Не могу платить по ипотеке. Что делать?

Что будет с квартирой?

Если сумма долга по неуплате за ипотеку составляет более 5% от общего долга по кредиту, банк вправе изъять недвижимое имущество по закону. Если сумма задолженности ниже данной суммы, банковское учреждение может наложить арест на залоговое имущество. Квартира, находящаяся в собственности банка, может быть в любое время быть продана с аукциона. При этом цену банковское учреждение назначает гораздо ниже рыночной.

Любой финансовой организации важно вовремя получить не только общую сумму взятого кредита, но также все начисленные проценты, штрафы и пени. При этом банк руководствуется политикой, при которой при продаже квартиры с аукциона средства, полученные от продажи, уходят в первую очередь на погашение штрафов, затем процентов, а уже потом гасится основной ипотечный кредит

В результате в некоторых случаях суммы, вырученной с продажи жилья с аукциона, не хватает на погашение основного долга. По решению суда оставшаяся сумма будет списываться ежемесячно с заработка заемщика.

Действия банка, если нечем платить ипотеку

Прекратить в одностороннем порядке свои обязательства по выплате ипотеки нельзя. Эти действия могут привести к плачевным результатам. Чтобы избежать неприятностей, лучше все вопросы решать с банком сразу. Кредиторам невыгодно, чтобы заемщик перестал платить, поэтому банки всегда идут навстречу клиентам. Они могут предложить отсрочку, переоформление ипотеки на другое лицо или согласятся на продажу квартиры. Если заемщик не выплачивает в течение 3-х месяцев, банк вправе подать иск в суд.

Что будет с квартирой

Надо помнить, что жилье при оформлении ипотеки является залогом. Если дело дошло до суда, квартира выставляется на торги и продается. Стоимость недвижимости может уменьшаться, если квартиру не покупают. После продажи банк возмещает убытки: штрафы, проценты, тело кредита. Оставшиеся деньги возвращают заемщику. Если после продажи и всех расчетов клиент остается должен банку, последний вправе обратиться в суд для взыскания долга.

Как избежать проблем с ипотекой?

Как минимум третья часть сложных ситуаций при выплате кредита возникает из-за неадекватной оценки заемщиком своих возможностей или непонимания ответственности подобного шага. Чтобы избавить себя от проблем при оформлении ипотеки во время кризиса, следует воспользоваться некоторыми рекомендациями:

Не нужно получать кредит, если у заемщика нет собственных сбережений на первый взнос в объеме хотя бы 25–30% от стоимости договора;
Нельзя отдавать в качестве первого взноса все деньги. На случай утраты дохода лучше накопить средства на выполнение трех–четырех месячных платежей;
Общая величина ежемесячных платежей не должна превышать 40% совокупного семейного бюджета

Запас пригодится на случай ухудшения положения;
Важно понимать весь объем расходов по займу. Полная стоимость кредита — это простыми словами совокупность платежей, комиссий и страховых взносов;
От страховки лучше не отказываться

Все жизненные ситуации предвидеть нельзя, а страховая компания в случае форс-мажора погасит проценты по займу.

Особенности неуплаты кредита в Сбербанке

Большое количество клиентов выбирают ипотечные предложения именно от этого кредитора. Но если человек не платит задолженность по кредиту, и не решает, как взять займ и покрыть ипотеку, согласно ипотечному соглашению, последствия для него также будут неутешительными. Алгоритм возмещения задолженности имеет стандартную схему:

• Письменное уведомление должника. Используются все возможные и доступные способы связи. Имея контактную информацию о клиенте, служба безопасности позванивает, отсылает уведомления на мобильный телефон. Если результат на данном этапе не достигается, кредитор переходит к иным путям воздействия.
• Долги могут передаваться коллекторским агентствам, которые заинтересованы в возврате денежных средств. Заключается , и клиент подвергается серьезному психологическому прессингу.
• По истечении 90 дней со дня последней выплаты клиентом, банк подает исковое заявление в суд. Основным требованием Сбербанка является реализация недвижимости должника с целью возврата затраченных средств. Должник несет серьезные финансовые потери, в числе которых оплата штрафных санкций, судебные издержки и оплата услуг адвоката.

Не могу платить ипотеку: что нужно знать в этой ситуации

Для получения ипотеки обязательное условие – залог на квартиру. Наличие задолженности грозит тем, что жильё может уйти на её погашение. После нескольких дней просрочки штрафные санкции не наступят, но если выплаты прекратятся вообще, у банка не останется выбора.

Если заёмщик отказывается от выплат и избегает разговоров с сотрудниками, банк действует по определённому порядку:

• начисляет штрафы и пени;
• выставляет претензию с требованием оплатить задолженность;
• передаёт ответственность созаемщику;
• продаёт долг третьим лицам.

Если задолженность небольшая, банк сам заинтересован в оплате и будет искать возможности для решения вопроса. Не нужно бояться звонков или встреч. Только начав сотрудничество, вы достигнете компромисса.

Что делать, если нечем выплачивать ипотеку

Проблемы с кредитом – этап, который просто необходимо перешагнуть. Только трезвый взгляд на вещи поможет решить вопрос.

• Запишите доходы и расходы. Прикиньте, когда у вас появится необходимая сумма, и когда вы сможете внести платёж. Просчитайте реалистичный и пессимистичный план.
• Продумайте каждый вариант решения вопроса: взять в долг, устроиться на вторую работу, взять кредит и др. – и как он будет влиять на вас в дальнейшем.
• Ищите новые источники дохода. Займитесь повышением квалификации, чтобы поднять стоимость своих услуг. Освойте смежную деятельность.
• Налаживайте общение со всеми, кто влияет на судьбу ипотеки.

Однако самый главный совет – продолжайте жить. Ситуация не из простых, но потратив все нервы и силы, вы не сможете разобраться с ней.

Что нельзя делать, если не хватает денег на ипотеку

Ситуацию можно усугубить, если действовать неправильно. Ни в коем случае нельзя:

• Паниковать и скрывать от близких проблемы. Не стоит тянуть всё на себе. Часто вопрос решается, если попросить помощи у родных или друзей.
• Снимать наличные с кредитной карты и брать займы в микрофинансовых организациях. Да, с ипотекой вы разберётесь. Но уже в следующем месяце кредитная нагрузка возрастёт в разы, и общая сумма долгов станет неподъёмной.
• Скрываться от банка или отказаться платить вообще. Это точно приведёт к тому, что вы потеряете квартиру. Начав диалог, вы сделаете шаг к разрешению вопроса.
• Искать нелегальные пути заработка.
• Ограничивать расходы, которые нужны для нормальной жизни. Разумная экономия никому не помешает, а вот питание одной гречкой или одежда не по сезону испортят ваше здоровье.

Как уменьшить риск возникновения просрочки

От потери работы или болезни защититься нельзя, а вот снизить риск просрочки можно. Следуйте нескольким правилам:

• При заключении кредитной сделки оформляйте страховку. При наступлении страхового случая компания будет платить долг за вас. Возможно, потребует помощь юриста, чтобы правильно воспользоваться страховкой, но это будет оправданная трата.
• Если есть свободные деньги, досрочно гасите кредит и формируйте финансовую подушку безопасности. В трудные времена она спасёт вас.
• При досрочном погашении сокращайте не срок платежей, а размер. При наличии денег вы дальше будете вносить больше и закроете ипотеку раньше. При отсутствии – будет легче найти сумму платежа, ведь она стала меньше.

Что ожидает сторону, нарушившую условия соглашения в одностороннем порядке

Ипотека довольно крупный заем и игнорировать банк при невозможности перечислений не лучший выбор. В такой ситуации кредитное учреждение вправе подать в суд и то, что процесс будет выигран не заемщиком – это факт.

Впоследствии должника ожидает посещение судебных приставов, которое может обернуться:

• изъятием любого имущества, представляющего хоть какую-то ценность. Автомобиль, ювелирные украшения, технику, мебель и прочее. Хотя из перечисленного забрать вправе лишь машину, но как показывает российская практика, людей оставляют практически без ничего;
• блокировка и последующее списание всех средств с индивидуальных вкладов;
• наложение ареста на все банковские карты;
• при официальном доходе произойдет его сокращение до прожиточного минимума, остальные средства пойдут на аннулирование займа;
• или ничего из перечисленного не последует, если будет реализована занимаемая жилплощадь. Однако для многих это единственное жилье, и здесь возникают сложности.

ВАЖНО !!! Таким образом при сложных жизненных ситуациях и ипотекой на плечах не рекомендуется затягивать с походом в банк. Необходимо попросить учреждение о смягчении долгового бремени в связи с обстоятельствами

Чтобы не быть голословным надлежит предоставить различные документы, доказывающие правдивость слов – выписки из больницы о предстоящем дорогостоящем лечении, справка, показывающая упадок доходов семейства и прочее.

Действует много законных методов, способных спасти залоговое жилище и не превратить человека в вечного банковского должника. Самым лучшим для банка и для заемщика выходом станет сдача в аренду квартиры, что обеспечит постоянность платежей по ипотеке. Однако это вариант подходит для тех, у кого есть где жить помимо ипотечного жилища.

Сдача жилья в аренду

Такой способ решения проблем с ипотекой требует наличия альтернативного жилья. Если заемщик может на время переехать на дачу, в родительский дом или в общежитие, ему стоит поискать квартирантов. В большом городе даже долгосрочная аренда позволит ему на 90% закрывать платежи по кредиту, а сдача квартиры посуточно как бизнес еще и принесет дополнительную прибыль. Помимо того, заключенные на срок менее года договоры не придется регистрировать в Росреестре.

Безусловно, здесь возможно формальное нарушение закона — ведь предприниматель должен отдавать государству либо НДФЛ, либо налог на прибыль как ИП. Однако такими мелочами налоговая вряд ли станет заниматься. Что же касается банка, то теоретически он может потребовать согласования аренды залоговой недвижимости. Хотя, если платежи будут поступать вовремя, этот факт с большой вероятностью будет проигнорирован.

Существует несколько законных способов не платить ипотеку

1. Погашение долга страховкой

Обычно страховая компания выплачивает банку полностью задолженность за застрахованного клиента только в случае смерти заемщика, или при наступлении инвалидности 1 или 2 группы.

Но если с заемщиком произошел доказанный страховой случай, нужно обратиться в страховую компанию, где был заключен договор страхования в момент оформления ипотеки. Необходимо подать заявление о получении страхового возмещения. Если вопрос решится положительно, страховщик выплатит необходимую сумму банку сам.

2. Банкротство

В 2015 году в силу вступил закон, по которому любой заемщик с долгом больше 500 тысяч рублей, не имеющий дохода для выплаты банковского долга, может обратиться в суд с заявлением о признании себя банкротом. Просрочка по кредиту должна быть более трех месяцев.

Конечно, такой отказ от оплаты кредита подразумевает большое количество негативных последствий для человека. Запрет на получение новых кредитов, не при каких условиях. Невозможность занимать руководящие посты. После присвоения статуса банкрота имущество (если оно есть) человека продается на открытых торгах в течение трех лет. Нужно будет оплатить услуги управляющего.

Но если же по суду будет установлено, что заемщик действительно ничего не имеет и не может платить по кредиту, возможен вариант списания долга. По истечению определенного времени судебные приставы отправят в банк постановление о невозможности взыскания.

Если финансовые трудности временные, можно обратиться в банк с просьбой о предоставлении отсрочки платежа на установленный срок. Такие случаи были в практике специалистов сервиса Глав Займ.

Для этого необходимо объяснить причину и предоставить подтверждающие документы. Кредитные каникулы можно получить от месяца до одного года. По истечении оговоренного срока восстанавливается прежний график оплаты.

Действия заемщиков, которые умышленно пытаются обмануть банк, скрываются от коллекторов и суда могут быть квалифицированы как мошенничество. Люди, отказывающиеся исполнять свои обязанности, подлежат административной и даже уголовной ответственности.

Бывают случаи, когда лучше воспользоваться правом залога недвижимости и с разрешения банка продать самому квартиру. Вырученная сумма погасит кредитную задолженность.

Можно, но не всем

Возможность не платить ипотеку законно дается заемщику только один раз. Воспользоваться ей смогут только определенные категории граждан: закон определяет, какая финансовая ситуация заемщика попадает под критерий «сложная». Так, рассчитывать на каникулы могут официально зарегистрированные в службе занятости граждане и люди, временно потерявшие трудоспособность на срок более двух месяцев, которые не могут платить ипотеку.

Для работающих заемщиков тоже предоставлены послабления, если среднемесячный доход работника сократился более чем на 30%. Но при этом размер среднемесячных выплат по ипотеке должен превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика. Кроме того, каникулы по ипотеке предоставят людям, получившим инвалидность I или II группы. На них могут рассчитывать и семьи, у которых на иждивении несовершеннолетние дети или члены семьи получили инвалидность, при этом среднемесячный доход домохозяйства упал более чем на 20%, а сумма ежемесячных выплат превышает 40% от дохода.

Предусмотрены два вида льгот: отсрочка платежей на полгода или временное снижение выплат. В этот период можно не вносить платежи по основному долгу или проценты по нему. Если заемщик претендует на снижение ежемесячных выплат, то ему необходимо указать размер таких платежей, их срок и дату начала «каникул». Для этого должнику нужно предоставить документы, подтверждающие, что он действительно оказался в сложной ситуации. Если они соответствуют требованиям, банк одобрит каникулы. Кредитор не имеет права запрашивать у заемщика бумаги, которые не прописаны в законе. Такие возможности уже начали предлагать в рамках партнерства с банками и застройщики, работающие на рынке долевого строительства.

Порядок взыскания задолженности по ипотеке

Заёмщики прекращают оплачивать ипотеку по разным причинам (бракоразводный процесс, потеря рабочего места, тяжёлая болезнь, инвалидность и др.). Если должник не идёт на контакт, то банк начинает процедуру взыскания. Алгоритм возврата просроченного платежа включает в себя следующие шаги:

1. Письменное уведомление клиента о возникшей задолженности. Для быстрого донесения информации используются все доступные каналы связи с должником (телефонная связь, смс-сообщения, мессенджеры, электронная почта). Когда человек отказывается сотрудничать с банком, кредитная организация переходит к следующему этапу взыскания;
2. Передача долга коллекторскому агентству (возвратом просроченных платежей занимается компания «АктивБизнесКоллекшн», учреждённая Сбербанком). После заключения договора цессии должник подвергнется постоянному психологическому давлению. Его ждут очные и заочные беседы с профессиональными взыскателями, многие из которых являются бывшими сотрудниками силовых структур.
3. Судебный процесс. Данная процедура направлена на удовлетворение требований кредитора за счёт продажи залоговой квартиры. Если гражданин плохо ориентируется в современном законодательстве, то ему придётся платить деньги адвокату. Банк подаёт в суд, когда взнос не поступает на ипотечный счёт в течение 90 дней (допускается наличие так называемой технической просрочки, срок которой может доходить до пяти дней).

Должник, который не идёт на контакт с работниками банка, будет вынужден платить штрафы и пени. Величина неустойки зависит от ставки рефинансирования, установленной Банком России. Также заёмщику придётся возместить банку издержки, связанные с оплатой юридических услуг и перечислением государственной пошлины по исковому заявлению.

После ареста квартиры должник выселяется из помещения. После этого жильё реализуется в ходе специального аукциона. Финансовые требования банка удовлетворяются за счёт средств, полученных от продажи залоговой недвижимости. Если клиент отказывается освобождать помещение, то его выселяют в принудительном порядке. В случае злостного неповиновения судебным приставам к гражданину применяется физическая сила. Неуплата очередного взноса надолго испортит кредитную историю клиента. Он попадёт в базу данных ФССП, которая находится в открытом доступе.

Проблема неплатежей по ипотеке носит массовый характер. Долговые вопросы волнуют не только простых граждан, но и представителей российской власти. В настоящий момент депутаты Государственной Думы РФ разрабатывают закон, который позволит властям выкупать ипотечные квартиры. Все долги заёмщика будут погашены за счёт бюджетных средств. После этого квартира станет собственностью государства. Бывший должник сможет жить в выкупленной квартире на условиях социального найма.

Что может сделать банк?

При отсутствии ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту банк может принять ряд мер по отношению к неплательщику:

• Ежедневные звонки по выяснению причин существующей просрочки ипотечного займа. Дополнительно клиенту могут высылатьсяSMSуведомления о наличии просрочки;
• Решение всех возникающих споров в досудебном порядке. Для этого клиент может быть вызван в финансовое учреждение для выяснения причин неуплаты по кредиту и возможного принятия альтернативных решений в виде рефинансирования ипотеки;
• Банк вправе подать на неплательщика по кредиту в суд, если имеются факты длительной неуплаты по ипотечному займу;
• Принудительное принятие решения суда о взыскании всей существующей ипотечной задолженности в совокупности с начислением процентов.

Помощь от банка

После того, как вы сообщите о своих проблемах банку, решение с его не заставит себя ждать. Банкам и кредитным организациям невыгодно терять собственные деньги и заниматься долгосрочными судебными процессами, поэтому они в любом случае пойдут вам навстречу и попытаются найти компромисс.

Реструктуризация долга

Один из способов решения вопроса по кредиту. В этом случае банк по просьбе заемщика пересматривает условия кредитного договора и смягчает их, что помогает заемщику продолжить выплаты по этому кредиту.

Законодательно вопрос о реструктуризации долга не регламентирован, этот вопрос решает на свое усмотрение руководства банка.

Результатом решения вопроса может быть

• Снижение процентной ставки;
• Увеличение срока кредита, что сделает ежемесячные платежи несколько меньше;
• Отсрочка платежа на обговоренный сторонами срок.

Если банк по какой-то причине отказал в реструктуризации, не следует отказываться от идеи решить вопрос.

Сохраните все документы, они могут понадобиться в суде как подтверждение вашей непростой жизненной ситуации.

Не всегда банки встают на сторону должников, но попытаться получить законную отсрочку по платежам возможно.

Рефинансирование кредита

Этот способ актуален тогда, когда просрочек по платежам еще нет, а есть возможность пересмотреть условия кредита.

Основной смысл рефинансирования для заемщиков – получение нового кредита для погашения предыдущего. При этом новый кредит получается с более выгодными условиями, низкой процентной ставкой, увеличенным сроком и т.п.

Рефинансирование особенно выгодно для тех заемщиков, которые брали валютную ипотеку, то есть платеж зависит от курса валюты. В этом случае при смене курса платежи также существенно изменятся.

Есть в этом способе и существенные минусы. Например, заемщикам нужно вновь проходить процедуру оформления кредита, оплачивать обязательные расходы, тратить время на оформление займа.

Отсрочка платежа

При своевременном обращении в банк вам могут предоставить отсрочку в погашении кредита.

По договору с банком вы полностью перестаете вносить какие-либо платежи в течение от одного до шести месяцев. При этом во время этого периода продолжают начисляться проценты по кредиту.

Таким образом, в итоге вы будете должны банку сумму, большую на количество добавленных за этот период процентов.

Продажа квартиры самостоятельно или на торгах

Если ситуация совсем критическая и не один из вышеперечисленных способов не подходит, всегда есть возможность самостоятельно продать квартиру и вложить вырученные деньги в недвижимость меньшей площади.

Если вы понимаете, что не сможете выплачивать кредит, и решение не будет найдено, нужно как можно быстрее начинать заниматься продажей квартиры.

Хуже будет, если банк начнет самостоятельно заниматься продажей, и недвижимость уйдет с торгов. В этом случае банку интересно выручить только собственные денежные средства (остаток по основному долгу), поэтому стоимость такой недвижимости всегда намного ниже рыночной. Чтобы не допустить этого, вовремя начинайте заниматься продажей своего жилья.

Первое, что нужно сделать в этом вопросе: согласовать факт продажи с банком, оговорить условия и сроки. Далее уже принимайтесь за поиски потенциального покупателя.

Не стоит забывать: прежде чем начать продажу квартиры, следует адекватно оценить рыночную ситуацию. Цена квартиры, находящейся в обременении, обычно на 15-20% ниже рыночной стоимости квартир аналогов. Это связано с определенными рисками со стороны покупателей такой недвижимости.

В целом, схема сделки купли-продажи отличается от обычной тем, что потенциальный покупатель наличными денежными средствами гасит основной долг заемщика. После этого банк выдает закладную на недвижимость, гасится обременение и после этого регистрируется право собственности.

Это более распространенная схема продажи квартиры. второй вариант реализации ипотечной недвижимости – это согласование с банком сделки, долг гасится одномоментно с регистрацией договора купли-продажи.

Как бы то ни было, решение таких вопросов лучше доверить профессионалам, чтобы не оказаться без вырученных денежных средств и собственной квартиры.

Новые кредитные каникулы

Это кредитные каникулы, которые ввели из-за ситуации с коронавирусом в России. Работают они так: банк предоставляет отсрочку по кредиту на время, которое вы выберете сами — до шести месяцев. Всё это время вы будете иметь право не вносить платежи по кредиту. Банк не будет начислять пени и штрафы, а также требовать досрочных выплат.

Чтобы взять новые кредитные каникулы, нужно соблюсти одновременно несколько условий. Проверьте себя:

1. Кредит оформлен до 3 апреля 2020 года.

2. Размер кредита:

• до 2 миллионов ₽ в регионах;

• до 4,5 миллиона ₽ в Москве;

• до 3 миллионов ₽ в Санкт-Петербурге, Московской области и Дальневосточном федеральном округе.

3. За месяц до обращения в банк за кредитными каникулами доходы заёмщика должны были снизиться на 30% или больше по сравнению с его среднемесячным доходом за 2019 год.

4. На момент обращения у заёмщика не должно быть ипотечных каникул.

Оформить «новые» кредитные каникулы можно, позвонив в банк. Скорее всего, по просьбе банка придётся отправить фото или сканы документов, которые подтвердят падение ваших доходов.

Как банк борется с просрочками по ипотеке ?

Несмотря на то, что банк имеет право предпринять достаточно жёсткие меры по отношению к заёмщику, в большинстве случаев на начальном этапе кредитор пытается мирно уладить ситуацию.

Причин предпочтительности мирного урегулирования несколько:

• судебные тяжбы с заёмщиком, поручителем и созаёмщиками – процесс длительный и очень затратный;
• продажа предмета залога либо его обращение в собственность кредитора – процесс достаточно сложный, требующий дополнительных затрат средств и времени;
• коллекторам в случае их привлечения к взысканию придётся платить комиссию, в банке же обычно имеются свои специалисты, которые занимаются урегулированием вопросов с проблемными должниками;
• продавая ипотечный кредит, банк теряет большие деньги, поэтому к такой процедуре прибегают только тогда, когда другими способами взыскать долг уже невозможно или это невыгодно.

На начальном этапе кредитор всегда старается выяснить, в чём кроется причина невыполнения должником своих обязательств. С этой целью для связи могут использоваться телефонные звонки, электронные и заказные письма.

Если станет понятно, что финансовые трудности временные, а от платежей заёмщик отказываться не собирается, ему могут предложить программы реструктуризации долга. Более того, при возникновении сложностей с оплатой есть смысл самостоятельно обратиться в банк. Это поможет решить проблему быстрее с минимальными последствиями. Подробно о том, что такое реструктуризация кредита и как она проводится, мы уже ранее рассказывали в нашей статье.

Процесс взыскания долга запускается, когда стало ясно, что заёмщик не может или не хочет продолжать погашать ипотеку, причём на постоянной основе. В этом случае банк сначала обращается к коллекторам. Если и они не смогут помочь, к взысканию привлекаются судебные органы.

Исключение из всех описанных выше мер по взысканию возникает, когда заёмщик оформляет страховку. Однако важным условием при этом является то, что в страховом договоре должно быть указано, что в определённых ситуациях страховщик выплачивает за должника ипотечный кредит. Такие варианты возможны, если должник застраховал себя от возможной потери работы, а также на случай болезни.

Если у заёмщика имеется страховой полис, это может стать серьёзной помощью для решения проблем с выплатами по ипотеке. Однако в большинстве случаев страховка предполагает выплаты только в случае смерти заёмщика либо при серьёзной порче залогового имущества.

Дальнейшие действия

Что будет если перестать платить ипотеку, можно понять исходя из судебной практики. В большинстве случаев продажа квартиры или другой заложенной недвижимости покрывает основной долг, но если денег не хватило, то кредитор подаст очередной иск о взыскании остатка.

В таком варианте суд наложит арест на все имущество должника и передаст дело в исполнительную службу:

• принудительной продаже подлежит практически все имущество, принадлежащее заемщику;
• реализация осуществляется через аукционы и торговые точки, определенные законодательством.

Последствия

Если не платить ипотеку, что сделает банк в первую очередь ясно.

Помимо изъятия и продажи собственности существуют и другие последствия:

• клиент, нарушивший условия договора, попадает в «черные» списки;
• его данные вносятся в кредитную историю, которая отображает все нарушения и доступна другим участникам рынка.

Просрочки, которые не привели к принудительной продаже залога, тоже вносятся как негативный фактор в кредитную историю заемщика, но полное невыполнение обязательств влияет на дальнейшие отношения с банками.

Повторно получить кредит невозможно, даже если заем нужен незначительный и не связан с ипотекой.

Реструктуризация ипотеки

• Продление срока действия договора, но не более чем до 35 лет. В результате средний месячный платёж уменьшается, хотя общая переплата растёт;
• Перевод с аннуитетных на дифференцированные виды платежей. Если погашено уже более 50% долга, сумма ежемесячного взноса будет меньше;
• Изменение валюты займа на отечественную. Актуальный способ снижения нагрузки по ипотеке в кризис 2021 года, когда курс рубля упал почти на 15%.

Добиться реструктуризации довольно тяжело: проявление недобросовестности среди заёмщиков заставляет банки проявлять осторожность при предоставлении льготы. Чтобы просьба клиента была удовлетворена, ему понадобятся веские причины:

• Уменьшение зарплаты или сокращение с рабочего места;
• Тяжёлое заболевание или присвоение статуса инвалида;
• Призыв для исполнения воинской обязанности;
• Наступление чрезвычайной ситуации, пожар, наводнение;
• Оформление отпуска по родам и уходу за ребёнком;
• Назначение наказания в виде лишения свободы.

В разных банках услуги реструктуризации могут предоставляться на основании ряда дополнительных требований к заявителям. В первую очередь речь идёт о положительной кредитной истории, доказывающей благонадежность клиента. В числе других правил:

1. У заёмщика есть документальное подтверждение сложной ситуации;
2. Заявитель не достиг пенсионного возраста;
3. Ипотека оформлена на единственное жильё гражданина;
4. Срок действия договора истекает не менее чем через три месяца;
5. Заёмщик исправно выплачивал взносы не менее года;
6. Кредит ранее не подвергался реструктуризации.

Что будет, если перестать платить ипотеку?

Заемщик может прекратить платить по ипотеке, но рассчитывать, что банк не будет начислять проценты и пени, не может.

Невыполнение обязательств по кредитному договору не влечет криминальной или административной ответственности, если отсутствуют признаки мошенничества и другие факторы, указывающие на преднамеренность действий.

Банк при просрочках действует в рамках договора, а при длительной неуплате обращается в суд на предмет продажи залога.

Эта крайняя мера реализовывается кредитором, когда все другие возможности исчерпаны, а сумма общего долга превышает стоимость заложенного имущества.

Что сделает банк?

Первым действием кредитной организации будет уведомление о возникновении задолженности.

Эти действия кредитор предпринимает с целью выяснить ситуацию.

В случае если заемщик не идет на коммуникацию, банк действует в двух направлениях:

• уступает долг коллекторской организации;
• подает иск в судебный орган для принудительной продажи предмета залога.

Что будет с квартирой?

Недвижимость, под залог которой получен кредит, является гарантией возврата средств. Следовательно, банк, как залогодержатель обратится в суд с иском, по которому квартира будет продана на торгах через исполнительную систему.

Если недвижимость не продается, то ее первоначальная стоимость, по которой она выставлена на торги уменьшается.

После продажи жилья, погашаются:

• в первую очередь штрафы;
• проценты за обслуживание;
• затем тело кредита.

Остаток суммы возвращается должнику, а если денег на покрытие долгов не хватило, разница числится за заемщиком и банк вправе обратиться в суд для взыскания задолженности за счет другого имущества.

В Сбербанке

Процедура взыскания долгов для разных банковских учреждений практически идентична.

Например, Сбербанк, являясь государственной финансовой организацией, действует в отношении должников следующим образом:

• первый месяц просрочки – уведомление;
• 2 месяц – попытка установить контакт и решить вопрос, не прибегая к судебным разбирательствам;
• 3 месяца неуплаты – банк готовит пакет документов для подачи иска и ставит заемщика в известность о своих намерениях;
• 4 месяц – подача искового заявления;
• 7 месяц – решение суда о взыскании долга.

При получении разрешения на продажу недвижимости:

• банк уже не может начислять проценты за пользование кредитом;
• сумма долга фиксируется судебным решением;
• принудительная продажа осуществляется через судебных приставов.

Суд по взысканию ипотеки

Выиграть суд по ипотеке банку обычно не составляет труда. В своем исковом заявлении ипотечный банк просит суд взыскать сумму долга и обратить взыскание на заложенное имущество (квартиру, дом). Суд проверяет:

• Факт выдачи банком денежных средств по кредитному договору ипотечному заемщику;
• Прошел ли государственную регистрацию в Росреестре договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества);
• Действительно ли имеется просрочка по ипотеке сроком более 3 месяцев;
• Отчет об оценке ипотечной квартиры (дома), предоставленный банком, на основании которого будет устанавливаться начальная цена продажи.

Что будет, если не платить ипотеку?

1. Через два-три месяца просрочки банк передает договор заемщика специалистам по работе с долгами физических лиц. Проводятся следующие мероприятия:

• Работники банка пытаются связаться с должником, выяснить причины такого инцидента и уточнить сроки очередного платежа;
• На сумму долга начисляются указанные в договоре пени и штрафы. Зачастую он начинает расти как снежный ком, загоняя гражданина в долговую яму;
• В конце месяца банк отправляет отчет в Бюро кредитных историй. Увидев эти данные, другие организации могут отказать клиенту в финансировании.

2. Через полгода банк обратится за помощью в коллекторское агентство. Давления с его стороны могут избежать только официально признанные инвалиды и банкроты;

3. Еще через 3–4 месяца банк или коллекторы могут подать иск об изъятии имущества должника для погашения ипотеки. По статистике, они выигрывают 95% дел;

4. Разумеется, суд не занимается решением конфликтов между банками и заемщиками самостоятельно. Его задача — выдать постановление о взыскании, исполнение которого находится в компетенции приставов. Что будет, если не платить ипотеку:

• На залоговую недвижимость накладывается взыскание. Гражданин и члены его семьи выселяются из квартиры, причем при необходимости принудительно;
• Взнос материнским капиталом не спасет жилье, так как до погашения ипотеки в нем нельзя выделить детские доли. Поэтому его забирают так же, как и любое другое;
• Единственное жилье формально изъять нельзя. Но именно для ипотечных квартир законодательство делает исключение;
• Сама недвижимость банку не нужна, потому он выставляет ее на продажу на закрытом аукционе. Полученными от продажи деньгами погашается ипотека;
• Сведения о должнике заносят в межбанковские списки. Для получения нового займа гражданину придется хорошенько подумать, как улучшить кредитную историю.

Реструктуризация проблемной задолженности

Основным способом законного и мирного решения проблем с задолженностью является ее реструктуризация. Правильная реализация этого процесса дает ответ на вопрос, как не платить ипотеку законно. Реструктуризация проблемной задолженности позволяет банку и должнику прийти к соглашению, позволяющему возобновить выплаты перед банком на более выгодных условиях.

Стандартное соглашение о реструктуризации включает в себя:

1. Рассрочку платежа. Банки очень легко соглашаются растянуть выплаты на больший период. Логика их проста: чем больше времени длится погашение кредита, тем больше прибыли получит банк. Однако выигрывает от рассрочки и вкладчик, так как это уменьшает ежемесячный размер платежа.
2. Отмену штрафных санкций. Практически любое соглашение о реструктуризации содержит пункт об отмене всех ранее начисленных штрафов и неустоек. Штраф или неустойка для банка – это лишь способ мотивировать должника к заключению соглашения, поэтому просьбы об отмене таких санкций, как правило, удовлетворяются.
3. Изменение валюты и снижение процентной ставки. Договор о реструктуризации может содержать условие о снижении процентной ставки и (или) изменении валюты платежа. Это позволяет вкладчику не только снизить реальный размер выплат, но и нивелировать риски, связанные с возможной дальнейшей девальвацией национальной валюты.
4. Оформление кредитных каникул. В некоторых случаях, должнику необходима пауза для решения своих дел, после чего он может выплачивать кредит. Поэтому многие соглашения о реструктуризации включают в себя положение о кредитных каникулах, в ходе которых должник гасит лишь проценты по кредиту либо же вообще временно освобождается от осуществления таких выплат на законных основаниях.
5. Списать часть долга. Наиболее спорным пунктом соглашения о реструктуризации является условие о списании части долга по договору ипотеки. Банк, как правило, не особо охотно идет на заключение договоренности со списанием части долга, однако риск получить проблемную задолженность, которую невозможно полностью покрыть объектом ипотеки, часто заставляет финансовое учреждение идти на компромиссы