Квартира в лизинг для физического лица

Лизинг недвижимости для физических лиц

Споры о выгоде лизинга для физических лиц не утихают. Считается, что «гражданский» лизинг недвижимости слишком несовершенен, чтобы составить достойную конкуренцию ипотеке. Доля правды в этом есть, однако многое зависит от лизинговой компании. Если гражданин прибегает к банковской аренде, то и условия сделки и требования по одобрению достаточно суровы.

Основные требования к претенденту-гражданину

Возраст – 21-60 лет на момент заключения договора;
Отсутствие текущих просрочек по кредитам;
Кредитная история — преимущество для добропорядочных заемщиков;
Наличие постоянного источника дохода;
Если цена вопроса свыше 20 миллионов рублей, будьте готовы документально подтвердить свои доходы или предоставить залог.

Если гражданин готов оплатить аванс в размере 40%, ведущие лизингодатели, к примеру ВТБ24-лизинг, заключают договор по трем документам: паспорту, ИНН, СНИЛС. Частные компании лояльнее к одобрению лизинговой сделки. Однако на рынке недвижимости организаций, работающих по «гражданскому» лизингу квартир, не так много.

Особенности лизинга квартиры физическим лицом

По закону гражданин выступает таким же лизингополучателем, как и предприятие. В правовом отношении каких-либо ограничений нет. Содержание договора, требования к предмету аренды аналогичны коммерческому лизингу недвижимости.

Что такое лизинг и какая его законодательная база, смотрите в этом видео:

https://youtube.com/watch?v=QU7VyhmuwOE

График предусматривает только равноценные аннуитетные платежи. Срок аренды составляет 5 -7 лет, возможно соглашение на десятилетие. Процент удорожания сильно зависит от размера аванса: чем он выше, тем дешевле обходится человеку лизинг квартиры.

На практике ЛК крайне неохотно сотрудничают с гражданами, поскольку платежеспособность последних считается зыбкой. Тем не менее, квартира в лизинг для обывателя – такая же реальность, как и для организации.

По существу лизинг квартиры человеком – это та же аренда, только на длительный срок (до 10 лет) с возможностью выкупа по остаточной стоимости (в некоторых случаях — 1000 рублей) или возможностью продления аренды на новый срок.

Вас заставили заплатить страховой депозит при аренде жилья, а нужно ли было его платить? Ответ вы узнаете здесь.

Продать или завещать квартиру в лизинге нельзя – это не ваша собственность. Но закон допускает сдачу объекта в поднайм третьим лицам (сублизинг) с письменного разрешения лизингодателя (ст. 8 ФЗ № 164).

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда. Классический вариант, когда человек через продавца недвижимости оформляет понравившуюся квартиру в аренду, а затем выкупает жилье.

Оперативный лизинг. Предполагает исключительно аренду без перехода права собственности к лизингопользователю. В силу высоких платежей для граждан экономически не выгоден. Лучше воспользоваться традиционной арендой или взять ипотеку.

Схема лизинговой сделки.

Возможен ли возвратный лизинг для гражданина? Закон предполагает, что продавцом, лизингодателем или лизингополучателем может выступать и физическое лицо (статья 4 ФЗ №164). Потому тут есть о чем подумать. Другое дело, не все ЛК заключают возвратные договора с «физиками».

Документы для физических лиц

Паспорт с регистрацией по месту расположения объекта лизинга;
ИНН;
СНИЛС;
Заявление на оформление финансовой аренды;
Любое документальное подтверждение платежеспособности получателя.

Как физическому лицу приобрести квартиру по лизинговой схеме

Механизм прост:

гражданин-лизингополучатель присматривает квартиру;
лизингодатель покупает жилье у продавца на основании договора купли/продажи;
арендодатель и арендатор заключают договор финансовой аренды;
договора регистрируются в Росреестре;
после завершения сделки статус жилья может быть переведен в собственность в зависимости от условий договора.

Лизингодатель обязан уведомить продавца о приобретении недвижимости с целью сдачи объекта в аренду. Расходы по коммунальным платежам, содержанию и ремонту жилья возлагаются на лизингополучателя.

Сходство и отличия лизинга и ипотеки

Итак, действительно у лизинга и ипотеки есть много общего. Например, оба этих платежа обладают одинаковыми свойствами:

возвратность. То есть затраченные средства на покупку жилья придется возвращать лизингодателю (кредитору по ипотеке).
платность. За использование заемных денежных средств придется выплатить определенный процент от общей суммы.
срочность. У договора есть срок, в течение которого все обязательства по нему должны быть исполнены.

На этом их сходство заканчивается. Главная особенность лизинга заключается в следующем.

При заключении договора ипотеки квартира сразу же переходит в собственность покупателю. Владелец обладает всеми правами – владение, распоряжение и пользование квартирой. Конечно, при регистрации права собственности на квартиру накладывается обременение в виде банковского залога. Однако при этом, в случае возникновения трудной жизненной ситуации или других условия, не позволяющих продолжать выплаты по ипотеке, плательщик всегда может продать квартиру другому собственнику вместе с кредитом, либо продать квартиру и погасить на эти средства долг по ипотеке. Разумеется, на эти действия нужно получить согласие банка, но это вполне реально в сегодняшних условиях. И даже после продажи квартиры с ипотекой, ее бывший собственник скорее всего останется в выигрыше, поскольку цены на недвижимость растут год от года
При оформлении лизинга имущество до последнего платежа остается в собственности у лизингодателя. Даже выплатив 90% всей суммы, указанной в договоре, вы можете стать неплатежеспособным, и собственник квартиры вежливо попросит вас собрать вещи и покинуть ее в кратчайшие сроки. В этом виде договора лизингодатель не несет практически никаких рисков, а вот покупатель-арендатор ввязывается в него на свой страх и риск.

«Зачем же ввязываться в такую непонятную авантюру?» – спросите вы. Несмотря на такие риски, у лизинговых сделок есть ряд неоспоримых достоинств.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Основные требования:

объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
Размер первоначального взноса.
Схема лизинговых платежей.
Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

арендная плата (для выкупа жилья);
вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Расставляем другие знаки: больше или меньше

Так уж устроено наше государство, что ни один вид деятельности, связанный с финансированием, так или иначе порождает некие теневые схемы. Не остался в стороне и жилищный лизинг. Под шумок, а вернее сказать, существуя в некой тишине, лизинговые дельцы запросто могут оставить вас без квартиры. Дело в том, лизинг недвижимости по сути сейчас носит характер «ломбардного кредита». Обычно в ломбард относят ювелирные украшения, получают небольшую сумму, а выкупают через определённый срок уже за большую стоимость. В лизинге примерно также. Только в залог вы отдаёте свою квартиру, получаете за неё половину стоимости и берёте её же в лизинг. Это называется возвратный лизинг. Лизинговым компаниям очень удобно в этом случае. Если должник не будет вовремя платить взносы, его просто выселят из квартиры без всяких обиняков. Ведь человек, перед продажей квартиры из неё выписывается, а собственником по договору становится заёмщик.

Находятся люди, которые после того, как лишились квартиры, идут с жалобами в суд. Они хотят доказать, что лизинговые сделки в этом случае не правомерны. Но, всё дело в том, что закон по сути бессилен. Если говорить о банках, которые дают ипотеку, или о тех же ломбардах, и даже о микрофинансовых компаниях, которые дают денежные займы – все они находятся под контролем Цетробанка. А вот лизинговые компании в этот список не входят, и находятся пока в свободном плавании.

Аналитики считают, что лизинг имеет право быть, и даже предрекают его распространение, если будет понятен механизм его работы. Они также считают, что с развитием такого направления в сфере недвижимости как строительство доходных домов, должно сподвигнуть власти навести порядок в лизинговой системе.

Порядок проведения процедуры

Банки не предоставляют ипотечное кредитование лицам, которые не могут документами подтвердить свой доход, это большие риски для банковского учреждения. В таком случае, клиент банка, получивший отказ, может обратиться в лизинговую компанию за соответствующими услугами.

Как осуществляется обращение? Можно подойти лично в офис, можно направить заявку на сайт. По электронному адресу.

Но нужно уже определиться на момент подачи заявления с объектом недвижимости для покупки. Также желательно иметь на руках документы, касающиеся ее. Работник лизинговой компании рассмотрит данные по объекту, заявление, если соблюдены все требования, заявитель подписывает с компанией договор. Какие данные содержаться в данном документе?

Это сведения о сторонах сделки.
Данные по объекту недвижимости, выбранном для покупки в лизинг. Должны быть указаны технические характеристики и данные из кадастра.
Прописывается цена недвижимости.
Сколько процентов будет выплачиваться ежегодно за лизинг.
Условия, на которых заключается сделка.

Кто может взять квартиру в лизинг

Для потенциальных клиентов лизинговые компании выставляют весьма лояльный список требований:

Платежеспособный возраст – от 21 года и до 60 лет.
Отсутствие прострочек по банковским платежам и положительная кредитная история.
Наличие источника постоянного дохода.
Подтверждение уровня доходов в различных формах либо предоставление залогового имущества при заключении договоров на сумму свыше 15 миллионов рублей.

Квартира в лизинг – стабильность, закрепленная договором

Существенным плюсом лизинга является разбивка платежей на весь срок действия договора. При этом размер такой ежемесячной выплаты вполне сопоставим с арендной платой за соответствующую недвижимость. Даже если по какой-либо причине лизингополучатель не планирует выкупать недвижимость, заключение договора лизинга является более стабильным решением, чем классическая аренда. Квартира в лизинг — это страховка возможных рисков, связанных с отказом арендодателя продлевать договор или его желанием изменить арендную плату в сторону повышения при смене экономической ситуации.

Скрытые бонусы приобретения квартиры в лизинг

При заключении лизинговой сделки, цена недвижимости фиксируется в договоре. Именно эта сумма является базой для расчета ежемесячных платежей, которые не корректируются при любых условиях. Скачки цен на дома, рост или падение курсов валют – после заключения договора внешние условия не оказывают никакого влияния не его исполнение. А в связи со стабильным ростом стоимости жилья, по окончанию действия договора лизингополучатель приобретает и дополнительный бонус – в его собственности будет находиться недвижимость, рыночная стоимость которой существенно увеличилась. Средний рост цен составляет около 5 процентов в год, что в условиях средней продолжительности лизингового договора в 10 лет складывается в весьма значительную сумму.

Нужна ли помощь посредников при покупке квартиры в лизинг

Недвижимость в лизинг: какие сложности?

Приобретение квартиры в лизинг для физических лиц возможно как напрямую у компании-лизингодателя, так и через посредников. Обращение в фирмы, специализирующиеся на предоставлении посреднических услуг, может стать неплохим вариантом для клиента, впервые заинтересовавшегося таким типом кредитования.

У посредников есть не только доступ к программам нескольких компаний-лизингодателей, но и большой опыт в составлении запросов и подготовке пакетов документов для каждого лизингодателя. Таким образом, вы получите не только более широкий выбор вариантов, но и сможете пройти предварительную оценку как потенциальный заемщик. Большая часть посредников получает оплату от лизингодателя, поэтому для обращения к ним за помощью и услугами вам не потребуется вкладывать собственные средства.

Пошаговая инструкция

Несмотря на лояльные условия оформления договора лизинга, установлен ряд требований к клиентам. А именно:

наличие постоянного источника дохода;
отсутствие судебного разбирательства по признанию человека банкротом;
минимальный возраст 21 год;
человек должен быть не старше 60 лет;
отсутствие исполнительного производства по принудительному удержанию долгов.

Кроме того, у человека должна быть возможность оплатить первый взнос, сумма которого не может быть меньше 10%.

Выбор недвижимости

Есть много компаний, где можно оформить квартиру в лизинг. И у всех организаций свои требования к выбираемой недвижимости. Как уже отмечалось выше, можно купить жилье любого типа, но необходимо пройти следующие пункты проверок:

возможность приобретения только уже готового жилья;
отсутствие обременений (нет ареста недвижимости, залога или других обязательств);
фактический вид собственности полностью соответствует проектной документации;
дом, в котором располагается квартира, не находится на учете как аварийное жилье или, как дом под снос.

Сбор документации

Скорость оформления договора обусловлена тем, что нет необходимости собирать большой пакет документов.

Так, физическому лицу предстоит подать следующие бумаги:

паспорт;
единый код плательщика налогов;
карточка пенсионера;
справка с места работы об официальном трудоустройстве;
справка о доходах за предшествующие полгода;
собственноручное заявление;
выписка из ЕГРН на собственность, которую человек хочет приобрести.

Что касается технических документов на имущество, то лизинговая фирма, как покупатель, будет самостоятельно собирать и проверять эти бумаги, сотрудничая с текущим хозяином.

Особенности контракта

Контракт подписывается двумя участниками, но составляется в трех экземплярах:

арендатору;
лизинговой фирме;
Росреестру для регистрации.

Строгих требований к содержанию соглашения нет. На каждой фирме предусмотрена своя форма контракта, но во избежание юридических и других споров, лучше внести в содержание соглашения следующие разделы:

подробная характеристика приобретаемой недвижимой собственности (адрес расположения, этажность, наличие основных коммуникаций, выявленные недостатки, которые дополнительно отображаются в Акте приема передачи жилья);
продолжительность действия аренды (возможность досрочного прекращения контракта);
сумма первого взноса (окончательная стоимость, расчет процентов, кто оплачивает страхование собственности);
порядок внесения платежей по договору лизинга (может быть составлен индивидуальный график, который удовлетворит обе стороны соглашения);
основания прекращения договора в одностороннем порядке;
нарушения и ответственность сторон;
порядок приобретения имущественных прав на объект.

Погашение платежей

Лизинговая фирма работает с целью приобретения прибыли, поэтому вся сумма аренды будет включать цену жилья, за которую фирма купила недвижимость, а также процент за услуги фирмы

Кроме того, при установлении условий оплаты, предстоит обратить внимание на следующие аспекты:

пересчитывается ли процент при досрочном погашении;
возможно ли внесение ежемесячных платежей в большей сумме;
допускается ли разовое внесение крупной суммы денег;
производится ли перерасчет процентов при одноразовом крупном взносе.

Анализ цен на недвижимость в России показывает, что накопить на жилье со среднестатистической заработной платой оказывается не так и просто. Поэтому оформление договора лизинга – отличная возможность. Главное, выбрать надежную компанию, которая уже долгое время работает с такими видами соглашений. Не лишним будет прочесть отзывы клиентов и ознакомиться со статистикой фирмы в ЕГРЮЛ.

Как купить квартиру в лизинг

Если заинтересованное в приобретении квартиры лицо не получило одобрения на получение ипотечного кредита – допускается обращение к поставщику обозначенных услуг.

Обратиться в компанию разрешено:

предварительно оставив заявку на официальном сайте;
путём личного посещения.

На момент посещения клиент подбирает понравившийся объект недвижимости, предпочтительный для покупки. Собрав документацию, он представляет её для рассмотрения менеджеру. После мониторинга и определения рентабельности сделки, клиент приглашается в компанию для заключения договора.

В договор вносятся сведения:

о сторонах сделки;
кадастровые данные и технические характеристики объекта;
адрес и место расположения квартиры;
стоимость квартиры в рублях;
ежегодный процент за лизинг;
условия заключения сделки.

К числу условий относятся следующие положения:

Права и обязанности сторон. Устанавливается право аренды, с последующим переходом помещения во владение собственника. Определяется полномочие компании взимать соразмерную оплату.
Взимание платы. Здесь требуется указать фиксированную сумму ежемесячного взноса в рублях. Так же – размер первоначального взноса.
Ответственность сторон. Указываются размеры штрафных санкций и неустойки в случае просрочки платежа или передачи квартиры арендатору.
Рассмотрение споров, условия расторжения договора.
Обстоятельства неодолимой силы, случаи уничтожения объекта.

После оформления правомочий клиента, документация на объект регистрируется в Многофункциональном центре (МФЦ) по месту расположения недвижимости на основании Федерального закона № 122-ФЗ.

После оформления документации, клиент получает полномочия, соразмерные арендатору, но в перспективе предусмотрен переход помещения в собственность. Клиент въезжает в квартиру в срок, предусмотренный условиями договора, и получает регистрацию по месту жительства. Вместе с ним в помещении прописываются и получают право проживания члены семьи.

Просрочки платежей допускают расторжения договора на общих основаниях (ст. 450 ГК РФ). Так как жильё оформлено не на лизингополучателя, а на компанию – поставщика услуг, расторжение правоотношений может повлечь утрату правоспособности лиц, проживающих в квартире. Добросовестные плательщики в установленный срок, допускаются к полномочиям собственника, переоформив объект на себя.

В этом случае компания отчуждает правомочия владения недвижимостью жильцам, уплатившим соразмерную, указанную положением договора сумму. Стороны составляют дополнение к основному договору, посредством чего объект переоформляется на лизингополучателя (ст. 624 ГК РФ).

Эта процедура требует новых регистрационных действий и постановки недвижимости на кадастровый учёт в качестве объекта, законно принадлежащего новому владельцу. свидетельство о собственности

Недостатки лизинга: игра на поле лизингодателя

Говоря о достоинствах лизинговой сделки, необходимо упомянуть о некоторых недостатках. Пожалуй, основным недостатком можно считать весьма ограниченную распространенность таких сделок на рынке недвижимости, и именно этот недостаток является корнем всех остальных.

В отличие от рынка банковского кредитования, а также от рынка аренды, которые являются достаточно насыщенными и в рамках которых присутствует активная конкуренция, рынок лизинга недвижимости является достаточно узким.Если на рынке жилья, которая сдается в аренду, стоимость арендной платы благодаря конкуренции стремится вниз, на ипотечном рынке ставки нельзя поднимать по этой же причине, то лизинговые компании, фактически, могут работать вне конкурентной среды.

Таким образом, условия работы в своем секторе рынка диктует именно лизингодатель. В то время, когда банки и арендодатели вынуждены бороться за каждого потенциального клиента, лизинговые компании сами выбирают, кому предоставить услуги. Отсюда и более высокая стоимость арендной части ежемесячного платежа и, собственно, объекта недвижимости как такового.

Минус №1: большая переплата

Прочие недостатки стоит воспринимать как естественная и логичная компенсация выгод, перечисленных выше. Так, ежемесячные платежи выше в 1,5-2 раза относительно арендной платы или платы по ипотеке. Впрочем, в последнем случае иногда можно говорить о том, что ипотечник снимает жилье, например, в ожидании завершения застройщиком строительных работ, поэтому в этот период расходы могут быть одинаковыми. Однако этот период заканчивается, в большинстве случаев, через два года после оформления ипотеки, и платежи уменьшаются на сумму арендной платы, а вот по лизинговому договору они продолжаются много лет.

Переплата за квартиру в лизинг больше, чем переплата по ипотеке, причем, разница может достигать 30% и более. Однако если говорить об арендных платежах, то в этом случае переплата отсутствует вообще, равно как и собственность, которая потенциально могла быть приобретена. То есть, в случае аренды в конечном итоге плательщик остается и без денег и без жилья.

Первичный рынок: в лизинг не оформляется строящееся жилье

Еще один минус лизинга недвижимости, и этот минус является достаточно жирным – в лизинг нельзя оформить объект, который еще строится или просто по каким-то причинам не введен в эксплуатацию. Таким образом, для компаний отсекается довольно большой пласт рынка жилья – это весь первичный рынок, а потенциальные покупатели лишены возможности оформить в лизинг квартиру от застройщика.

Собственно, квартиры на первичном рынке хороши не только отсутствием истории, это жилье в совершенно новом доме, что обуславливает множество преимуществ, среди которых одно из основных – это отсутствие износа инженерных коммуникаций.

Риск лизингополучателя: арест или залог недвижимости

Тот факт, что вплоть до окончания соглашения о лизинге квартира находится в собственности лизингодателя, является недостатком для покупателя еще по одной причине. Недвижимая собственность на момент исполнения лизингодателем своих обязательств может оказаться под арестом или иным видом обременения. Так что при возникновении у компании каких-либо финансовых затруднений, у покупателя они также могут возникнуть, в лучшем случае срок оформления квартиры в собственность наступит несколько позже, чем это прописано в договоре.

Причем, даже тот факт, что на момент заключения соглашения дела у компании-лизингодателя обстоят просто блестяще, никак не может быть гарантией того, что в какой-то момент все не изменится в худшую сторону. Риски значительно возрастают, если рассматривать их в отношении продолжительной временной перспективы, а подобные сделки заключаются на многие годы.

Кроме того, закон не запрещает лизинговой компании привлекать кредит под залог недвижимости, оформленной в лизинг. Таким образом, даже то обстоятельство, что недвижимость уже находится под арендой и присутствует лизинговое соглашение, она продолжает оставаться для лизинговой компании активом, с которым можно работать. Вот только, к сожалению, не всегда находится возможность выплатить кредит, а что может произойти в этом случае с недвижимостью, остается только гадать.

Выбор ЛК

Большинство российских лизингодателей предлагают программы лизинга недвижимости, адаптированные для юридических лиц.

Анализируя предложения ЛК в Москве и других городах России, важно учитывать:

ставку удорожания,
период действия соглашения,
наличие комиссий,
порядок одностороннего расторжения соглашения,
условия досрочного погашения и др.

Только полный анализ предложений финансового рынка позволит найти оптимальное и наиболее выгодное решение.

Конкретные предложения

Наименование ЛК	Сумма первоначального взноса (от стоимости имущества)	Удорожание (в год)	Период договора	Нюансы
ВТБ24	10% и выше	5,5% и выше	Максимальный период – 10 лет	ВТБ предоставляет возможность взять жилую недвижимость и стать владельцем квартиры, дома и др.
ПАО Сбербанк	5,3% и выше	Сотрудничество ведется исключительно с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
АльфаМКБ	5,84% и выше	Сделка может проводиться в рублях, долларах и евро. Программы рассчитаны на юридических и физических лиц