Когда отказ оплачивать аренду в Швейцарии правомерен?
На данный вопрос в Интернете имеется множество ответов. Далеко не всегда они отражают действительность и, как следствие, могут помочь в принятии решения.
По запросу Портала «Швейцария Деловая» свой комментарий по проблеме дал практикующий швейцарский юрист Марад Видмер (Marad Widmer Rechtsberatung). Как отмечает специалист, фактический Lockdown бизнеса в Швейцарии является фатальным для многих компаний: из-за их закрытия резко снижается или вовсе отпадает доход. Одновременно за арендованные помещения их собственники по-прежнему требуют внесение платежей.
Как далее продолжает юрист, так выглядит экономическая сторона проблемы
С правовой точки зрения, крайне важно, какая именно сторона – арендатор или арендодатель – несёт юридический риск невозможности выполнения обязательства. На данный вопрос можно ответить лишь в каждом случае индивидуально
Для этого необходим полноценный анализ договора аренды на предмет того, насколько он отклоняется от законодательного (стандартного) регулирования.
Как поясняет г-н Видмер, в некоторых случаях аренду можно действительно значительно сократить или даже исключить. В одной из проанализированных швейцарским юристом ситуаций речь шла об аренде большого помещения в городе Цюрих. Из-за пандемии коронавируса арендодатель отказал в проведении мероприятия, изначально планируемого на конец марта 2020 года. Тем не менее, арендодатель всё же потребовал всю сумму аренды – 25’000 франков. Г-н Видмер представлял интересы арендодателя. Проанализировав договор, юрист пришел к выводу, что в сложившейся ситуации арендатор не должен ничего платить.
Вооружившись данной информацией, арендатор вновь вступил в переговоры с арендодателем. Последний пошел на уступки; в результате, стороны без суда пришли к компромиссу, что арендатор уплачивает лишь 14’000 франков. При этом – что главное – данную сумму арендодатель будет обязан полностью зачесть в уплату аренды для одного из будущих мероприятий, которое станет возможным после завершения пандемии.
Однако данный, для арендатора благоприятный сценарий возможен далеко не всегда. Г-н Видмер подчёркивает, что при другом содержании договора к оплате может подлежать вся сумма аренды.
Узнайте, может ли малый и средний бизнес получить финансовую помощь со стороны государства.
Как расторгнуть договор с минимальными потерями
Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.
Рассмотрим оптимальные способы.
Отказ от договора
Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.
В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно – придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.
Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.
Расторжение по соглашению сторон
Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, не только арендатору.
Какие аргументы могут помочь убедить арендодателя:
- некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
- экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;
- возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.
Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Основное – кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией.
Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении
Обязательных требований нет. Регистрация не влияет на ваши отношения по договору и факт его расторжения. Она нужна в большей степени арендодателю, чтобы погасить запись об обременении. Вы не обязаны подавать сведения в Росреестр (если только в договоре или допсоглашении нет такого условия).
Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)
Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. И достаточно долгий.
Но, если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.
Что можно сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Спасение — в договоре
Допустим, вы владелец ресторана в большом арендованном помещении. Основную прибыль заведению приносят не повседневные бизнес-ланчи и клиенты «с улицы», а банкеты, корпоративы и прочие мероприятия. Такова специфика: заказчикам нравятся ваши удобные отдельные залы и большая парковка перед рестораном. Но вот беда: 38 мероприятий уже отменили, а арендная плата никуда не делась.
Или другая ситуация: вы организатор крупного ежегодного форума на 10 тыс. участников. Иностранные спикеры, партнеры-рекламодатели, аренда какого-нибудь стадиона или павильона на «Крокус Экспо». А тут бах — и запрет на мероприятия свыше 5 тыс. человек. Форум приходится отменять, деньги за билеты — возвращать, а огромные издержки остаются.
Если нечто подобное случилось с вами, нужно тут же хвататься за свои договоры и смотреть, что именно там написано в разделе про форс-мажор. Могут быть такие вариации:
«Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не выполнившая обстоятельств полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить (форс-мажор)».
Или так:
«Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием чрезвычайных непредвиденных и непредотвратимых обстоятельств, возникших в течение реализации обязательств по Договору, которые нельзя было разумно ожидать при заключении Договора, либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля Сторон Договора. В частности, к таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства».
Чтобы сложившаяся из-за коронавируса ситуация была признана форс-мажором в вашем конкретном случае и в вашем договоре, нужно доказать три вещи:
1. Сам факт, что это событие вообще случилось (например документ Всемирной Организации Здравоохранения о том, что это пандемия).
2. Распространение коронавируса как чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство. То есть вы не могли его предусмотреть заранее, чтобы предпринять какие-то меры.
3. Наличие причинно-следственной связи между форс-мажором и вашей невозможностью исполнить обязательство. Это самое сложное: вам нужно доказать, что мероприятие или бронь отменили именно по причине коронавируса. Например, в случае с рестораном клиент может сообщить о своем решении просто по телефону. Но чтобы увеличить ваши шансы на признание ситуации форс-мажором, нужно собирать письменные заявления об отказе с обязательным указанием его причины — пандемии коронавируса.
Как взыскать образовавшуюся задолженность
Надеяться на возврат после первого звонка не стоит. Необходимо готовиться к сопротивлению и максимально твердо отстаивать свою позицию. Как бороться за свои деньги:
Арендатор уехал, а имущество и вещи остались
Покинутое имущество может иметь ценность для квартиросъемщика. Не стоит торопиться избавляться от лишнего «хлама» в целях освобождения квартиры. Сбежавший может объявиться, чтобы забрать свое. Рассмотри все возможные варианты распоряжения:
- ссылаясь на ст. 359 ГК РФ, имущество остается у арендодателя до полного погашения задолженности. Оплата произведена – вещи передаются владельцу;
- торги. Публичная продажа подкрепляется судебным разрешением. Отправляется заявление с приложением обстоятельств дела. Процедура длительная, затратная и сложная. Потребуется помощь юриста. Перед обращением необходимо сопоставить расходы с возможной прибылью. Если вложенные средства превышают доход, стоит задуматься о рациональности участия в процессе;
- возврат. Если вопрос решен мирным путем, отдайте имущество владельцу. Избавьте помещение от лишнего;
- передача третьим лицам. Согласно статье 886 ГК РФ вещи отдаются в пользование родственникам, друзьям, новому жильцу, либо постороннему человеку на основании составленного договора. Метод имеет законную силу. Основное условие – грамотно составить соглашение, не забыв провести опись передаваемого имущества;
- ненужные вещи. Имея низкую рыночную стоимость, предметы обихода указываются в договоре, как брошенные. Собственник вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Желательно в соглашении подробно указать, какая категория объектов входит в этот перечень.
Никаких «секретных» формул, помогающих взыскать арендную плату нет. Главное разграничить дружеские и денежные отношения и извлечь прибыль от сдаваемой в аренду квартиры. Не стоит стесняться заключать договор с близкими людьми. В критической ситуации, документально заверенные обязательства позволяют обезопасить сделку и отстоять свою точку зрения. Детали были упущены? Обращайтесь за помощью к юристу, составляйте претензии, подавайте исковое заявление в суд. Это сэкономит нервы и время, потраченное на личное выяснение отношений.
Доверие не защитит в суде
Необходимо понимать – денежные отношения должны иметь документальное подтверждение. Пошаговая «детализация» способна уберечь от непредвиденных ситуаций, вызванный недобросовестным квартиросъемщиком. Риелторские агентства предоставляют универсальную форму бланка. Собственник вправе вносить изменения, либо взять процедуру составления договора на себя.
Зачем это нужно:
- уменьшает риски. Если планируется построение бизнеса на аренде недвижимости, подразумевается наем юриста. Специалист поможет прописать все нюансы, согласно нормам законодательства;
- налоговые отчисления. Уклонение от налогов, что карается уголовной ответственностью, может спровоцировать разгневанного арендатора обратиться в соответствующие инстанции.
Возникновение ситуации, при которой квартирант не планирует платить и не спешит покидать помещение, требует рационального подхода. Лишние эмоции усугубят конфликт. Спокойная и уверенная речь о последствиях нарушения договорных условий позволит припугнуть оговоркой «обращение в суд».
Все разговоры под запись
Деловое, либо неформальное общение должно быть сохранено:
- устный поиск компромисса – диктофон и видеосъемка (предварительно предупредив собеседника). Полученная информация сохраняется на нескольких источниках (на всякий случай);
- социальные сети. Выяснение отношений посредством мессенджеров также является доказательством сделки. Подтверждением считается скриншот, либо фото экрана. Если собеседник удалит переписку раньше фиксации, аргументировать правоту не получится.
«Завтра отдам»
Этот период под называнием «завтра» может растянуться на неопределенный срок. Задержки – весомый повод составление претензии. Оригинал остается у собственника, копия отправляется заказным письмом на адрес прописки. Все квитанции и чеки, подтверждающие действия, сохраняются. В данном случае порядок считается соблюденным.
Расторжение договора
Арендатор без предупреждения покинул помещение, не выходит на связь и отдавать долги не собирается. Уведомление, подтверждающее расторжение договора, высылается на адрес регистрации. Этот момент подтверждает прекращение действия обязательств. Собственник вправе менять замки, блокировать вход на территорию, препятствовать забору имущества согласно статье 359ГК РФ Основания удержания
Если условия аннулирования не соблюдены, мешать арендатору в получение своих вещей незаконно.
Перечитайте контракт на наличие пункта об удержании
В некоторых случаях арендодатель может ограничить доступ к зданию, т.е. предприниматель не сможет зайти в свое арендованное помещение на какое-то время, иногда арендодатели могут забрать все вещи арендатора, которые находились в помещении, если тот имеет задолженности по арендным платежам. Сейчас это редко случается, потому что зачастую такие вопросы уже вышли на уровень решения в правовом поле, но 5 лет назад подобное можно было часто встретить на практике. Иногда не всегда ограничивалось вещами, но и доходило дело до угроз и физических расправ.
При наличии акта о запрете ведении предпринимательской деятельности, немедленно сообщите о форс-мажоре или отсутствии возможности выполнения своих обязательств
Оцените возможность уменьшения фонда заработной платы (ФЗП)
Стандартный процесс, который происходит первым делом после наступления кризисной ситуации. Зачастую все предприниматели сразу приходят к этой процедуре, с целью удержания процента маржинальности своего бизнеса. В российском законодательстве есть несколько вариантов, которые можно применить на практике: по взаимному согласию сторон, или же принудительно. Речь может идти не только об увольнении сотрудников, но и снижении окладов, удержании премиальных и бонусных частей заработной платы.
Стоит отметить, что законы Российской Федерации в основном защищают сотрудников. Принудительные процессы (увольнение, понижение оклада) имеют место при очень сложных процессах.
В первую очередь, это положительно влияет на сотрудников, потому что они получают некоторые социальные пакеты, в другом случае, из-за подобных ситуаций у сотрудников мало желания официально трудоустраиваться на предприятиях.
Используйте антикризисные привилегии
Государство уже ввело антикризисные облегчения на уплату налогов, коммунальных платежей, финансирование предпринимателей малого и среднего сегмента бизнеса. Скорее всего на этом правительство не остановится, и льготы будут дальше вводиться и расширяться на все рынки РФ. Мы советуем регулярно анализировать данную ситуацию, следить за новостями, и пользоваться удачными моментами.
Проанализируйте вероятность банкротства
Если же вы почувствуете и поймете что ситуация развивается не по вашему сценарию, что дела становятся все хуже и хуже, и вот уже наступает крайняя точка, банкротство, то стоит подойти к этому с холодной головой. Да, это болезненный процесс, который выбивает из колеи, но многим владельцам бизнеса это дает второй шанс, новые возможности проявить свои предпринимательские способности, используя тот опыт и багаж знаний, накопленных ранее.
Первым делом вы должны помнить, что директор обязан сообщить о банкротстве предприятия при появлении некоторых условий, используя правильную форму подачи заявления. В случае невыполнения этой процедуры директор может нести субсидиарную ответственность по задолженностям предприятия.
Что делать, если сотрудники продолжают работать в офисе?
Одной из основных обязанностей работодателя в соответствии с Трудовым кодексом РФ является обеспечение безопасных условий труда. Поэтому если организация не установила режим дистанционной работы, необходимо принять меры по профилактике заболевания.
В соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации № 6 от 13.03.2020 года «О дополнительных мерах по снижению рисков распространения COVID-2019», юридическим лицам предписано:
- проводить обязательную дезинфекцию контактных поверхностей во всех помещениях в течение дня;
- использовать оборудование по обеззараживанию воздуха;
- иметь запас дезинфицирующих средств для уборки помещений и обработки рук сотрудников;
- ограничить проведение очных совещаний и перейти на дистанционные способы.
Также можно руководствоваться рекомендациями Роспотребнадзора применительно к ОРВИ и проинформировать сотрудников о методах профилактики ОРВИ для граждан и рекомендациях Роспотребнадзора применительно к коронавирусной инфекции.
Если говорить о конкретных документах, то существуют Санитарно-эпидемиологические правила СП 3.1.2. 3117-13 «Профилактика гриппа и других острых респираторных вирусных инфекций». Там есть следующие обязанности по профилактике для организаций:
- Руководители организаций, чьи сотрудники относятся к группам риска (работники медицинских и образовательных учреждений, торговли, общественного питания, транспорта), должны принимать меры по проведению неспецифической профилактики ОРВИ (она описана в главе XII).
- Руководителям прочих организаций предписано проводить профилактические прививки сотрудникам в соответствии с действующими нормативными правовыми документами (пункт 8.4). Но в случае с коронавирусом вакцины пока на стадии испытаний, поэтому данная обязанность нереализуема.
Также документ предполагает принятие мер по защите работающего персонала от заболевания, особенно в организациях с высоким риском распространения вирусов: в предприятиях торговли, в сфере обслуживания, на общественном транспорте (пункт 9.8.). Но конкретные меры не описаны и остаются на усмотрение работодателя.
- В документе зафиксировано, что организации должны выполнять мероприятия плана по профилактике гриппа и ОРВИ. При этом сам план утверждается каждый раз отдельно. В отношении коронавируса такого плана пока нет.
Компромиссными вариантами решениения оплаты аренды могут стать:
- Отсрочка погашения оплаты. Если в договоре указан один срок, его можно сдвинуть с учетом новых условий, введенных работодателем нанимателя.
- Рассрочка погашения. Арендный платеж разбивается на несколько частей, которые погашать намного легче, чем всю сумму разом.
- Арендные каникулы на пару месяцев. Вариант, подходящий только для тех собственников, которые не используют доход от сдачи жилья в наем как основное средство к существованию.
- Временное снижение арендной платы.
- Временная отмена штрафных санкций. Стороны договариваются о периоде, на который отменяется действие неустоек, предусмотренных договором.
Каким бы ни был найденный выход, его обязательно нужно отразить письменно в дополнительном соглашении к договору аренды. Без письменного подтверждения будет сложно защитить свои интересы, когда эпидемия коронавируса в вашем регионе пойдет на спад.
Отсрочка выплаты кредита в связи с коронавирусом
Что делать с платежами кредитами во время карантина? Можно ли не платить кредиты в связи с коронавирусом и падением рубля? Об этом порталу Money-budget.ru рассказал юрист, руководитель Юридического Агентства “Гордеев и Партнеры” Матвей Гордеев.
Сегодня многие предприятия снижают выплаты до минимума, просто увольняют сотрудников, оставляют вовсе без дохода своих сотрудников. У некоторых все деньги уходят на оплату аренды, у кого-то бизнес завязан на импорте, третьи пострадали от повышения цен на продукты, у четвертых пропали поставщики, разрушилась логистика.
По факту пандемия коронавируса и сильное удешевление рубля являются форс-мажорными обстоятельствами. Ни одна и сторон сделки не может повлиять на происходящее. А выдача кредита и взятие кредита – это как раз и пример подобной сделки, причем прописана она в Гражданском кодексе РФ. С одной стороны заемщик, с другой — займодатель.
Матвей Гордеев Дипломированный юрист, руководитель Юридического Агентства “Гордеев и Партнеры” Но есть нюанс — примут ли суды такое форс-мажорное обстоятельство к рассмотрению. Для этого нужно в суд предоставить справку из Торгово-промышленной палаты по вашему региону о том, что в определенные числа были форс-мажорные обстоятельства. Это повлияет на решение суда не начислять вам штрафы, пени, неустойки и проценты по кредиту. Как минимум — это можно снизить эти суммы. В настоящее время в России нет законодательно утвержденного порядка по таким делам. Чаще всего, люди обращаются за процедурой банкротства физлиц.
Не могу платить кредит из за коронавируса — что делать:
- Первое, чего нельзя делать, это волноваться и впадать в отчаяние, как бы просто это не звучало. Потому что коллекторы и банки, которые звонят вам с целью, чтобы вы оплатили именно их займ, именно их кредит, они только этого и ждут. Они пытаются вывести вас на эмоции и используют для этого запугивание и обман. И все для того, чтобы вывести вас из равновесия. Заставить волноваться и взять последние деньги, которые вы, может быть, отложили на еду или на оплату жилья, и отнести в банк.
- Нельзя продавать имущество до консультации с юристом, потому что многие пытаются как-то увести имущество, думают, что сейчас на это имущество наложат арест, реализуют и этими деньгами оплатится ваш кредит. И продают имущество, либо дарят его родственникам, очень часто дарят детям. Но банк в таком случае может подать на ваше банкротство, вернуть это имущество обратно и реализовать его. А если вы хотите подать на банкротство и полностью избавиться от долгов, то ваши самостоятельные продажи, либо дарение имущества, очень осложнят эту процедуру. Поэтому вначале проконсультируйтесь с юристом, который занимается банкротством физических лиц, а после этого уже продавайте и дарите имущество.
- Нельзя жениться, а потом приобретать имущество. Дело в том, что многие наши клиенты очень осложнили себе процедуру банкротства тем, что вышли замуж или женились. После этого супруг через неделю или через месяц приобрел какое-либо дорогостоящее имущество, а у второго супруга при этом есть долги и кредиторы. В таком случае они пытаются наложить арест именно на это приобретенное в браке совместное имущество.
- Если у вас есть ипотечное жилье либо автокредит, то не стоит его сразу же погашать, в случае если у вас появились другие долги. Потому что это гарантия от реализации вашего имущества иными кредиторами. Нельзя говорить банкам, что вы платить больше не будете и отказываетесь. Это приведет к тому, что банк или микрофинансовая организация быстро подадут в суд, быстро получат исполнительный лист, и приставы начнут в вашем отношении меры исполнительского воздействия. То есть такие как арест имущества, взыскание денег с зарплаты, взыскание денег с ваших счетов. Так вот, не делаете всего того, что я сказал выше.
Если порекомендуют не работать
В пик эпидемии второй неприятный момент — это рекомендации правительства о сокращении активности населения.
Роспотребнадзор вправе приказать:
- сотрудникам кафе носить маски и перчатки;
- дезинфицировать дверные ручки каждый час;
- ограничить количество посетителей общепита;
- гражданам не ходить туда, где обычно бывает многолюдно;
- не выходить из дома в определенные часы и т.д.
Как вариант, можно просить арендодателя о скидке. По закону, это позволительно, если условия стали хуже, чем во время заключения договора об аренде.
Помните, что закон не обязывает владельца помещения уменьшать вам арендную плату. Это только вопрос договоренности. Всегда можно постараться договориться о частичном изменении оплаты, отсрочке или вовсе ее отмене. В противном случае, при завершении карантина по коронавирусу можно попробовать добиться правды через суд.
Вести переговоры с арендодателем о снижении арендной платы лучше всего в письменной форме. При наличии такого документа легче будет обратиться в суд, если дело до этого дойдет. Уведомление, направленное арендодателю, является доказательством по делу. Судебная практика по такому вопросу отсутствует, так как пандемии возникают не каждый день. Вполне возможно, что суд учтет интересы обеих сторон и предоставит оптимальный вариант разрешения спора.
Советы арендаторам коммерческой недвижимости
Практика последних дней показывает, что от статуса арендованных помещений
тоже многое зависит, в особенности, действие распоряжений федеральной и местной
власти.
Возможности будут различаться для:
- торговых помещений, расположенных в торгово-развлекательных центрах;
- офисных помещений в бизнес-зданиях или у частных собственников;
- арендованных государственных или муниципальных площадей.
Фактически последняя группа арендаторов находится в самом выигрышном
положении по сравнению с остальными.
Аренда магазина,
салона, павильона в ТРЦ при коронавирусе
Если торговый центр не закрывается, действовать придется по общим правилам.
Администрация ТРЦ может закрыть его, если получит соответствующее распоряжение
местной власти. Региональные органы власти постоянно следят за обстановкой по
коронавирусу в населенном пункте и, если ситуация ухудшается, выносят
предписание о закрытии общественных мест.
На момент подготовки статьи во многих регионах введен режим повышенной
готовности. Оперативно предпринимаются новые меры для сдерживания коронавируса.
Закрыть людный ТРЦ по распоряжению администрации могут в любой момент. В этом
случае при общении с арендодателем нужно ссылаться на ст. 417 ГК.
Как быть с арендой офиса в связи с эпидемией коронавируса и карантином
Бизнес- и офисные центры имеют меньшую проходимость, в сравнении с торговыми. Вероятность, что их закроют по распоряжению администрации города или региона, существует. Но здесь придется вести переговоры с собственником, исходя из конкретной ситуации: для начала определиться, что в сложившихся обстоятельствах выгоднее – снизить аренду, просить об отсрочке или вообще расторгнуть договор аренды. Затем написать арендодателю письмо с соответствующей просьбой и дождаться ответа.
Кстати, бизнес-центр может быть закрыт по инициативе самого собственника. В
этом случае арендатор полностью освобождается от внесения арендных платежей и в
некоторых ситуациях даже вправе требовать возмещения убытков – если такие
реально имели место.
Государственные
или муниципальные площади
Арендаторы нежилых помещений, находящихся на балансе органов власти, получили отсрочку уплаты арендных платежей в 2020 году. Соответствующие органы власти должны подготовить дополнительные соглашения, предусматривающие внесение аренды за текущий год в 2021 году равными частями. Отсрочка возможна и на других условиях по согласованию сторон.
Данная возможность предоставлена арендаторам государственных и муниципальных площадей по всей стране в силу Распоряжения Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р, подписанного М. Мишустиным . На частные помещения она, к сожалению, не распространяется.
Можно ли не платить, снизить плату или получить отсрочку за жилье
Договориться с хозяином
Основной принцип оплаты аренды квартиры или комнаты в частном секторе – свободная договоренность сторон. Это значит, как и в каком размере договорились с хозяином квартиры, так и следует платить.
А если договориться не получится?
Особых правил, дающих нанимателю отсрочку оплаты аренды в связи с эпидемиологической обстановкой, ни в ГК, ни в ЖК не содержится. Однако при внимательном ознакомлении со ст.687 ГК можно отметить, что право на расторжение договора в связи с неоплатой появляется у хозяина квартиры только спустя 6 месяцев с момента первой просрочки. Более того, расторгнуть договор и выселить жильцов без суда невозможно – процедура судебного разбирательства для данных споров обязательна. А это означает еще как минимум 2 месяца, которые отнимет судебная тяжба.
Сказанное справедливо для
долгосрочных договоров, которые заключены на год и более. Подавляющая масса
арендных соглашений заключается на 11 месяцев, для них период просрочки оплаты
для выселения короче. Собственник будет вправе обратиться в суд в случае
невнесения платы более двух раз.
Условие, что хозяин квартиры расторгает в одностороннем порядке договор, а наниматель обязан освободить помещение при неоплате в течение определенного количества месяцев, является незаконным. Оно противоречит упомянутой выше норме ГК РФ, которая в данном случае не предусматривает возможности изменить нормативные положения кодекса договором.
Другими словами, хозяин не имеет права выгонять жильцов за просрочку оплаты.
Таким образом, можно заключить, что в условиях эпидемии наниматель и жильцы арендованной квартиры или комнаты находятся в более защищенном положении, чем хозяин жилья.
Какие объекты Airbnb вернутся на рынок долгосрочной аренды
Долгосрочное жилье – это аренда как минимум на 28 дней. Подобные бронирования, как правило, стимулируются хозяевами путем предоставления выгодных скидок, свободных дат и т. д.
Предполагается, что на рынок долгосрочной аренды постепенно будут возвращаться все виды жилья, которые сдавались до коронавируса на длительный срок. Но уже сейчас отмечен рост числа сдаваемых на долгий срок одно-двухкомнатных квартир. В частности, в Москве, Лондоне, Амстердаме, Мадриде, Дублине.
Стандартный на сегодня вариант долгосрочного бронирования это – комната либо квартира целиком (с 1 спальней, кроватью, ванной на 1–3 гостей). На сайте компании поиск жилья для долгосрочной аренды установлен отдельно. По нему можно отслеживать тенденции долгосрочной аренды.
Найдите соседей
Возможно, кто-то из ваших знакомых тоже столкнулся с подобной проблемой и при этом не нашел вариантов мирно договориться со своим арендодателем.
Снимать квартиру вместе вам будет выгоднее. Так вы и с себя снимете часть финансовой нагрузки, и поможете человеку.
Обязательно согласуйте этот вопрос со своим арендодателем, иначе подселение может быстро превратиться в выселение. В некоторых договорах аренды прописан пункт о возможности подселения без дополнительного согласования с собственником квартиры.
И будьте максимально осторожны и внимательны, соглашаясь на такой шаг. В условиях вынужденной самоизоляции все мы и так находимся в состоянии стресса, и, если жизнь с посторонним человеком в закрытом помещении в формате 24/7 принесет вам дополнительный психологический дискомфорт, от этой затеи лучше отказаться.
Также помните, что чехарда с заселением/выселением не только утомительна, но рискованна и может быть опасна — все действия должны быть четко спланированы, а сам переезд — максимально оперативным.
Используйте залог
Часто при аренде жилья квартиросъемщик вносит сразу две равные суммы: за первый и за последний месяцы проживания. Вторая сумма — залог — обеспечивает хозяину квартиры «финансовый парашют»: если съемщик решает внезапно съехать, не предупредив собственника квартиры в сроки, указанные в договоре аренды, эта сумма остается у хозяина.
Если же съемщик предупредил о своем выезде в сроки, указанные в договоре, или же срок договора на исходе, и обе стороны не заинтересованы в его пролонгации, аренда за последней месяц оплачивается внесенной заранее суммой залога.
Предложите хозяину квартиры использовать сумму залога в качестве оплаты аренды за предстоящий месяц с последующим возмещением. В сложившейся ситуации это будет вполне оправданно и логично — в итоге арендодатель не потеряет свои деньги, а у вас будет время восстановить свое финансовое положение.
