Особенности квартир в новостройках бизнес-класса
Новостройки и жилые комплексы в категории “бизнес” имеют свои интересные особенности, о которых следует помнить при выборе и покупке квартиры. Бизнес-класс – это не просто жилье или апартаменты, это место отдыха, а иногда и работы для человека с активным образом жизни, который предъявляет к новой квартире требования в зависимости от своей занятости и профиля деятельности.
Застройщики понимают эти особенности и потому в Москве сформировались свои характерные особенности квартир и апартаментов в бизнес-категории:
жилые комплексы располагаются на небольшом или среднем расстоянии от центра, в районах, где стоимость квартиры не возрастает в десятки раз только из-за местоположения;
проекты создаются по индивидуальной или авторской разработке, которая позволяет создать уровень комфорта выше, чем в категории “комфорт”, но переходит в уровень премиум-класса с огромными статусными расходами;
квартиры, в том числе и студии бизнес-класса, обычно предлагаются либо в состоянии свободной планировки, либо с вариантами отделки, позволяющими быстро провести ремонт и заселиться, в том числе и под ключ;
застройщики создают в комплексе собственную торговую и сервисную инфраструктуру, позволяющую создать обособленные условия для жильцов.
Квартиры в этом сегменте предлагаются от одной до пяти комнат, наиболее распространенные варианты трехкомнатные. Обычно в проект закладывается потолок высотой от 2,7 метра (до 3 м), централизованная система кондиционирования, огороженная территория. В статусных ЖК бизнес-класса квартиры могут продаваться с панорамным остеклением, террасами, приватными зонами отдыха, как видовые апартаменты и пентхаусы.
ЖК “iLove (АйЛав)” от ГК “Кортрос”
Группа компаний “Кортрос” строит свой ЖК “iLove” в Останкинском районе, на месте бывшего завода “Калибр”. Таким образом этот объект подхватывает тенденцию застройщиков по обновлению скучных промзон, превращению их в пригодные для жизни места. Название “iLove” напоминает об айфонах, и нет сомнений, что этот будущий квартал станет не менее модным и стильным.
Составят комплекс пять монолитных домов высотой от 11 до 35 этажей. Интересно, что почти у каждого корпуса был свой архитектор, поэтому у них различается даже отделка фасадов. В то же время стиль у всех выдержан примерно один – минималистичный урбанизм. За это поблагодарим АЕСOM, который взял на себя концепцию всего квартала и как-то сумел уместить в место с производственным прошлым уютное скандинавское Хюгге.
Атмосферу уютных дворов поддерживают и просторные квартиры, навяернка рассчитанные на покупателей с детьми. Конечно, есть в “iLove” и “однушки”, но больше “трёшек” и “четырёшек” по 100-130 квадратных метров. Ценник сейчас стартует на отметке в 11 миллионов и доходит до 35, средняя стоимость “квадрата” – около 240 тысяч рублей. Завершение проекта намечено на 2025-й год, но первые корпуса ждём, конечно, сильно раньше.
“Silver” от AFI Development
Еще один серебряный объект, но к бору он уже не имеет никакого отношения. Жилой комплекс «Silver» находится в районе Свиблово на Севере Москвы. Проект интересен тем, что вы можете выбрать формат дома по своему вкусу – от малыша высотой 6 этажей до 53-х этажного небоскреба с интересной “волнистой” архитектурой. Есть еще два корпуса высотой 14 и 20 этажей, для тех, кто не любит крайности. Первая очередь будет сдана в 4 квартале 2018 года, а вторая в 4 квартале 2020. По завершению строительства жители получат комплекс с закрытой территорией, уютными дворами, закрытыми для машин, в которых разместятся прогулочные зоны, детские площадки и уличные тренажеры, первые этажи корпусов отданы под коммерческие площади. “Silver” расположен вдоль проезда Серебрякова, но от неприятного шума комплекс будет отделен пешеходным бульваром с высокими деревьями и кустарниками. Неспешным шагом от домов ЖК “Silver” можно за 10 минут дойти до парка “Сад Будущего” и Леоновской рощи. Чуть дальше огромный и всем известный ВДНХ, где можно покататься на аттракционах или посетить выставку. А прямо под окнами у жителей “Silver” Капустинский сквер и Капустинский пруд, поэтому вечерние прогулки с собачкой или чтение книжки можно совместить с эстетическим удовольствием от обилия зелени и воды вокруг. Для любителей кинематографа отдельный бонус – недалеко от ЖК находится ВГИК, киностудия им. Горького и район Останкино. Подземный паркинг рассчитан на 992 места, есть гостевая парковка. Квартиры в комплексе продаются без отделки, высота потолков составит 3,1 метра. Площадь помещений 53-148 м2, стоимость от 8 100 000 до 22 800 000 рублей. Ипотеку предоставляют более 10 банков, минимальная процентная ставка 9.4%.
ЖК “Ленинградка 58” от “ЛСР”
А вот совершенно другой объект, который, тем не менее, тоже располагается одновременно у воды и у Ленинградского шоссе. “Ленинградку 58” по соответствующему адресу строит известная на рынке недвижимости компания “ЛСР”. А это значит, что уже сейчас можно верить и запланированному сроку сдачи (1 квартал 2021-го), и всем обещанным уникальным характеристикам (о них – ниже).
“Ленинградка 58” – это всего два кирпично-монолитных дома высотой от 14 до 29 этажей. Кто-то находит их внешний вид излишне простым, даже минималистичным, но нам кажется, такая оценка не соответствует действительности. Во-первых, дома очень разные – светлая башня с модернистским узором на фасаде и вытянутый корпус со стенами из красного кирпича. Во-вторых, даже у здания, так сказать, “консервативного” вида есть секция с террасами, интересно ломающая его геометрическую форму. Впрочем, одним только обликом достоинства “Ленинградки 58” не ограничиваются, те же террасы и французские балконы с видом на Химкинское водохранилище – вполне себе повод присмотреться к этому ЖК.
Квартир в двух корпусах будет около тысячи, выбрать можно из вариантов с одной, двумя и тремя комнатами, которые по площади варьируются от 33 до 80 с лишним квадратных метров. Отделку застройщик не предлагает, но это значит, что вы сможете сами решить, как будет выглядеть ваше “гнёздышко”. Из бизнес-классных деталей – гостевые санузлы даже в “двушках”, модные кухни-гостиные, панорамные окна в местах общего пользования, подземный паркинг и просторный благоустроенный двор. Цены на жильё стартуют с 9,3 и доходят до 30,6 миллионов рублей, средняя стоимость квадратного метра – около 230 тысяч.
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц2 (+33,2% относительно показателя 2019 года). Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.3, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты. Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств. Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ4, в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года). В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21. В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год. Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен. Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается. Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
1В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
3По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
4Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020»
