Цена вопроса
Безусловно, приобретать меблированные квартиры в массовом сегменте выгоднее, чем обставлять квартиру мебелью самостоятельно.
В соответствии с информацией, предоставленной Павлом Брызгаловым, стоимость однокомнатной квартиры с ремонтом и мебелью в ЖК «Поколение» составляет 5 970 044 рублей, тогда как стоимость такой же квартиры с ремонтом, но без мебели – 5 800 404 рублей. Таким образом, стоимость всей мебели и предметов интерьера в однокомнатной квартире составляет 169 640 рублей.
Стоимость трехкомнатной меблированной квартиры в том же жилом комплексе – 12 858 089 рублей, а стоимость такой же квартиры без мебели 12 565 460 рублей. В данном случае мебель обходится покупателю 292 629 рублей.
Выходит, что разница в стоимости однокомнатной квартиры с отделкой и мебелью и квартиры без мебели, но с отделкой не является существенной, особенно, если перевести физические, моральные, временные, и транспортные затраты на выбор, перевозку и установку мебели в денежные средства.
Процесс поиска и подбора подходящего варианта жилья
Пожалуй, это главное, на что технологии повлияли в большей степени. Выбор квартиры уже меньше ассоциируется с бесконечными просмотрами объявлений с плохими фотографиями и попытками дозвониться продавцу, чтобы задать уточняющие вопросы. Умные системы поиска со множеством фильтров, использующие большой массив постоянно обновляющихся данных, значительно упрощают рутинные задачи. Подтверждение этому сервисы ЦИАН, «Яндекс.Недвижимость», «Дом.Клик» и другие.
Российский рынок будет стремительно двигаться в сторону максимальной персонализации. В скором времени алгоритмы будут выдавать каждому пользователю ограниченное количество релевантных вариантов с учетом его достатка, динамики цен в том или ином районе, пожеланий по планировке, инфраструктуре, локации и даже ремонту.
Экономика инноваций
Как работает персонализированная реклама: подкаст РБК Тренды
Например, уже есть сервисы, в основе которых лежит машинное обучение и искусственный интеллект, осуществляющие автоматическую оценку недвижимости, прогноз стоимости недвижимости для новостроек и вторичного рынка жилья: Profitbase Ai (объединяет решения для девелоперов, например CRM, личный кабинет покупателя, BI-дашборды — интерфейсы с доступным отображением информации), FinCase и другие.
Кстати, сервис FinCase — это аналог американского Zillow, который монополизировал все сделки с недвижимостью. Zillow ежемесячно пользуются порядка 26 млн человек, начиная от агентов недвижимости и заканчивая ипотечными агентствами и собственниками квартир. Сервис обрабатывает данные по миллионам объектов: планировки, стоимость обслуживания, налоги. А также аккумулирует информацию обо всем, что может быть связано с недвижимостью: оценивает качество комфорта проживания, оснащенность инфраструктурой и даже уровень образования в близлежащих школах, исходя из среднего балла учеников.
Прозрачные схемы работы
Рост числа цифровых агентств и повышенный спрос на их услуги в период пандемии означает, что серый рынок недвижимости «обеляется» у нас на глазах. Непрозрачные схемы работы уходят в прошлое: все необходимые этапы, сроки исполнения и ответственные лица четко прописаны. К тому же, можно не опасаться переплаты: хаотичное ценообразование невозможно, когда у покупателя и у продавца есть наглядный срез цен в городе и их динамика по другим объектам той же категории. На рынке появляется множество предложений, позволяющих сделать моментальную оценку недвижимости. Все это реализовано благодаря алгоритмам по анализу ретроданных по стоимости и текущего состояния рынка. На ЦИАНе, например, можно воспользоваться сервисом оценки квартиры и узнать ее рыночную стоимость, сравнить с ценой схожих предложений на рынке.
Виртуальная «примерка» квартиры
Что касается встреч с продавцами квартир, то их количество сегодня также можно минимизировать. Все большее распространение получают 3D-туры, позволяющие побывать в квартире, оценить ее состояние, и даже пройтись по лестничной площадке, а затем — прилегающей дворовой территории. Решений для таких удаленных визитов в интересующие квартиры на рынке уже около десятка, например, в цифровом агентстве «33 слона» используют решение от Roomee.
Технологии идут дальше — уже появляются первые решения, превращающие любые фотографии и даже нарисованную от руки планировку квартиры в 3D-модель. При этом алгоритм распознает, где спальня, кухня или санузел и моделирует соответствующий ремонт и меблировку. Конечно, пока это довольно сырые решения, но скоро мы будем пользоваться сервисами, которые позволят, сфотографировав помещение на телефон, за считанные минуты протестировать различные стилистические решения в квартире. Например, можно будет увидеть жилье с «бабушкиным» ремонтом или даже в бетоне в совершенно в новом свете.
Экономика шеринга
Как заработать на посуточной аренде премиального жилья в Крыму
Где искать
Меблированные квартиры – это довольно новое явление даже для московского рынка недвижимости, не говоря уже о Московской области. В этой связи география их распространения не столь широка, как этого хотелось бы.
«Поскольку подавляющая часть квартир с мебелью расположены в элитных новостройках, территориально меблированные лоты сосредоточены в ЦАО. В абсолютном выражении на рынке недвижимости в старых границах Москвы продается порядка 1,5 тыс. лотов с мебелью (в т.ч. просто с кухней). Если брать в расчет объекты, обставленные мебелью полностью (с мягкой и корпусной мебелью), то их будет не более 120 шт.», – сообщила Мария Литинецкая.
Тот, кто покупает все и сразу
«В массовом сегменте покупатель не тратит время на отделку квартиры, дизайн-проект и покупку мебели, то есть экономит время и собственные силы – поэтому при реализации таких квартир и популярен слоган «Заезжай и живи». В элитном сегменте перспектива реализации меблированных квартир менее привлекательна, так как покупатели жилья премиум-класса чаще всего имеют собственные взгляды на отделку квартиры, а нередко – еще и весьма экстравагантный вкус. На наш взгляд, меблированная квартира в элитном сегменте может быть успешно реализована только в том случае, если готовое дизайнерское решение абсолютно устроит покупателя, но это случается не так часто», – сообщила первый заместитель руководителя Комплекса продаж, рекламы и маркетинга АО «Лидер-Инвест» Анна Чижова.
Назад, в двухтысячные?
Если осенью 2020 г. ситуация на рынке напоминала конец 2014-го, то сейчас динамика спроса и цен начинает все больше походить на стагнацию 2004 г., когда после ажиотажа 2003 г. спрос падал, а квартиры дорожали.
Напомним, цены на жилье в Москве росли весь 2003 г., и по итогам года индекс IRN.RU увеличился на 36%. Главной причиной ажиотажа был приток нефтедолларов на рынок недвижимости: в 2003 г. США вторглись в Ирак, цены на нефть подскочили, сильно укрепился рубль, и люди начали искать альтернативу долларам как инструменту сохранения сбережений. Фондовый рынок был неразвит, рублю не очень доверяли, поэтому недвижимость виделась единственной нишей, куда можно вложить дешевеющую валюту. 2004 г. начался еще более агрессивным повышением ценников, и эта вакханалия длилась до апреля. Но с майских праздников рынок встал.
Нечто подобное происходит и теперь, только в роли нефтедолларов в 2020 г. выступали рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. К началу 2021 г. практически все более-менее адекватно оцененные квартиры уже раскупили, спрос снизился по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно дорожают. По большей части виртуально – продавцы переписывают ценники, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж. Как и в 2000-е, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
Проблема в том, что в 2000-е рос не только рынок недвижимости – росла экономика и доходы россиян. А спекулятивный спрос, который обеспечили инвесторы и ипотечники в 2020 г., имеет свойство достаточно быстро и неожиданно заканчиваться, когда исчезают стимулы, его создавшие. Период мягкой денежно-кредитной политики ЦБ, породившей ажиотаж на рынке недвижимости в 2020 г., подошел к концу: в марте 2021 г. Банк России впервые с лета 2019 г. повысил ключевую ставку. Это означает, что ипотека, как минимум, перестанет дешеветь, компенсируя перегрев цен, а повышение ставок по депозитам сократит инвестиционную привлекательность недвижимости.
Не исключено, что разворот ипотечного тренда приведет к кратковременному всплеску покупательской активности за счет реализации отложенного спроса на ипотеку. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в столице, скорее всего, завершат к 1 июля, также подстегивает покупателей.
Спасибо Центробанку
Прошлый год запомнился аномальным ростом цен на жилье на фоне падения экономики и доходов населения. Согласно статистике Росстата, ВВП в 2020 г. снизился на 3,1% в годовом выражении, реальные располагаемые доходы граждан РФ – на 3,5%. Доходы населения почти непрерывно падают с 2014 г., и по итогам 2020 г. россияне стали на 10,6% беднее, чем в 2013 г. При этом цены на квартиры в Москве в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%, по данным аналитического центра www.irn.ru. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15-30% в зависимости от сегмента, в Московской области – на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.
Как неоднократно писал IRN.RU, главной причиной аномалии стала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка. В отличие от предыдущих кризисов, в 2020 г. Банк России не поднимал ключевую ставку, а опускал ее. В течение года ставка снизилась на 2 п.п. и в июле достигла 4,25% годовых. Благодаря этому ипотечные ставки даже по коммерческой, несубсидируемой ипотеке на вторичном рынке упали до 8,04% (-1,29 п.п. с начала года), а ставки по депозитам, как и в 90-е, перестали компенсировать инфляцию. По данным «Статистического бюллетеня Банка России», уже в июле 2020 г. средневзвешенная ставка по вкладам физлиц до 1 года опустилась ниже 4% годовых, а по депозитам от года до 3 лет – едва превышала этот порог. Дополнительный и очень существенный вклад в разгон цен внесла программа льготной ипотеки. Хотя уровень ставок оставался более чем комфортным, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых.
Все это привело к ипотечному и инвестиционному ажиотажу. С одной стороны, сверхдешевая ипотека привлекла на рынок недвижимости новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку жилья, с другой – владельцы вкладов искали на том же рынке более выгодные способы сохранения капитала. В результате всплеска спроса объем предложения жилья сократился, а цены выросли. Однако резкий рост цен быстро свел на нет всю выгоду от низких ипотечных ставок, и уже в середине осени покупательская активность начала падать.
Лишь благодаря предновогоднему ажиотажу рынок по итогам года смог выйти в плюс по числу сделок. Несмотря на все стимулы, в 2020 г. количество переходов прав на вторичные квартиры в Москве увеличилось только на 2,3% относительно 2019-го, число договоров долевого участия в строительстве жилья – на 1,4%. Зато число зарегистрированных Росреестром ипотечных договоров подскочило сразу на 15,8%. Как следствие, увеличилась и зависимость рынка недвижимости от ипотеки: если в 2019 г. с привлечением кредитов в Москве было куплено 39,6% вторичных квартир и новостроек, то в 2020 г. – уже 45%.
Однако снижение покупательской активности не остановило рост цен. По итогам I квартала 2021 г. рассчитываемый www.irn.ru индекс стоимости жилья прибавил 3,7% в «старой» Москве, 5,2% – в Новой и 5,3% – в Подмосковье. Продолжают дорожать и новостройки.
Быстро, дешево, комфортно
Конечно же меблированные квартиры представляют интерес для довольно широкой аудитории покупателей. Динамика жизни в столице зачастую диктует свои условия, с которыми многим приходится соглашаться. Квартира, в которой помимо отделки есть мебель, предоставляет зачастую весьма необходимую возможность сразу в нее заселиться.
Кроме того, меблированная квартира поможет сэкономить деньги в случае, если клиент, подбирая себе квартиру в собственность, параллельно снимает жилье. Также квартира «под ключ» имеет ряд других преимуществ.
«В массовом сегменте преимущества квартир с мебелью очевидны. Во-первых, стоимость мебели включена в цену квартиры, и она прописана в договоре долевого участия. Во-вторых, покупатель, приобретая квартиру с мебелью, может воспользоваться ипотекой не только на жилье, но и на мебель. Соответственно, мебель можно приобрести, используя не потребительский, а ипотечный кредит по более низкой ставке. В-третьих, стоимость мебели покупателю обходится дешевле, поскольку застройщик договаривается с производителем мебели напрямую, на эксклюзивных условиях», – рассказал директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Конечно, оптовые закупки, производимые застройщиками, позволяют значительно снизить стоимость мебели в сравнении с ее стоимостью непосредственно в мебельном магазине. Это является особенно важным фактором для покупателей жилья в массовом сегменте. Кроме того, приобретение меблированной квартиры дает возможность точно рассчитать будущие финансовые затраты.
В то же время, для покупателей элитной недвижимости данные преимущества не являются решающими факторами при выборе жилья. Основным «плюсом» для данной категории покупателей является возможность незамедлительного въезда в жилье сразу после его покупки.
«Очевидно, что индивидуальные проекты стоят не менее, чем на 30% дороже тех, которые мебельные фабрики предлагают девелоперам
В элитной недвижимости полная меблировка возможна/востребована, скорее, для тех квартир, которые будут далее собственником сдаваться в аренду (у него нет особых личных предпочтений, важно, чтобы было цивильно, быстро, бюджетно)», – директор по развитию архитектурно-строительной компании «Галерея Проектов» Кристова Юлия Павловна
Таким образом, покупка квартиры с мебелью имеет большое количество преимуществ для покупателя, а продавцу позволяет создать условия для того, чтобы его товар «не залеживался на прилавке». Основной причиной того, что застройщики не прибегали к продаже таких квартир ранее, является то, что не так давно любые квартиры продавались хорошо и необходимости в поисках новых решений для создания более разнообразного ассортимента просто не было.
Уменьшение бумажной волокиты
Современные цифровые агентства недвижимости, например, «Этажи», М2 и другие, пользуются электронным документооборотом и могут провести сделку, выставить счет, принять оплату, заключить или расторгнуть договор удаленно.
Юридические услуги, оформление ипотеки, страховка и помощь с налоговыми органами входит в спектр таких услуг: можно забыть про очереди, бесконечные звонки и беспокойство потерять ту или иную справку. Текущий статус сделки будет отображаться в личном кабинете, там же будут храниться все документы. Со стороны клиента необходимо будет получить квалифицированную цифровую подпись, но и с этим агентства помогают. В качестве удачного примера можно привести сервис «ДомКлик» от Сбера.
Экономика инноваций
Что такое цифровая трансформация?
Предварительная юридическая оценка
Предварительную юридическую оценку квартиры уже сейчас можно сделать без обращения к юристу, за один день. На рынке существуют сервисы, которые позволяют это сделать автоматизированно. Чистота недвижимости и ее собственников проверяется через открытые данные из Росреестра, базы МВД, ФНС и т.д. В рамках акселератора от Glorax Infotech существует проект с сервисом Realty Cloud, который как раз решает эту задачу.
Агентства недвижимости сегодня все больше осознают преимущества цифровизации и стараются автоматизировать все рутинные операции и свести к минимуму человеческий фактор, а вместе с ним и риски ошибок:
- автоматизируются все процессы, связанные с куплей-продажей недвижимости. За счет одного нажатия кнопки объявление о продаже появляется на всех выбранных агрегаторах. Такая опция есть, например, в сервисе Jcat;
- стоимость объекта оценивает искусственный интеллект, который учитывает данные по конкретному району, курсы валют и прогноз роста цен;
- договор бронирования заключается онлайн, используются цифровые подписи. Пример: SmartDeal.pro.
- заявка на ипотеку оформляется дистанционно и рассылается в банки, подключенные к системе;
- сделки проверяются автоматизированными инструментами, которые минимизируют человеческий фактор;
- специальный софт собирает всю необходимую юридическую информацию по объекту, проверяет задолженность, обременения и историю квартиры. Пример: Realty Cloud.
Подписывайтесь на Telegram-канал РБК Тренды и будьте в курсе актуальных тенденций и прогнозов о будущем технологий, эко-номики, образования и инноваций.
В новом доме пусто не бывает
Идея создания такого рода продукта появилось в связи с тем, что застройщики столкнулись с ситуацией, когда клиентам требовалось въехать в новую квартиру сразу же после ее приобретения
Кроме того, наличие в рассматриваемой покупателем потенциальной квартире предметов интерьера служит неким интеллектуальным якорем, располагающим клиента к тому, чтобы задержать свое внимание на объекте, включить свою фантазию и почувствовать себя «как дома»
Знатоки рынка недвижимости помнят о промо-акциях, которые единично проводились в середине «нулевых». В то время в качестве маркетингового хода один мебельный салон представил свою мебель в новых квартирах, что позволило добиться значительного увеличения продаж как мебели, так и недвижимости, где она была представлена. Покупателям была приятна просто сама возможность присесть и почувствовать себя в уютной атмосфере. У западных брокеров даже есть правило, согласно которому покупатель, который провел в квартире менее 15 минут вряд ли станет ее приобретать. Несомненно, это имеет определенное влияние на покупателя.
Практика экспонирования квартир с завершенным интерьером и наличием мебели давно используется в сегменте элитной недвижимости. Довольно часто проводятся совместные акции с элитными дизайнерскими агентствами и мебельными салонами. Несмотря на то, что распространение данной тенденции на менее дорогостоящее жилье началось относительно недавно, число экспонируемых в столице меблированных квартир невелико во всех сегментах недвижимости.
«На первичном рынке в старых границах Москвы представлено 32 новостройки с отделкой, что составляет 16% объема рынка. Причем только в 7 из них есть опция установки встроенной кухни. Подавляющая часть (5 из 7) относятся именно к элитному классу: Barkli Gallery, BUNIN, Дом на Хлебном, Cloud Nine, ORDYNKA. В бизнес-классе это «Сердце столицы», в массовом сегменте – LIFE-Митинская Ecopark. Кроме того, в ЖК комфорт-класса «Поколение» можно заказать меблировку в качестве опции», – рассказала управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
