Вариант 1: меняем старую «двушку» на новую «еврооднушку»
Выискивать какие-то спецпредложения на сайте УПН мы не стали — взяли первую попавшуются квартиру с фото.
Вот такая 2-комнатная квартира в районе Новой Сортировки (ул. Таватуйская) выставлена на продажу за 2,95 млн руб. Улучшенная планировка, общая площадь 51 кв. м, жилая — 30, кухня — 9. |
По такой же цене в том же районе можно взять квартиру в ЖК «Небесный» — это в начале улицы Пехотинцев.
«Небесный» — это два многоэтажных корпуса на едином стилобате, который, собственно, и есть придомовая территория. За счет такого решения двор приподнят над улицей и закрыт для автомобилей. Здесь раздолье для детей: есть игровые и спортивные площадки со всевозможными лазилками, горками и качелями. А еще веранда, на которой можно играть даже во время дождя. Тем более что двор безопасен: на автомобилей, ни лишних взглядов. Дети на площадках вполне могут гулять одни, без взрослых — в современных городах это стало редкостью. |
В этом ЖК за аналогичную сумму (2,99 млн руб.) можно приобрести «однушку» — в современном понимании, то есть квартиру с одной спальней и большой зоной кухни-гостиной, более 15 кв. м.
Площадь этой 1-комнатной квартиры даже слегка превышает площадь «двушки» на Таватуйской — здесь 53,2 кв. м. В прихожей есть место для шкафа-купе, гостиную легко зонировать, выделив кухню и место для приема гостей. Здесь вполне уместится диван-кровать, который можно разложить, если кто-то из гостей решил заночевать. |
Застройщик «Небесного» — «Атомстройкомплекс», соответственно все квартиры сдаются с чистовой отделкой: ламинат, сантехника, качественные межкомнатные и входные двери, обои под покраску. Для тех, кто намерен обменять старое на новое, застройщик недавно запустил акцию «Реновация»: до 31 октября любой собственник любой квартиры в доме, построенном не ранее 1990 г., может приобрести квартиру в новом доме, реализовав прежнее жилье через партнерское агентство недвижимости. При этом застройщик компенсирует оплату услуг риелтора, а на квартиру дополнительно дает скидку 5%.
По нарастающей
За последние три года доля трейд-ин в общем объеме сделок с первичной недвижимостью в России выросла с 2% до 8%. Об этом свидетельствуют аналитические данные федеральной риелторской компании «Этажи», с которыми ознакомились «Известия». Речь идет о срочной продаже старых квартир и параллельной покупке новой жилплощади. Суть схемы заключается в том, что застройщик или риелтор берут на себя хлопоты по оценке квартиры и ее реализации.
Есть два основных варианта трейд-ин на рынке жилья. В первом случае старую квартиру выкупает сам девелопер, а ее стоимость принимают в качестве оплаты за новую. Клиенты не теряют время, в отличие от обычной покупки и продажи недвижимости, но могут потерять деньги, поскольку жилье, как правило, оценивается ниже рынка на 10–20%. Второй вариант более длительный: потенциальному покупателю помогают реализовать старую квартиру риелторы, шанс продажи по рыночной стоимости в этом случае выше. На время реализации девелоперы обычно фиксируют стоимость новостройки, а также делают скидки на 2–3%, рассказал директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
новостройки
Фото: РИА Новости/Александр Кряжев
Выбранная квартира в новостройке резервируется по фиксированной цене на срок от двух месяцев. В тот же момент старое жилье выставляется на продажу. Как только появляется покупатель, параллельно заключаются два договора — по продаже вторички и покупке первички. Затем средства от реализации направляются на приобретение квартиры в новостройке, при необходимости можно использовать ипотеку, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Схема трейд-ин становится всё более популярным инструментом для покупателей. Сегодня ее предлагают почти все застройщики. Доля таких сделок может увеличиться до 12–15% до конца этого года, — спрогнозировала генеральный директор риелторской компании VSN-Realty Яна Глазунова.
В Минстрое также фиксируют повышение востребованности модели трейд-ин на рынке недвижимости. Сегодня такую возможность предоставляют многие крупные застройщики не только в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, но и в других крупных городах с высокими темпами жилищного строительства (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск и др.), рассказали «Известиям» в ведомстве.
В течение года доля сделок трейд-ин вырастет на 50% — до 12%, подтвердил прогнозы президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян.
— Рост показателя подстегнет сегодняшняя ситуация: у многих россиян для покупки не хватает средств. Но самостоятельно продать вторичное жилье будет сложнее, поскольку уже сейчас наблюдается перенасыщение рынка предложением из-за снижения покупательской способности населения, — считает Арсен Унанян.
новостройки
Фото: ТАСС/Донат Сорокин
Подобные механизмы более активно развиваются именно в кризис и в периоды низкого спроса, согласен Ильдар Хусаинов.
Около 70% всех сделок с недвижимостью происходит с использованием средств от продажи старых квартир, отметил председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ по саморегулированию Константин Апрелев. Однако люди не всегда охотно идут на использование схемы трейд-ин из-за заниженной стоимости вторичного жилья. Кроме того, квартиру в новостройке нужно ждать, поэтому зачастую покупатели выбирают уже готовое жилье взамен старого. Сделок с вторичкой больше в 2–3 раза по сравнению с первичкой, сказал эксперт.
Поэтому особенно высокий спрос на услугу трейд-ин девелоперы наблюдают на квартиры в уже построенных домах. Покупатель может сразу приступить к ремонту и заехать, объяснил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Некоторые застройщики предлагают трейд-ин с опцией «проживание в старой квартире вплоть до получения ключей», добавил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене
Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют:
— Старая квартира однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие лифта и прочие «прелести».
Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:
— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке. И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать. Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.
Ажиотаж взаимозачета
Официальная статистика по трейд-ин практически отсутствует, поскольку квартиры, купленные на первичном рынке через взаимозачет, регистрируются Росреестром точно так же, как и приобретенные с полной оплатой. Поэтому «Известия» обратились за информацией к ведущим компаниям рынка, которые, как выяснилось, фиксируют стабильный рост интереса к услуге.
«Первый показатель: количество обращений выросло на 27%. Второй показатель — это обращения по типу приобретаемого жилья: экономкласс — +13%, комфорт-класс — +17%, бизнес-класс — +14%. Третий показатель — количество метров, приобретаемых по программе трейд-ин, — говорит член правления Гильдии риэлторов Москвы и руководитель специализирующегося на трейд-ин и новостройках агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина. — В нашем случае средняя общая площадь в 2019 году составляла около 54,5 м, а средняя общая площадь в 2020 году была уже 63,8 м».
По наблюдениям специалистов девелоперской компании «Группа компаний ФСК», данная услуга пользуется всё большей популярностью. За два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза, отмечает коммерческий директор Ольга Тумайкина.
— По нашим данным, по сравнению с 2019 годом интерес к трейд-ин со стороны потенциальных продавцов жилой недвижимости вырос на 10–15%, — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Кроме того, мы отмечаем 20-процентный рост спроса на услугу по срочному выкупу квартир, поскольку она позволяет не только в короткие сроки продать недвижимость и не упустить встречный выгодный вариант, но и снять имеющееся обременение.
Меняется все4
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев
Впрочем, представители ряда компаний указали, что большинство собственников недвижимости с обременением, как правило, предпочитают предлагать скидку, нежели заниматься сложными встречными сделками.
«В 2020 году до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, а после — около 6–7%», отметил директор по развитию застройщика ГК «А101» Дмитрий Цветов. Данные за 2021 год, по его словам, показывают сохранение указанной тенденции.
По подсчетам экспертов компании «Метриум», в прошлом году значительно увеличилась доля проектов, застройщики которых предлагают своим покупателям услугу трейд-ин. Если в IV квартале 2020 года на рынке экспонировалось 64 таких жилых комплекса, то спустя 12 месяцев их число увеличилось на 85%, составив 115 объектов. «Причина в том, что, продавая жилье посредством трейд-ин, девелоперы ничем не рискуют, — уточнила управляющий партнер Мария Литинецкая. — Бронирование квартиры почти всегда оплачивается клиентом, что позволяет девелоперу компенсировать издержки, связанные c исключением квартиры из процесса реализации».
— Мы запустили трейд-ин во второй половине 2019 года. Начиналось с 2–3 сделок в месяц. С января по апрель 2020 года спрос вырос и составил 3–5 сделок в месяц, — рассказывает коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов. — В июне-декабре среднее количество сделок выросло до 8–10 в месяц. Таким образом, мы фиксируем увеличение спроса на данную услугу более чем на 100% по сравнению с 2019 годом.
Интересно, что по оценкам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области трейд-ин в этом регионе куда менее популярен.
— Если брать всех застройщиков Санкт-Петербурга, то всего от 2 до 5% квартир за год сдаются в трейд-ин, — заверил «Известия» президент ассоциации Дмитрий Рубин. — Есть отдельные застройщики, которые дают наиболее привлекательные условия, там порядка 15% квартир покупаются по программе трейд-ин.
Меняется все3
Фото: ТАСС/Александр Демьянчук
По словам Рубина, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 95% случаев владельцы пытаются продать квартиры самостоятельно и подороже. «Те, кто использует трейд-ин, — либо очень торопятся, либо им сделали редкое выгодное предложение», — предполагает глава ассоциации.
Рост интереса к услуге взаимозачета ставят под сомнение и некоторые другие участники рынка. «Вторичка остается хорошим активом, а значит, собственник может диктовать более выгодные условия для ее продажи», — заметила эксперт Гильдии риэлторов Московской области Олеся Рудакова.Управляющий директор компании «Миэль» Ирина Пешич наблюдает другую тенденцию: «В основном к нам обращаются люди, которые хотят выгодно продать свое жилье, а значит, дороже продать и дешевле купить. А уже дальше вкладываются в новостройку, которую они себе присмотрели».
Общая доля сделок по trade-in — не более 7%
Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:
— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы. В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором. Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру. В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.
Trade-in: для тех, кто не хочет сложностей
Схема trade-in пришла в недвижимость из автомобильного бизнеса. С ее помощью россияне могут купить квартиру в новостройке в зачет старой. Разумеется, это не обмен в чистом виде и не «взаимозачет»: застройщик лишь выступает в качестве помощника в реализации жилья для своего клиента. Он может действовать самостоятельно или привлечь для этого риелторское агентство.
Чаще всего это обычная коммерческая услуга по заключению с агентствами недвижимости договора на оказание услуг, где клиент платит комиссию (2-3%). Если же предлагается срочный выкуп квартиры, то обычно он происходит с дисконтом в 10-30% от рыночной цены, комментирует Сергей Елисеев, руководитель отдела специальных проектов ГК «Инград».
Для девелопера трейд-ин – это в первую очередь способ привлечь к себе потенциальных покупателей: тех, у кого пока нет «живых» денег для приобретения нового жилья, но есть недвижимость в собственности, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Если клиент соглашается на покупку квартиры в новостройке с использованием схемы трейд-ин, то застройщик не получает от этого никакой финансовой выгоды, так как цена, по которой реализуется прежнее жилье, согласовывается с клиентом.
Для покупателя главное преимущество трейд-ин заключается в том, что все вопросы, связанные с продажей старой квартиры, берет на себя сторонний специалист – а это существенно экономит силы и время. За счет ведения сделки профессионалами рынка недвижимости, она проходит быстро и, как правило, является достаточно выгодной. Также девелопер может предоставить дополнительные скидки или бонусы своим клиентам, рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
С юридической точки зрения покупка квартиры по схеме trade-in происходит так: заключаются два договора – купли-продажи квартиры клиента и бронирования лота в новостройке. Таким образом, цена новой квартиры фиксируется на 2-3 месяца (иногда больше, срок доходит до 150 дней)
Это важное преимущество программы и гарантия от повышения цен на выбранный объект, отмечает Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development
«Вопреки распространенному заблуждению, услуга трейд-ин фактически не является взаимозачетом. Девелопер не забирает себе старую квартиру покупателя, а лишь предлагает свои услуги по ее реализации на рынке за дополнительную плату. Такая сделка выгодна в первую очередь покупателю – она позволяет избежать обращений в сторонние агентства недвижимости и дает возможность «заморозить» стоимость квартиры в новостройке на определенный срок. В условиях стремительного роста цен на первичном рынке это крайне выгодно»Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Что касается недостатков схемы, то их у трейд-ин не так много. Например, в ряде случаев покупателям приходится нести дополнительные расходы на арендное жилье в ожидании продажи старой квартиры и окончания строительства новой. В некоторых компаниях бронирование на период продажи – платное. Кроме того, застройщики могут устанавливать свои критерии квартир, которые они готовы принять в рамках сделки.
Еще одним минусом можно считать растянутые во времени сроки проведения сделки. Если стандартная покупка занимает 5-10 дней, то при схеме trade-in ее срок варьируется от 1 до 3 месяцев, в зависимости от ликвидности жилья на вторичном рынке.
«Работая в трейд-ин, девелопер несет определенные риски. Например, клиент может передумать уже в процессе продажи. Но такое бывает редко. Зато квартиры, которые продаются по этой схеме, в среднем на 15% больше по площади и среднему чеку. Это объясняется тем, что к трейд-ину чаще всего прибегают в случае, когда нужно увеличить жилплощадь, но оперативно собрать деньги на первоначальный взнос на новую квартиру не представляется возможным»Элина Мухамедьянова, руководитель направления трейд-ин ГК «А101»
Непростые ситуации и перспективы схемы трейд-ин
Клиенты не всегда согласны с оценкой их недвижимости, и это нормально – продавец всегда хочет продать свой товар дороже, говорит Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж Группы «Самолет». Каждая компания находит свой выход из сложившейся ситуации.
«Если клиента не устраивают условия, то можно рассмотреть увеличение стоимости, предложить другой вариант программы или дополнительную скидку за участие в трейд-ин. Вето на сделку никто не накладывает, в этом нет необходимости. Мы сначала делаем расчеты, формируем бюджет сделки. Можем сразу предложить клиенту несколько вариантов сделки, из которых он выберет оптимальный для себя», – поясняет спикер.
Кроме того, определение стоимости происходит в индивидуальном порядке. Здесь многое зависит от качественных характеристик объекта недвижимости, его ликвидности. Если он находится в приличном доме, районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью, а сама квартира имеет хорошую планировку и ремонт, то такой объект несложно будет реализовать, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Если объект сложный, или в районе представлено несколько схожих по параметрам квартир, продать его будет труднее. В данном случае может обсуждаться дисконт для более быстрой продажи. В любом случае цена согласовывается с собственником. И, как правило, размер дисконта не превышает 15%.
Кроме того, недовольный клиент может в любой момент расторгнуть договор. В данном случае с него могут удержать небольшую сумму, чтобы компенсировать расходы на рекламу его квартиры (в районе 5 тыс. руб.).
Обычно, если девелопер или привлеченное агентство понимает, что ценовые ожидания клиента слишком высоки, ему могут предложить выставить квартиру на рынок и вместе попробовать ее продать, но без заключения опционов или каких-либо других обязательств, рассказывает Элина Мухамедьянова.
«В абсолютном большинстве случаев покупатель в течение двух недель понимает реальную рыночную ситуацию и только в очень редких случаях решает не продавать квартиру вовсе. Длинных пауз в сделках обычно не бывает, потому что цены на новостройки растут быстрее, чем на вторичное жилье. Клиенты понимают, что их возможности сужаются с каждым месяцем, и долго не раздумывают. Конечно, могут быть и другие обстоятельства, например, изменилась жизненная ситуация, нашелся другой вариант и т.д. Но в целом доля несостоявшихся сделок не превышает 10%», – говорит спикер.
«Стоимость, по которой старая квартира выставляется на продажу, определяется по итогам оценки и в обязательном порядке согласовывается с клиентом. Большинство обращающихся за услугой трейд-ин покупателей понимают ее условия и не создают конфликтных ситуаций. Однако если они все же возникают, то в любом случае методы их разрешения предполагают нахождение компромиссного решения, которое устроит обе стороны»Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Рекорды столицы
На московском рынке доля трейд-ин составляет около 20% в общем объеме сделок, сказала Мария Литинецкая. Тенденцию подтверждают данные совместного исследования цифровой платформы QuickHome и Ассоциации профессионалов рынка недвижимости (REPA), с которыми ознакомились «Известия».
новостройки
Фото: РИА Новости/Антон Денисов
По разным оценкам игроков столичного рынка, доля трейд-ин выросла с 4% в 2018 году до 20% в 2019-м. Например, по данным ГК «А101», в структуре продаж компании она увеличилась с 7% до 20%. В ГК «Эталон» рост доли трейд-ин за 2019 год достиг 9%.
До конца 2020 года по такой схеме начнут осуществлять более чем 35% от общего объема сделок в Москве, спрогнозировал глава платформы QuickHome Александр Нечаев.
Ситуацию на рынке во многом определяют внешние факторы, независимые от делового сообщества. Например, на уровень и структуру спроса может повлиять наличие или отсутствие второй волны пандемии, дополнительные меры господдержки строительной отрасли и другие факторы, поэтому в целом делать прогнозы сейчас довольно сложно, считает Мария Литинецкая.
Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье
Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка. Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах. Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.
Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина:
— «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.
Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:
