С точки зрения законодательства
Закон не предписывает никаких особых требований относительно жилых объектов с низкой степенью ликвидности. Продать проблемную квартиру можно срочно — при должном умении и за определенный дисконт. Сделка купли-продажи такой недвижимости осуществляется по стандартной схеме, но стремительный выход на сделку обычно достигается в рамках услуги срочного выкупа.
Виды проблемного жилья
Как догадаться, что вы имеете дело с проблемным объектом? Если квартира выставляется на реализацию по явно заниженной стоимости относительно рыночной цены на аналогичную недвижимость, это зачастую связано со сложностями предпродажной подготовки. Продавец желает побыстрее избавиться от проблемного объекта и осознанно снижает ценник. Рассмотрим несколько ситуаций с проблемной собственностью.
Залоговое обременение
Продажа квартиры в ипотеке без согласия банка незаконна и невозможна технически. Чтобы реализовать залоговую недвижимость легально, нужно расплатиться с кредитором и снять обременение. Такие предложения на рынке считаются проблемными, поскольку требуют дополнительных усилий и финансовых вложений до сделки.
Долги за коммуналку
Продажа долговых объектов проблематична, так как требует от покупателя внесения аванса для погашения заложенности по квартире. Можно договориться о переходе долга к новому владельцу, закрепив это в договоре купли-продажи, однако на практике лучшим стимулом для покупателя здесь является снижение цены.
Совместная собственность
Если у квартиры несколько владельцев, то зачастую кто-то из них выступает против продажи. Самые распространенные примеры — это супруги в разводе и жильцы коммуналок. Реализация таких квартир проблемная, а выкуп долей в таком объекте сопровождается дополнительными сложностями.
Интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан
Сделка, где затрагиваются законные интересы лиц до 18 лет, априори считается проблемной. Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником, нужно заручиться согласием опекунского совета. Когда речь идет о недееспособных собственниках, ситуация ее больше обостряется.
Неузаконенная перепланировка
Сделку по продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой не пропустит регистрирующий орган. Даже если собственник сумеет на этапе предпродажной подготовки каким-то образом уйти от проверки сотрудниками БТИ, представитель покупателя обязательно потребует предъявить поэтажный план и экспликацию — в Москве это тщательно контролируется.
Утеря документов на квартиру
Если на руках нет правоустанавливающих документов — это проблема, так как потребуются дополнительные усилия и время на восстановление. Если панируется стремительная сделка, то срочный выкуп квартиры проблемным становится автоматически.
Аварийное состояние
Жилье попадает в разряд проблемных объектов, если ему довелось пережить пожар, затопление, акт вандализма и так далее. Для приведения в ликвидное состояние обычно требуется дорогостоящая консультация эксперта и дополнительные ремонтно-восстановительные затраты.
КейсВ наш центр обратился клиент с запросом на сопровождение срочной сделки. В ходе юридической проверки выяснилось, что в квартире ранее был прописан дальний родственник, который отбывал срок в колонии, а в данный момент проживает в другом месте. Наши специалисты провели успешные переговоры с заинтересованным лицом и достигли выгодного для клиента соглашения. Затем, собрав пакет необходимых документов, подготовили договор и выкупили квартиру за средства агентства. Сделку закрыли за 10 дней.
Центр недвижимости «Белый дом» специализируется на операциях по выкупу проблемных квартир в Москве и ближайшем Подмосковье. Мы занимаемся даже самыми сложными случаями, когда назревает арест по суду, есть отказники от приватизации или несовершеннолетние, жилье находится в совместной долевой собственности и у совладельцев нет согласия относительно условий купли-продажи. Мы поможем быстро и грамотно подготовиться к сделке, восстановить документы, выдадим аванс для погашения долгов или срочно выкупим квартиру в Москве за свои деньги. Наша главная особенность в том, что интересы клиента и законность для нас важнее собственной выгоды!
Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:
Пoлyчил квapтиpy в нacлeдcтвo мeньшe тpex лeт нaзaд
3aкoн дaeт нacлeдникaм пoлгoдa нa вcтyплeниe в нacлeдcтвo. Ecли пo иcтeчeнии 6 мecяцeв нacлeдник нe пoдaл зaявлeниe нoтapиycy — имyщecтвo, ocтaвшeecя пocлe yмepшeгo, бyдeт пoдeлeнo мeждy тeми, ктo ycпeл выpaзить жeлaниe. Нo тyт ecть пoдвoдный кaмeнь: пoтeнциaльный нacлeдник в cилy oбъeктивныx пpичин мoг нe yзнaть o cмepти poдcтвeнникa вoвpeмя, a знaчит нe имeл вoзмoжнocти вcтyпить в нacлeдcтвo вмecтe c ocтaльными. Ocнoвaния дoлжны быть вecкими – длитeльнaя бoлeзнь, длитeльнoe oтcyтcтвиe пpи пoлнoм oтcyтcтвии cвязи c poдными и пpoчee в тoм жe дyxe.
Ecли y чeлoвeкa были ocнoвaния, cyд мoжeт вoccтaнoвить пpoпyщeнный cpoк, и нa чacть кyплeннoй вaми нeдвижимocти бyдeт нa зaкoнныx ocнoвaнияx пpeтeндoвaть дpyгoй чeлoвeк. Пocмoтpитe нa дaты – ecли c мoмeнтa вcтyплeния в нacлeдcтвo пpoшлo нecкoлькo лeт, pиcки минимaльны. Bpяд ли дaжe кoмaндиpoвкa в Aнтapктидy зaймeт cтoлькo вpeмeни, a знaчит cyд, cкopee вceгo, нe пpимeт тaкoй apгyмeнт вo внимaниe – coчтeт, чтo y чeлoвeкa былo дocтaтoчнo вpeмeни, чтoбы yзнaть o cмepти нacлeдoдaтeля и зaявить o cвoиx пpaвax. Нo ecли нacлeдcтвo пoлyчeнo coвceм нeдaвнo, этo пoвoд зaдyмaтьcя и взвecить вce зa и пpoтив.
Дa, ecть нopмa зaкoнa, зaщищaющaя дoбpocoвecтнoгo пoкyпaтeля. И кaзaлocь бы, пycть пoтpeбyeт cвoю дoлю дeнeг y пpoдaвцa, a квapтиpa yжe ocтaнeтcя нoвoмy coбcтвeнникy, нo нe вce тaк пpocтo. Нacлeдcтвo — этo нe вceгдa мepкaнтильнocть, инoгдa этo eщe и пaмять oб yшeдшиx poдныx. И oбъявившийcя нacлeдник мoжeт тpeбoвaть имeннo имyщecтвo, кaк cвeтлyю пaмять o cкoнчaвшиxcя близкиx. Гapaнтий, чтo cyд нe вcтaнeт нa cтopoнy нoвoгo нacлeдникa, нe дacт никтo.
Квартиры, которые лучше не покупать
Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.
«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».
Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к так называемой группе риска
Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо находящиеся под пристальным вниманием судебных приставов (люди, имеющие долги и неисполненные обязательства). Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, которые понимают, что в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками
Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег. «Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта недвижимости по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов», — рассказала, руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.
Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.
«Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка») и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация, — отмечает Михаил Куликов. — Нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».
Проверка квартиры выгодна всем
Список всех зарегистрированных лиц содержится в домовой книге, из которой необходимо получить архивную выписку. Либо запросить справку о регистрации по формам 9 и 12 в паспортном столе или в МФЦ. Получить выписку могут только собственники квартиры или те, кто в ней прописан, поэтому актуальную выписку нужно требовать с продавца.
«Для проверки квартиры при покупке необходимо получить форму 9 (сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета) и форму 12 (сведения о зарегистрированных лицах за весь период существования конкретной жилплощади) в присутствии покупателя или агента, – напоминает директор Приморского департамента компании «Александр Недвижимость» Елена Карцева. – Основная обязанность агента – это анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости. В список обязательных документов входят формы 9 и 12. Иногда на момент сделки в квартире есть зарегистрированные лица, и тогда обязательство о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц возлагается на продавца. Это указывается в договоре купли-продажи с указанием конкретных сроков об обеспечении подачи заявлений о снятии с регистрационного учета».
Как уточняет эксперт, если право собственности на продаваемую квартиру возникло на основании приватизации и в форме 9 присутствуют лица, отказавшиеся использовать право участия в приватизации, то от таких лиц требуется нотариально заверенное заявление о том, что они извещены о продаже, согласны и обязуются подать на снятие с регистрационного учета в указанные сроки. «Эти заявления являются неотъемлемой частью пакета документов для подачи на регистрацию перехода права собственности. Сотрудники агентства минимизируют риски подобных ситуаций путем детализации условий получения денежных средств продавцом; последний получает деньги только после выполнения всех своих обязательств по договору», – подытоживает Елена Карцева.
Претенденты на пользование
Тяжелый случай – это люди, обладающие правом бессрочного или временного проживания в квартире по закону. Среди них могут оказаться рентополучатели и лица, с которыми бывший собственник заключил договор безвозмездного пользования. Бессрочным правом на проживание обладают бывшие собственники, продавшие жилье когда-то по договору пожизненного содержания с иждивением; лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу, а также жильцы, отказавшиеся от приватизации квартиры.
Рентополучатели, с которыми у бывшего владельца был заключен договор аренды, среди третьих лиц редко, но встречаются. Срок договора еще не истек, но хозяин жилья решил по-быстрому продать его, вежливо попросив квартирантов съехать раньше срока. Если договор подписан на несколько месяцев вперед, то нового собственника может ждать сюрприз – квартиранты под дверью, которые по статье 675 ГК РФ имеют право на пользование квартирой. Таким образом, покупатель становится наймодателем на условиях заключенного не им договора найма.
К этой же категории относятся лица, зарегистрированные по договору безвозмездного пользования. Согласно статье 700 ГК РФ право пользования квартирой прекращается, как только истек срок договора, или в результате его расторжения. Обязанности по этому договору переходят к новому владельцу квартиры.
Право пользования сохраняется и по завещанию, если в нем присутствует завещательный отказ, то есть требование к наследнику предоставить право пользования на квартиру какому-то родственнику, к примеру, троюродному брату. После продажи право пользования за ним сохраняется, хотя при этом он не является ни наследником, ни прописанным лицом.
НОВЫЙ ВИД МОШЕННИЧЕСТВА?
Адвокат по недвижимости Оксана Филачева утверждает: сделки с недвижимостью физлиц-банкротов – это новый вид мошенничества!
«Если человек объявил себя банкротом, то все сделки по продаже недвижимости, заключенные в течение трех предыдущих лет, отменяются. Конечно, если вы купили у такого человека квартиру, то вам должны вернуть деньги. Но денег у банкрота не оказывается, а вас ставят в реестр кредиторов, по которому вы не получаете ни копейки, потому что очередь до вас просто не доходит!» – рассказывает Оксана Филачева.
Что делать, чтобы не попасть на удочку физлица-банкрота? Гарантия 100% только одна – не покупать жилье у физических лиц. Ведь любой человек может в дальнейшем объявить себя банкротом, а вы, как покупатель, не можете знать, что у продавца квартиры на уме и что он будет делать в ближайшие три года.
По словам председателя Ассоциации адвокатов России за права человека Марии Баст, смысл закона понятен: «Перед тем как объявить себя банкротом, человек начинает избавляться от имущества, заключает фиктивные сделки, переписывает дачу и квартиру на бабушку и тещу… Ясно, что государству необходимо защитить права кредиторов, поэтому и принят закон о расторжении сделок за последние три года».
Слухи о том, что покупать квартиры у физических лиц с принятием закона об их банкротстве стало опасно, уже изменили цены на рынке недвижимости. Так, если цена на новостройку в Подмосковье у застройщика составляет 4,2 млн, то такая же квартира в том же доме, продаваемая физическим лицом, стоит всего лишь 3,4-3,6 млн. Примерно те же полмиллиона накидывают агентства недвижимости.
«Агентствам недвижимости выгодно подливать масла в огонь, – говорит адвокат Рустам Чернов. – Риелторы играют на вечно испуганных покупателях, здесь ничего удивительного нет».
На самом же деле, по словам адвоката, процедура управления имуществом банкрота-физлица у нас в стране пока еще не сложилась.
«И по таким случаям, когда человек покупает квартиру у физлица-банкрота, а потом ее теряет, нет большой судебной практики. Банкрот, например, имеет право продать квартиру с разрешения внешнего управляющего, чтобы вырученными деньгами расплатиться с долгами. Или, например, случай, когда на квартиру банкрота не налагается взыскание. Допустим, у банкрота 15 квартир, на 10 внешний управляющий может наложить ограничения, а на 5 – нет. В этом случае вы можете спокойно покупать одну из этих пяти квартир – никто не сможет ее у вас отсудить», – объясняет Чернов.
Oткaзывaeтcя знaкoмитьcя c вaми личнo
Нepeдки cлyчaи, кoгдa пpoдaвeц нe мoжeт caм пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe и нaдeляeт дpyгoe лицo пpaвoм пoдпиcaть дoгoвop и пoлyчить дeньги oт eгo имeни. 3дecь вoзмoжны вapиaнты пoддeльнoй дoвepeннocти, oтoзвaннoй и cocтaвлeннoй oт имeни нeдeecпocoбныx, oгpaничeннo дeecпocoбныx и дaжe yмepшиx людeй. Кoнeчнo, мoжнo пpoвepить, нe oтoзвaнa ли дoвepeннocть, нo быть cтoпpoцeнтнo yвepeнным в дoбpocoвecтнocти выдaвшeгo ee нoтapиyca вы вpяд ли cмoжeтe.
Ecли вo вpeмя пoдгoтoвки к cдeлкe вы oбщaлиcь c пpoдaвцoм, и oн caм пpeдyпpeдил вac, чтo нe cмoжeт пpиcyтcтвoвaть нa пoдпиcaнии, pиcкoв cильнo мeньшe. A вoт ecли вы пpoдaвцa в глaзa нe видeли, a oбщaeтecь тoлькo c eгo дoвepeнным лицoм — этo пoвoд нacтopoжитьcя. Coвpeмeнныe cpeдcтвa cвязи пoзвoляют пooбщaтьcя c чeлoвeкoм, дaжe ecли тoт нaxoдитcя в дpyгoй cтpaнe. Taк чтo ecли xoзяинy и eгo дoвepeннoмy лицy нeчeгo cкpывaть, oни пoйдyт вaм нaвcтpeчy и нaйдyт вoзмoжнocть opгaнизoвaть пepeгoвopы.
Что еще за «третьи лица»?
«Третьими лицами» могут оказаться нынешние и бывшие члены семьи продавца квартиры (супруги, родители, нетрудоспособные иждивенцы, наследники) и даже люди, не являющиеся его родственниками. Третьими их называют, потому что они не участвуют в сделке двух сторон (покупателя и продавца), но обладают правами в отношении предмета договора, то есть квартиры. Покупатель должен совершить проверку квартиры при покупке еще до заключения договора, поскольку объявившиеся родственники способны создать серьезные проблемы новому собственнику.
Несмотря на то что третьи лица не входят в число собственников квартиры, они могут обладать правом пользования или оспорить сделку в судебном порядке. Если бывший супруг собственника недвижимости в момент приватизации обладал одинаковыми правами с покупателем, но отказался от приватизации, то его не могут выселить даже по суду и за ним остается право пользования помещением.
«Все объекты с зарегистрированными гражданами, продаваемые на рынке недвижимости, можно разделить на две группы. Первая – это объекты, выписать из которых жильцов невозможно. Вторая – квартиры, из которых можно выписать зарегистрированных лиц по заявлению или по решению суда. Например, лиц, отказавшихся от участия в приватизации, выписать невозможно даже по решению суда! – говорит Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость». – Существуют и другие категории лиц, которых невозможно снять с регистрации. В большинстве же случаев при отказе бывшего собственника или членов его семьи сняться с регистрационного учета не составит большого труда сделать это в судебном порядке».
Наиболее безобидная разновидность третьих лиц – люди, которые просто не сняты с регистрационного учета. Владимир Спарак, заместитель директора АН «АРИН», констатирует последствия пренебрежения проверкой квартиры при покупке: «Если в купленной квартире просто зарегистрированы лица, не сохраняющие право пользования квартирой, но не снявшиеся с учета, их можно снять с регистрационного учета по решению суда. Эти действия занимают немало времени, но не представляют большой сложности. Если сохранение права пользования предусмотрено законом, то предстоит бороться с продавцом-обманщиком, а перспективы печальны и туманны».
Неоформленная перепланировка
Любые перепланировки должны быть согласованы и внесены в технический паспорт. Если это не сделано, новому собственнику придется самостоятельно решать вопрос узаконивания переделок бывших хозяев. А это связано с бюрократическими формальностями и финансовыми расходами.
Если же будет выявлено, что перепланировка угрожает безопасности жильцов, квартиру нужно будет вернуть в первоначальное состояние. При игнорировании таких требований жилье может быть выставлено на публичные торги. А собственник получит лишь ту сумму, которая останется от цены квартиры после устранения несоответствий.
В тему: Куда жаловаться на незаконную перепланировку у соседей.
Недееспособный собственник
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
4. Приватизация
Приватизация по праву признана самым безопасным видом сделки, но и здесь есть свои нюансы, а значит, и определенная степень риска. Следует помнить, что приватизация приватизации рознь. Приватизации подлежит как государственное, так и ведомственное жилье (в случае приватизации государственного жилья договор подписывается Департаментом муниципального жилья и жилищного фонда Москвы). Известен ряд случаев, когда государство оспаривало договоры передачи из-за того, что военное ведомство для проживания и приватизации предоставило квартиры невоенным людям (Москва, 2014-2015 гг.). Поэтому если вам придется столкнуться с приобретением военного жилья, убедитесь, что хозяин имеет отношение к военному ведомству (является или являлся военным).
Из всего вышесказанного можно сделать вывод: опасность и определенная степень риска есть во всех правоустанавливающих документах. Соблюдая всего несколько простых правил, можно избавить себя от больших проблем:
Внимательно читайте, изучайте документы, условия, описанные в них.
Не стесняйтесь требовать у собственника документы, которые могут подтвердить правоту его слов (особенно в случаях безвозмездного получения жилья).
Обращайте внимание на свежие документы и документы, подписанные престарелыми людьми.
Если вам потребуется квалифицированная помощь юристов в этой области, вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией или услугой юридической проверки истории квартиры или полного сопровождения сделки.
Иные лица, имеющие право на проживание
Речь идёт о тех, кто отбывает наказание, проходит воинскую службу или числится без вести пропавшим. За ними также сохраняется право проживания к моменту возвращения.
Что касается без вести пропавших — если такое лицо вернётся, оно может претендовать на жилплощадь. И такие случаи, увы, не редки, это — наиболее «скрытые собственники».
Трудность заключается в том, что безвестно отсутствующим гражданина признаёт только суд. Можно, конечно, попробовать поискать по фамилии в базе судебных решений. Но судебный акт может явиться на свет лишь в том случае, если соответствующее заявление подано заинтересованным лицом. Да и фамилия у пропавшего может быть иная.
Кто такой скрытый собственник?
Скрытый собственник квартиры — это человек, которые после сделки купли-продажи может претендовать на жильё или его часть.
Законный супруг/супруга.
Скрытым собственником может быть законный супруг хозяина квартиры. Даже если он не зарегистрирован в ней и не имеет прав собственности. Если квартира приобреталась в браке, у него, согласно Семейному кодексу РФ, возникают права на жилплощадь. Сюда же добавим, что если раньше без нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости вы бы не смогли зарегистрировать сделку в Росреестре, то с января 2017 года вступили в силу изменения.
Согласно правкам, сотрудники Росреестра больше не требуют нотариального согласия и всё равно проведут регистрацию недвижимости. В выписке из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) будет стоять отметка о том, что согласие не было предоставлено. А это грозит неблагоприятными последствиями, если вы захотите в дальнейшем продать квартиру. Либо ещё худший вариант — супруг собственника может подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.
Увы, проверить наличие зарегистрированного брака самостоятельно не получится — ЗАГС не даст таких сведений стороннему лицу. Единственной возможностью является паспорт продавца — там должны быть сведения о регистрации (расторжении) брака, если таковые имели место. Однако, это тоже не панацея — паспорт может быть поменян, да и сама отметка о браке не всегда наличествует.
Да и сам брак может быть заключен, например, за границей. И такие браки признаются в РФ действительными, об этом гласит ст. 158 СК РФ.
Заметим, что срок давности для иска о признании сделки недействительной — 1 год. Момент, с которого отсчитывается срок — дата, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже.
Решение — требуйте у продавца согласие, даже если супруги давно развелись, но на момент приобретения квартиры находились в браке.
Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц
В чем подвох
После покупки квартиры на нее могут предъявить права:
- Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
- Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
- Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
- Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.
Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно. Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем. В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.
Как себя обезопасить
В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.
- Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
- Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
- Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.
Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом
Искусственный ажиотаж
Простейшая психологическая уловка – если потенциальный покупатель в целом заинтересован в приобретении недвижимости, но у него есть небольшие сомнения по тому или иному поводу, то риэлтор может искусственно «увеличить спрос» на квартиру.
Давление оказывается следующим образом, если риэлтор видит, что покупатель в целом согласен, но его не устраивает какой-нибудь относительно небольшой нюанс, то он может начать торопить покупателя. Это может выражаться в следующих действиях:
- риэлтор прямо по время просмотра созванивается с якобы покупателями, готовыми приобрести недвижимость, и говорит им подождать пару часов, пока думают текущие клиенты – те, которые в данный момент осматривают квартиры;
- риэлтор постоянно упоминает о том, что на просмотр квартиры собралась очередь, торопит во время осмотра и т.д.;
- риэлтор устраивает совместный показ с псевдопокупателем, который говорит о том, что готов купить квартиру, условно, послезавтра.
Подобное психологическое давление влияет на покупателя, и он может досрочно согласиться на заключение сделки несмотря на имеющиеся недостатки.
Заключение
При покупке квартиры каждый покупатель должен обращать внимание на определенные факторы и признаки, которые говорят о сотрудничестве с мошенниками или недобросовестными продавцами. Не рекомендуется покупать жилье, в котором прописан ребенок или которое было получено продавцом несколько месяцев назад
Перед приобретением важно изучить все документы на недвижимость, чтобы убедиться в законности сделки. . Не рекомендуется покупать жилье, в котором прописан ребенок или которое было получено продавцом несколько месяцев назад
Перед приобретением важно изучить все документы на недвижимость, чтобы убедиться в законности сделки.
Не рекомендуется покупать жилье, в котором прописан ребенок или которое было получено продавцом несколько месяцев назад
Перед приобретением важно изучить все документы на недвижимость, чтобы убедиться в законности сделки.
Как проверить документы на юридическую чистоту и избежать ошибок при покупке недвижимости – смотрите тут:
Не забудьте добавить «FBM.ru» в источники новостей
