и еще один документ на выбор, удостоверяющий личность (военный билет, водительское удостоверение, загранпаспорт и др.). Название программы условное, поскольку банку все равно понадобятся сведения о залоговой недвижимости. Однако кредитор уже не станет требовать принести справку о доходах и другие документы, подтверждающие платежеспособность.

По желанию заемщика можно дополнительно предоставить бумаги об имеющейся недвижимости, об образовании или свидетельствующие о дополнительном заработке. На их основании может быть принято решение о снижении процентной ставки или увеличении максимальной суммы кредита.

Оформление ипотеки по минимальному списку документов возможно по ставкам, которые будут на несколько пунктов выше, чем по стандартной ипотеке.

Ипотека под материнский капитал

Размер материнского капитала в 2018 году достигает 456 тыс. рублей. Эту сумму, помимо прочего, можно использовать на досрочное погашение ипотеки или на внесение первоначального платежа. К основному списку документов при этом понадобится добавить сертификат на получение субсидии и выписку из Пенсионного фонда с фактическим остатком средств на счете.

Сами средства не передаются человеку на руки. Пенсионный фонд сам перенаправит деньги в банк после передачи соответствующего заявления с реквизитами кредитора.

Нужно помнить, что использование этой государственной помощи при покупке квартиры гарантирует каждому из детей в семье долю в приобретенной недвижимости. Вопрос ее дальнейшей продажи, соответственно, будет решаться с участием органов опеки (если на тот момент дети будут несовершеннолетними).

Программа для молодой семьи

В категорию молодой семьи входят пары, где хотя бы один супруг в возрасте до 35 лет. При этом обязательно находиться в очереди нуждающихся в улучшении качества жилищных условий. Еще одним условием получения ипотеки по этому предложению является регистрация в регионе проживания не менее 10 лет. Программа позволяет получить от государства субсидию в размере до 35 % от стоимости недвижимости.

К основному списку документов в этом случае добавляется справка о состоянии на учете нуждающихся в улучшении качества жилищных условий.

Военная ипотека

Военнослужащие и их семьи имеют право на получение ипотечного кредита по льготным условиям. Для указанной категории граждан существует специальная накопительная ипотечная система. Ее участники помимо основного списка документов для банка предоставляют:

• бумаги, подтверждающие членство в НИС;
• свидетельство о праве на оформление целевого жилищного кредита – для его получения необходимо составить рапорт на имя начальника части, в которой заемщик проходит службу.

Ипотеку по льготной программе могут получить военнослужащие, состоящие в НИС не менее 3-х лет.

Обычный пакет документов для оформления заявки на ипотеку

Чтобы упорядочить процесс документального оформления займа на покупку жилья, законодательством РФ установлен единый регламент. Наряду с государственными нормативными актами, в банках применяются внутренние требования к документам потенциальных заемщиков. В сети и рекламных проспектах все чаще можно встретить объявления, согласно которым рекламодатель выдает займы на покупку недвижимости по минимальному набору документов (чаще всего по удостоверению личности, СНИЛС или справке о доходах). В действительности, если подобная схема выдачи ипотеки и практикуется, то весьма на невыгодных для заемщика условиях. Хотя в большинстве случаев это всего лишь маркетинговый ход для привлечения клиентов.

Для оформления ипотеки требуется полный комплект документов

В стандартный список документов, необходимых для получения ипотеки, входят:

• удостоверение личности (некоторые банки наряду с паспортом требуют дополнительное свидетельство – водительские права или загранпаспорт);
• свидетельство о заключении брака и брачный договор (при наличии);
• СНИЛС;
• заполненный бланк заявки;
• ИНН;
• военный билет (только для мужчин моложе 27 лет);
• трудовая книжка или договор;
• справка о доходах.

Паспорт

Документ не должен иметь никаких механических повреждений, а также просрочки регистрации. Для получения ипотеки потребуются дубликаты всех страниц удостоверения гражданина РФ (даже незаполненных):

• идентификационные сведения документа (серия, номер, дата и орган выдачи);
• персональные данные гражданина РФ;
• страницы с отметками обо всех прописках и снятиях с учета (обязательно наличие действующей записи);
• сведения о семейном положении;
• данные о наличии детей;
• отметки о группе крови, резус-факторе и ИНН;
• информация о ранее выданных удостоверениях.

Именно они остаются в банке. Наряду с ксерокопией, кредитор вправе потребовать предъявить оригинал документа. Если ипотеку берут сразу несколько человек, то нужны дубликаты паспортов всех созаемщиков. В случае наличия договора поручительства удостоверение личности финансового гаранта также необходимо отксерокопировать.

Заявление-анкета

Для запуска процесса рассмотрения запроса на ипотеку потенциальный заемщик должен подать заявку. Единого формата данного документа не существует, т.к. он регламентируется внутренними правилами банка.

В ней может потребоваться отразить:

• ФИО;
• контактные данные;
• информацию о непогашенных кредитах;
• семейное положение;
• размер ежемесячного дохода;
• место трудоустройства и ряд других обстоятельств.

Документы, удостоверяющие доход заемщика, обязательны к предоставлению

Можно заполнить заявление-анкету самостоятельно или доверить это кредитному менеджеру. Он справится с этим быстрее и отразит сведения таким образом, чтобы повысить шанс на одобрение запроса. Многие банки предоставляют возможность удаленного заполнения заявки. Она имеет ту же силу, что и бумажный вариант.

Справки о доходах

Размер и стабильность пополнения бюджета заемщика является основным критерием его кредитоспособности. Поэтому к оформлению справки о доходах для ипотеки следует отнестись особенно внимательно. Подтвердить наличие доходов можно справкой 2 НДФЛ или другим документом по форме банка. Если предоставляется с работы 2 НДФЛ, стоит перед подачей проверить ее на предмет типичных ошибок:

• заполнение документа по устаревшей форме;
• неверное внесение паспортных данных;
• неправильное сокращение улиц или других названий прописки;
• не соответствующее действительности отображение сумм отчислений.

Справка составляется в бухгалтерии по месту трудоустройства потенциального заемщика. Она обязательно должна визироваться гендиректором или главным бухгалтером.

Подтверждение трудоустройства

Чтобы кредитор удостоверился в стабильности получаемых заемщиком доходов, нужна справка с работы. Обычно в ее роли выступает ксерокопия заполненных листов трудовой книжки. Каждая страница дубликата визируется уполномоченными лицами (гендиректором или сотрудником отдела кадров) с указанием ФИО, должности, росписи и даты составления документа. Обязательно должна иметь место постраничная отметка с формулировкой «Копия верна». На последнем развороте документа указывается, что заемщик до сих пор трудоустроен в организации. Некоторые кредиторы допускают предъявление трудового договора, который также визируется работодателем.

Сбор документов

Разберемся подробнее, какая документация потребуется для ипотечного займа в Сбербанке на квартиру? Пакет для оформления имеет внушительные размеры, все это вовсе не значит, что для подачи заявки нужно сразу предоставить весь пакет. Рассмотрим список необходимой документации для начала процесса.

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Подтвержденный доход. Собственно для данного этапа достаточно выбрать, какое подтверждение доходов для вас более удобно.
3. Сведения о месте работы. Прежде чем подать заявку, вам необходимо подтвердить свое постоянное трудоустройство. Подтвердить официальное место работы заемщик может предоставив:
   • заверенную ксерокопию трудовой книжки от работодателя;
   • заверенную выписку из трудовой книжки, надлежащего исполнения;
   • копию официального трудового или коллективного договора (при наличии);
   • справку от работодателя, которая содержит данные о занимаемой должности, дате принятия на работу, стаже на данном месте работы;
   • документальное подтверждение регистрации в качестве ИП;
   • удостоверением о ведении адвокатской деятельности;
   • лицензионное разрешение на право осуществления любых видов предпринимательской деятельности;
   • справка 2-НДФЛ;
   • подтверждение дохода по заверенной форме банка;
   • справка о начислении пенсионных и иных выплат;
   • для индивидуальных предпринимателей, ООО, ЗАО и др. предоставляется подтвержденная налоговая декларация.

Какая документация потребуется для получения ипотечного займа в Сбербанке для клиентов банка? Стоит отметить, для тех, кто получает пенсию по старости, в связи с потерей кормильца, инвалидности и другим законодательным причинам, или заработную плату на счет Сбербанка, список обязательных оправдательных документов существенно сокращается: анкета, паспорт РФ.

Представленный список относят именно к подтверждаемому доходу, но ведь у многих есть дополнительный источник получения денежных средств, например сдача жилья в аренду. Чтобы получить подтверждение такого дохода, вам необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ, подтвержденную налоговым органом. Если доход связан со сдачей в аренду собственного имущества, понадобится ксерокопия подтверждающих бумаг о сдаче собственности и документальное доказательство прав владения.

Большинство справок имеют ограничение по сроку действия – один месяц. На первоначальной ступени подачи заявки представленных вышесказанных справок и заверенных бумаг будет более чем достаточно. После того, как кредитная организация даст окончательный ответ о сумме одобренных средств, у вас еще будет более 120 дней на поиск жилья и сдачу всей необходимой документации для оформления кредитного договора.

Список документов на ипотеку по группам

Все документы для заключения кредитного соглашения можно условно разделить на несколько групп:

• Личная информация о заемщике
• Подтверждение дохода и занятости
• Сведения о недвижимости
• Подтверждение «чистоты» сделки

Осталось расшифровать, что нужно собрать для оформления ипотеки в рамках этих групп.

Личная информация о заемщике

При подаче заявления заемщику необходимо предоставить ряд сведений, составляющих личную информацию. В этот список входит:

1. Паспорт гражданина РФ (как правило, ипотека недоступна иностранным гражданам).
2. Второй документ, удостоверяющий личность, на выбор: военный билет для мужчин до 27 лет, водительское удостоверение, загранпаспорт, страховое свидетельство и т.п.
3. Свидетельство о заключении брака, если клиент женат/замужем; брачный контракт (при наличии).
4. Свидетельство о рождении ребенка/детей, если есть.
5. Диплом о получении среднего специального/высшего образования, другие сведения об образовании – эти документы требуются клиентам, претендующим на получение ипотеки по специальным социальным программам для бюджетников.
6. ИНН.
7. СНИЛС.

Перед подачей обязательно проверьте, чтобы паспорт имел срок действия еще хотя бы год. В случае смены фамилии удостоверьтесь, что все сведения выписаны на нынешнее Ф.И.О.

Подтверждение дохода и занятости

Вторая по важности группа – это сведения о платежеспособности потенциального заемщика. В список таких документов входит:

1. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
2. Копия трудового договора(ов), приказа о приема на работу по совместительству (при наличии) или договора подряда.
3. Справка с места работы (службы).
4. Справка по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ для разных видов дохода, по форме банка.
5. Выписка из ЕГРЮЛ, если вы учредитель юридического лица.
6. Свидетельство о постановке на учет индивидуального предпринимателя.
7. Лицензия на отдельные виды деятельности, если требуется.
8. Копия договора аренды или найма жилого помещения, если клиент получает доход от сдачи недвижимости.
9. Копии документов, подтверждающих право собственности на акции, другие ценные бумаги или имущество.

У указанных документов есть срок действия – чаще 30 дней. Дополнительно поинтересуйтесь об этом при оформлении данных бумаг.

Сведения о недвижимости

Банку важно оценить не только платежеспособность заемщика, но и сам объект кредитования. Это нужно для того, чтобы удостовериться в возможности реализации недвижимости в случае нарушения условий договора

Известно, что квартира, купленная на ипотечные средства, чаще всего передается в залог банку на срок возврата долга. Среди необходимых сведений о жилье следующие документы:

1. Справка из БТИ.
2. Кадастровый паспорт недвижимости.
3. Технический паспорт, в котором указан план квартиры, используемый материал и т.п.
4. Сведения об оценочной стоимости жилья (проводит аккредитованная банком организация).

Помимо наличия указанной документации кредитор обращает внимание на ряд других характеристик квартиры:

• подключение к центральному отоплению, водоснабжению;
• кирпич или бетон в качестве материала здания;
• допустимая по критериям банка жилая площадь;
• допустимая степень износа здания и др.

Каждая кредитная организация имеет собственный перечень требований к жилью, приобретаемому на заемные средства. С ним можно ознакомиться в отделении выбранного банка или на его официальном сайте.

Подтверждение «чистоты» сделки

Эта группа документов важна не только кредитору, но и заемщику. Для уверенности покупателя в том, что сделка в будущем не будет оспорена, нужно ознакомиться со следующими сведениями:

1. Свидетельством о праве собственности продавца на выбранную недвижимость.
2. Основанием получения права собственности (договор купли-продажи, дарения, наследство и пр.).
3. Числом владельцев квартиры, в т.ч. есть ли среди них несовершеннолетние граждане. В последнем случае на продажу понадобится согласие органов опеки.
4. Фактом дееспособности продавца.
5. Выпиской из домовой книги, где прописано количество прописанных по этому адресу лиц.
6. Выпиской из ЕГРП, чтобы узнать, не наложен ли арест на имущество.
7. Копией лицевого счета с долгами или их отсутствием по коммунальным платежам.
8. Согласием супруга(-ги) продавца, если тот состоит в браке. Если не состоит, то нужно уточнить, так ли было на момент приобретения недвижимости.

И, самое главное, нужно ознакомиться со всеми документами и соотнести указанные в них данные с данными продавца. Это поможет узнать, имеет ли он право на продажу квартиры.

Документы о доходе и занятости

Для обозначения дохода используется:

Справка о зарплате за последний год – только оригинал. Если заинтересованное лицо сменило место работы, предоставляется справка о доходах с предыдущего места занятости.

Какие документы нужны при подтверждении занятости:

1. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
2. Копия трудового договора (при трудоустройстве по совместительству).

Дополнительная документация, которую может затребовать банк:

сведения о наличии кредитов в других банках (копии кредитных договоров, справки о размере задолженности, график платежей);

информация о том, что предыдущий займ успешно погашен (для подтверждения кредитоспособности).

Как проверяют документы на ипотеку

Ипотека – это большая ответственность. Она выдается на длительный срок и несет в себе определенные риски. Банки стараются оградить себя от финансовых потерь и тщательно проверяют заемщиков. С этой целью для получения ипотеки требуется предоставить достаточно большой пакет документов.

Поверка документов заемщика является поверхностной. Заемщик предоставляет документы в оригинале и копии. Работник банка сравнивает копии с оригинальными бумагами.

Большинство документов не требуют проверки. Они имеют различные средства защиты: особые печати и водяные знаки. Поэтому дополнительная проверка не нужна.

Сотрудники банка могут позвонить по месту работы заемщика, проверить достоверность его трудовой книжки.

Основная проверка проводится с помощью различных баз данных и Бюро кредитных историй. Некоторые банки прибегают к помощи службы безопасности для проверки наличия судимости. Судимым часто отказывают в получении ипотеки.

Условия предоставления займа для покупки жилья

Какие документы нужны для получения ипотеки и с чем связано наличие списка того, что кредитополучатель должен предоставить в банк? Такое положение необходимо в связи с тем, что к клиенту, обратившемуся для выдачи необходимой суммы средств, выдвигаются определенные требования. По сути они становятся гарантией того, что лицо является платежеспособным и имеет хорошую репутацию в банковской сфере. Также посредством проверки документации на объект недвижимости финансовая организация удостоверяется в том, что он является ликвидным. То есть в случае прекращения текущих выплат он может быть реализован и вырученных средств будет достаточно, чтобы погасить оставшееся долговое обязательство.

Обращаясь в банк и предоставляя перечень документов для получения ипотеки, заемщик подтверждает соответствие определенным параметрам. Они отличаются в зависимости от различных факторов – стоимость объекта недвижимости, его характеристика, уровень заработной платы лица, наличие другого имущества. В общей массе они представлены следующим списком:

возраст лица, обратившегося за получением ссуды на приобретение объекта недвижимости. Большинство финансовых организаций рассматривает клиентов в промежутке от 21 до 65 лет. Если минимальный порог устанавливается исходя из среднего возраста, когда лицо начинает самостоятельно обеспечивать себя и имеет возможность погашать долг, то максимальный возраст связан со сроком окончания перечисления средств по ипотеке. Банки устанавливают сроки последней выплаты таким образом, чтобы последняя часть средств была перечислена до наступления пенсионного возраста (принимая его в общем 65 лет), когда доходы гражданина могут значительно снизиться. В такой ситуации значение имеет также то, на какой период выдается заем. Если его продолжительность составляет 15 лет, то ипотека будет предоставлена гражданину в возрасте не старше 30 лет; достаточный уровень заработной платы. Поскольку обязательство погашения предусматривает ежемесячное перечисление больших сумм, находящихся в среднем диапазоне  от 10 до 50 тысяч рублей, размер дохода должен превышать величину их как минимум в два раза; возможность перечисления первоначального взноса. Такой факт не требуется подтверждать дополнительно за редким исключением, когда продавец оформляет расписку об их получении. Размер взноса банк определяет самостоятельно, но в большинстве случаев он находится в диапазоне между 10 и 30% ; определенная продолжительность срока погашения обязательства. Банк, исходя из выданной суммы и уровня дохода плательщика может предложить несколько вариантов в зависимости от действующей процентной ставки. Из них клиент должен выбрать наиболее оптимальный вариант; состояние в брачных отношениях. Такой фактор положительно влияет на решение банковской организации, поскольку супруга или супруг может выступать в качестве созаемщика. При отказе мужа или жены выступать в такой роли финансовая организация может потребовать подписания брачного договора с обязательным пунктом, что в случае развода вторая сторона не будет иметь никаких прав на объект недвижимости. Такое положение также будет сохраняться в случае, если вторая сторона будет тратить личные средства на проведение ремонта или улучшение состояния квартиры; наличие страховки. На данный момент практически ни одна организация не предоставляет ипотечный кредит без страхования объекта недвижимости и жизни заемщика. Такие факторы предусматривают возможные события при наступлении которых банк может потерять свои деньги; определенные характеристики объекта недвижимости. В частности, предоставляя документы в банк для ипотеки, заемщик подтверждает наличие права собственности у лица, продающего квартиру или дом, соответствие техническим характеристикам самого строения (что оно не относится к ветхим зданиям); отсутствие обременений на квартире или доме

Такой фактор особенно принимается во внимание при покупке квартир на вторичном рынке недвижимости. При наличии требований третьих лиц на жилье могут возникнуть проблемы в виде аннулирования сделки

При этом возврат средств продавцом объекта иногда вызывает массу затруднений или приводит к обращению в судебный орган от ипотечного заемщика, который в итоге лишился и средств и денег.

Самые востребованные кредитные учреждения

В ТОП самых посещаемых и одобряющих такие займы кредитных организаций входят такие банки как – Россельхозбанк, ВТБ24 и Сбербанк.

Так как учредителем именно этих кредитных организаций является центральный банк России, что позволяет сдерживать процентные ставки и предоставлять доступные условия кредитования:

• процентная ставка граничит в пределах 9-12,5%;
• размер первоначального взноса не превышает 20-30%;
• сумма выдаваемого займа варьируется в ценовой линейке от 500 тыс. руб. до 30 млн. руб.;
• срок рассмотрения заявления в среднем составляет от 3 до 7 дней;
• обязательным условием такого кредитного продукта является страховка приобретаемого объекта недвижимости.