На что нужно обратить внимание при покупке частного дома: советы эксперта

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Любые ошибки в документации или ее частичное отсутствие могут обернуться большими проблемами, начиная от сложности переоформления бумаг на имя нового владельца, и заканчивая рисками приобрести дом с обременением.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в виде оспаривания прав на купленный вами дом со стороны третьих лиц, тщательно проверяйте документы на интересующий вас объект недвижимости.

Разберем основные документы, которые должны быть у владельца продаваемой недвижимости в обязательном порядке.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право строить. Это документ выдается при приобретении земельного участка под строительство.

Он переходит к последующим правообладателям участка без переоформления, если указанный в нём срок, отведенный на строительство, не истек.

Свидетельство на недвижимость и участок

Собственник в обязательном порядке должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы дают ему право распоряжаться им.

Если речь идет о продаже дома, находящегося не в собственности продавца, а его ближайшего родственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность, подтверждающая, что он действует от имени лица, чьи данные указаны в праве собственности на дом.

Справка о количество прописанных человек

Идеальный вариант покупки, если в доме никто не прописан, либо прописан только хозяин и его близкие родственники. Часто бывает так, что в доме прописаны дальние родственники, несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, которых нужно разыскать, чтобы они выписались или выписывать в судебном порядке.

Эта процедура отнимает время и отодвигает заключение сделки о купле/продаже.

Согласие на продажу от совладельца (если дом в доле)

Согласие на продажу долевой собственности дают все дольщики, в противном случае заключение договора купли/продажи не состоится. Если кто-либо из дольщиков собственности не проживает в ней и находится в другом городе, лицо, продающее дом, вправе действовать по нотариально заверенной доверенности от отсутствующего дольщика.

Общий перечень документов для купли/продажи дома и земельного участка:

Порядковый номер по степени значимости	Название документа	Случаи, в которых документ предъявляется
1	Паспорт собственника	Во всех случаях
2	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом	Во всех случаях
3	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом	Во всех случаях
4	Кадастровый паспорт участка	Во всех случаях
5	Кадастровый паспорт объекта недвижимости	Во всех случаях
6	Выписка из домовой книги	Во всех случаях
7	Технический паспорт и выписка из БТИ	Во всех случаях
8	Выписка из ЕГРП	Не обязательна. Берется по требованию покупателя, или договор купли/продажи составляется в простой письменной форме
9	Нотариальное согласие супруги(а) на заключение сделки	Требуется, если объект недвижимости – совместно нажитое супругами имущество (приобретенное после вступления в брак)
10	Разрешение на заключение сделки со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования	Необходимо, если объект продажи – жилье, ранее приобретенное собственником за средства материнского капитала
11	Справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам	Предъявляется, если ее запрашивает покупатель
12	Справка о задолженности по коммунальным платежам	По требованию лица, приобретающего дом
13	Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки	Берется продавцом от соседей-собственников части дома, если совладельцы не могут присутствовать при сделке и подписать договор купли/продажи
14	Справка от нарколога и психиатра	Не обязательна. Предоставляется по запросу покупателя для подтверждения дееспособности продавца

Виды домов

Классифицировать здания можно по их форме, и в соответствие с этим критерием, наиболее распространенными вариантами являются:

• Квадратные;
• Прямоугольные;
• Круглые.

В зависимости от проекта, строения могут иметь и необычные формы.

Делятся они на виды и в соответствие со своим функциональным назначением, и о некоторых из них речь шла выше:

• Дача – сезонное строение для пребывания в нем в теплый сезон;
• Усадьба – комплекс сооружений жилого и нежилого (хозяйственного) назначения, располагающийся обычно за городом и предназначенный для ведения сельского хозяйства;
• Таунхаус – частные постройки, в которых могут проживать несколько семей. Они могут быть одноэтажными или двухэтажными и имеют разные входы для использования каждым совладельцем такого сооружения. Возводят таунхаусы как за городом, так и в его черте;
• Вилла – загородный дом для сезонного проживания, характеризующийся большими размерами, роскошным внешним видом и выполнением в итальянском или средиземноморском стиле;
• Коттедж – благоустроенное строение, предназначенное для круглогодичного проживания, возводимое обычно в пригороде, поселке, но в последние годы такие сооружения в один или более этажей все чаще можно встретить и в городах.

Как правильно оформить документы?

Кроме пакета документов на дом и землю, обеим сторонам сделки необходимы оригиналы паспортов, а также письменное согласие другого супруга на проведение сделки по купле-продаже данной недвижимости.

При передаче задатка составляется договор, где указываются:

• сведения о продавце, покупателе;
• особенности и теххарактеристики объектов;
• полная рыночная стоимость;
• сумма задатка;
• срок предполагаемого подписания основного договора, дата внесения оставшейся части суммы.

Настоящий и будущий владелец недвижимости составляют и подписывают договор о купле-продаже в трех экземплярах. Это необходимо, поскольку по экземпляру нужно продавцу, покупателю и для передачи в Росреестр. Договор можно заключить с участием нотариуса, любого другого юриста или вообще без них. Можно составить два разных договора: отдельно на землю и на дом.

В договоре должно быть указано:

• название документа;
• дата его заключения и место;
• перечень, где указаны все объекты, которых касается договор;
• описание каждого объекта для его идентификации: где находится, площадь, инвентаризационный номер, данные о регистрации;
• сумма сделки — как вся, так и отдельно на каждый объект;
• дополнительные условия, информация.

После окончательного расчета участники сделки подписывают договор приема-передачи имущества и соответствующий акт.

Для госрегистрации будут нужны те же бумаги, что и для купли-продажи, сам договор об этой сделке, подписанный обеими сторонами, а также акт передачи. При регистрации необходимо оплатить госпошлину и приложить квитанцию об оплате к документам.

Следующая статья >

Тщательно осмотрите дом

Недостатки дома лучше видны весной

Если вы приняли решение купить дом весной, то это наилучшее время для осмотра. Талые и грунтовые воды сразу продемонстрируют покупателю, есть ли подтопления в подвале и достаточно ли защищен фундамент от проникновения воды. Сырые углы в подвале должны насторожить.

На осмотр объекта сходите со строителем

— Дом надо идти покупать с хорошим строителем, который разбирается в качестве застройки: начиная от фундамента и заканчивая крышей, — советует риелтор АН «Экспресс» Татьяна Сибгатулина. — Порой страшненькие дома так красиво замаскируют, а внутри трещины по стенам и на фундаменте. От профессионального взгляда строителя недостатки скрыть не получится.

Обязательно проверьте крышу

Это важная и весьма дорогая часть дома. Приведем частный пример. Приглашенный эксперт обнаружил, что при строительстве было допущено одно нарушение: при укладке кровли гидроизоляционный материал был уложен не той стороной. Со временем утеплитель вымок и стал негодным, стропила сгнили, что привело к появлению грибка. Хозяевам пришлось заново перекрыть медную крышу. Если бы они выяснили это до покупки дома, то их семейный бюджет сохранил бы порядка 3 миллионов тенге. Стоит также проверить, насколько правильно устроена система водоотвода.

Обратите внимание на материал стен и проверьте коммуникации

От того, из чего построено здание, зависит удобство проживания в нем и срок его эксплуатации. Директор АН «Проспект» Наталья Петровская считает, что в первую очередь стоит выяснить, из чего построен дом, а потом думать, стоит ли его покупать.

— Надо обращать внимание на то, из чего построен дом. Предпочтительнее, конечно, кирпич, но он дороже

Смотреть необходимо на отопление. Пользуется спросом центральное отопление. Но в последнее время с появлением котлов длительного горения также набирает популярность печное отопление. Все упирается в бюджет покупателя.

Для проверки отопления специалисты рекомендуют первым делом включить котел и через полчаса потрогать все батареи, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Не лишним будет проверить наличие кранов для спуска воздуха в батареях. Также попросите везде включить электричество и воду.

Не оставляйте без внимания двери, окна и коммуникации

Если двери скрипят при открытии, то это происходит скорее всего по причине неправильной усадки дома. Легко должны открываться и окна. В камерах стеклопакетов не должно быть влаги.

Критерии выбора месторасположения

Во-первых: Если жилье покупается за городом, то важно наличие доступа к центральным трассам, насколько они далеко от покупаемого дома. Вопрос отнюдь не праздный

Даже если в селении есть магазин, все равно придется добираться до города, причем бывает так, что это будет срочно. А если до трассы еще идти по проселочной дороге 15 минут, то зимой, когда сугробы или весной-осенью, когда грязи по колено в прямом смысле этого слова, добираться очень трудно. Личный транспорт тут тоже не особая помощь, он может сломаться или попросту застрять в межсезонье.

Во-вторых: Доступ к медицинскому обслуживанию. Если случится срочная надобность в медицинской помощи, то куда бежать, если в селении нет медицинского пункта или больницы? Да и просто аптеки. Если нет медпункта, то нужно уточнить среднее время приезда скорой из районного центра. И возможен ли этот приезд вообще, скажем в межсезонье.

Третье: Даже если детей нет, все равно стоит узнать о наличии школы и детского сада в этом или близ лежащих населенных пунктах. И возможность добраться до них от этого поселка, опять же учитывая смену сезонов. Очень трудно представить ребенка, который с утра каждый день, по снегу, грязи или под дождем, идет в школу или садик 15 километров по полям в соседнее село. А ведь может быть и такое.

Четвертое: Магазины. Даже при наличии собственного автотранспорта, наличие магазина в 5 километровой досягаемости от поселка очень желательно. Или хотя бы приезд автолавки пару раз в неделю. Для не сведущих в данном вопросе поясняем: автолавка, это грузовик, развозящий товары и одновременно передвижная точка продажи, курсирующий по дальним селам и деревням.

Пятое: Подводный камень, о котором многие просто не догадываются. Особенно он касается загородного жилья, которое продается в период холодов или дождей. Хозяйства, находящиеся рядом с селением. Казалось бы, если есть крупное хозяйство или крупная птицеферма, или свинарники или производство удобрений рядом, это большой плюс – низкая стоимость продукции, рабочие места.

Хотя. Есть один минус, который перечеркнет абсолютно все плюсы. И минус этот станет очень понятен в теплое время года, когда от этого хозяйства/фермы/производства подует ветер. Можете поверить, такой газовой атаки даже в войну не использовали, особенно если это предприятие по производству удобрений

Особенности экологической обстановки района важно учитывать при выборе месторасположения поселка до момента покупки своего дома. И 10 километров в данном случае не расстояние

В здании

Что еще? Дальше следует не только коммуникации проверить, но и некоторые другие составляющие. На данный момент рекомендуется даже приглашать специальных оценщиков, которые помогут быстро разобраться в реальном состоянии жилища. Обычно эта ответственность лежит на продавце. Но и покупатель имеет право вызвать оценочную группу.

При покупке дома на что обратить внимание? Эксперты советуют присмотреться к следующим моментам:

1. Двери. Как они открываются, закрываются, каково их состояние, отдельный пункт – наличие замков.
2. Окна. Плотность при закрытии, простота открывания, создается ли сквозняк.
3. Чердак. Здесь чаще всего хозяин недвижимости прячет “скелеты”. Например, оставляет старые и ненужные вещи.
4. Котел. В частных домах устанавливают котлы отопления. Требуется проверить правильность работы данной составляющей.
5. Стены и пол. Требуется осуществить проверку на ровность и правильность установки. Также стены проверяются на наличие трещин и прочих повреждений.

Что обязан сделать покупатель?

Убедиться, что продавец обладает всей необходимой документацией на дом и землю, причём правильно оформленной. Нередки ситуации, когда объект недвижимости не зарегистрирован или не оформлен должным образом, что лишает продавца всякого права распоряжаться им. В этом случае уместно будет заключить предварительный договор и дождаться, пока продавец не оформит все требуемые документы. Нередки ситуации, когда сооружение на участке возведено незаконно, а это обязывает покупателя установить, каким способом по закону разрешается использовать данный земельный участок. К примеру, земля, выделенная под садоводство, не предполагает строительства на ней жилого дома, предназначенного для постоянного проживания. Удостовериться в правильности расположения сооружения. Если дом возведён без соблюдения норм и правил градостроительства (отсутствует необходимый отступ от «красной линии» либо расстояние между соседними жилыми домами гораздо меньше, чем это требуется), то у будущего владельца жилого строения наверняка в будущем возникнут проблемы. Ведь даже кустарники и деревья на территории приусадебного участка рассаживаются в соответствии с установленными правилами, не говоря уже о положении самого дома относительно магистральной улицы и соседних сооружений. Проверить юридическую чистоту сделки. Это кропотливая и ответственная работа. Ведь придётся отследить всю цепочку предыдущих собственников, проверить законность сделок, совершенных ранее с данным объектом, и проанализировать обоснованность права собственности нынешнего владельца строения и земельного участка. Следует проявлять бдительность, ибо объект может быть предметом всевозможных споров, иметь ограничения и обременения, а также возможные претензии со стороны третьих лиц. Узнать, какие взносы потребуется вносить на содержание общего имущества

Это важно, ведь установленные тарифы не всегда могут оправдать ожидания владельцев частных домов. Поэтому уместно заранее поинтересоваться, кому, сколько и за что придётся платить в дальнейшем

Необходимые документы

Приобретение дома с земельным участком – это довольно распространенная сделка, которую совершают граждане по всей стране ежедневно. Для оформления документов нужно потратить определенное время, после чего их нужно подать в соответственный орган. Стандартный список бумаг включает в себя:

• кадастровый и техпаспорт;
• бумаги на недвижимость;
• справка формы 9;
• согласие от лиц, которые прописаны в доме;
• подтверждения отсутствия запрета на продажу;
• выписка из Росреестра.

Кадастровый паспорт требуется только в том случае, если участок ставился на учет. Если же своего номера у него нет, то нужно получить соответственное подтверждение. Для этого необходимо подать заявление и получить выписку, где будет указана нужная информация. Что касается документов не землю, то здесь подходят различные бумаги. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, дарственная, завещание, договор и т. д.

Если дом является жилым и в нем прописаны люди, необходимо получить выписки, где будут перечислены все лица, зарегистрированные в помещении. Отметим, что все собственники недвижимости должны дать согласие на продажу. Если с этим проблем нет, то все жильцы обязаны в течение установленного срока выписаться. Нарушение этого требования ведет к принудительной выписке. Отсутствие долгов также является обязательным, а поэтому нужно получить справку из Налоговой службы. Также дополнением может быть справка из Росреестра. Когда договор купли-продажи составлен, необходимо завершить сделку регистрацией. С собой нужно иметь следующие бумаги:

• документы на землю;
• договор;
• акт приема-передачи;
• подтверждение уплаты государственной пошлины.

Довольно часто возникают вопросы по поводу того, необходимо ли получать согласие мужа или жены на совершение подобных операций. На сегодняшний день делать этого не нужно, но только при выполнении одного условия. Супруги должны стать совместными владельцами этого имущества. Однако если в дальнейшем эта земля будет продаваться, то она будет считаться общей, а поэтому потребуется получить согласие.

Если покупка касается сельскохозяйственной земли, то придется получить дополнительные документы. В первую очередь нужно получить бумагу, подтверждающую категорию этого участка. Также нужно получить отказ от выкупа земли другими претендентами.

Проверьте юридическую чистоту сделки

Итак, выбор дома сделан. Теперь нужно обезопасить себя от возможных проблем с правом собственности.

— В первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, — говорит директор АН «Проспект» Наталья Петровская. — Если какие-то пристройки были сделаны на территории, то это должно отражаться в техническом паспорте. Если, наоборот, что-то снесли, то это также должно быть там внесено.

1. Оформлять нужно два отдельных договора купли-продажи

Купить дом, значит, и купить землю, на которой он находится. Если не оформить земельный участок, то может оказаться, что он был перепродан другому лицу. Следовательно, вы рискуете остаться без дома, так как сделку могут признать недействительной.

Земельный участок может находиться в аренде. Зачастую аренда выдается на 49 лет. В этом нет ничего противозаконного. Можно продлить договор аренды, но уже под своим именем.

1. Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах

Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказться. Вам могут пытаться продать землю, которая является, по сути, самозахватом.

1. Проверьте государственный акт на землю

Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу.

Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.

1. Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями

Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями.

1. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье

Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки.

1. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы

Попросите продавца дать вам все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Иначе в будущем в поисках нужного провода можно разломать полдома

Также важно получить техусловия на подключение коммуникаций, договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны

1. Проверьте техпаспорт

Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

В каждом отдельном случае могут появится дополнительные пункты, которые нужно обязательно проверить. Например, иногда даже есть необходимость проветить дееспособность продавца, чтобы сделку впоследствии не признали недействительной.

Этапы приобретения дома с земельным участком, документы

Приобретая дом с участком, покупателю предстоит решить такие же задачи, что и при покупке другой недвижимости: поиск подходящего объекта, переговоры с продавцом, составление договора купли-продажи, расчет.

Чтобы заинтересовавший вас объект не продали кому-то другому, целесообразно заключить договор задатка, который подстраховывает интересы каждой из сторон. Его отличие от аванса в том, что если сделка отменяется по вине покупателя — продавец задаток не возвращает. Если же он сам передумает продавать дом — тогда должен вернуть сумму, данную покупателем в качестве залога.

Нередки случаи, когда сначала подписывается предварительный договор, а позже — основной. В предварительной договоренности описываются условия, относящиеся к предмету договора, условия, которые влияют на оформление сделки, время, отведенное для того, чтобы ее оформить.

Договор купли-продажи должен включать такие обязательные условия: описание дома и участка, цена того и другого объекта, если продавец — собственник земли. Если он арендует участок либо пользуется им на ином праве — на землю нужно заключить отдельное соглашение, чтобы впоследствии покупатель смог заявить о замене стороны в договоре аренды. Необходимо проверить чистоту сделки и отсутствие возможных рисков.

При проведении расчетов по сделке возможны два способа: оформление аккредитива и закладка денег в ячейку банка. Они оба предусматривают получение денег продавцом только после того, как он в банке предъявит документы, которые подтвердят переход его права собственности на данное имущество к покупателю. Такие меры гарантируют покупателю регистрацию сделки продавцом и уберегают от мошенничества. (При передаче наличных без участия банка желательно потребовать у продавца расписку, что он получил деньги).

Стороны подписывают договор о купле-продаже и закладывают деньги в банковскую ячейку либо обмениваются документами (аккредитив и подписанный договор).

Далее порядок покупки дома предусматривает передачу бумаг в Росреестр — на госрегистрацию перехода права собственности. Это займет 2-4 недели. После завершения регистрации покупатель обретает право собственности на дом и землю, а продавец — возможность получить в банке свои деньги.

Завершающий этап покупки — передача дома и подписание сторонами акта приема-передачи.

На что обращать внимание при покупке дома?

Осуществляя выбор частного дома уделите особое внимание следующим пунктам:

Наличие всех необходимых документов на дом и их соответствие законодательным нормам. Соотношение цены и качества. Нередко дома продаются втридорога и при этом находятся в неблагоприятных районах, рядом с промышленной зоной или свалкой, например.

Внешний вид здания и год постройки. Здесь нужно посмотреть, насколько правильно залит фундамент и есть ли он вообще

Также, обратите внимание на материал, из которого построен дом. Какого вида кирпич использовался, и нет ли на стенах дома очевидных трещин, отсутствует ли на них отслоившаяся штукатурка

Также важно обратить внимание и на положение здания, наклонено оно или нет, если да, то скорее всего проблемы с фундаментом дома, а это уже очень серьезный недостаток

Крыша стоит отдельного внимания. При продаже бывшие хозяева нередко оставляют эту важнейшую часть дома без внимания. Необходимо узнать о том, когда выполнялись последние кровельные работы, какая кровля использовалась, чтобы понять, сколько она ещё прослужит.

Осмотр инженерных систем, окон и дверей в доме

Обратите внимание на систему водоотвода, как она установлена и есть ли вообще

Важно осмотреть крышу внутри и снаружи. Для пущей уверенности это лучше всего делать весной, когда по очевидным причинам можно увидеть протекает ли кровля

Для пущей уверенности это лучше всего делать весной, когда по очевидным причинам можно увидеть протекает ли кровля.

При осмотре дома обратите внимание на состояние дверей и окон. Как легко они открываются, нет ли конденсата на окнах, скрипит ли дверь

Ровные стены и полы — важный пункт при осмотре дома. От этого зависит качество внутреннего состояния отделки в целом. Осмотрите паркет, нет ли на нем подозрительных пятен, сухой ли он, вздутый или не вздутый.

Наличие газа, света, санузла и центрального отопления. При попадании внутрь дома осмотрите состояние счетчиков, приблизительную дату их замены, состояние газовых труб и газовой плиты. Необходимо проверить внешний вид и состояние котла, нет ли в нем запаха или непонятных звуков. После включения котла, потрогайте все батареи в доме, осмотрите их на протечку и ржавчину.

Обязательно следует удостовериться в целостности проводов, розеток и люстр. Осмотрите состояние труб в санузле

Важно проверить, исправно ли работают все розетки и выключатели в доме, в надлежащем ли виде электропроводка. Также, проверьте напор воды в ванной комнате, её цвет и запах из крана

Не менее важна и нормальная работа канализации, как быстро убывает вода из ванны, и в каком объёме.

Наличие коммуникаций (телефон, интернет, телевидение). Отсутствие данных пунктов может существенно снизить цену дома

Теперь вы знаете, на что обращать внимание при покупке дома и сможете выбрать себе достойное жилье, которое прослужит очень долго без надобности что-то реставрировать или делать капитальный ремонт