Меняем старое жилье на новое: как продать квартиру без рисков

Как можно распорядиться квартирами, полученными по реновации

Жильцы по соц. найму не являются собственниками недвижимости и не могут прямо распоряжаться ей. Это значит, что официально продать квадратные метры до приватизации они не смогут. Однако после получения жилья они сразу смогут его приватизировать совершенно бесплатно. При этом срок владения новым жильем для налогообложения будет отсчитываться с момента приватизации.

Конечно, есть вариант с регистрацией третьего лица и последующей выпиской прежнего нанимателя после передачи денег. Однако безопасной и законной сделкой купли-продажи это считать нельзя.

При этом нужно учитывать возможность приобретения дополнительных квадратных метров со скидкой в 10%. Хотя уже сейчас в этом вопросе есть сложности. По оценкам риелторов, цена на дополнительные метры фактически оказываются на уровне рыночных.

Особенности продажи жилых помещений

Для оформления сделки можно воспользоваться помощью юриста или нотариуса. Но покупатель и продавец могут самостоятельно провести сделку купили-продажи жилого помещения.

Образец договора купли-продажи можно найти на сайте Росреестра. В соответствии с п.1 статьи 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» заверение сделки нотариусом требуется лишь в некоторых случаях:

1. Если объект продажи находится в долевой собственности.
2. Если жилое помещение приобретается в долевую собственность.

После того, как договор подписан, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Для этого надо собрать необходимый пакет документов:

• заявление;
• договор купли-продажи жилого помещения;
• удостоверения личности заявителя;
• документы, подтверждающие право владения помещением;
• выписка о гражданах, которые имеют регистрацию на территории жилой площади;
• паспорт на объект;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• квитанция на оплату государственной пошлины;
• подписанный сторонами акт передачи имущества.

Список необходимых документов может быть разным в зависимости от условий конкретной сделки. Уточнить его можно при помощи сервиса подбора документов на сайте Росреестра.

После того, как документы собраны, их следует подать не регистрацию. Это можно сделать:

• через ближайший МФЦ;
• в Территориальном отделении Росреестра.

В назначенный день, следует снова подойти туда, где подавали пакет документов и получить на руки свой экземпляр договора с отметкой регистрации Росреестра.

Процесс продажи квартиры имеет много подводных камней. Существенную помощь в процессе могут оказать специалисты агенства недвижимости. Но если не хочется нести допольнительные финансовые затраты, и изучить вопрос досконально, можно совершить успешную сделку по продаже квартиру самостоятельно.

Рекомендации

Как правило, потенциальный покупатель жилья не подозревает о многих «подводных камнях», связанных со срочной продажей недвижимости. Поэтому в качестве основной рекомендации можно рассматривать возможность привлечения к подготовке сделки профильного специалиста.
Во-первых, уже на стадии определения цены от грамотного риэлтора можно получить конкретный совет – достаточно ли причина продажи гармонирует с заявленной скидкой относительно среднерыночной стоимости квартиры. Если уже на этом этапе возникают сомнения (слишком привлекательная цена), то имеет смысл поискать задуматься о приобретении недвижимости;
Во-вторых, всесторонняя проверка документов предполагает, по крайней мере, знания того, как эти документы выглядят и как они должны быть оформлены. Риэлтор, который в силу своей профессиональной деятельности ежедневно сталкивается с подобными вопросами, и как никто другой может дать исчерпывающую информацию по данному вопросу;
В-третьих, существует множество нюансов в составлении договора купли-продажи, из-за некоторых положений, которые противоречат законодательству, договор может быть признан судом недействительным. А после оплаты принудить продавца вернуть эти деньги бывает крайне непросто.

Кроме того, есть ситуации, когда сжатые сроки делают невозможной проверку определенных документов и выявление некоторых нюансов. Если потенциальный покупатель столкнулся с подобной ситуацией, следует воздержаться от покупки, так как очень возможно, что нюансы, все-таки, имеют место и срочность продажи является способом скрыть какие-либо проблемы.

Также случается, что продавец, ввиду срочности сделки и определенной скидки, может настаивать на определенных уступках со стороны покупателя. Например, при оформлении договора купли-продажи может быть поднят вопрос о том, чтобы в документах фигурировала сумма, которая намного меньше реальной суммы, которая была определена как цена квартиры. В этом случае при судебных разбирательствах, если продавец вдруг «передумает» расставаться с квартирой, покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, которая фигурировала в договоре.

Наследство

Продажа квартиры, доставшейся по наследству, может быть связана с необходимостью быстрого проведения сделки, особенно, в том случае, если теперешний владелец проживает в другом городе, где дела требуют его присутствия. Однако нужно понимать, что, в большинстве случаев сумма, которую необходимо уступить при срочной продаже, является довольно существенной. Поэтому владелец, который подходит к вопросу продажи наследства рационально, с большой степенью вероятности поручит риэлтору поиск клиента, а сам приедет только для подписания договора (передачи денег, переоформления, т.п.).

Если же квартира продается не только срочно, но и по доверенности, то от такой сделки следует сразу же отказаться, какой бы выгодной она не казалась. Ведь доверенность можно отозвать в любой момент, и в этом случае передача денег доверителю, фамилия которого фигурирует в документах, уже ни к чему не обязывает самого владельца квартиры. Покупателю, который рискнул покупать недвижимость по доверенности, придется решать свои вопросы в суде с тем, кто заключал договор (если, конечно, удастся его отыскать), а не с тем, кто является владельцем квартиры.

Не успели

Андрей и Елена осенью 2014 года хотели поменять квартиру мамы Андрея на что-то более свежее: сначала для мамы, а в перспективе – для сына, который на тот момент учился в вузе. Тогда мамина однокомнатная квартира стоила около 6 млн рублей: площадь 32 кв. м, второй этаж, раннебрежневская девятиэтажка в 15 минутах пешком от метро «Коломенская». «Мы поставили цену в 6,1 млн, были звонки и просмотры. Если люди и торговались, то не сильно – до 6 млн рублей, – рассказывает Андрей. – Вместо этой квартиры мы присмотрели двушку в новостройке в том же районе за 8,3 млн рублей (а точнее, это был ЖК «Ривер парк», который на тот момент недавно вышел в продажу). Нас не пугало ожидание – маму планировали на время строительства перевезти к нам. Важнее было, что это новая квартира с хорошей планировкой, а не малогабаритка с шестиметровой кухней, низкими потолками и почти отсутствующей прихожей» (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Разницу семья планировала покрыть ипотекой.

Но затем случился декабрь 2014 года: ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, ставки по ипотеке стали заградительными – около 20%. Это порушило всю схему, поэтому семья решила отложить обмен на новостройку до лучших времен, а потом и вовсе забросила эту тему. Но в прошлом году умерла мама Андрея. Этой осенью Андрей и Елена вновь озаботились обменом унаследованной квартиры на новостройку – теперь уже для взрослого сына. «Только вот нашу квартиру мы сейчас можем продать за меньшие деньги (поставили в объявлении за 6 млн, но риелтор предупредил, что, скорее всего, придется сторговаться примерно до 5,8 млн). В новых строящихся корпусах «Ривер парка» за те 8,3 млн рублей, на которые мы рассчитываем с ипотекой, теперь можно купить в лучшем случае однушку. В других новостройках рядом – ситуация не лучше. Приходится смотреть другие районы, а жаль. В идеале, конечно, хотелось бы, чтобы сын жил недалеко».

Эксперты говорят, что это достаточно распространенная ситуация, и в принципе существует тренд на увеличение разрыва в ценах между устаревшей «вторичкой» и современным жильем. «Это дома абсолютно нового поколения, они легко конкурируют со старым фондом практически во всем: красивые входные группы, скоростные лифты, дворы без машин, подъезд на уровне земли, высокие потолки – это далеко не полный перечень преимуществ новых домов, – объясняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости». – И многие готовы доплатить, что бы пользоваться этими современными благами. Поэтому квартиры в домах до 1980-х годов застройки против современных домов выглядят морально устаревшими».

«Даже новостройки, введенные 5-10 лет назад, к настоящему времени уже морально устарели. Что касается типового панельного жилья в старых домах, то таким квартирам сложно тягаться по комфорту с современными новостройками», – согласна Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Эти доводы выглядят логичными. Но порой рыночные реалии зависят от многих нюансов, которые могут развернуть ситуацию в обратную сторону. Мы решили проверить гипотезу о нарастающей пропасти в стоимости старых и новых квартир.

Что лучше продать?

Означает ли это, что любую «вторичку» надо быстрее продавать ради покупки новостройки? «Говорить о массовом явлении по отношению ко всем сегментам и округам вряд ли правильно. Дело в том, что при оценке недвижимости мы рассматриваем ликвидность объекта, которая складывается не только из статуса «первички» или «вторички», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Например, нелогично сравнивать панельную новостройку и монолит из нулевых, так же как сталинские высотки и проекты бизнес-класса, возведенные в двухтысячных годах. В связи с этим еще рано говорить об удешевлении всей старой недвижимости».

Некорректно утверждать даже то, что в «отстающих» окажется весь старый жилой фонд. Проседать в цене будет в первую очередь неликвид, а он может быть в любых сегментах. «Я бы сказал, что, вне зависимости от классов, наименее ликвидными сейчас являются нестандартные квартиры – например, с необычными планировками или ремонтом, сделанным «под себя», исключительно с учетом личных пожеланий собственника. Однако для того чтобы реализовать эту жилплощадь, необходимо найти покупателя, которому понравится такой нестандартный объект, а это очень непросто, – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». – Также в категории малоликвидных лотов попадают иногда квартиры, расположенные на первых или вторых этажах (например, над рестораном или магазином)».

«Меньшим спросом пользуются квартиры больших площадей, а также объекты, расположенные в районах с «бесконечной стройкой» и плохой экологией, которая связана со строительством новых дорожных развязок», – считает Юлия Дымова.

Кроме того, в зоне риска, по мнению Дмитрия Таганова, как раз достаточно престижная, но устаревающая «вторичка» – например, квартиры в сталинских домах: «Если их стоимость и будет увеличиваться вслед за ценовыми показателями по рынку в целом, то гораздо медленнее, чем цены на новое жилье. Или, скажем, старые дореволюционные особняки, которые в 1990-е и начале 2000-х годов пользовались у обеспеченных покупателей повышенным спросом. Сейчас такие объекты практически никому не нужны, по крайней мере без реконструкции, и они могут на годы застрять в продаже. Тем более что в столице появилось немало элитных проектов, и даже при равной стоимости покупатели, не сомневаясь, отдадут предпочтение новостройкам. Здесь, во-первых, более удобные планировки – в отличие от так называемой коридорно-кабинетной системы в «сталинках», которая себя уже изжила (большие коридоры и маленькие комнаты). Сейчас, наоборот, покупатели чаще всего выбирают планировки формата опен-спейс, когда при сокращении площади коридоров квартиры получают больше квадратных метров» (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

При оценке перспектив конкретной вторичной квартиры стоит также учитывать район и конкурентное окружение в нем. Если в локации появляется много современного качественного жилья, старая «вторичка» на этом фоне начинает заметно проигрывать. Как раз это произошло в примере из начала статьи. Схожим случаем поделилась Елена Мищенко: «В 2014 г. у нас была сделка по продаже трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в панельном доме серии П44Т в районе Отрадное в 20 минутах пешком от метро (начала нулевых годов застройки). Мы смогли ее продать за 16,5 млн, и на тот момент нам казалось, что можно продать дороже. За 13 млн клиенту приобрели также трехкомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована и машино-место в подземном паркинге. Дома заявлены были класса комфорт+ и располагались прямо около метро «Ботанический сад». У клиента, как несложно посчитать, остались деньги на ремонт и мебель, так как новостройка сдавалась без отделки. Сегодня проданная квартира в Отрадном не стоит и 14 млн. Падение связано с активной застройкой района монолитными домами, интерес к панелям стремительно падает. А квартира клиента в новом ЖК на сегодня оценивается в 20 млн плюс машино-место в 2,5 млн».

Отсутствие ремонта

При продаже квартиры без ремонта владельцы часто задумываются: делать ремонт и продать квартиру дороже, или не делать и продать со скидкой.

Если квартира в плохом состоянии, то ремонт делать не стоит. Капитальный ремонт обойдется слишком дорого и может не понравится покупателям.

У всех свой вкус, люди хотят оформить квартиру под себя.

Делать косметический ремонт или предпродажную подготовку имеет смысл в том случае, если есть следы затопления или пожара. Их лучше отмыть и закрасить, иначе они отпугнут покупателя.

Перед продажей следует:

• выкинуть старую мебель;
• тщательно вымыть всю квартиру;
• снять старые пыльные шторы;
• обеспечить яркое освещение, так как в темноте квартира кажется меньше и выглядит мрачно, неуютно.

Перечисленные выше рекомендации касаются жилья средней ценовой категории. Если продается самое бюджетное жилье, его обычно покупают с желанием сразу переехать и прожить какое-то время, прежде чем сделать ремонт.

В таком случае, имеет смысл сделать косметический ремонт.

Если продается новое жилье без без отделки, желательно провести предпродажную подготовку. Серые стены и потолки зрительно сужают пространство, квартира выглядит меньше, чем она есть на самом деле. Люди выбирают квартиры, ориентируясь на свои ощущения.

Не смотря на цифры в документах, темная квартира будет казаться им меньше, чем она есть на самом деле.

Достаточно покрасить стены и потолки белой краской, сделать временное освещение, и квартира сразу будет производить более выигрышное впечатление.

Проследите, чтобы в квартире не было неприятных запахов, они могут отпугнуть покупателей. В квартиру с неприятными запахами даже заходить не хочется, не то что покупать ее. Перед приездом клиента можно сварить кофе с корицей, приятные запахи положительно влияют на настрой клиента.

Механизм взаимозачета

Таких клиентов, как Татьяна, в офисах продавцов новостроек примерно 10% от общего числа покупателей, говорят в компании «Бест-Новострой». Схема взаимозачета позволяет им переехать из старой хрущевки в новый дом, причем часто без значительной доплаты. При этом нет необходимости сначала совершать продажу, и затем, по факту получения денег, искать новое жилье. Суть — как раз в одновременном выполнении двух задач, покупки и реализации квартиры. «Подобная практика позволяет избежать финансовых рисков, а также того, что интересующий вариант в жилом комплексе уйдет другому клиенту, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Механизм понятен и удобен — вы выбираете и резервируете квартиру в новостройке и заключаете договор на продажу своего жилья на вторичном рынке в одной и той же компании. Далее для вас находят покупателя, и сделки по отчуждению и подписанию ДДУ происходят фактически одновременно. Другими словами, нет рисков продать жилье и не купить его».

Бронь на квартиру в новостройке, как правило, сохраняется в течение месяца, пока идет поиск покупателя на продаваемую площадь. Отметим, что в каждой компании существуют свои условия оказания услуг, поэтому стоит заранее уточнить все детали. Например, Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», рассказывает, что жилье в указанном ЖК резервируется на три месяца. «Услуга бронирования стоит 50 тыс. руб., которые при заключении сделки вычитаются из общей стоимости квартиры. Цена новостройки фиксируется на все три месяца», — отмечает эксперт. Если за этот период продажа объекта на вторичном рынке не состоялась, то вариант в строящемся доме выйдет в свободную продажу. В «Метриум Групп» платеж за бронирование составляет 1–2% от стоимости квартиры и входит в общую сумму сделки. Существует и практика бесплатного резервирования жилья, но при этом цена квадрата не «замораживается». Так что есть риск, что за время реализации «вторички» новостройка подорожает.

Ошибки предпродажной подготовки

В данном случае ошибка собственников заключается в том, что они не могут четко организовать предпродажную подготовку своего жилья. Если комнаты, кухня, ванна завалены личными вещами, на комоде масса чьих-то фото, слышны детские крики, просмотру мешают домашние животные, на шерсть которых у многих аллергия, то покупатель захочет покинуть помещение как можно быстрее. На подсознательном уровне люди, желающие почувствовать себя здесь хозяевами, вместо решения своей задачи видят проблему. Такой ошибки легко избежать, если правильно выбрать время показа, создать деловую атмосферу. В идеале демонстрировать квартиру должен хозяин вдвоем с риелтором. Помещение должно максимально напоминать гостиничный номер.

Наводя порядок в квартире, нельзя забывать и о том, что увидят покупатели за ее пределами. Если стены подъезда разрисованы граффити – не поленитесь купить баллончик краски и замазать рисунки. Если соседи по лестничной клетке курят, уберите пепельницы, проветрите подъезд. А если лифт украшен объявлением «Не ломайте кабину, если не хотите застрять!», заклейте его красивой картинкой, прежде чем встретить потенциальных покупателей.

Во время показа общайтесь не навязчиво, но и не отстраненно. Лучше всего проявлять корректность в сочетании с заинтересованностью. Хозяин, слыша вопросы или сомнения покупателей, должен пытаться разрешить их на ранней стадии

Если, к примеру, посетители обращают внимание на запах, это хороший повод продемонстрировать, как прекрасно работает вытяжка, взяв листок бумаги и приложив к вентиляции. Бывает, что несколько покупателей замечают явный, с их точки зрения, недостаток, например, вместо пластиковых окон установлены деревянные: «Ой, здесь еще и окна надо менять!»

Если рамы не рассыпаются в труху, есть смысл проложить по периметру резиновый утеплитель и сказать, что это сделано в стиле так называемой «шведской технологии», предназначенной для модернизации деревянных окон. В этом и в других случаях уместно будет добавить, что оплата за коммунальные услуги в этом доме дешевле на две тысячи, чем в соседнем. Проверить это нельзя, а звучит убедительно. Кстати, если ваша управляющая компания внимательна к запросам жильцов, быстро реагирует на заявления – это тоже весомый довод «за».

Правильная тактика – попытаться помочь покупателю решить стоящие перед ним задачи благодаря покупке вашей квартиры

Для начала можно задать им хороший вопрос: сколько вариантов они уже посмотрели? Если они признаются, что ряд просмотров не дал результата, это удачный повод подчеркнуть преимущества именно вашей квартиры, обратив их внимание на детали, концентрируясь на мелочах. Допустим, человек с раздражением говорит, что не хочет переплачивать за чужой евроремонт

Ваш аргумент при показе старой квартиры в том, что цена ее ниже, зато полы выложены натуральным паркетом, который нигде не скрипит. Для людей, ценящих все основательное, это веский аргумент. А вот депрессивного вида встроенную сто лет назад мебель самое время демонтировать и вынести на помойку.

Продажа ветхого жилья

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Собственник имущества должен подписать соглашение на изъятие недвижимости, согласно жилищному кодексу.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

• Паспорта сторон.
• Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
7. Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

Договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации).

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

• Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
• Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

1. Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации.

   Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если вы приобрели старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту можете не получить подобной возможности.

2. Сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению, могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.
3. Предлагаемый вариант по переселению не всегда может устраивать собственников жилья.

Косметика в интерьере

Можно пойти еще дальше и сделать косметический ремонт. К нему прибегают или те, кто хочет заработать на ремонте, или владельцы жилья с явными недостатками – например, с плесенью на стенах или потолке. Конечно, такая квартира вряд ли привлечет покупателя, даже если его средства ограничены.

Скорее всего, покупатель, когда переедет, будет делать ремонт «под себя». Но психологически любому человеку приятнее въезжать в «новую» квартиру: неизвестно, хватит ли средств на ремонт всего жилья, а в свежем ремонте от продавца можно пожить какое-то время.

Косметический предпродажный ремонт – это замена обоев на самые дешевые, но новые. Это настил на старые доски самого дешевого, но нового линолеума или ламината. Это покраска окон с деревянными рамами и покраска дверей, если они тоже этого требуют. Это смена старой сантехники на самую простую новую.

Финальный этап – своеобразный домашний фен-шуй: заменить все расколотое и неработающее на новое, чтобы покупатель мог «въехать и жить». Согласно опросам, именно это нужно сегодня большей части российских покупателей жилья.

Не обязательный, но полезный пункт в наведении порядка в квартире – уборка подъезда. Если в нем нет мусора, неприятного запаха и следов присутствия хулиганов, горят лампочки, покупатель войдет в квартиру в хорошем настроении.

Розовый цвет: доверься ему

Если у вас на квартиру такие документы, нужно ли их «обновлять»? Большинство опрошенных нами экспертов сошлись на том, что не нужно – они вполне юридически полноценны. «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации», – выражает это мнение Ольга Антонычева, директор отделения «На Цветном» компании «МИЦ–Недвижимость». Как отмечает эксперт, если собственники сами захотят, они могут внести данные о своих квартирах в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Но это дело сугубо добровольное.

Суетиться не нужно, но… Существует один нюанс, на который обращает внимание Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость». Документы из ДМЖ очень сложно восстанавливать в случае утраты – данные из них не внесены в уже упоминавшийся ЕГРП, и собственнику придется изрядно побегать по архивам

Современное свидетельство о собственности (которое, по сути, является лишь бумажным подтверждением соответствующей записи в ЕГРП) восстановить в случае чего будет намного проще.

Почему срочность важна для мошенников

С другой стороны, скорость продажи квартиры особенно важна для мошенников, которые заинтересованы совершить задуманное максимально быстро. Почему срочность продажи является необходимостью для удачного обмана?

Естественно, вероятность того, что мошенническую сделку планирует сам владелец недвижимости, сравнительно невысокая. Ведь смысл подобных схем заключается в том, чтобы выманить деньги у доверчивого покупателя, который, в свою очередь, впоследствии будет предпринимать меры для их возврата. А найти владельца квартиры сравнительно несложно

Поэтому чаще всего, якобы от лица хозяина недвижимости действую мошенники, которым важно действовать быстро, чтобы хозяин не узнал о готовящихся операциях

Одним из распространенных приемов обмана является продажа квартиры по доверенности. Мошенники арендуют квартиру на определенное время, готовят поддельную доверенность и выставляют эту квартиру на продажу по привлекательной цене, собирают по возможности больше авансовых платежей, а затем исчезают. Срочность играет большое значение, поскольку при удачном стечении обстоятельств мошенникам удается обмануть до десятка покупателей, а хозяин квартиры все это время остается в неведении.

Должны ли быть оплачены все квитанции ЖКХ в продаваемой квартире?

При заключении сделки прежние хозяева представляют выписку из лицевого счета. Она даётся обычно тогда, когда все квитанции по коммунальным платежам оплачены. Таким образом управляющая компания стимулирует оплату долгов по ЖКХ.

Но, в принципе, квартира может быть продана и с неоплаченными счетами. Долги по «коммуналке» новыми жильцами не наследуются. Всё равно их придётся оплачивать прежним хозяевам.
Должны ли прежние владельцы предоставить комплекты ключей?

Прежние владельцы должны предоставить один комплект ключей. Он нужен, чтобы попасть в квартиру один раз. Дальше, как правило, новые хозяева меняют замки.

«Прописка» не помеха

Но, как заверили наши эксперты, особых проблем здесь нет. Выбывая из продаваемой квартиры, гражданин в графе «куда» может не писать ничего или указать адрес покупаемой квартиры – неприятностей не будет. Когда новая квартира будет построена – туда надо будет прописаться в течение семи дней с даты заселения.

А временные жилища – например, съемные? Здесь, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», согласно действующему законодательству граждане обязаны оформлять временную регистрацию – в срок до 90 с момента заселения. За невыполнение предусмотрена по ст. 19.15 КоАП РФ – штраф в размере от 1500 до 2500 рублей. Правда (это автор уже от себя) в ГосДуме сейчас рассматривается закон («о резиновых квартирах»), предусматривающий ужесточение наказания до 5-7 тысяч. Но он пока не принят, к тому же к нему будет рассмотрен ряд смягчающих поправок.

…И главное – опрошенные нами эксперты сообщили, что пока не слышали об особом рвении органов ФМС в поисках тех, кто живет без регистрации. Основной удар сегодня направлен на противоположную сторону – владельцев квартир, которые сдают и не платят налоги. Но это уже совсем другая история.

Ошибки юридического характера

Любая недвижимость, помимо технических характеристик, обладает юридической стороной вопроса. Неясности в документах, путаница в правах бывших и нынешних собственников, «темное прошлое» квартиры может повлиять на решение о ее покупке более негативно, чем проблемы с перепланировками. Чтобы справиться с непростой историей жилища, в интересах продавца максимально обеспечить «доказательную базу», продемонстрировав, что все проблемы с документами решены, и юридически на сегодняшний день все чисто. И по первому требованию быть готовыми это доказать. Потому что, если квартира понравится, но потом выявятся серьезные дефекты юридического характера, ее уже не купят из принципа: тот, кого ввели в заблуждение, больше не станет доверять продавцам в таком серьезном вопросе, как покупка недвижимости. Некрасивые моменты весьма разнообразны. Это может быть, например, совершенное в этих стенах преступление (покупатели могут узнать о нем от соседей). Или, что весьма нередко, судебные тяжбы предыдущих хозяев. Допустим, муж одной из бывших собственниц, которая продала квартиру без согласия супруга, отсудил долю уже после того, как квартира была продана. Нынешний владелец выкупил долю и урегулировал ситуацию, но у следующих покупателей могут возникнуть сомнения: возможно, были и другие проблемы в процессе смены собственников? В таких случаях нужно не пытаться скрыть этот факт, а пояснить, предоставив подтверждающие документы, что сейчас данные вопросы решены.

В любимчиках у банков

Для покупателей, планирующих прибегнуть к ипотеке, приятным моментом будет наличие госсубсидирования на новостройки (под 11,4–12%). Как отмечает Александр Зубец, сумма заемных средств обычно составляет 1–2 млн руб. (порядка 20–30% от общей стоимости). Банки охотно кредитуют «взаимозачетников». «При большом первоначальном взносе возможны даже скидки по процентной ставке — в среднем 0,3–0,5%», — утверждает Наталия Кузнецова.

В практике «Метриум Групп» около 20% сделок по взаимозачету проходит с использованием ипотеки. Остальные 80% клиентов полностью закрывают покупку суммой от продажи старого жилья.