Требования к домам и квартирам бизнес-класса
Шло время, ситуация в экономике менялась, менялись и требования к недвижимости. Все чаще новые дома стали предлагаться не сами по себе, а в составе жилых комплексов. При этом качество жизни в них в значительной мере определялось наличием развитой инфраструктуры и сервисом, доступным только для жильцов данного ЖК.
Это позволило размещать новостройки бизнес-класса не только вне престижных районов города, но и вдали от сформировавшейся жилой застройки. Если «Донстрой» в 2010 году построил одиночный «Дом в Сокольниках» в обжитом районе, то ЛСР возводит большой ЖК «Зиларт» среди бывших промзон – на территории завода ЗиЛ. При этом одновременно строится и инфраструктура – магазины, поликлиники, школы, парки. В проекте есть даже кукольный театр…
А что с размером квартир? Статистика утверждает, что за период с 2013 года средняя площадь жилья бизнес-класса сократилась более чем на 20% – с 95 до 75 кв. метров. Еще в 2016 году известный архитектор Сергей Скуратов в разговоре о работе над несколькими корпусами ЖК «Зиларт» отметил, что запрос на большие квартиры остался в прошлом, и, начиная примерно с 2012 года, их площадь во всех типах недвижимости начала снижаться, при этом появилась такая категория, как студии. В «Зиларте», например, можно купить жилое помещение минимальной площадью около 22 кв. метров…
В последнее время квартиры бизнес-класса начали предлагаться и в Новой Москве. В начале декабря 2020 года ГК А101 объявила о старте продаж в доме №5 второй очереди ЖК «Испанские кварталы». Он расположен на проспекте Магеллана, недалеко от новой дороги «Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе» и станции метро «Прокшино».
Кстати, Магеллан – весьма условный испанец. Родился он, вырос и стал капитаном в Португалии, и только из-за отсутствия поддержки своих планов на родине, отправился в кругосветное путешествие под флагом Испании. Не получится ли так, что и новый дом, окруженный корпусами комфорт-класса, тоже к нему относится? Ведь площадь квартир в нем начинается от 22 кв. метров, что довольно далеко от параметров, определяемых в «Единой методике классифицирования…».
«Это полнейшая схоластика»
Большинство опрошенных «Домом» экспертов полагают, что терминологические изыскания Минстроя и к нему примкнувших никак не отразятся на рынке жилья. «На мой взгляд, изменение наименования объектов массового рынка, которым озадачились чиновники, это полнейшая схоластика, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. — Какие бы стандарты ни учредили власти в отношении доступного жилья, и каким бы образом они ни называли новостройки для «широких народных масс», едва ли эти новации воспримет рынок. Если же изменится не только само наименование, но и будет учрежден некий общеобязательный стандарт качественных характеристик (к примеру, наличие отделки), то это приведет к росту цен, к чему не готовы ни девелоперы, ни тем более покупатели».
По мнению Валерия Кочеткова, начальника отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», для обывателей нововведение, скорее всего, просто пройдет незамеченным. «Во всяком случае, ни на что в обычной жизни оно не повлияет, — обещает эксперт. — Требования к стандартному жилью, предположительно, будут следующими: площадь — от 20 до 50 квадратных метров, со всеми коммуникациями, счетчиками воды и электричества, сантехникой, плитой…»
Наталия Кузнецова считает, что выражение «стандартное жилье» благозвучнее, чем «экономкласс», и более понятно среднестатистическому потребителю. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина соглашается: звучит лучше, но на спрос не повлияет. «Приобретая квартиру, покупатель в первую очередь ориентируется на ее стоимость и свои финансовые возможности», — указывает она. То есть знаменитое «как вы яхту назовете, так она и поплывет» в случае с новостройками не работает.
Банки разобрали ипотеку
За 2017 год на рынке ипотеки заметно изменился расклад сил. В пятерку лидеров по выдаче ипотечных кредитов вошел Райффайзенбанк, потеснив Дельтакредит, а в топ-15 — Совкомбанк и Уралсиб. В следующем году борьба за лидерство в быстрорастущем ипотечном сегменте обострится, что станет дополнительным плюсом для граждан. Конкуренция приведет к снижению ставок и упрощению процедуры выдачи кредитов, считают эксперты.
Согласно исследованию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и компании Frank Research Group (FRG), за 11 месяцев 2017 года прирост выдачи ипотечных кредитов 15 ведущими банками составил около 42%. На эти банки, по данным исследования, приходится 94% всех предоставленных ипотечных кредитов на рынке за отчетный период. При этом расстановка сил среди лидеров ипотечного рынка заметно изменилась. Положение Сбербанка и ВТБ (совместно с ВТБ-24) остается незыблемым, они по-прежнему занимают первое и второе места. За январь–ноябрь в общем объеме выданных ипотечных кредитов доля Сбербанка составила 52% (929,1 млрд рублей), а группы ВТБ — около 20% (370 млрд рублей). Что касается других игроков, то рейтинг АИЖК и FRG выявил новых фаворитов.
Так, в 2017 году в пятерку лидеров по выдачам ипотечных кредитов вошел Райффайзенбанк, сместив Дельтакредит и показав среди 15 крупнейших кредиторов наиболее высокие темпы роста (43%). По данным источника «Ъ», знакомого с ситуацией, Райффайзенбанку это удалось во многом за счет того, что еще в апреле 2016 года он существенно снизил ставки по ипотеке, которые оставались привлекательными до лета 2017 года. «Тем самым Райффайзенбанк во многом опередил другие банки в сфере низких ставок», — сказал собеседник «Ъ».
Более того, в топ-15 по выдаче ипотечных кредитов ворвались новые игроки — Совкомбанк и Уралсиб. Притом Уралсиб продвинулся на 14 позиций, заняв десятое место, а Совкомбанк — поднялся на 18 позиций, став в итоге двенадцатым. Банк, по словам его предправления Дмитрия Гусева, «ставит перед собой задачу стать лидером среди частных банков» и намерен, как минимум, удваивать выдачи ежегодно в течение трех лет. По словам источника «Ъ», знакомого с ситуацией, столь стремительный взлет Совкомбанка связан во многом с покупкой кредитного портфеля Нордеа-банка, а также с приобретением Меткомбанка. Уралсиб в середине 2016 года перезапустил и модернизировал кредитные продукты для физических лиц, в том числе ипотечные. Это в сочетании с развитием сети специализированных центров ипотечного кредитования обеспечило взрывной рост ипотеки банка в 2017 году, пояснила руководитель департамента розничных продуктов банка Ирина Баранова.
В следующем году борьба за лидерство в быстрорастущем ипотечном сегменте обострится, что следует из заявлений целого ряда банков. В сентябре Альфа-банк рассказывал «Ъ» о желании сфокусироваться на ипотеке и войти в пятерку лидеров по ее выдаче, хотя долгое время в этом сегменте не работал. Банк «Российский капитал», который перешел в собственность АИЖК, планирует за два–три года войти в тройку крупнейших ипотечных банков. В Райффайзенбанке, по словам руководителя управления массового рынка и некредитных продуктов банка Андрея Морозова, ипотека также имеет высокий потенциал для развития в 2018 году. Темпы роста ипотеки не собираются снижать и в Уралсибе, внедряя новые форматы работы с клиентами. Не намерен уступать позиции Дельтакредит, который в ноябре вернул себе пятое место в рейтинге АИЖК и FRG. Крупным кредитором к тому же становится АИЖК, которое через банки-агенты выдает ипотечные займы гражданам со своего баланса. Если сравнивать АИЖК с банками, то агентство находится по выдачам на восьмом месте (26,7 млрд рублей с долей 1,5%).
Острая конкуренция среди банков в 2018 году может обернуться положительной стороной для граждан. По мнению гендиректора FRG Юрия Грибанова, банки будут конкурировать на уровне ставок, снижая их. Руководитель Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг уверен, что банки, которые с опережением смогут «установить более низкую, чем конкуренты, ставку, бесспорно, выиграют»
Те банки, которые смогут к тому же упростить процедуры оформления ипотеки, получат еще одно важное преимущество, отмечают эксперты. «Человек хочет купить квартиру, а не получить кредит как таковой
Выиграют банки, которые смогут выстроить технологии так, чтобы клиент тратил при получении ипотеки как можно меньше времени», — заключил господин Гольдберг.
Разработка проектных решений и новых стандартов
В итоге, закон был принят Госдумой, подписан Президентом, и наступил этап реализации проекта. Для выработки строительных нормативов для возведения «стандартного жилья» (этим занимается Минстрой, и в течение этого года работа должна быть завершена) было решено прибегнуть к мировому архитектурному опыту и провести конкурс среди проектировщиков жилья. Организация конкурса была поручена АИЖК и Минстрою, среди конкурсантов, предложивших лучшие архитектурные концепции жилой застройки, присутствуют проектные бюро из Европы (Нидерланды, Италия, Словения) и Латинской Америки (Колумбия, Бразилия).
Победители будут определены в апреле текущего года, их разработки, по заявлению главы Минстроя, войдут в единый перечень типовых проектов. Предполагается, что все застройщики должны будут выбирать исключительно из проектов, занесенных в реестр или же брать эти проекты за основу и создавать эксклюзивные решения. Собственно, новые стандарты будут определяться Минстроем именно на базе архитектурных решений, предложенных победителями конкурса.
Русский стандарт
Если под стандартным пока будет пониматься внезапно канувший в Лету экономкласс, то, руководствуясь той же Единой классификацией проектов от РГР и Фонда РЖС, покупатели ничем не выдающегося жилья вправе рассчитывать на квартиры площадью от 28 квадратных метров в домах, построенных по серийным проектам или проектам повторного применения.
Высота потолков в квартирах — до 2,7 метра, площадь кухни — до 8 квадратных метров (разрешается оборудовать кухню-нишу). Нормативы по общей площади «стандартных» квартир следующие: однокомнатные — от 28 «квадратов», двухкомнатные — от 44 метров, «трешки» — от 56 метров, четырехкомнатные — минимум 70 квадратных метров.
Единая классификация разрабатывалась до 2014 года, то есть до начала масштабных кризисных явлений в российской экономике, и ее создатели, очевидно, не рассчитывали на популяризацию формата мини-квартир. Сокращение метража до предельно низких значений позволило девелоперам значительно снизить стоимость жилья и, соответственно, поддержать спрос в непростой для россиян период. Поэтому в Москве, по данным «Метриум Групп», самая маленькая квартира в новостройке сейчас имеет площадь менее 18 квадратных метров. Как отмечают аналитики, за четыре последних года количество малогабаритных предложений в строящихся жилых комплексах столицы увеличилось в 70 раз.
Возвращаясь к предполагаемым нормативам для стандартного жилья: оно может продаваться как без ремонта, так и со стандартной отделкой. Хотя этот пункт, с большой долей вероятности, будет пересмотрен: аналитики регулярно отчитываются о росте спроса на «одетые» квартиры. Одновременно и в верхах предлагают запретить продажу жилья без отделки: так, весной 2017-го с такой инициативой выступил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, отметив, что заселяющиеся в новостройки граждане не должны терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах.
Покупателям бывшего экономкласса не стоит ждать многого от прилегающей к дому территории: согласно Единой классификации новостроек, им положены объекты социальной̆ инфраструктуры в радиусе километра и стандартно благоустроенный двор без охраны.
По словам директора по продажам ГК «Гранель» Рустама Арсланова, над критериями стандартного жилья уже работает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), и касаться они будут требований к среде вокруг жилых комплексов, к входным группам и к самим квартирам.
Россиянам – только качественное жилье: «эконом» нужно отменить
Как обычно, законодатели, разрабатывая новые поправки, руководствовались исключительно благими намерениями и вполне прагматичными целями. Еще в 2016 году вице-премьер Шувалов говорил о необходимости отказа от этого термина, так как формулировка «эконом-класс», по его мнению, унижает россиян. Когда вице-премьер находился в рабочей поездке в Казани, ему продемонстрировали предлагаемое застройщиками жилье, площадью всего 20 кв. м. Несмотря на то, что такие квартиры, которые, в силу крайне ограниченного пространства, сложно считать комфортным жильем, были достаточно популярными, г-н Шувалов посчитал, что такому жилью не место на современном рынке.
Заявление вызвало ряд дискуссий в правительственных кругах и бурные обсуждения в профильных структурах (прежде всего, в Минстрое, МЭР, Минфине). Профильные эксперты, со своей стороны, уверяли, что новая терминология просто необходима для разработки новых государственных жилищных программ. Новые стандарты также должны стать для властей ориентиром при выделении денег из бюджета, в том числе и в рамках программы реновации. Проработанные нормативы «стандартного жилья» позволят избежать заселения участников этого масштабного проекта в жилье «неудобное для проживания».
Кроме того, старое название сегмента жилья (кстати, наиболее востребованного), ассоциируется у зарубежных инвесторов с дешевым низкокачественным жильем, что является отталкивающим фактором в деле привлечения на инвестиций на рынок жилья.
Пешеходная провинция: 5 новых пространств, благоустроенных в 2017 году
В 2017 году в 40 российских городах были благоустроены ключевые общественные пространства — улицы, парки, набережные и площади. В разработке дизайн-концепций приняли участие местные архитектурные команды, а также проектировщики из московского консалтингового бюро «Стрелка». Преобразование районных центров и моногородов — часть федеральной программы Минстроя России и АИЖК по формированию комфортной городской среды в российских регионах, которая продолжится и в следующем году.
Пять самых заметных общественных пространств, которые появились за последние 12 месяцев в городах России, — в фотогалерее РБК-Недвижимости.
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 апреля 2020 г. № 237/пр “Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью” (документ не вступил в силу)
28 мая 2020
В соответствии с подпунктом 5.2.42 пункта 5 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 47, ст. 6117; 2020, N 7, ст. 831), приказываю:
1. Утвердить прилагаемые отнесения жилых помещений к стандартному жилью.
2. Признать утратившим силу приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 ноября 2016 г. N 800/пр “Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса” (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 9 января 2017 г., регистрационный N 45129).
| Министр | В.В. Якушев |
Зарегистрировано в Минюсте РФ 26 мая 2020 г.Регистрационный № 58457
Утверждены Министерства строительстваи жилищно-коммунальногохозяйства Российской Федерацииот 29 апреля 2020 г. № 237/пр
Условияотнесения жилых помещений к стандартному жилью
1. Стандартное жилье должно соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
2. Жилые помещения относятся к стандартному жилью при соблюдении следующих условий.
2.1. Жилое помещение является:
а) объектом индивидуального жилищного строительства площадью не более 150 кв. метров, расположенным на земельном участке площадью не более 1500 кв. метров;
б) блоком площадью не более 130 кв. метров, входящим в состав жилого дома блокированной застройки;
в) квартирой, общая площадь которой составляет не более 100 кв. метров.
2.1.1. Жилое помещение, являющееся квартирой, расположено в многоквартирном доме, в котором обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов к общему имуществу собственников помещений в таком доме.
2.1.2. Жилое помещение, являющееся квартирой, расположено в многоквартирном доме, которому присвоен класс энергетической эффективности В и выше.
2.2. Внутренняя отделка жилого помещения одновременно соответствует следующим требованиям:
а) установлены металлическая входная дверь и межкомнатные двери с фурнитурой;
б) установлены оконные блоки с подоконной доской;
в) поверхности стен или перегородок выровнены и окрашены либо оклеены обоями;
г) поверхность потолков выровнена и окрашена либо на нее установлены подвесные потолочные конструкции или натяжные системы. При этом поверхность потолков санитарных узлов должна быть выполнена из влагостойкого материала;
д) поверхность пола выровнена, имеет напольное покрытие. На полу санитарных узлов выполнены выравнивающая стяжка, гидроизоляция, покрытие керамической плиткой;
е) в санитарных узлах обеспечена гидроизоляция, установлена сантехника и смесители, осветительные приборы, вентиляционные решетки и ревизионные люки;
ж) в кухне (в том числе объединенной с жилой комнатой, а также в кухне- нише) установлены мойка и тумба под мойку, плита (или варочная панель и духовой шкаф), вентиляционная решетка.
Снизить проценты по ипотеке легко
Ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне. ТАСС рассказывает, кому выгодно перекредитоваться под более низкий процент и сколько на этом можно сэкономить.
«Не истязай себя невыгодным кредитом, если, конечно, ты сам этого не хочешь», — призывает рекламный ролик одного из крупнейших банков.
Превращение невыгодного кредита в выгодный — главный тренд 2017 года на рынке ипотеки. Сделать это можно, перекредитовавшись под более низкий процент, что позволит сократить расходы. «Средняя ставка по всем выданным кредитам составляет 9,95%, а бо́льшая часть текущего ипотечного портфеля сформирована под ставку 12–14% годовых», — рассказали ТАСС в Аналитическом центре Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
В 2018 году как минимум 20% ипотечных кредитов будут рефинансированы, прогнозируют в АИЖК. А в ближайшие три года весь действующий ипотечный портфель банков будет либо рефинансирован, либо досрочно погашен.
Кому выгодно перекредитование?
Людям, у которых ставка по ипотеке на несколько процентных пунктов выше рыночной, имеет смысл перекредитоваться, то есть рефинансировать свой кредит.
При снижении ставки на 3–4 п. п. средний платеж по кредиту сократится на 20–25%, подсчитали в АИЖК. Так, при сумме кредита 4 млн рублей и сроке 15 лет (ставка снижается с 13% до 9,25%) аннуитетный платеж (при котором кредит выплачивается равными суммами в течение всего срока погашения) уменьшится с 50,6 до 41,8 тысячи рублей. При сумме кредита в 1,7 млн рублей и аналогичном снижении ставки аннуитетный платеж уменьшится с 21,5 до 17,8 тысячи рублей.
Расчеты показывают, что рефинансирование выгодно даже при снижении ставки на 0,5 п. п. Выгода складывается из двух составляющих: во-первых, уменьшается размер ежемесячного аннуитета, а во-вторых, сокращается общая сумма переплаты по кредиту.
Правда, рефинансирование может быть невыгодно тем, кто почти выплатил кредит, поскольку в конце кредита, как правило, в составе платежа остается только сумма основного долга.
Куда обращаться за рефинансированием ипотеки?
Есть два способа рефинансировать ипотеку. Можно обратиться в свой банк и попросить снизить ставку по кредиту. Если банк согласится, то ставка будет снижена либо в рамках действующего договора, либо при оформлении нового договора для погашение действующего.
Но наиболее распространенный вариант — это рефинансирование в другом банке, сообщили в АИЖК. В этом случае другой банк выдает ипотечный кредит на погашение имеющегося у человека. При этом заемщику не нужно получать согласие на рефинансирование у текущего кредитора.
Какие документы нужны?
Обращаясь за рефинансированием, ипотечник должен представить:
- действующий кредитный договор;
- отчет об оценке недвижимости;
- документы на недвижимость;
- справку об остатке ссудной задолженности и отсутствии просроченной задолженности;
- документы, подтверждающие, что у него есть работа и доход.
Сколько стоит процедура перекредитования?
Расходы на сбор необходимых для рефинансирования ипотеки документов редко превышают 10–15 тысяч рублей, сообщили в АИЖК.
К примеру, в Москве около 5 тысяч рублей придется заплатить за оценку недвижимости, тысячу рублей составит госпошлина за регистрацию новой ипотеки. «В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода», — отметили в аналитическом центре АИЖК.
Справки, содержащие информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизитах для погашения, выдаются предшествующим кредитором бесплатно.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?
Может. Процедура одобрения рефинансирования точно такая же, как и при получении ипотечного кредита.Банк проверит, как заемщик обслуживал действующий кредит. Если были просрочки, то в перекредитовании могут отказать. Безупречная история ипотечных выплат — одно из ключевых условий рефинансирования в большинстве банков.Недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечному кредиту, при перекредитовании будет снова оценена. Если, к примеру, квартира пришла в негодность или находится в доме, признанном аварийным, заемщику также может быть отказано.
Банк изучит платежеспособность заемщика. Дохода клиента должно хватать для обслуживания ипотеки. АИЖК рекомендует направлять на ипотечный кредит не более 40–50% общего семейного дохода.
Если заемщик соответствует всем требованиям кредитной организации, то у него есть все шансы снизить ставку по кредиту и сэкономить на платежах.
Ценовая политика новостроек: чем выше качество, тем больше стоимость
Раньше на ценовую политику влиял спрос и рыночная конкурентоспособность. Отмена долевого строительства, введение новых требований – все это повлияет на стоимость первичной недвижимости. Покупать жилье будет безопаснее, оно станет гораздо качественнее, но, в то же самое время, гораздо дороже. Как результат, люди станут чаще покупать квартиры с привлечением ипотечных средств. Сейчас недвижимость на стадии котлована стоит на 20-30% дешевле готовой, в дальнейшем такой разницы может и не быть. Что также может вызвать массу протестов среди россиян.
С другой стороны, покупатели получат изначально хорошие квартиры, в которых гарантированно не будет проблем со звуко- и теплоизоляцией, «картонными» перегородками и текущими швами. Как заявляют сами застройщики, граница между «стандартным жильем» и жильем комфоткласса постепенно сотрется.
Справка Государственно-правового управления
Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» вносится ряд изменений, касающихся деятельности Единого института развития в жилищной сфере. В частности, понятие «жилье экономического класса» меняется на понятие «стандартное жилье», устанавливаются порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже земельных участков Единого института развития в жилищной сфере, передаче его земельных участков в аренду или безвозмездное пользование, особенности заключения по результатам аукционов договоров аренды земельных участков Единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, определяется содержание комплексного развития территории с участием Единого института развития в жилищной сфере, а также особенности заключения договора аренды (субаренды) земельных участков для комплексного развития территории. Помимо этого, Федеральным законом вносятся корреспондирующие изменения в другие федеральные законы.
