Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке?

Аренда недвижимости, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в найм. В противном случае банк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные объекты. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника банка может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют посторонних граждан на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник банка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную жилплощадь, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие граждане относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать недвижимость, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, тогда банк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец решит прописать третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Особенности оформления аренды

Сдавать в аренду квартиру можно, если обратное не предусмотрено кредитным договором. Иногда условия банка включают пункт о том, что делать этого нельзя. Если же жильем пользуются другие люди, то об этом нужно сообщить банку. Его представители имеют право контролировать процесс и проверять состояние сдаваемых помещений.

Сдать квартиру в аренду – это довольно выгодное мероприятие. Довольно часто стоимость аренды позволяет полностью или частично покрывать выплаты банку за ипотеку. Особенно актуально это в тех случаях, когда жилье приобреталось в новостройках, ведь на него всегда повышенный спрос.

Тем не менее, у сдачи ипотечной квартиры есть определенные недостатки. Если человек желает сдавать в аренду жилье и уведомил об этом банк, то величина страховки может повыситься. Также нужно официально оформить сделку и платить налоги на прибыль. Не сделав этого, лицу грозит штраф. Более того, использование квартиры чужими людьми может негативно сказаться на ее состоянии.

Если его состояние будет плохим, то выгодно продать недвижимость не получится. Прежде чем сдавать в аренду, хорошо подумайте. Тщательно подбирайте квартирантов. Лучше всего сдавать недвижимость своим родственникам, которые смогут бережно относиться к помещению и не приведут к его ухудшению.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

• нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
• нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
• нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

• жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
• срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
• собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
• если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

• в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
• собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
• ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Посуточная аренда студий: наш выбор

Десятки инвесторов уже купили квартиру в ипотеку и успешно сдают ее в посуточную аренду.

Кейс 3. 45 000 рублей чистого дохода на посуточной аренде ипотечной квартиры в Зеленограде

Инвестор купил две однокомнатные квартиры и разделил каждую на 2 студии.

• Ипотечный платеж – 33 000 рублей.
• Стоимость посуточной аренды – 1500 рублей.
• Доходность с 1 квартиры (2 студии) – 90 000 рублей.
• Чистый доход с 1 квартиры – 45-47 000 рублей (за вычетом ипотеки и других обязательных платежей)

Поскольку квартиры растут в цене, ее можно продать даже до выплаты кредита и выйти из этого бизнеса, оставшись в плюсе. Но в нынешней экономической ситуации просто держать деньги невыгодно. Даже банковский депозит не защитит ваши вложения от инфляции. Разумнее заставить ваши накопления работать и приносить дополнительный доход.

Сдача квартиры в посуточную аренду с разделением на студии – штурмовая стратегия для тех, кто хочет вкладывать в реальные объекты без риска и при этом получать высокий доход. На обучающих курсах вы можете получить готовый пошаговый план действий от тех инвесторов, которые уже реализовали эту стратегию.

В этой таблице приведены главные плюсы и минусы стратегии посуточной аренды, а также рекомендации инвесторам.

Рекомендации при вложении в новостройки с разделением на студии и сдачей в посуточную аренду

Использовать чек-лист при поиске квартиры. Тестировать спрос на квартиру до покупки. Понимать особенности инвесторского ремонта. Делать перепланировку и заселять арендаторов как можно скорее. Иметь четкий бизнес-план, не действовать на авось. Брать кредит без первоначального взноса (если возможно) и на максимальный срок – до 20-25 лет. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и купить патент на аренду.

Что будет при нарушении ипотечного договора

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

• во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
• во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Разрешённая аренда

В определённых ситуациях кредитный комитет может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в найм.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что банк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Так можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Очень часто ограничения на распоряжение ипотечным жильем, в том числе передаче во временное владение и пользование арендатору, являются неприятным сюрпризом для заемщика. Основная проблема для банка заключается в том, что даже если клиент оказался злостным неплательщиком и его собственность перешла к кредитору, договор аренды продолжает действовать. Данное обстоятельство предоставило возможность недобросовестным клиентам сдавать квартиру в ипотеке на долгий срок аффилированным лицам, фактически удерживая контроль над объектом жилой недвижимости.

Чтобы пресечь подобные незаконные действия, многие банки приняли решения внести в кредитный договор условие о запрете передачи во временное пользование жилья арендатору.

Такое нововведение негативным образом отразилось в том числе и на добросовестных клиентах, которые планировали приобрести недвижимость на заемные средства и в дальнейшем сдавать ее. В новых условиях заемщики вынуждены просчитывать возможную выгоду от покупки жилого помещения, сдать которое они не смогут, пока не погасят задолженность перед банком. Для многих введенный запрет оказался решающим фактором для отказа от сделки, что отрицательно повлияло на рынок первичного жилья.

Для обладателя правом собственности на находящуюся в залоге недвижимость существует 3 вероятных сценария распоряжения жилым помещением:

• Передача квартиры во временное пользование арендатору определенно разрешена кредитором или ипотечный договор не содержит на этот счет никаких указаний. В данной ситуации обе заинтересованные стороны могут совершенно беспрепятственно обсуждать условия сдачи в аренду жилья, находящегося в залоге у банка.
• Сдавать квартиру в ипотеке собственник может, если соблюдены некоторые договоренности. Например, банк может потребовать от заемщика получить письменное согласие кредитора. Часто в ипотечном договоре можно встретить условие, согласно которому сдавать квартиру в ипотеке собственник может на ограниченный срок и без автоматической пролонгации.
• Банк полностью запрещает самостоятельно распоряжаться залоговым имуществом. В данной ситуации любые манипуляции заемщика с целью получения прибыли от сдачи жилья, купленного в ипотеку, в аренду будут считаться незаконными.

Действующее законодательство

Права заемщика в отношении использования ипотечной квартиры определены статьей 29 закона «Об ипотеке». В ней говорится, что заемщик имеет право использовать приобретенное жилье по назначению, а также получать выгоду и доход от его использования.

Возможность сдачи в аренду объекта недвижимости, купленного в ипотеку, также прописана и в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Внимание: Согласно ст. 346 ГК РФ владелец приобретённого в ипотеку жилья может передавать объект залога в пользование третьим лицам с согласия залогодержателя

Несмотря на закрепленное законодательно право заемщика получать доход от сдачи жилья в аренду на практике такая возможность зачастую прямо запрещается банком. Происходит это потому, что передача объекта залога иным лицам по договору аренды создает для кредитной организации определенные риски.

Частая смена арендующих квартиру лиц значительно увеличивает вероятность порчи залогового имущества и способствует увеличению его износа.

Для банка это означает падение ликвидности из-за уменьшения рыночной цены объекта. Если в будущем возникнет необходимость продать находящуюся в залоге квартиру из-за образования задолженности – банк понесет убытки.

Важно: Исходя из норм действующего законодательства до момента полного погашения кредита жилье, приобретенное с использованием заемных средств, находится под обременением банка. Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения

Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения.

Что будет, если нарушить условия ипотечного договора?

Если банковское учреждение, выдавшее ипотечный кредит, клиенту случайно или намеренно обнаружит, что он сдает ее в аренду, невзирая на запрет, то:

1. Если такое нарушение обнаружено только в первый раз, то банк может вынести только устный выговор и указать, что такие действия предпринимать недопустимо.
2. Кредитор зафиксирует несоблюдение условий ипотечного договора и наложит штрафную санкцию за отступление от установленных правил.
3. Если после вынесения первого предупреждения заемщик продолжить сдавать в аренду жилье, то банковское учреждение вправе разорвать с ним ипотечный договор в одностороннем порядке и потребовать досрочно выплатить всю задолженность вместе с процентами. Где клиент возьмет за быстрый срок такую сумму, его волновать не будет.
4. Если заемщик не выплатит всю сумму вместе с начисленными процентами, то банк направит иск в суд, чтобы взыскать с него залоговое имущество. Арендодатель и квартиросъемщик будут выселены, а сам объект недвижимости будет продан на банковском аукционе. В итоге ипотечный кредит будет считать полностью погашенным, но это негативно отразится на кредитной истории заемщика.
5. Так как станет оглашен факт сдачи жилья под съем на нелегальной основе, то у клиента возникнут проблемы с налоговым органом. Ему присвоят для оплаты штраф за незаконное ведение предпринимательской деятельности и сокрытие от налогов.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Как правильно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Рассмотрите вариант использования нового жилья для собственного проживания. Когда клиент купил квартиру в ипотеку а старую сдал, вовсе не потребуется согласование банка.

Рекомендуемая статья: На какую сумму ипотеки можно рассчитывать при зарплате от 15000 до 100000

Чем выше риск, который вы считаете для себя приемлемым, тем выше чистый доход от ипотечного помещения. Вероятность выявления квартирантов банком, страховой, налоговой низкая. Многие собственники этим пользуются, получают максимальную прибыль. Некоторым из них приходится оплачивать штрафы, иногда и ремонт соседям.

Как можно сдавать квартиру купленную в ипотеку с минимальными рисками?

Выбираем банк

Подготовка начинается на стадии выбора кредитного учреждения. До заполнения заявки обратитесь за консультацией к банковскому специалисту. Среди прочего поинтересуйтесь, что если вы решите пустить квартирантов. Можно ли сдавать квартиру находящуюся в ипотеке у этого кредитора? Выбирайте комфортные для себя условия, а именно соотношение:

• процентной ставки;
• лояльности кредитной организации к квартирантам;
• прозрачности ваших отношений с банком (уведомлять/не уведомлять об аренде).

Подача заявки

Взвешенно отнеситесь к заполнению пункта о сдаче в найм. Последствия уведомления могут быть разными, например:

• отсутствие проблем со сдачей в будущем;
• отказ;
• увеличение суммы первого взноса.

Поиск квартиры

Выбирая инвестиционную квартиру, примите во внимание и оцените для себя актуальность закономерностей:

• пожилым соседям свойственно выражать недовольство чаще, чем молодым, вплоть до обращения в полицию;
• в старых домах пожилых соседей больше, чем в новых;
• в среднестатистической панельке шумоизоляция значительно ниже, чем в монолитном доме, максимально комфортными по звукоизоляции считаются кирпичные строения;
• чем старше дом, тем выше износ коммуникаций;
• чем выше этаж, тем больше соседей под вашей квартирой (третьи лица, перед которыми вы несете гражданскую ответственность, что особенно хлопотно при выходе из строя коммуникаций).

Страхование

Обязательное страхование по ипотеке защищает банк от убытков в случае взрыва газа, падения метеорита, самолета и прочих маловероятных событий. Простыми словами – на случай разрушения стен. Поинтересуйтесь стоимостью страхования рисков нанесения ущерба вашему имуществу, а также вашим соседям по вине жильцов вашей квартиры.

До оформления обязательной страховки побеседуйте со страховым агентом. Узнайте:

• отношение компании к квартирантам в целом;
• стоимость страхования всех вас интересующих рисков.

Целесообразно обзвонить или обойти 3-4 страховщика. Условия могут существенно отличаться

Важно учесть:

• страхование всех рисков у одного страховщика обычно более выгодно, чем по отдельности в разных компаниях;
• банки предлагают комплексное страхование при оформлении кредита, предложения бывают от крайне выгодных до крайне обременительных, внимательно изучите и сравните их;
• помните о сроке оформления страховки, обязательной по ипотечному договору;
• если сдача квартиры планируется позже (например, помещению требуется ремонт), возможно, преждевременно заключать договоры страхования всех рисков сразу.

Принимаем решение: перекладываем ответственность на страховую и сообщаем всю достоверную информацию или же несем риски самостоятельно, оформив формальную страховку целостности стен.

Образец договора аренды

Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.

В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:

• данные о сторонах сделки;
• предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
• срок аренды;
• стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
• права и обязанности сторон;
• ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
• форс-мажорные обстоятельства;
• дата, подписи сторон.

Сдавать ли квартиру посуточно? Основные преимущества посуточной аренды студий:

Многие инвесторы сомневаются, сдавать ли квартиру посуточно. Давайте разберем, что это дает.

1. Высокий доход с каждого квадратного метра за счет разделения на студии. Чем меньше квартира, тем выше доходность ее аренды. Стоимость аренды различается в зависимости от региона, расположения квартиры и других факторов, но в среднем доходность с 1 квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше, чем стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом же районе.
   Стоимость долгосрочной аренды студий в Московской области:Стоимость аренды квартир в Московской области:
2. Увеличение дохода за счет посуточной аренды. Доход от посуточной аренды примерно в 3 раза выше, чем доход от долгосрочной аренды – за вычетом коммунальных платежей, стоимости услуг горничной и других расходов.
   Вот стоимость посуточной аренды студий в Московской области. Цена мало зависит от площади:
   А вот стоимость аренды квартир в том же регионе:Например, в регионе однокомнатную квартиру площадью 37 квадратных метров стоимостью 1 300 000 рублей можно сдать примерно за 9 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи в этом случае обычно оплачивают арендаторы. За вычетом подоходного налога ежемесячный доход составит примерно 8 000 рублей.
   Если разделить эту же квартиру на две студии и сдавать в долгосрочную аренду по 8 000 за студию, это даст 16 000 дохода вместо 9 000 рублей. Чистый доход за вычетом налога – 14 000 рублей.Эти же студии можно сдавать посуточно по 1500 рублей в сутки, таким образом получая 45 000 с одной студии и  90 000 рублей со всей квартиры. За вычетом коммунальных платежей, налогов, оплаты услуг управляющего и горничной чистый доход составит 60-70 тысяч рублей в  месяц, то есть за счет разделения на студии и посуточной аренды денежный поток увеличится в 8 раз.