Что будет влиять на цены в 2021-м
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).
Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:
- возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
- падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
- переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
- вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.
Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.
Спрос растет
Эксперты отмечают, что описанные выше тенденции не привели к ощутимому росту покупательского ажиотажа в первые месяцы 2016 года, но с апреля активность на столичном и региональных рынках начала быстро расти.
Генеральный директор компании-застройщика микрорайона «Новое Бисерово» Владимир Германов, отмечает, что существенное снижение стоимости, поддержанное ипотекой и государственными дотациями, активизировало спрос. Более того, по прогнозам эксперта, текущее положение рынка определит тенденции и прогнозы на ближайшие 2 года, даже при условии стабилизации курса рубля.
Эксперты рынка недвижимости считают, что основной причиной роста и стабилизации спроса стало синхронное влияние трех факторов:
– большое количество объектов, представленных на рынке (которое продолжит расти, так как количество запущенных проектов существенно не изменилось),
– продолжительное падение курса рубля
– развитие системы ипотечного кредитования.
Владимир Германов также подчеркнул, что оценивает рынок, как растущий, хотя многие отмечают, что избыток предложения будет сохраняться от 6 до 12 месяцев. По его мнению, избыток свободных площадей, ипотека, а также господдержка, в свою очередь, станут катализаторами роста спроса как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Следует отметить, что на формирование подобного сочетания факторов основное влияние оказало длительное обесценивание национальной валюты.
Вектор спроса
Еще один характерный пример влияния падения рубля − динамика регионального рынка. По прогнозам, он унаследует все явления, характерные для Москвы и Северной столицы, однако разница в ценах, как в прежние годы будет внушительной.
В связи с быстрым развитием столичной жилой инфраструктуры, прогнозируемые средние цены на первичную недвижимость в столице будут варьироваться в диапазоне от 1300 до 1600 $, что на 15% превышает показатель 2014 года. Однако, реальный рост, с учетом скидок и акций застройщиков, по некоторым оценкам не превышает 2-3% от этого уровня, а по пессимистическим оценкам равен или ниже докризисных показателей.
Для рынка коммерческой недвижимости в 2016 году предшествующая девальвация внесла характерную хаотичность, вызвав искусственно спровоцированную стимуляцию сегмента. Крупные игроки стараются придерживать недвижимость – создают условия для роста цен и потенцирования спроса, чтобы не потерять в результате курсовой разницы, возникшей за время реализации проектов.
Себестоимость строительства увеличится → цены на полуготовые объекты вырастут
Как считает независимый аналитик недвижимости Сергей Николаев, сейчас слишком рано говорить о том, что будет с рынком: показатели нефти и рубля волатильны, из-за чего непонятно, до какого уровня они вырастут или упадут в цене.
«В целом, надо смотреть. Мы такие варианты проходили, и не раз. Я думаю, не будет, конечно, ситуации 2014 года, когда цены взлетели и был такой бешеный спрос. Тогда люди, скажем так, убегали от рубля. В том числе и в недвижимость, поскольку доллар взлетел, но тогда и рост был более серьезный», — пояснил Николаев.
Он также добавил, что ситуация может сыграть на руку застройщикам. Компании могут повысить цены на объекты высокой степени готовности из-за того, что в себестоимость строительства входят материалы, цена которых измеряется в долларах.
«Они могут чуть-чуть повыситься в цене, но надо понимать, что будет и обратный эффект. Если доллар задержится на таком уровне относительно рубля, то это подстегнет инфляцию, от которой в значительной мере зависит ключевая ставка, а от нее, в свою очередь, стоимость ипотеки. Поэтому если ничего дальше не произойдет, то ипотечные кредиты не будут дешеветь, падение остановится и, возможно, будет отскок. Сегодня ипотека — один из драйверов развития строительной индустрии», — рассказал аналитик.
В целом, добавил Николаев, все указанное может сделать жилье менее доступным для покупателей. Застройщики, в свою очередь, столкнутся со снижением доходов, что может помешать получению проектного финансирования — банки будут следить за требуемой прибыльностью компаний.
Однако, подчеркнул аналитик, рост курса доллара по отношению к рублю выгоден тем, кто планировал купить жилье и хранил деньги в валюте. Сегодня их время, считает Николаев.
Ипотека: перспектива ставок
Однако насколько в данном случае коррелируют интересы правительства РФ с интересами обычных граждан, по крайней мере, в среднесрочной перспективе? В данный момент продолжается тенденция, весьма привлекательная для потенциальных покупателей – плавное снижение процентных ставок по ипотеке (в силу снижения ЦБ ключевой ставки).
Сложно сказать, насколько еще банки будут сокращать ставки, однако с определенной уверенностью можно говорить о том, что расти ипотечные проценты вряд ли будут повышаться. После столь масштабной волны рефинансирования кредитов (в последнее время это один из популярнейших банковских продуктов) повышение ставок вызовет серьезный отток потенциальных клиентов кредитных организаций.
Однако смогут ли низкие ставки компенсировать рост тела кредита, который обязательно произойдет в результате повышения стоимости девелоперских проектов, а также рост переплаты по кредиту, обусловленный увеличением суммы? На данный момент предсказать это сложно, по крайней мере, потому, что неизвестно, последует ли дальнейшее снижение рубля. Если это снижение вызвано чрезмерной рефлексией фондового рынка на американские санкции, точечно направленные на отдельные компании, то за снижением рубля может последовать рост, который вернет котировки на исходные позиции.
Собственно, сейчас о каком-то критичном падении российской национальной валюты говорить не приходится, особенно, если вспомнить 2014 год. В этом случае все будет превосходно – в ближайшие несколько лет ожидать повышения квартирных цен не придется, и россияне могут оформлять ипотеку спокойно, по мере накопления на первый взнос, не влезая в дополнительные кредиты.
Прогноз цен
Можем предположить, что пока цены на квартиры будут держаться на прежнем уровне. Если падение нефти продолжится, случится кратковременный ажиотаж, за ним последует спад. Идеальный вариант — поймать волну и продать имеющуюся квартиру на ажиотаже, а купить новую на спаде.
Но цены могут повести себя непредсказуемо. Рассчитывать на то, что повторится сценарий прошлых лет не стоит, — слишком много переменных задействованы в формировании цен на недвижимость. В первую очередь, это спрос. Если люди бросятся вкладывать накопления в квартиры, они вырастут. Владельцы вторички этого же класса тоже поднимут цены.
Вероятнее всего, в цене вырастет элитное жильё, поскольку его покупают те, кто хранят доллары и сейчас не знают, что делать из-за нестабильного курса. Генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко так видит ситуацию с ценами на недвижимость:
В обстановке, которая сложилась на данный момент, делать прогнозы — неблагодарное дело. Ситуация на рынке меняется каждый час. После того, как цены на нефть стабилизировались, Саудовская Аравия объявила об увеличении объёмов добычи. Это опять обвалило котировки, а сообщение ВОЗ о пандемии усугубило ситуацию. Как себя поведут лидеры стран и нефтяные магнаты? От них зависит глобальная экономическая обстановка. Однако и влияние толпы никто не отменял. Что будут делать люди в панике? Покупать товары первой необходимости или квартиры? Возможен любой сценарий. Главное — не паниковать и не поддаваться массовому психозу. Любая рецессия заканчивается последующим подъёмом. Чтобы выбрать наиболее удачный момент, надо следить за новостями, настроениями и мировыми тенденциями. Мы вам в этом помогаем.
Рост спроса на фоне тенденции к снижению курса рубля
Однако именно эта тенденция может одномоментно вызвать и увеличение спроса на недвижимость – страх перед дальнейшим снижением рубля заставит тех, кто планировал покупку жилья (а также держателей капитала, не планирующих такое приобретение), поторопиться и вложить свои деньги в недвижимость, которая продолжает оставаться безопасной гаванью для защиты денег от обесценивания. Достаточно вспомнить предыдущие годы, когда происходили подобные курсовые скачки – можно проследить отчетливую корреляцию между повышением волатильности рубля и резким всплеском количества звонков от потенциальных покупателей (что отражает уровень спроса).
Впрочем, нужно учесть, что в сухом остатке каких-то значительных изменений в отношении стоимости рубля не произошло, вся шумиха основана, главным образом, на вероятности продолжения падения российской валюты, а не на самом факте. История показывает, что при таких небольших скачках держатели капитала и те, кто планировал покупку жилья в будущем, занимают выжидательную позицию. А вот когда котировки рубля снизятся ощутимо – это, по мнению экспертов, действительно «выгонит» покупателей и инвесторов на рынок, что может привести к росту спроса на 5%, а то и на 8%.
Курс доллара и размер ставки не влияют на рынок → главное, чтобы у покупателей был стабильный доход
Ни курс доллара, ни размеры ипотечной ставки на рынок новостроек как в Новосибирске, так и в федеральном масштабе серьезного влияния не имеют, уверяет Марков:
«Имеет значение наличие денег у населения. То, что называется реальными располагаемыми доходами, а также уверенность в объеме этих доходов в какой-то обозримой перспективе. По крайней мере, пока они будут рассчитываться по ипотечному кредиту, а такого у нас нет. На сегодняшний день у нас монетизация, наличие денег в экономике по различным оценкам в 2–2,5 раза меньше, чем должно приходиться на человека».
В частности, высокий и устойчивый рост доходов населения ранее называли способом повышения доступности жилья в России. Департамент исследования и прогнозирования Центробанка сделал вывод, что рост жилищного строительства в России во многом опирается на значительное увеличение финансирования покупок на первичном рынке за счет ипотеки. Снижение ставок повысит ее доступность.
Марков продолжает: если монетарные власти России начнут печатать деньги для поддержания уровня потребления, как это делали США, то никто ничего не ощутит.
«Если в 2008 году они плюнули на эту ситуацию, то тогда мы увидели рост на рынке новостроек. Он был спровоцирован другим, — продолжает эксперт. — Люди, которые пытались заработать на рынке вторичного жилья и там продавали свои объекты, сняли квартиры с продажи, подумав: „Ну цены же сейчас начнут расти, я лучше свою квартиру продам через полгода, а то и через год подороже“. Этот уход с рынка вторичного жилья практически сразу там спровоцировал повышение цен. Тогда, во время кризиса 2008 года, новосибирские застройщики серьезным образом откорректировали цены. Было зарегистрировано снижение цен. Это было сделано для того, чтобы распродать квартиры».
Однако, по словам Маркова, тогда были и строительные компании, которые имели возможность снижать цены на объекты, но они этого не делали. Позже, как рассказывает аналитик, через шесть-восемь месяцев цены на недвижимость в Новосибирске вернулись на предкризисный уровень.
За границей покупают только лифты и инженерные системы → падение рубля никак не повлияет на стоимость материалов
Как рассказал журналисту N1 полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и Новосибирской области Максим Марков, падение рубля никак не повлияет на цены на недвижимость — рынок строительства не имеет отношения к курсу доллара. Для застройщиков главное, чтобы государство поддерживало определенный уровень потребления и давало потенциальным покупателям возможность получать доходы.
«Это практически локализованный рынок. У нас все материалы здесь. Курс доллара может повлиять на стоимость лифтов, инженерную составляющую, но это в основном касается домов бизнес-класса. Они могут на себе курсовую разницу ощутить исключительно в рамках доли, которую они тратят на эти импортные материалы. Всех остальных падение курса не коснется», — пояснил Марков.
К подобному заключению пришел и директор департамента развития продукта депеловерской компании «ФСК» Павел Брызгалов. В беседе с РИА «Новости» он пояснил, что куда более тяжелая экономическая ситуация может сложиться в сфере сборки сложных инженерных систем и, например, лифтового оборудования. Управляющую электронику, электромоторы и их комплектующие, как правило, производят в Китае.
Влияние на коммерческую недвижимость
Аналитики отмечают, что ситуация с изменившимся курсом валюты, как и любые важные макроэкономические события, напрямую повлияет и на рынок коммерческой недвижимости.
“Коммерческая недвижимость пострадает сильнее жилой. Дело в том, что бизнесу понадобится время на то, чтобы переформатировать стратегии. В среднесрочной перспективе среди проигравших будут гостиницы и ритейл, а склады возможно, станут бенефициаром турбулентности, так как компании, возможно, начнут формировать товарные запасы. Для офисов ситуация уникальна тем, что нынешняя совокупность факторов вынудит пересмотреть стратегии размещения, и, возможно, стандарты плотности”, — считает руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Эксперт Денис Соколов.
По мнению исполнительного директора портала коммерческой недвижимости SM2 Станислава Жукова, падение курса рубля может сказаться на деловой активности арендаторов.
“Касательно аренды, девальвация безусловно может сказаться на деловой активности арендаторов, в особенности тех, у кого часть стоимости товара/услуги в твердых валютах. Колебаний в аренде в краткосрочной перспективе не предвидится, так как договоры заключаются минимум на один год, а в среднем по рынку — три года”, — отметил Жуков.
Он добавил, что ситуация на рынке аренды сейчас стабильная, вакантность площадей сохраняется на уровне 10%.
“Арендные ставки могут пойти вниз, только в случае рецессии, которой пока рынок не ожидает”, — подчеркнул эксперт.
В свою очередь директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева отметила, что средние арендные ставки могут быть пересмотрены в случае дальнейшего падения рубля.
“Если падение национальной валюты будет продолжительным, как считают многие экономисты, наш прогноз по росту ставок аренды будет пересмотрен: ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте на 3-4% в 2020-2021 гг. (в классе А), в складском сегменте – около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров – рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%). Кроме того, политические риски и нестабильность, вероятнее всего, скажутся на инвестиционном рынке”, — считает Шепелева.
При этом CEO проектов “Красная стрела” и “Хлебозавод №9” Алексей Капитанов считает, что падение национальной валюты приведет к снижению потребительского спроса, что сильнее всего отразится на ритейле.
“Для коммерческой недвижимости это означает откат: ритейлу будет сложнее платить аренду, ставки перестанут индексироваться, и, если это будет продолжаться долго, стоимость аренды может снизиться”, — подчеркнул Капитанов.
Однако специалисты отмечают, что реакция рынка коммерческой недвижимости на сложившуюся ситуацию может занять несколько месяцев.
Чего ожидать?
Новости о возможной девальвации рубля пока особо не отразились на ценах. Все ожидают, что она произойдет во втором полугодии текущего года. Однако «пожинать плоды» мы будем только в следующем году за счет инертности рынка недвижимости. Сначала девальвация рубля приведет к кратковременному всплеску спроса – обесценивание денег подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса. Люди начнут вкладываться в недвижимость, и застройщики, скорее всего, будут повышать цены.
«Не исключено, что через некоторое время рост стоимости жилья повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе, – отмечает Мария Литинецкая. – Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться. Тем не менее, коррекция будет небольшая, в пределах 10-15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет. Быть может, кого-то возможная девальвация и подтолкнула к быстрым покупкам, однако, я думаю, что подобные сделки – единичны. Все-таки на спрос повлияет само событие, а не слухи о его приближении».
Поскольку резкого падения цен не произошло, не началась и волна быстрых покупок. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается только стабильный спрос на жилье во всех ценовых категориях. Однако, если ситуация с курсом рубля не стабилизируется в ближайшие два месяца, коррекция цен возможна в рублевом эквиваленте, что, несомненно, повлечет за собой и рост спроса, так как люди будут искать надежные активы для вложения денег.
И все же, покупать сейчас или ждать?
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся
А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.
Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.
Ипотека в кризис: плюсы и минусы
Опасения за актуальность и безопасность оформления ипотеки в неблагоприятные экономические периоды имеют под собой реальную основу.
- Инфляция, которая сделает затруднительными и непосильными крупные ежемесячные выплаты по ипотеке.
- Упадок на рынке недвижимости и проблемы у застройщика. Кризис способен заморозить стройки и отсрочить сдачу дома в эксплуатацию.
- Банкротство банка-кредитора и передача кредитного дела другой компании.
- Признание ипотеки недействительной в случае, если она была оформлена быстро и на основании, только лишь двух документов.)
К тому же, существует просто «человеческий» фактор например, заемщик может попасть под сокращение и лишиться работы, что сделает невозможным дальнейшие выплаты.
Перечисленные минусы вовсе не означают, что нужно оказываться от покупки жилья в рассрочку. Они всего лишь должны подтолкнуть потенциального заемщика к более тщательной оценке ситуации и своих возможностей.
+’Ипотека в кризис может быть выгодной:
- Копить сбережения на жилье в условиях нестабильности бессмысленно, поскольку с течением времени они обесцениваются, а цены на недвижимость растут.
- Рыночная стоимость жилья может увеличиваться, но выплаты по ипотеке останутся прежними.
- Банки могут увеличить процентную ставку по кредитам, поэтому, чем позже будет принято решение оформить ипотеку, тем больше будет сумма переплаты.)
Как падение рубля повлияет на ипотечный рынок?
Для вас одобрен кредит!
Если жилищный займ оформлен в национальной валюте, девальвация рубля не будет иметь прямого влияния на сделку. Однако имеет место косвенное воздействие – при обесценивании валюты затраты на потребительские нужды заемщика могут существенно возрасти, поэтому выплачивать взносы станет сложнее.
Другое дело, если обязательства взяты в иностранной валюте. В этом 
случае кредитные отчисления в пересчете на рубли будут увеличены, а сумма общей переплаты возрастет. Однако обычно процентные ставки по такому договору несколько ниже, чем для сделки в рублях.
Ипотека при девальвации рубля имеет еще один нюанс. Даже если взносы необходимо вносить в национальной валюте, в договоре может быть прописан пункт, позволяющий банку увеличить размер выплат в случае значительного отклонения разницы курса.
В какой валюте лучше оформлять жилищный займ?
Ипотеку правильнее всего оформлять в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Однако на долгосрочную перспективу только выплаты, зафиксированные в национальной валюте, сведут все риски к минимуму.
Как повлияет кризис на ипотеку?
Для финансовых организаций займ в условиях девальвации рубля несет в себе долю риска. Выплаты, растянутые на десятилетия, сводят на нет все потенциальные прибыли, и клиентам не стоит ожидать понижения процентных ставок. Кроме этого, банки могут сократить социальные программы, льготы и выгодные предложения.
Чтобы сохранить спокойствие, заемщики должны помнить два важных момента:
- Банки, ни при каких условиях не имеют права требовать от клиента единовременной выплаты имеющегося долга.
- В случае банкротства финансового учреждения ипотечный кредит сохранит свои условия и будет передан правопреемнику – другому банку.
Во избежание возможных проблем, эксперты советуют потенциальным заемщикам правильно рассчитывать свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные взносы по ипотеке не превышали 40% от совокупного дохода семьи. Заключая договор, стоит оформить страховку. Это поможет максимально обезопасить ипотеку в условиях кризиса.
Стоимость решения: умеренная переплата или упущенная возможность
В том случае, если доллар продолжит рост, россияне, решившие не медлить с ипотекой и уже сейчас приступившие к оформлению документов, приняли правильное решение. Оперативное реагирование в этом случае поможет сэкономить серьезные деньги. С другой стороны, что же теряют те, кто предпочел поторопиться?
При наличии на руках капитала срочное приобретение недвижимости не несет покупателю никаких рисков – в любом случае жилье вряд ли станет дешевле в дальнейшем. Спешное приобретение жилья в ипотеку при отсутствии денег на первый взнос (посредством привлечения дополнительного кредита) грозит лишь необходимостью небольшой процентной переплатой (сравнительно со всей суммой кредита это не так уж много). В худшем случае людям потребуется в течение определенного времени существенно ограничивать свои расходы.
В периоды нестабильности и неопределенности, один из которых рынок недвижимости переживает сейчас, больше всего рискуют те россияне, которые имеют возможность купить жилье, однако предпочитают некоторое время выждать. Надежды на то, что застройщики, в силу необходимости реализовать свои квартиры в момент не самого лучшего для них баланса спроса и предложения, да еще и в условиях снижения рубля (которое может перерасти в падение), могут не оправдаться. И тогда еще какое-то время придется копить дополнительные средства, чтобы мечты о собственном жилье стали реальностью.
Жизнь станет дороже: по зубам ли окажется ипотека?
Одним из основных факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости столицы и Подмосковья, продолжает оставаться платежеспособность населения, которая определяет возможность приобретения дорогостоящей недвижимости. Падение стоимости рубля относительно доллара опосредованно ударит по платежеспособности граждан – в то время как уровень рублевых доходов продолжает оставаться на прежнем уровне, уровень расходов вырастет, так как значительная часть товаров потребления являются импортируемыми, то есть – приобретается за подорожавшие доллары.
Прежде всего, это отразится на тех, кто планировал приобретение жилья в ипотеку, потенциальный покупатель подумает дважды, прежде, чем обратиться к застройщику, ведь снижение стоимости рубля превратилось уже в тенденцию. Собственно, вопрос перед потенциальным покупателем очерчен довольно точно: сможет ли он покрывать ипотеку при статичных доходах и растущих расходах?
В данный момент ничего определенного на этот вопрос покупатель не сможет себе ответить, так как не знает – последует ли дальнейшее падение рубля или остановится. Сейчас правительство достаточно умело и эффективно удерживает рубль, нивелируя последствие весьма серьезных западных санкций (а на этот раз меры, предпринятые Америкой, действительно жесткие). Нужна какая-то определенность и понимание того, что ждать дальше.
