Покупка жилья в готовом доме
Продажа квартир в сданных новостройках массового сегмента обойдется дороже на 25% по сравнению с первыми стадиями реализации. Не все покупатели стремятся получить прибыль
Для многих важно знать, насколько надежно приобретать жильё у конкретного застройщика. Когда перед глазами покупателей десятки и сотни примеров официально обманутых дольщиков, они готовы отдать больше средств, но получить квартиру вовремя
Эксперты утверждают, что людям, желающим снизить риски и не переплатить много денег, стоит рассмотреть вариант, когда новостройка частично готова. Например, когда большая часть этажей построена, а строительные работы ведутся активно.
Также не стоит вкладываться в новостройки на этапе котлована у новых строительных компаний по причине сложной экономической ситуации.
Купить квартиру в сданном доме от застройщика стало дешевле по причине остановки темпов роста цен
Важно понимать, насколько риск оправдывает выгоду. Например, в готовом доме человек сможет купить однокомнатную квартиру, а в доме, находящемся на этапе котлована, двухкомнатную
Такая же ситуация может сложиться с выбором района проживания. Близкий к центру города район – возможность купить квартиру во время возведения котлована, отдаленный район – возможность купить готовую жилплощадь. Стоит ли рисковать только ради квадратных метров или места проживания? Если есть средства, то лучше приобретать готовую квартиру. Такой вариант будет более надежным, но менее выгодным.
По стадиям строительства количество сделок распределено следующим образом:
- На этапе котлована вкладываются примерно 12% покупателей.
- Во время последующих фаз строительства 73%.
- После сдачи дома квартиры приобретают 15%.
Такие данные связаны с недостатком денежных средств у населения, так как даже 95% готовности проекта не дают гарантии, что он не будет заморожен.
Стоит отметить, что в приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Каждый покупатель должен исходить из собственных возможностей и готовности рисковать, вкладывая средства на определенной стадии строительства.
Когда лучше покупать
Как предупреждает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олег Островский, продажа застройщиком жилья до получения разрешения на строительство объекта – это прямое нарушение 214-ФЗ. Дело в том, что подписанные в этот период договоры не могут быть зарегистрированы в управлении Росреестра. Значит, риски граждан значительно возрастают: теоретически ваша квартира может быть продана дважды.
Договор долевого участия имеет смысл заключать сразу после того, как застройщик получил разрешение на строительство и открыл продажи: на данном этапе можно приобрести самые ликвидные объекты. Недорогие квартиры с хорошими характеристиками часто «разбирают» спустя несколько месяцев после начала продаж – а вот к концу строительства в доме чаще всего остаются лишь «двушки» и «трешки» больших площадей. Но, приобретая квартиру на этапе котлована, вы рискуете прождать новоселья несколько лет – строительство порой затягивается на неопределенный срок.
К моменту завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию квартиры в нем примерно на 30% дороже, чем на начальном этапе строительства. На стадии ввода объекта появляется довольно много предложений от частных инвесторов, которые приобрели квартиры в этом доме на этапе котлована и перепродают их к моменту завершения работ – по договорам цессии.
Граждане, которые покупают жилье на завершающих стадиях строительства (у застройщика либо – частного инвестора) несут гораздо меньшие риски, нежели те, кто приобретает квартиры на этапе котлована. Впрочем, и процесс ввода дома в эксплуатацию может затянуться на несколько месяцев, в течение которых придется дожидаться новоселья.
Конечно, безопасней всего купить квартиру в уже сданном и готовом к заселению доме: но это – самый дорогой вариант. По статистике, стоимость такого жилья в среднем на 7-10% дороже, чем в соседних домах, введенных в эксплуатацию несколько лет назад.
В вопросе приобретения строящегося жилья лучше руководствоваться правилом золотой середины: разумней купить квартиру в момент, когда дом возведен примерно на 30-50% (год-полтора после начала строительства). В данном случае вы самостоятельно сможете оценить ход строительных работ, перспективы достройки объекта, выбрать понравившуюся квартиру и купить ее дешевле, нежели в практически готовом объекте.
№3. Где искать информацию о застройщиках?
Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.
Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.
Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.
Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса
Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее
Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.
Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.
Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.
Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.
Затраты на съемное жилье
Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку.
Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.
За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.
Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.
Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.
В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.
Цены не всегда растут
В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем показателе роста цены в 15 %.
Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.
На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.
Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.
Ситуация на рынке
Нынешний год для новостроек можно назвать неопределенным годом из-за изменившихся требований к застройщикам и снижением ставки ипотечного кредитования. С одной стороны, предыдущий год продемонстрировал прирост объема предложений по сравнению со спросом на 10%. Для покупателя ситуация благоприятная, однако доходы населения падают последние 4 года, и предпосылок для улучшения благополучия не наблюдается. С другой стороны, с принятием поправок в 214-ФЗ и переходу к проектному финансированию объем предложений уменьшится.
Прежде всего закон о долевом участии уберет с рынка мелких игроков и индивидуальных предпринимателей. Теперь для разрешения построить новый ЖК или дом необходим капитал размером 40 млн рублей от дольщиков.
Положительные черты принятых законов:
- Снижение процентных ставок по ипотеке.
- Программы поддержки семьи.
Эти моменты могут стать отправной точкой для повышения спроса сначала у сегмента новостроек, а затем и загородного сегмента.
Сегодня доля ипотечных сделок рынка недвижимости превышает 40%. По прогнозам экспертов с принятием новых программ, которые начали работать с текущего года, в следующем году их доля может вырасти до 60-80%. С другой стороны, ЦБ намерен ввести более жесткие меры по выдаче займов населению.
Можно заключить, что тенденции на рынке во многом будут зависеть от принятых регулятивных и политических мер властей.
Строительный процесс
После получения разрешительной документации стартует процесс возведения дома. Сначала идет так называемая нулевая стадия, на которой происходит подготовка основания фундамента. После этого подрядчики приступают к строительно-монтажным работам – возводят стены и перекрытия, устанавливают окна и двери, подключают дом к инженерным коммуникациям. «Предпоследним этапом является внутренняя и наружная отделка объекта, после чего застройщик проводит работы по благоустройству прилегающей территории», – рассказывает Виталий Колот.
По словам генерального директора компании «Ойкумена» Льва Гниденко, строительство дома – это наиболее понятный этап реализации любого проекта. «Гораздо тяжелее получить необходимые согласования от государственных органов, пройти экспертизу проекта и договориться о выделении необходимых мощностей с монополистами», – утверждает он.
Заключительный этап реализации проекта – получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (в Петербурге их выдает Госстройнадзор, в Ленобласти – муниципальные власти). На этой стадии надзорные органы определяют соответствие возведенного дома требованиям технических регламентов, СНИПов, изначально утвержденному проекту. Застройщик также обязан предоставить подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. Если построенный объект соответствует всем этим условиям, орган строительного надзора обязан выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – по закону сделать это необходимо в течение десяти дней с момента подачи соответствующего заявления.
Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет. После этого застройщик оформляет право собственности на квартиры – сначала на себя, а затем на покупателей, которые заключали с ним договоры долевого участия.
№7. Что нужно учесть при приеме квартиры?
Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям
Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, коммуникациям, а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах. Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована
Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.
Статья написана для сайта remstroiblog.ru.
Покупка квартиры в новостройке на этапе котлована
Самые привлекательные расценки застройщики устанавливают обычно с первой стадией реализации, тем самым привлекая средства покупателей и возможность «раскачать» спрос. При продолжительном падении доходов населения такая сделка выглядит выгодной.
Кроме того, стартовая цена квартир у первого дома первой очереди может быть гораздо ниже, чем аналогичное жильё последующих домов, примерно на 5-7%. Однако есть примеры, когда цена вырастает до 11%. Это связано с ростом узнаваемости, увеличением спроса, а также демонстрацией первых готовых домов, — все это вызывает доверие покупателя.
Из минусов можно отметить, что покупателям придется ждать ввода здания в эксплуатацию дольше, чем остальным. Этим и объясняется сниженная цена квадратного метра.
В готовых квартирах в новостройках Москвы с отделкой класса премиум и элитного сегмента разница приобретения жилья между котлованом и готовым объектом может составить порядка 30-60%. Такие сделки выгодно совершать на этапе котлована по нескольким причинам:
- Небольшая конкуренция между застройщиками.
- Большинство продавцов рынка элитного жилья работают давно, они уже приобрели известность и стараются сохранить репутацию, а значит риски долгостроя минимальны.
- Жильё элитных комплексов больше по площади.
В итоге, когда комплекс полностью построен, разница в цене между начальной и конечной будет сильно отличаться.
Главным недостатком приобретения жилья на этапе котлована всегда считался высокий риск стать свидетелем остановки строительства. Так, у Подмосковного города Электроугли Ногинского района все строительные проекты оказались заморожены. Как результат, у местного населения сложилось недоверие к жилью в новых комплексах. Сегодня новые компании боятся прийти на такой рынок из-за отсутствия спроса и скептического отношения. Подобные истории не единичны.
При решении приобрести квартиру при закладке котлована, следует придерживаться следующих правил:
- Оценка опыта застройщика. Необходимо выяснить, исполнял ли девелопер обязательства по предыдущим проектам;
- Посещение стройплощадки. Если нет даже котлована, то это говорит об отсутствии средств у застройщика для старта;
- Наличие программ ипотечного кредитования. Чаще всего банки начинают выдавать кредиты после 70% готовности жилья, но если кредиты доступны ранее, то этот банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо сам инвестировал средства;
- Нельзя соглашаться на сомнительные схемы. Например, предварительный договор купли-продажи.
Аргументы «За»
Экономия
Главный плюс в таком жилье заключается в возможности сэкономить. Стоит, правда, заметить, что квартиры ранних стадий уже не так дешевы, как раньше. Если несколько лет назад процент экономии достигал 35 пунктов, то сейчас едва ли дотягивает до 25.
Покупателей волнует, насколько дорожает квартира от котлована до сдачи. По мнению аналитиков, рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию составляет 12-15 %. Это не очень много. Поэтому торопиться с покупкой квартиры нужно в недооцененных комплексах и в проектах, где планируется активный рост цен.
В жилых комплексах, где ожидается активное развитие (типа строительства новой ветки метро) или квартиры изначально выставляются с существенным дисконтом на рынке недвижимости, прирост в процентах может быть выше. Например, в одном из московских ЖК годовой рост цены составил 48 %, а за весь период строительства (2 года) вырос до 72 %.
Большой выбор
В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.
В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.
Разнообразный ассортимент
Большой выбор жилья на этапе котлована актуален не только для конкретных проектов, но и для рынка недвижимости в целом. К моменту ввода эксплуатации, в среднем, в доме остается от 10 до 20 % нереализованных квартир. В более ликвидных объектах уровень непроданного жилья не превышает 10 %.
На первых этапах строительства выбор квартир гораздо шире, чем на более поздних стадиях. Первыми уходят самые доступные квартиры — небольшие по площади, типа, студий. Вслед за ними, с небольшим отставанием, следуют лоты с улучшенными параметрами. К концу продаж остаются малоликвидные или неликвидные жилые помещения.
№4. Какие документы должны быть у застройщика?
Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.
Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли
В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.
Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей
Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома
У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности. Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.
Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.
Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.
С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.
Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.
