Изменения ФЗ-214 в 2020 году
Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2020 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:
- Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее: за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
Александр Марущенко Старший юрист
Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.
Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры
Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику. Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей
- Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
- Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
- К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
- Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
- Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.
Дополнительные требования
Отдельно стоит осветить требования Статьи 1 к собственному капиталу застройщика. Согласно данному требованию застройщик должен довести размер собственного капитала до величины равной не менее 5% от стоимости возводимых им объектов. Данное требование на наш взгляд выглядит как никому не нужный компромисс. Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 1 тыс. руб., и создает какую-то видимость финансовой надежности застройщика. Именно видимость, потому, что данные 5% собственного капитала в объеме строительства на самом деле ничего не дают. Со стороны застройщиков это дополнительное отвлечение средств. По нашим подсчетам на данную операцию отрасль потратит не менее 50 млрд руб. Что с помощью этой меры пытаются решить государственные институты явно не прослеживается. Проблему банкротств данная мера не решает. На этом фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что нанесет удар по малому и среднему бизнесу.
Административные расходы – не более 10%
Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.
Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.
«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».
Останутся только «крупняки»?
Наши комментаторы полагают, что выполнить все новые предписания под силу только крупным компаниям, мелкие и средние просто не справятся с этим набором обязательств.
Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have убеждена, что большинство мелких и средних строительных компаний добросовестно строили вполне качественные дома и не были замечены в выводе денег дольщиков или других мошеннических схемах. После того, как мелкие и средние компании покинут рынок, останутся единичные крупные окологосударственые застройщики с административным ресурсом. «В результате об эстетичном высококачественном жилье можно будет забыть. Какой смысл внедрять инновационные материалы или сверхэффективные новые технологии, если конкурентов и так практически нет?», – задается вопросом эксперт.
Валентина Епифанова (ЮИТ) опасается, что в небольших городах и сельской местности просто не будет застройщиков, отвечающих таким требованиям, поскольку там нет такого объема строительства.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова настроена менее пессимистично и считает, что преобладание на рынке крупных компаний для дольщиков как плюс, так и минус – с одной стороны, отсутствие недобросовестных игроков на рынке уменьшит риски для покупателей жилья, с другой – за счет уменьшения конкуренции могут вырасти цены и уменьшится число проектов в реализации.
Хотелось бы, чтобы вместе с ужесточением правил для застройщиков предпринимались и меры по их поддержке, – замечает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова: «В частности, необходимо повысить доступность кредитования для застройщиков и снизить социальную нагрузку для девелопера. А для этого необходимо, чтобы город хотя бы частично брал на себя расходы по строительству социальных объектов и дорог». Исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков добавляет, что значительно снизило бы нагрузку и обеспечение льготными налоговыми ставками застройщиков и возможность получения недорогого кредита. «В этом случае девелопер не привлекал бы средства дольщиков на начальном этапе, а сдавал объекты недвижимости на более высокой стадии готовности», – заключает Эдуард Жучков.
Справедливости ради надо сказать, что в Минстрое обсуждаются чересчур жесткие требования к застройщикам и очень вероятно, что они будут смягчаться. Так что и повод для оптимизма у застройщиков тоже есть. «Просто нужно серьезно работать, прежде всего, компаниям над собственным продуктом, над снижением издержек, но с сохранением качества. Любые внешние условия, которые наводят порядок в деятельности отрасли, они, прежде всего, ведут к порядку внутри компании, – считает генеральный директор компании «Мангазея Девелопмент» Анна Урейская.
Что говорят застройщики?
Застройщики, конечно, не рады нововведениям, которые ужесточают требования к ним. Серьезную критику с их стороны вызывали и, например, поправки, которые вносились летом 2016 года (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства и так далее).
Сейчас часть застройщиков уверена, что последние правки просто ставят крест на долевом строительстве как явлении. Что все это приведет к тому, что строители должны будут на свои деньги строить жилье и продавать его в готовом виде, но к такому готовы далеко не все игроки на рынке.
Часть полагает, что эти изменения правильны по своей идее: механизмы привлечения денег в строительство должны быть максимально прозрачны, но закон требует доработок.
Девелоперы уже направили ряд предложений в Совет Федерации; теперь требуется кропотливая работа по внесению необходимых корректировок, чтобы снять внутренние противоречия в законе и прояснить моменты, которых нынешняя редакция не проясняет. Например, застройщики просят разрешить одновременное строительство по нескольким разрешениям и осуществление сделок и операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением средств от граждан и строительством домов.
Многие полагают, что частые изменения в законодательстве негативно сказываются на отрасли. Застройщики не успевают “отдышаться” и приспособиться к одним правилам, как появляются другие.
К тому же есть опасение, что строгие требования могут привести к новому всплеску банкротств, особенно в регионах, где прибыль строительной компании от проекта в принципе ниже, чем в столице.
И, конечно, практически все полагают, что новые требования приведут к росту цен на квадратный метр жилья – этому поспособствует и монополизация рынка, и сокращение числа проектов, и увеличение расходов. А в условиях нынешнего переизбытка предложения и невысокой покупательской способности граждан это приведет снижению объемов продаж.
Авансовые платежи – не более 30%
Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».
Один проект – одно финансирование
На том же семинаре Марат Хуснуллин сказал, что большинство проблем застройщиков на сегодняшний день не связаны с обманом покупателей. «По нашим данным, лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – резюмировал чиновник.
Именно поэтому власти хотят запретить перекидывать деньги с одной стройки на другую, в результате чего появляется кассовый разрыв. Особенно такая практика распространена, когда застройщик строит и продает несколько новостроек по схеме ЖСК. «Из-за этой ошибки многие застройщики и погорели», – замечает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.
По ее словам, у каждой стройки должен быть свой бюджет, когда из двух проектов в одном дела идут хорошо, а другом возникают проблемы, при этом деньги успешного проекта уже использованы, то под ударом оказываются оба объекта. «Именно поэтому деньги должны быть использованы на строительство конкретного объекта», – подчеркивает эксперт.
С точки зрения Сергея Шашурина, генерального директора Gravion Group, необходимость в перекидывании денег возникает из-за дефицита средств по другому объекту, где ликвидности не хватает, как правило, из-за системных ошибок в области принятия решений со стороны девелопера. «Этот шаг ставит под удар перспективы строительства сразу несколько объектов и переносит риски на участников долевого строительства», – объясняет Шашурин.
С ним согласен Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, он считает, что ужесточение требований, касающихся целевого использования средств дольщиков, продиктовано печальным опытом компаний-пирамид, которые в попытках не снижать объемы своего строительства, использовали для вывода на рынок новых проектов денежные средства от уже строящихся. «В итоге эта пирамида в какой-то момент замыкается, поскольку вечно перекладывать деньги с проекта на проект невозможно», – подчеркивает Владимир.
Ситуация может усугубиться тем, что, как замечает Рената Беляева, дольщики, которые оплатили свои будущие квартиры, могут оказаться в «ожидании своей очереди» с увеличенными сроками передачи объектов недвижимости, либо с получением жилых помещений более низкого качества, чем были заявлены застройщиком в договоре, что безусловно не допустимо.
Нарушение сроков – запрет на новые проекты
Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.
Аналитики Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей. Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.
«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».
«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям. Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».
Текст: «Метриум»
Изменения 2017 года
Если говорить об изменениях законодательства в 2017 году, то одним из самых значительных пакетов поправок был внесен как раз в 214ФЗ. Это и масса уточнений в технической части, и ключевые изменения, которые сделают рынок строительства многоквартирных домов совершенно другим.
Малоэтажное жилье
Раньше требований к малоэтажному жилью, или к таунхаусам, у законодателя практически не было. Сейчас таунхаусы приобрели официальный статус – и на них распространяется требования 214ФЗ 2017 года. Последние изменения таковы – таунхаус признается многоквартирным жильем, а не индивидуальным, как можно было считать ранее. Да, де юре регулирование этого вида строительства уже было, но де факто применяться оно только начинает.
Таким образом законодатель исключит проблемы с нерадивыми застройщиками, которые получали участок под индивидуальное строительство, возводили на нем большой дом и распродавали там доли – хотя фактически это было многоквартирное жилье. Фактическое отличие между ИЖ:
- Если вы берете участок в аренду или покупаете участок, и делаете на нем дом для одной семьи – вы занимаетесь индивидуальным жилым строительством
- Если вы приходите к застройщику, выбираете сначала дом, который планируется построить или уже построен, а разрешение на строительство выдано застройщику – это таунхаус
Да, теперь застройщики загородных поселков не исчезнут после сбора денег с наивных покупателей. 214ФЗ в это ситуации не может не радовать, ведь договора долевого участия все также заключаются и проверяются через органы Росреестра.
Компенсационный фонд
- Сумма взноса не может превышать 1% от стоимости договора долевого участия или стоимости многоквартирного дома
- Будет создана одноименная некоммерческая организация, которая и будет контролировать весь расход денег
Нужно понимать, что компенсационный фонд не будет помогать достраивать дома, которые стали проблемными до 2017 года.
Уставной капитал
Уставной капитал – это средства, которые закладывает застройщик на случай непредвиденных обстоятельств, средства, которые организация отвечает перед кредиторами. Этот капитал может быть как в виде денежных средств, так и в виде имущества – недвижимости, техники. Фактически, что-то, что можно продать и погасить долги компании, оздоровить ее финансового, так сказать. Раньше особых требований закон в этой части к девелоперам не предъявлял, и возникали ситуации, когда дольщики пытались вернуть деньги, а у застройщика есть только уставной капитал в 100 тыс. рублей. Теперь все будет иначе.
После внесения изменений в 214 ФЗ за 2017 год, застройщику для деятельности необходимо иметь крупную сумму в уставном капитале.
- Если девелопер хочет построить дом до 1,5 тыс. квадратных метров, то ему нужно не менее 2,5 млн рублей капитала
- До 10 тыс. метров – 10 млн рублей.
- До 25 тыс. метров – 40 млн рублей
Если же застройщик замахнулся на целый комплекс домов с площадью более 500 тыс. метров, то в уставном капитале должны быть средства в размере не меньше 1,5 млрд рублей.
Что именно «поправят» новые положения?
Итак, первая же поправка в списке автоматически означает, что новым игрокам на рынок вход закрыт, а те застройщики, которые по разным причинам «не дотягивают» до стандартов, просто не смогут продолжать работать с новыми объектами. Сокращение количества операторов может привести к полному вытеснению строительных компаний, которые не располагают инвестиционным капиталом, а крупные девелоперы и инвесторы, вероятно, легко приспособятся к переходу на проектное финансирование.
Необходимость резервирования средств, отчисления в компенсационный фонд, выплата банковских процентов (эскроу-счета) – все это, во-первых, заставляет застройщика искать дополнительные, и весьма немалые, средства еще на этапе подготовки документов (до окончания этого процесса дольщиков еще привлекать нельзя), во-вторых, снижает рентабельность бизнеса. Все расходы, которые теперь придется покрывать, должны учитываться при формировании стоимости жилья для потенциальных покупателей, эта стоимость должна, с одной стороны, покрывать расходы, а с другой стороны – быть конкурентно привлекательной, в противном случае жилье просто не получится не то, чтобы продать, но и даже достроить. Соответственно, жилье должно расти в цене с вводом практически каждой поправки.
Однако в условиях стагнации рынка, которая отмечается в течение последних лет, цены растут неохотно, так как предложение явно превышает спрос. Кто из застройщиков может позволить себе сохранять прежние цены и работать с прибылью(которая, однако, существенно отличается от прежних доходов)? Так могут поступать только те операторы, у которых есть собственные деньги, что определяет отсутствие необходимости кредитоваться в банке и возможность покрывать расходы до момента, когда можно будет получить деньги с эскроу-счетов.
Логика подсказывает, что принимаемые поправки со временем создадут условия, в которых можно ждать повышение монополизации рынка – основная масса проектов будет сосредоточена в руках всего нескольких крупных игроков. На фоне роста финансовых и административных издержек цена жилой недвижимости будет плавно расти, однако, произойдет это не сразу, а после того, как будет реализована основная масса достроенных (или замороженных ныне) объектов.
Ухудшения качества нового жилья, вероятно, не будет, так как параллельно внедряется ряд законов, которые обязывают компании соблюдать конкретные качественные параметры (что впрочем, также вызовет рост расходов). Конкуренция на рынке, конечно, никуда не денется, так как девелоперы могут легко масштабировать свою деятельность, однако, такой конкуренции, как сейчас, уже не будет. Кроме того, игроки, в силу снижения их количества, вполне могут договориться между собой, какие расценки на жилые квадраты можно считать «справедливыми» относительно текущих условий…
Новостройки по 215-ФЗ
Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.
Плюсы 215-ФЗ
- 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
- 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
- 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.
Минусы и риски 215-ФЗ
- 1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
- 2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
- 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.
