Таунхаусы на Караванной
Проект посёлка таунхаусов на границе Нижнеисетского парка прошёл через общественные слушания около года назад. Посёлок планируется построить в южной части Уктуса, в границах улиц Караванной – Герцена – Далматовской – Нижнеисетского лесопарка. В посёлке будет 16 таунхаусов, в каждом от 5 до 8 квартир (суммарно 103 квартиры) и детский сад. На каждую квартиру приходится участок земли от 3,3 до 6,5 соток. Проект застройки участка в этой локации около десяти лет назад выполнило ООО «Платина», но тогда даже первый таунхаус не был достроен. Возможно сегодня на фоне роста интереса к загородной недвижимости, проект окажется интересным для инвесторов и покупателей.
Также, согласно ранее опубликованной ранее информации, рядом с посёлком таунхаусов от ООО «Платина», должны появиться ещё два посёлка таунхаусов. Один — прямо через дорогу (через Караванную), здесь на территории 11,78 гектара планируется построить жильё (таунхусы и коттеджи) для 640 человек. Второй посёлок — также на ул Караванной, но расположен он будет на полкилометра западнее — на месте спортивной базы «Юность России», здесь на территории 2,76 гектара планируется построить таунхаусы для 320 человек.
Главные достоинства – эффективность и рационализм
Для девелопера совмещение в границах одного поселка разных форматов жилья, прежде всего, – возможность эффективно использовать площадь застройки, а также – реальный шанс извлечь при минимальных сроках из имеющихся ресурсов максимальную выгоду, – говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Исключение составляют те девелоперы, у которых установлены давние партнерские отношения с архитекторами и подрядчиками. В таких компаниях круг выбора строительных технологий ограничивается тем, что предлагают партнеры, – говорит Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust.
Так как мультиформатные поселки реализуются на крупных земельных участках, то в них намного дешевле проводить коммуникации, создавать развитую инфраструктуру, проводить рекламную кампанию, – детализирует Петр Кветный, руководитель департамента продаж компании «Столица».
Конечно, рентабельность таунхаусов, как правило, выше, чем коттеджей – общая площадь строений на единицу площади земли больше. Но чрезмерное увлечение таунхаусами может быть опасным – далеко не везде они востребованы, – подчеркивает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры». При расположении земельных участков на расстоянии более 20 км от столицы, наиболее удачен вариант застройки, включающий коттеджи и таунхаусы (без малоэтажных домов). А при расположении поселка далее 45-50 км даже таунхаусы могут быть не эффективны, – добавила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). Ведь, чем дальше от Москвы, тем дешевле земля, и, соответственно, можно спокойно строить отдельные дома, а именно ими интересуются люди, которые готовы иметь загородное жилье на значительном расстоянии от столицы.
По словам Ивана Соколова, ведущего консультанта департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», смешанный формат более эффективно решает проблему с застройкой даже не самого удачного участка, делая проект более ликвидным. В проектах таунхаусы и многоквартирные дома располагаются вдоль дороги или в других местах, где частные коттеджи не пользовались бы спросом. Например, в поселке «Павлово» по Новорижскому шоссе многоквартирные дома расположены вдоль дороги, дальше идут таун-хаусы, а уже ближе к лесу – частные коттеджи.
Самые выигрышные участки застраиваются коттеджами, территория, лишенная природных преимуществ идет под таунхаусы и малоквартирные дома, – подтверждает Петр Кветный («Столица»). Ими можно «прикрыть» дорогие предложения от автомагистралей и других поселков.
В частности, в поселке «Высокий берег», расположенном на берегу Истринского водохранилища, застройщик запланировал во въездной группе многоквартирный апарт-отель и ряд бунгало, а более дорогие земли, ближе к водохранилищу, отвели по индивидуальные коттеджи, причем, чем ближе к воде, тем более дорогие объекты там представлены, – говорит Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development.
Кстати, проект многоформатного поселка может быть очень интересным, если в его основу взята оригинальная концепция. Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») привела в пример поселок «ЖемИльи» (9 км по Ильинскому шоссе): от искусственно созданной «жемчужины» – озера – жилая застройка расходится волнами. Первая волна – группа трехэтажных домов, расположена непосредственно у воды. За ней идет «амфитеатр» таунхаусов. Далее расположатся четырехэтажные дома-четырехлистники, в каждом из «лепестков» – по одной квартире.
«Уплотнение»: коттедж+таунхаус+многоквартирный дом
Наиболее распространенный вариант многоформатных поселков – «коттеджи плюс танухаусы». Их немало даже по престижным западным и северо-западным направлениям (Рублевка, Новая рига, Волоколамcкое, Пятницкое, Минское и Можайское шоссе) в зоне до 20 км от МКАД. В числе наиболее интересных проектов – «Павлово-2» (18 км. по Новорижскому шоссе), «Новое Лапино» (18 км.по Рублевке), «Маленькая Италия» (15 км. по Новорижскому), «Довиль» (10 км. по Минскому), «Мечта» (23 км. по Дмитровскому шоссе).
По словам Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», среди причин появления «мультиформата» – рост цен на землю, а также повышение расходов на первичный лэнд-девелопмент (изменение категории и вида разрешенного использования земли, подведение и подключение коммуникаций и т.д.). Это вынуждает застройщиков уплотнять застройку.
Изменился и спрос со стороны потенциальных покупателей, – рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – Просторный дом и большой земельный участок сейчас пользуются меньшим спросом т.к. в большинстве случаев такие площади избыточны, а их содержание обходится довольно дорого. Среди всех типов домовладений коттеджи имеют самый высокий уровень эксплуатационных расходов. Поэтому таунхаусы становятся все популярнее. Они обладают умеренной площадью, сопоставимой с квартирной. Стоимость эксплуатационных расходов по сравнению с коттеджами в таун-хаусах на 25-35% ниже. Многих устраивает небольшой придомовой участок, где можно обустроить место для отдыха, детскую площадку, а земля не требует больших усилий по благоустройству».
Вводятся в проекты и малоэтажные дома. Квартиры здесь интереснее городских «типовушек», а стоимость эксплуатационных расходов, опять же на 20-30% ниже, чем в таунхаусах.
Владельцы квартир могут свободно пользоваться общественной благоустроенной территорией и всей инфраструктурой поселка. «Своего» участка земли у каждой квартиры нет, но имеются общие газоны, где любой житель дома может предаваться цветочным фантазиям. Но многоквартирные дома гораздо реже размещают на территории коттеджных поселков по сравнению с теми же таунхаусами. Застройщики объясняют это меньшим спросом на данный тип недвижимости, в том числе и из-за того, что покупатели все-таки предпочитают владеть собственным кусочком земли.
По оценке Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», наиболее обоснованы смешанные комбинации – «коттеджи+таунхаусы» и «таунхаусы+многоквартирные» дома. Но подобное комбинирование более актуально в крупных поселках, где под каждый тип застройки можно выделить отдельный квартал, – подчеркивает эксперт.
По мнению Марии Шагуриной, партнера проекта «Новые дачи» – «Гагаринлэнд», «мультиформаты» решают многие вопросы экономики проекта. Это хороший маркетинговый ход: привлекаются покупатели с разной платежеспособностью, что способствует увеличению ликвидности проекта. Жилье в таких комплексах охотно приобретают и молодежь, и солидные семейные пары. Нередко квартиры покупают для детей или пожилых родственников семьи, имеющие уже собственный коттедж в этом же поселке, говорит Антон Ларин (Century 21 Prime Time Realty).
Проект межевания территории в квартале улицы Вершининской – Чусовского тракта – Московского тракта
Срок с 21 авг. по 25 сент. 2020 г.
Прием предложений и замечаний с 28 авг. 2020 г.
Статус: Итоги
Администрация города Екатеринбурга извещает о проведении общественных обсуждений по проекту межевания территории в квартале улицы Вершининской – Чусовского тракта – Московского тракта (далее – проект).
Перечень информационных материалов к проекту, подлежащему рассмотрению на общественных обсуждениях: пояснительная записка, графические материалы.
Общественные обсуждения проводятся с 21.08.2020 по 25.09.2020.
Экспозиция проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях, откроется 28.08.2020 в холле 2-го этажа здания Администрации города Екатеринбурга по адресу: 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24а и будет проводиться по 11.09.2020 включительно.
Общественные обсуждения по проекту проводятся с соблюдением дополнительных мер по защите населения от коронавирусной инфекции COVID-19 на территории муниципального образования «город Екатеринбург», установленных Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)».
Экспозицию возможно будет посетить в понедельник – четверг с 09.00 до 18.00, в пятницу с 09.00 до 17.00.
Участники общественных обсуждений, прошедшие идентификацию, имеют право вносить предложения и замечания, касающиеся проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях, с 28.08.2020 по 11.09.2020 включительно:
посредством официального сайта (обсуждения.екатеринбург.рф);
в письменной форме в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга по адресу: 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24а, каб. 245;
посредством записи в книге (журнале) учета посетителей экспозиции проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях, в период проведения экспозиции по адресу: 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24а, каб. 252.
Участники общественных обсуждений в целях идентификации представляют сведения о себе (фамилию, имя, отчество (при наличии), дату рождения, адрес места жительства (регистрации) – для физических лиц; наименование, основной государственный регистрационный номер, место нахождения и адрес – для юридических лиц) с приложением документов, подтверждающих такие сведения. Участники общественных обсуждений, являющиеся правообладателями соответствующих земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства и (или) помещений, являющихся частью указанных объектов капитального строительства, также представляют сведения соответственно о таких земельных участках, объектах капитального строительства, помещениях, являющихся частью указанных объектов капитального строительства, из Единого государственного реестра недвижимости и иные документы, устанавливающие или удостоверяющие их права на такие земельные участки, объекты капитального строительства, помещения, являющиеся частью указанных объектов капитального строительства.
Проект, подлежащий рассмотрению на общественных обсуждениях, и информационные материалы к нему будут размещены на официальном сайте Администрации города Екатеринбурга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (обсуждения.екатеринбург.рф) 28.08.2020.
Посмотреть результаты обсуждения (761Кб)
Кто виноват?
В конце марта вода пошла на участки с новой силой. Котельная и гараж в доме Константина и Надежды Левиных за несколько часов ушли под воду. Неделю без остановки работает дренажный насос, спасающий от затопления отопительный котёл, иначе двухэтажный дом, где, кроме взрослых, проживают ещё двое детей, останется без тепла. Болотная вода залила туалеты, септики и скважины. Теперь вода из скважин непригодна для питья. На участке Виталины Екимовой – та же проблема со скважиной, в итоге пришлось срочно бурить новую, потратив на это 70 тысяч рублей.
Потоп здесь нанёс ущерб каждому участку и дому. В прошлом году пенсионерка Софья Комарова нанимала работников, те настелили полы в садовом домике и положили под них утеплитель. Теперь всё придётся вытаскивать, в домик пенсионерки без резиновых сапог сейчас не войти. Та же проблема у Александра и Марины Елькиных с баней – там половые доски в воде, Вдобавок вмёрзла в лёд теплица, полуметровый слой льда лежит на грядках, хозяйка переживает, что пострадают её любимые гортензии. Но своей вины за случившееся наводнение в организации «Агрохимсервис-Т» не признают.
– На сегодня вода с болота в сады не идёт, работы по заготовке торфа мы ещё не проводим, занимаемся предварительной очисткой территории, – говорит генеральный директор АО «Агрохимсервис-Т» Владимир Глазырин. – Сады топит почвенная и талая вода, это происходит потому, что в «Рябинушке» не расчищены водоотводные канавы.
Такое же мнение и у представителей администрации Верх-Исетского района.
– Дело в том, что участки находятся в собственности и садоводы должны собственными силами прочистить водоотводные канавы, проходящие по территории СНТ. Это им было сказано ещё зимой, – заявил начальник отдела земельных отношений и строительства администрации Верх-Исетского района Екатеринбурга Сергей Рябов.
Зимний потоп
В садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) «Рябинушка» многие проживают в своих домах постоянно. Например, Виталина Екимова со своим мужем Сергеем и матерью Натальей Юрьевной даже прописаны. Жить на природе им нравится, к тому же до Екатеринбурга отсюда – рукой подать. Но спокойная жизнь в саду для этой семьи, как и для многих других, закончилась накануне празднования Нового года.
– В 20-х числах декабря, когда на улице было минус 30 градусов, мы обнаружили, что на наших участках стала появляться вода, – рассказывает Виталина Екимова. – Она шла со стороны леса и продвигалась не потоком, а постепенно: появлялась, замерзала, потом на этом месте появлялась новая.
До этого под водой уже оказался соседний сад «Ариана-5», расположенный ближе к лесу. Такого там не было никогда. Потоп в разгар зимы, да ещё такой морозной, сразу показался подозрительным и заставил предположить, что это дело рук человеческих. Как выяснилось, в лесу, на расположенном там болоте Чадово, начались подготовительные работы для разработки торфа.
– Возможно, это место в дальнейшем вообще пойдёт под застройку, уж очень оно красивое, – предположила Виталина Екимова. – Но осушение болота делается с минимальными затратами: после углубления канав воду из них направляют на садовые участки, расположенные ниже.
Садоводы стали писать жалобы прежде всего в Верх-Исетскую районную администрацию Екатеринбурга, в черту которого входят сады, расположенные на Чусовском тракте. В феврале было проведено выездное заседание районной противопаводковой комиссии, по результатам которой было рекомендовано предприятию «Агрохимсервис-Т», проводящему работы на болоте, прочистить водопропускные трубы под дорогами, ведущими в сады, а самим садоводам очистить водоотводные канавы, которые уже начали зарастать деревьями. Якобы именно они не справляются с потоком воды.
– Но у нас канавы не переполнялись, вода появлялась непосредственно на самих участках, такое впечатление, что поднималась снизу, ведь торф как губка, вода заполнила пустоты в нём и стала выходить наружу, – считает Виталина Екимова.
Жилой район «Лазурный» (Берёзовский)
Генплан Берёзовского городского округа предполагает создание нового большого района «Зеленая долина» в юго-восточной части Берёзовского. В свою очередь в составе «Зелёной долины» предусмотрено формирование квартала индивидуальной застройки «Лазурный» с развитой собственной инфраструктурой. Весь «Лазурный» займёт территорию 216 гектаров. Пока же идёт речь о застройке участка в 47,05 гектара в северо-восточной части жилого района «Лазурный». Здесь планируется построить 43,33 тыс. кв. м. жилья. Попытки застройки «Лазурного» (как и «Зелёной долины» в целом) предпринимались неоднократно. Например, ещё в 2014-2015 годах ЗАО «Дельрус» разработало проект планировки жилого района «Лазурный». Но случившийся следом провал на рынке недвижимости, не позволил начать реализацию проекта.
Точка зрения противников: ни нашим, ни вашим
Но идею мультиформатности разделяют далеко не все застройщики. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «Гросс-инвест» (комплекс коттеджных поселков «Долина Имений») считает неуместным смешивать многоквартирные многоэтажки и коттеджи в рамках одного проекта.
По его мнению, это неудобно ни с точки зрения строительства, согласования, подготовки коммуникаций и ввода в эксплуатацию, ни с точки зрения совместного проживания. «Это типичная ситуация «и нашим и вашим», нивелирование проекта, размывание бренда, плохой маркетинг», – заявил эксперт журналу Metrinfo.ru.
По мнению Юрия Сорокина, вице-президента ГК «Партнеры Земли», мультиформат сложнее в осуществлении с точки зрения застройки. Поэтому для девелопера дешевле строительство одноформатных поселков, где представлены или только коттеджи, или таунхаусы. Хотя, он и признает, что разноформатная застройка может диверсифицировать коммерческие риски.
Жилые районы «Карьерный» и «Солнечный» (Берёзовский)
Ещё один масштабный проект, стартующий в Берёзовском – застройка жилых районов «Карьерный» и «Солнечный». Они разместятся на землях прилегающих к Шиловскому карьеру, южнее известных коттеджных посёлков «Шишкино» и «Черемшанка». Под районы «Карьерный» и «Солнечный» отведена территория 183,68 гектара, которую планируется разбить на 93 квартала. Здесь будет жить 4,2 тыс. человек. В основном в частных домах. Впрочем, предусмотрены и несколько кварталов малоэтажных многоквартирных домов. Общая площадь вводимого жилья – 116,5 тыс. кв. м. Здесь также планируется построить школу на 500 мест, три детских сада суммарно на 310 мест, поликлинику, спортивный комплекс, магазины и т.д. Начинать застраивать территорию планируется с севера и с востока.
Проект планировки территории районов «Карьерный» и «Солнечный» был утверждён в 2020 году. Как говорится в сопроводительных бумагах: «Проектом предлагается развитие территории на расчетный период до 2025 года в соответствии с Генеральным планом Березовского…». Застройка «Карьерного» м «Солнечного» планируется в две очереди. Первая очередь – на территории, которая не находится в санитарно-защитной зоне Шиловского карьера. Вторая очередь строительства возможна при условии остановки работы ООО «Шиловский карьер».
Информация о некоторых перспективных проектах коттеджной застройки содержится в Плане утверждения проектов жилищного строительства на 2021-2023 годы, принятом областным минстроем. В основном там рассматриваются локации, застройка которых начнётся через несколько лет, но есть ряд проектов посёлков, разработка которых начата достаточно давно и планировка территорий которых должна быть утверждена уже в этом году.
Посёлок от «Гута-Девелопмент» (Среднеуральск)
Новый коттеджный посёлок разместится западнее посёлка Коптяки под Среднеуральском, на участках с кадастровыми номерами 66:62:0107011:41 и 66:62:0504007:33. Эта местность находится рядом с дорогой, соединяющей монастырь Ганина Яма со Среднеуральском. Новый коттеджный посёлок займёт площадь 53,18 гектара. Всего здесь планируется ввести 17 тыс. кв. м жилья (порядка 200 коттеджей). Проект планировки посёлка разработан компанией ЗАО «Гута-Девелопмент». Это структура группы «ГУТА» (в которую также входит «Гута-Банк»), которая реализует девелоперские проекты в Москве, на Сейшелах, в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и других регионах.
Ранее сообщалось, что московская группа «ГУТА» в 2012 году выкупила у муниципалитета Среднеуральска несколько сот гектаров сельскохозяйственных земель. Позже часть земель – 240 гектаров – у нового собственника была изъята, на основании того, что земли не использовались, пустовали. Впрочем, у компании осталось достаточно территории, чтобы реализовать на ней масштабный девелоперский проект.
Успех продаж и прагматизм
Коттеджные поселки, включающие разнообразную недвижимость, интересны девелоперам. Петр Кветный («Столица») считает, что такой принцип застройки позволяет осуществлять то, что давно происходит по всему миру: переселение жителей загазованных столиц в комфортабельное жилье в пригороде. Опыт показывает, что в «мегапоселках» ниже цена, разнообразнее сервис – это привлекает покупателя.
Иван Соколов («Новое Качество») также опирается на успешный мировой опыт в строительстве загородного жилья: дешевое жилье строится на более дешевой земле, а дорогое – соответственно – на участках более высокого качества. Но условие успеха – насколько грамотно застройщик с этими участками «разберется», например, так ловко разграничит территорию, что дешевое и дорогое жилье не будет «пересекаться». Сам по себе ни единый формат при застройке поселка, ни мультиформат не являются гарантией абсолютного успеха, – подводит общий итог Юрий Сорокин («Партнеры Земли»).
Учиться на ошибках
Тем временем в «Рябинушке» и в садах, расположенных по соседству, с тревогой ожидают весеннего паводка. Злополучные водоотводные канавы забиты льдом ещё от зимнего потопа, и очистить их сейчас невозможно, а значит, вся вода пойдёт по участкам. С мнением районных чиновников о том, что это сами садоводы виноваты, что случился потоп и канавы забились льдом, они не согласны.
– Я в этом саду с самого его основания, больше 30 лет. Никогда такого не было, и всегда наши канавы справлялись с любыми паводками, – говорит Светлана Матвиенко. – А сейчас идёт вода застойная, с болота, она даже пахнет плохо.
Казалось бы, очевидно, что виновник зимних неприятностей – тот, кто потревожил болото, спровоцировал отток воды из него в расположенные ниже сады. Но в районной администрации и в организации, проводящей работы на торфянике, указывают на другую причину – в саду не были прочищены канавы. И с этим трудно спорить, потому что здешние водоотводные канавы действительно стали меньше в размерах и местами даже заросли деревьями, а они должны всегда соответствовать нормативам и быть готовыми для пропуска воды. Эта история – наука другим: состояние водоотводных канав может стать формальным поводом для того, чтобы всю вину за затопление участков свалить на садоводов.
Виталина Екимова: «Осенью строители уложили здесь полы, теперь придётся их вскрывать и просушивать». Фото: Алексей Кунилов
Александр Елькин: «Теплицу сковал лёд, даже двери в неё не открыть». Фото: Алексей Кунилов
В доме Левиных уже несколько дней откачивают воду из котельной. Фото: Алексей Кунилов
Водоотводная канава, проложенная за садом, забита льдом, поверх которого течёт талая вода. Фото: Алексей Кунилов
Ходить приходится по деревянным мосткам. Фото: Алексей Кунилов
Этот дом в полном плену у льда ещё с декабря. Фото: Алексей Кунилов
Опубликовано в №058 от 03.04.2021 под заголовком «Потоп в «Рябинушке»
