Покупка квартиры в сданном доме: что нужно знать
Помимо ДДУ, можно приобрести квартиру по договору купли-продажи, именуемому «предварительным». Он оформляется после завершения строительства до передачи прав собственности.
Банки отдают предпочтение именно таким договорам при желании заемщиков купить жилье в ипотеку. Дело в том, что объекты ДДУ являются незавершенными, что представляет для кредитора большие риски невозврата денег.
ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего банки самостоятельно проверяют и заемщиков, и застройщиков, что очень выгодно для покупателей: ни одно финансовое учреждение не выдаст деньги на покупку жилья в неблагонадежной компании
При составлении предварительного договора купли-продажи важно учесть несколько моментов:
- Когда будет заключен основной договор. В документе должны быть указаны точные сроки, в противном случае покупатель может столкнуться с проволочкой при оформлении документации и не въехать в квартиру в запланированный период. При отсутствии точной даты застройщику дается 1 год на получение паспортов и технических документов, и до этого времени получить право собственности покупателю не удастся. Если по прошествии 12 месяцев основной договор так и не составлен, сделка оспаривается через суд.
- Характеристики недвижимости и окончательная стоимость. Это немаловажные детали. Если в соглашении будет указано, что застройщик вправе при наличии определенных обстоятельств повысить цену, это ставит покупателя в невыгодное положение.
Учитывая вышеприведенные нюансы, можно исключить подводные камни при приобретении недвижимости по предварительному договору купли-продажи.
Как купить квартиру в новостройке без риска?
Принадлежность земли. На руках у застройщика должны иметься документы, подтверждающие его право на использование земли. Это может быть договор купли-продажи или аренды, государственный акт на собственность, распоряжение администрации и т.д. В случае их отсутствия строительство считается незаконным и с 99% вероятности в конечном итоге вы не сможете получить свою квартиру.
Назначение земли. Каждый участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением, которое прописано в земельном кадастре. К сожалению, данного правила придерживаются не все застройщики. В таком случае даже по факту завершения строительства владельцы не смогут заехать в свои квартиры до разрешения вопроса с целевым использованием участка застройки.
Разрешающие документы. При покупке квартиры в новостройке вы имеете полное право требовать от застройщика предъявить технические документы: проект, разрешение на строительство или декларацию, квалификационные аттестаты работников, которые участвуют в строительстве и т.д.
Финансирующая организация
Как покупателю квартиры в новостройке, вам важно поинтересоваться информацией о финансирующем банке. Эти данные являются открытыми, поэтому должны предоставляться при обращении клиента
Также рейтинг надежности банка-кредитора можно найти на интернет-ресурсах.
Приемка инженерных коммуникаций
Проверяется надежность креплений, работоспособность всех систем и оборудования в квартире. Нужно убедиться в целостности пломб на счетчиках, снять показания, проверить соответствие указанным в паспорте серийным номерам.
Обследование инженерных сетей
Система | Что проверить | |
1 | Водоснабжение | Удерживающие стояки крепления и вертикальность установки, заделку раствором технических отверстий, работу запорных кранов, напор воды |
2 | Канализация | Наличие тройников, высоту выхода трубы. При расстоянии от пола больше 10 см могут возникнуть проблемы с установкой сантехники. В нормативах не указывается высота, поэтому проверяйте по проекту |
3 | Отопление | Надежность крепления стояков и радиаторов, наличие терморегуляторов. Если не проводится демонстрация работы батарей, необходимо сделать отметку в акте |
4 | Вентиляция | К вентиляционному отверстию нужно поднести зажигалку или бумагу. Если вентиляция в порядке, лист прилипает, а пламя отклоняется |
5 | Электрика | Работоспособность установленных розеток проверяют взятым с собой электроприбором, в плафоны вкручивают лампочки. Работа УЗО проверяется с помощью кнопки «тест» |
Совет от специалиста по проверке вывода канализации
Подводные камни
Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами
Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист
Основные риски:
- оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
- оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
- заморозка строительства дома;
- долгое, затянувшееся строительство дома;
- низкое качество жилья;
- несоответствие планировки и метража квартиры;
- отсутствие благоустроенной территории.
Приемка квартиры без отделки
В коробке подведены коммуникации, отсутствуют перегородки, откосы, сантехника, подоконники, штукатурка.
Должны быть:
- ровная черновая стяжка без пустот, бугров, крошения;
- остекление;
- радиаторы;
- подводка канализации;
- разводка электрического кабеля;
- стояки водоснабжения без разводки;
- отводы для полотенцесушителя;
- входная дверь;
- разметка межкомнатных перегородок;
- общедомовая вентиляция.
Стены
Необходимо убедиться в отсутствии посторонних включений, штырей, проволоки, оценить кривизну стен. Допускается отклонение по вертикали на 2см.
На видео показан самый простой способ проверки вертикальности
На поверхности не должно быть просветов между панелями и блоками, мокрых пятен. Сквозные щели считаются нарушением стандартов строительства. Кирпичная кладка должна быть с одинаковыми швами без наплыва раствора и пустот. Ширина противоположных стен обмеряется рулеткой, сравнивается.
Плиты перекрытия
На плитах не должно быть ржавых пятен, наплывов, раковин глубиной 5 мм, трещин более 2 мм, которые переходят на стены. Допускается мелкая сетка шириной 0, 1мм. В спорных ситуациях потребуется исследование со специальными приборами и консультация специалиста, который оценит состояние конструкций, определит причины и допустимость трещин. Шторбы должны быть аккуратно заделаны раствором. Допустимая разница в высоте потолка в разных углах – не более 1 см.
Особенности перепланировки в новостройке
Перепланировка в новостройке с точки зрения юридических аспектов мало чем отличается от перепланировки во вторичном жилье, но нюансы всё-таки есть. О них ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказала Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners (г. Москва).
Для того, чтобы согласовать перепланировку в новостройке, нужно предоставить определенный перечень документов, среди которых — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, а также учетно-техническая документация. Сложность состоит в том, что людям, купившим квартиру в новостройке, правоустанавливающих документов иногда приходится ждать месяцами. А владельцы стремятся сделать ремонт и заселиться как можно скорее, ведь ради покупки нового жилья им часто приходится продавать уже имеющиеся площади и жить на съемных квартирах. Именно поэтому в новостройках часто проводят незаконную перепланировку.
«В первую очередь согласование нужно для того, чтобы обезопасить как лицо, делающее перепланировку, так и всех других жильцов дома. Ведь есть большой риск того, что будет повреждена опорная конструкция и здание рухнет (или по нему пойдет трещина), или что, например, случайно будет повреждена система водоснабжения. Но большинство новостроек — это кирпичные или монолитные дома. В отличие от более старых домов (панельных или блочных), в новостройках редко встречаются несущие стены. Это существенно облегчает процесс согласования перепланировки».
До того момента, как будут получены правоустанавливающие документы, законно провести перепланировку не получится — это актуально для жителей всех уголков России, кроме Москвы. Столичное правительство выпустило постановление, согласно которому правоустанавливающих документов можно не дожидаться. Если новостройка — объект долевого строительства, можно предъявить:
— Договор на участие в долевом строительстве. При этом нужно получить согласие застройщика на перепланировку;
— Договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
— Акт приема-передачи недвижимости.
Если объект построен за счет бюджета Москвы, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива, это могут быть документы, подтверждающие предоставление жилья заявителю или его владение данной недвижимостью.
Еще одна сложность перепланировки в новостройке состоит в получении учетно-технической документации или технического паспорта.
«Технический паспорт для постановки на кадастровый учет дома и последующей регистрации права собственности не нужен, в связи с чем закон не обязывает застройщика его выдавать. Для постановки построенного многоквартирного жилого дома на кадастровый учет требуется технический план такого дома. Поэтому застройщик может предоставить только выписку из поэтажного плана здания на интересующий этаж. То есть, если лицу по каким-то причинам нужен технический паспорт, ему нужно самостоятельно заказывать его изготовление», — рассказала Полина Гусятникова.
Не всегда возможно получить технический паспорт до регистрации права собственности — это зависит от того, вызывал ли застройщик Бюро технической инвентаризации (БТИ) для обмера жилых и нежилых помещений в доме. Если да, то организация сможет изготовить технический паспорт. Если нет, то до регистрации права собственности этот документ получить не выйдет.
Во всем остальном, по словам эксперта, согласование перепланировки в новостройке не отличается от аналогичного процесса в более старых домах.
Дополнительные риски: навязанные услуги
Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.
Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.
Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.
Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.
Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.
Как выбрать застройщика
Соблюдение инструкции по оформлению документации несколько снижает риски покупателя, однако немаловажным является и выбор застройщика.
На что нужно обратить внимание на начальном этапе:
- Документация компании. Застройщик должен работать легально и иметь учредительную документацию. Можно заказать выписку из ЕГРЮЛ, ознакомиться со свидетельством о регистрации юридического лица и протоколом о назначении руководителя. Также у предприятия должно быть разрешение на строительство, проектная документация на дом, документы о праве собственности на земельный участок, где производится строительство.
- Репутация застройщика. Хорошая реклама не указывает на благонадежность, а вот поискать отзывы о компании никогда не будет лишним.
ВАЖНО !!! Покупателей должно насторожить, если цена квартиры значительно, ниже стоимости аналогичных объектов. Также настороженность вызывает неоднократное продление сроков сдачи недвижимости, смена застройщика, работа компании в статусе ИП (должно быть ООО), либо выставление недвижимости на продажу не компанией, а частным инвестором от ее имени
Дом сдан в эксплуатацию что дальше
Дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам
На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.
Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания.
Сдача новостройки в эксплуатацию Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания.
Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством. Что значит «дом сдан в эксплуатацию» В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как: Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.
Дом построен и сдан в эксплуатацию, а вы находитесь в предвкушении получения ключей от долгожданного жилья.
Но не стоит впадать в эйфорию, так как приём квартиры у застройщика это ответственное дело и подписав не глядя смотровой акт, вы лишаетесь возможности предъявить претензии. Для тех, кто в скором времени получает жильё в новостройке, советую почитать об особенности приёмки квартиры у застройщика.
Квартиры в новостройках сдаются под чистовую отделку или с чистовой отделкой.
Вместе с тем, неустойка за просрочку по таким нелегальным проживаниям (периодам) начисляется и подлежит взысканию несмотря на наличие незаконного «промежуточного» акта приема-передачи. Проверено на практике. Мы против подписания «промежуточных» актов приема-передачи, предостерегаем от этого и дольщиков и застройщиков.
В первую очередь застройщик должен понимать, что какими бы с его слов благородными не были его намерения (на наш взгляд, часто это просто желание уйти от ответственности — не платить неустойку) предлагая подписать такой псевдоакт и получить ключи — застройщик нарушает Федеральный закон (!), и будет нести ответственность в виде неблагоприятных последствий для себя! Часто задают вопрос: как застраховаться от подписания «промежуточного акта», вдруг застройщик не предупредив подсунет на подписание? В этом случае: 1.
Как принять квартиру после сдачи дома в эксплуатацию
Представим, вы получили уведомление от застройщика, что новостройка сдана, и начинается передача квартир дольщикам.
Первым делом после получения соответствующего уведомления стоит уточнить у застройщика, принят ли дом госкомиссией и присвоен ли дому почтовый адрес. У застройщика должны быть все необходимые документы, подтверждающие сдачу дома.
Для приемки квартиры вам потребуется акт приема-передачи квартиры, в котором должны быть указаны следующие данные: стоимость квартиры, фактическая площадь квартиры после обмеров, номер квартиры и почтовый адрес дома.
В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.
Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам.
На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья.
На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом. Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания.
Из договора: ориентировочная дата ввода дома в эксплуатацию 31.12.2014.
Договор долевого участия
ДДУ – это документ, оформляющийся между сторонами (покупателем и застройщиком) в ходе строительства дома, пока оно еще не завершено. Это может быть как во время создания котлована, так и при монтаже крыши – пока нет акта о принятии дома, он считается незавершенным.
ВАЖНО !!! Особенности заключения ДДУ регулируются ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которому договор должен быть зарегистрирован в Росреестре – только после этого у покупателя появляются права дольщика
На какие моменты стоит обратить внимание перед подписанием ДДУ:
Технический план квартиры. Если после сдачи покупатель обнаружит, что реальность ему не соответствует, и план его не устраивает, деньги придется возвращать только в судебном порядке – застройщики редко признают свои ошибки. Если же техплан отражает реальное расположение помещений в жилье, оспорить сделку не получится.
Итоговая стоимость объекта. Она прописывается в договоре в обязательном порядке. При наличии данного условия застройщик не сможет поднимать цены. Если такого пункта в ДДУ нет, у дольщиков есть шанс заплатить за жилье значительно больше, чем оговаривалось изначально.
Срок сдачи дома в эксплуатацию. Прием осуществляет специальная комиссия, которая проверяет объект на предмет нарушений, допущенных в ходе строительства.
Срок передачи прав собственности дольщику
Для покупателей это самое важное. Если застройщик не успевает сдать квартиры вовремя, ему придется заплатить неустойку за каждый день просрочки
Также с него придется взыскивать деньги через суд на затраты, вызванные нарушением сроков: аренда жилья и пр.
ВНИМАНИЕ !!! Важно учитывать, что юридическую силу имеет только договор, зарегистрированный в Росреестре
Сдача дома в эксплуатацию что это значит
На практике, специалисты Службы государственного строительного надзора и экспертизы могут приехать на объект с ревизией, выписать ряд предписаний по устранению каких-либо недостатков. До устранения которых получить разрешение на ввод у застройщика не получиться. Поэтому ввести дом точно в срок действительно сложно.
Ввод дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция
Суть этого подхода в простоте подготовительного этапа. Такой порядок не предполагает надзора за строительством. Нет необходимости согласовывать пакет бумаг с разными структурами. Перечень документов для упрощенного и обычного ввода в эксплуатацию одинаковый.
Недвижимость КМВ
Необходимое заключение формируется на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также согласно актам промежуточных проверок. В комитете работают профильные специалисты, каждый из которых проверяет определенный сегмент работ, согласно специализации — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, и пр.
Как правильно ввести дом в эксплуатацию в 2018 году
- состав приемной комиссии;
- дата проведения проверки;
- место нахождения объекта;
- характеристика объекта (здание жилое, хозяйственное и т.д.);
- структурные части объекта (за каждую значимую часть члены комиссии несут ответственность);
- подписи всех членов комиссии (подтверждают соответствие объекта требованиям).
Что значит «дом сдан в эксплуатацию»
Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов.
Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет.
Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.
Читать еще —> Как подстраховаться при покупке квартиры
Процедура сдачи жилого дома в эксплуатацию
Готовым к вводу в эксплуатацию может считаться только такой дом, который функционирует, как жилое помещение. Кроме всех коммуникаций должна быть еще возможность подъезда к дому. Если вовремя не осуществить процедуру сдачи здания в эксплуатацию, то потом будет немало проблем. Владелец дома просто не сможет проводить разные операции, потому что дома юридически не существует.
Что должен сделать застройщик после сдачи дома в эксплуатацию
5.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию
Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к.
строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии.
Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:
Ввод частного дома в эксплуатацию
При большом количестве недоделок или переделок выписывается ведомость технических характеристик, отражающая факт планировки, но не подтверждающая её выполнение согласно проекту. Допустим, из-за отсутствия отопления дом классифицируется как нежилой. Оформить документы ввода в эксплуатацию частного дома, основываясь на ведомости, невозможно.
Читать еще —> Информация по моему дому
Дом сдан в эксплуатацию что дальше
Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет. Законодательные акты и порядок оформления разрешений Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов.
Заключение
К сожалению, о существовании многих из перечисленных проблем большинство тех, кто находится в процессе выбора новостройки, даже не подозревают. Поэтому в заключение мы хотели бы напомнить, что, наряду с такими критериями выбора жилья от застройщика, как цена, местоположение, удобство планировки, и прочими факторами, стоит анализировать и деятельность застройщика.
Так, крупная компания с хорошей историей вряд ли будет экономить на качестве строительных материалов или относиться к контролю качества «спустя рукава». Появление негатива среди клиентов и его распространение в Сети может быстро привести к падению спроса на услуги застройщика, репутационные риски слишком высоки
Если новостройка уже выбрана, обратите внимание на результаты работы компании-застройщика в прошлом, ищите отзывы, используйте все доступные источники, где можно обнаружить полезную информацию. Более подробно о том, как изучить деятельность застройщика, написано в статье «Верю-не верю
Как понять, благонадежен ли застройщик».
