Можно ли купить квартиру на самоизоляции

Что делать с документами на квартиру

Для совершения удаленной сделки все личные документы необходимо привести в электронный вид – качественно сфотографировать или отсканировать. Если покупатель состоит в браке, необходимо представить нотариально заверенное согласие супруги на приобретение этого жилья.

Если вы совершенно случайно не сделали этого до карантина, не беда. Нотариусы страны работают в особом режиме, но большинство своих функций осуществляют исправно. По указанному в реестре нотариусов номеру телефона вы можете описать суть необходимого документа, и выслать скан паспорта на электронную почту. Строго в назначенное время нотариус пригласит вас или вашего супруга в кабинет, убедится в добровольности намерений и даст подписать уже составленный документ. Все это займет совсем немного времени, и нежелательных контактов при этом у вас будет самый возможный минимум. По указанию эпидемиологических служб, сотрудники нотариальных контор должны иметь при себе все средства защиты (перчатки, маски) и дезинфицировать помещение и все поверхности по графику. Призываем и вас проявить сознательность и надеть перчатки и маску, не касаться руками лица и пользоваться санитайзером.

С 15 апреля добраться до нотариуса возможно на транспорте при наличии специального пропуска. Он позволяет пользоваться транспортными услугами или личным автомобилем. По данным в сети, спецпропуском для поездки по своим делам (на дачу, на вокзал) можно воспользоваться не чаще двух раз в неделю, поэтому планируйте свои поездки заранее.

Как выбрать квартиру, не вставая с дивана?

Первый этап длительного процесса покупки – это собственно возможность найти квартиру, которая придется по душе. В былые времена покупатели посещали объекты, разглядывали жилые и нежилые помещения, щупали стены и выверяли линейкой зазоры. Как это происходит теперь?

Абсолютное большинство сделок онлайн заключаются с недвижимостью, представленной на первичном рынке. И это понятно. В этом плане «вторичка» – коварный вариант. Вы не почувствуете запах плесени в режиме видеоконференции, не сможете определить состояние коммуникаций. Слишком много помех для осмотра, и слишком много важных мелочей вы не сможете увидеть через смартфон или планшет. Такая важная часть принятия решения при покупке на вторичке, как опрос соседей, тоже мимо. Поэтому пока электронные сделки по квартирам «с историей» не такие частые, как в оффлайне.

Первичный рынок – клондайк для покупателя. Еще до введения самоизоляции большинство девелоперов предоставляли полную информацию о квартирах на сайтах жилых комплексов. Некоторые застройщики даже фотографируют «готовые» квартиры и размещают эту информацию в сети. При наличии плана застройки, и поэтажного техплана, вы даже примерно сможете представить вид из окошка будущей квартиры. Разумеется, эта опция доступна не во всех новостройках, а только в домах, которые рассчитаны на покупателей с высоким уровнем доходов. Но даже новостройках среднего ценового сегмента и попроще есть отдел продаж, менеджер которого может провести для вас виртуальную экскурсию и ответить на все интересующие клиента вопросы.

Помимо осмотра и выбора планировки, этажа и «внутренностей» квартиры, из своего дома можно найти всю информацию о застройщике и других его проектах. Можно узнать судебную историю и возможные долги на сайте судебных приставов. В конце концов поискать отзывы реальных покупателей, и каждый из них разделить на два (хорошие отзывы могут быть заказными, а плохие – необъективными).

Всю эту работу реально проделать, не вставая из-за своего стола, компьютера, дивана или другого уютного местечка, в котором вы самоизолировались. И вот вы выбрали квартиру, что делать дальше?

В чем отличие самоизоляции от изоляции и как их соблюдать?

В текущих условиях разница между понятиями «самоизоляция» и «изоляция» (карантин) следующая: самоизоляция распространяется на лиц, которые не болеют коронавирусной инфекцией, но подпадают под определенные критерии, а изоляция может применяться только к тем, у кого заболевание выявлено, к лицам с подозрением или высоким риском подозрения на заболевание.

Режим изоляции распространяется на вас, если вы:

• заразились коронавирусной инфекцией, но в связи с легкой формой протекания заболевания по решению медиков оставлены дома;
• проживаете с человеком, заразившимся коронавирусной инфекцией;
• посещали страны с неблагополучной эпидемиологической обстановкой;
• лично в отношении вас принято решение об изоляции, например после контакта с человеком, заболевшим коронавирусной инфекцией.

Срок соблюдения режима изоляции устанавливается санитарными врачами (иными должностными лицами) и указывается в выдаваемом человеку предписании или составляет 14 дней со дня возвращения в Россию из-за границы. Соблюдение этого режима является обязательным: нельзя покидать место жительства и следует строго соблюдать требования, зафиксированные в выданных предписаниях.

Режим самоизоляции распространяется на вас, если вы:

• достигли 65 лет;
• страдаете заболеваниями эндокринной системы, органов дыхания или системы кровообращения, у вас имеются трансплантированные органы или ткани, выявлены злокачественные новообразования и т.д. (полный перечень заболеваний содержится в приложении № 4 к Указу мэра).

Согласно Указу мэра эти категории граждан не должны покидать место самоизоляции даже по уважительным причинам. В случае необходимости им доставят на дом лекарства, продукты и окажут иную социальную помощь.

В настоящее время самоизолироваться должны почти все граждане, проживающие на территории Москвы. Однако для тех, кто младше 65 лет и не страдает перечисленными заболеваниями, установлен «более свободный» режим самоизоляции. Они могут покидать место жительства, чтобы обратиться за экстренной медицинской помощью, сходить в ближайшие аптеку, магазин и вынести мусор, выгуливать домашних животных можно на расстоянии, не превышающем 100 м от дома. Кроме того, такие граждане могут ездить на работу, если в соответствии с решениями государственных органов они не переведены на режим нерабочего дня или дистанционной работы.

Банки отстают

Сложнее ситуация с банками. Заявку на кредит чаще всего можно оформить на сайте. «Одобрение по ипотеке, если клиент планирует воспользоваться заемными средствами, проходит удаленно. Через цифровую платформу, с необходимым пакетом документов, подается заявка в банки. Специалист информирует клиента об одобрении ипотеки», – говорит Наталия Кузнецова. Однако на подписание ипотечного договора в большинстве случаев надо приезжать лично.

Даже в случае покупки без использования ипотеки придется приехать в банк для внесения денег на счет и последующего перевода на счет застройщика, так как переводы онлайн ограничены по сумме (до 500 000 рублей), подчеркивает Ирина Доброхотова. В случае покупки через счет эскроу нужно будет посетить банк для открытия аккредитива.

Есть ли жизнь в Подмосковье?

Москва из своих первоначальных границ значительно расширилась, самым масштабным было присоединение Троицкого и Новомосковского округа в 2012 году. Тогда площадь столицы выросла в 2,4 раза, хотя население увеличилось всего на 250 тысяч человек. Но и до сих пор в ТиНАО самые низкие цены на аренду жилья (и чем ближе к Калужской области – тем дешевле).

Соответственно, граница между Москвой и Подмосковьем становится все менее очевидной. Так, если человек официально зарегистрирован в Москве, он пользуется всеми социальными программами – и это выгодно (в отличие от прописки в Московской области). Но в случае с арендой все не так очевидно – не каждый арендодатель зарегистрирует своих жильцов, поэтому выбор между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем становится еще сложнее.

Кстати, начиная с апреля, резко вырос спрос на дачи и коттеджи в Московской области. Многих жителей столицы перевели на удаленную работу, а их детей – на дистанционное обучение. В Москве ввели ограничения на передвижение, и находиться в столице стало необязательно и не очень удобно. Соответственно, состоятельные москвичи начали искать жилье в пригороде.

Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.

Правда, основной объем предложения в Московской области приходится на квартиры. И стоимость их вполне адекватная – самые дешевые варианты жилья находятся в Лыткарино, Дзержинском, Видном, Лобне и Королеве. В среднем снять квартиру в Московской области в конце 2020 года можно было за 24,8 тысячи рублей. На первый взгляд, это недорого (против московских 40 тысяч рублей), но все упирается в зарплаты и транспорт:

• вариант 1: жить в Москве и там же работать. Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
• вариант 2: жить в Московской области и там же работать. Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
• вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве. На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).

Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.

Кстати, существует и совершенно экстремальный вариант экономии на жилье – аренда комнаты в одном из городов Московской области. В 2020 году цены на комнаты были достаточно низкими:

Как видно, снять комнату в Московской области можно буквально за треть цены от того, что просят за однокомнатную квартиру в Москве. Конечно, соседство с другими людьми, общая кухня и санузел накладывают свои коррективы – но если нужно действительно сэкономить, а соседями будут коллеги по работе или родственники, все выглядит не так уж и плохо.

Будем строить

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин констатирует:

Проблема с наличием недвижимости не новость — она возникла ещё в прошлом году, как только стартовала льготная ипотека под 6,5%. Власти обещают решить вопрос и даже ставят планы по вводу жилья. Однако на деле мы видим — в регионах квартиры раскупаются быстрее, чем строятся. Где-то вообще строек нет.

_{Строек мало или вообще нет. Фото: densegodmya.ru}

Нам же надо решить насущный вопрос — как и какое жильё купить. Может быть, ждать, пока проблема решится сама собой — появятся квартиры, а цены на недвижимость упадут. За это время можно подкопить на первый взнос.

Либо, наоборот, — покупать то, что можно купить, и побыстрее, потому что цены и ипотечные ставки могут вырасти, а ждать масштабного строительства можно много лет.

На эту тему можно спорить бесконечно долго — каждому своё. К тому же сложно предугадать решения властей и экономическую обстановку. Всё может поменяться в единочасье. Например, в начале 2020 годы мы думали, что цены на квартиры будут падать на фоне кризиса и всеобщей самоизоляции.

Пока будем руководствоваться тем, что есть.

Материнский капитал дешевеет

Если вы имеете право на господдержку — например, маткапитал или погашение части ипотеки, то лучше не затягивать с покупкой жилья. На данный момент инфляция 5,7%, цены на жильё растут ещё быстрее, а индексация маткапитала в этом году — менее 4%. Постепенно господдержка обесценивается.

Что касается накоплений, то вопрос тоже спорный. Результат зависит от темпов роста цен на жильё, способа хранения и приумножения денег. Если держать накопления в рублях, сложив в коробочку, то можно получить убыток.

_{Деньги под матрасом «портятся». Фото: sakhalife.ru}

Пока можем сделать выводы, что ждать нечего — цены на жильё медленно, но верно будут расти. С ипотечными ставками ситуация не определилась, потому что нет решения по льготному кредитованию. Однако снижение пока не намечается.

Если нет возможности купить новостройку по льготной ипотеке, то можно обратить внимание на вторичное жильё. На него цены тоже выросли, но благодаря большому выбору можно найти вариант по карману

Не исключены срочные сделки или «убитые» квартиры, требующие вложений, но в хорошем районе и доме.

Если смущает «чужая аура», то можно найти «вторичную первичку» — квартиру в новостройке, где никто не успел пожить. Причин продажи много — застройщик расплатился квартирами с подрядчиком, семья развелась, не справилась с ипотекой, приобретала недвижимость для перепродажи. В некоторых городах «вторичной первички» на рынке больше, чем предложений от самого застройщика.

Остался вопрос ипотечных ставок. Кредит на новостройку выгоднее, но у банков есть специальные предложения на готовое жильё со скидками для отдельных категорий заёмщиков.

Вариант сделки через нотариуса

За дополнительную плату вы можете совершить сделку у нотариуса. Помимо тех условий работы, которые мы уже перечисляли, нотариус самостоятельно направляет документы на регистрацию, может предложить свою систему безопасного расчета. При наличии электронной подписи вам даже не нужно лично посещать нотариальную контору.

Без ЭЦП один раз совершить визит все-таки придется, зато в остальных этапах проведения сделки ваше участие не будет необходимым. Кроме того, если в Росреестр обращается нотариус с пакетом документов, сроки регистрации сокращаются с привычных пяти до приятных трех рабочих дней.

Небольшое напутствие напоследок

Люди – существа, которые могут приспособиться к любым условиям. Это одно из главных условий эволюции человечества как вида. Несомненно, даже в условиях самоизоляции и контроля за передвижением со временем наладятся многие жизненно важные и не очень важные системы обеспечения полноценной человеческой жизни.

Застройщики одними из первых увидели перспективы работы через интернет и стали осваивать онлайн-продажи. А покупатели поддержали инициативу. Во-первых, в свете нестабильной экономической и социальной ситуации иметь какие-то сбережения просто верх неосмотрительности, поэтому люди традиционно предпочитают вкладываться в недвижимость.

Во-вторых, уже спрогнозирован и экономически обоснован рост ипотечных ставок в ближайшее время, поэтому те, кому квартира – не инвестиция, а средство выжить в самоизоляции (да-да, многие именно в этот период поняли, насколько им тесно в привычных квадратных метрах), оперативно стараются взять кредит по старой процентной ставке и заполучить вожделенные квадратные метры. Ну и ослабление позиций рубля играет здесь не последнюю роль.

Какую выгоду вы можете извлечь из ситуации? Застройщики, чтобы увеличить количество дистанционных сделок и вообще донести до людей принципиальную возможность покупки квартиры, не выходя из дома, будут мотивировать покупателей хорошими скидками, бонусами, отлаженным взаимодействием с банками и другими преимуществами. Полагаем, что в свете текущей ситуации вы можете даже рассчитывать на небольшую скидку.

Учитывая, что режим самоизоляции продлится по крайней мере до 30 апреля, других вариантов сделки нет ни у покупателя, ни у продавца. Поэтому вольно или невольно нам всем придется пересматривать алгоритмы взаимодействия друг с другом. Не болейте и соблюдайте самоизоляцию!

Как забронировать квартиру

Увы, мы живем не в те времена, когда купцы бились шапками оземь, и это действо считалось крепче любого бумажного свидетельства. Сейчас, чтобы не потерять право купить понравившийся вам объект, необходимо забронировать квартиру у застройщика как можно скорее.

В этой сфере карантин никак не повлиял на процесс. Все так же бронирование происходит по устной договоренности, и на очень короткий срок – один-два дня. Вы можете связаться с офисом продаж или, например, заполнить форму обратной связи на сайте застройщика.

Внимание! Если девелопер настаивает на заключении договора бронирования, обратите внимание на следующие нюансы:

• оплата за бронь на длительный срок (например, на месяц) составит около 2,5 % от стоимости квартиры;
• проверьте в договоре важные пункты: сроки и стоимость бронирования, технические данные квартиры и ее стоимость;
• имейте представление о том, в течение какого времени нужно заключить основной договор и внести аванс;
• внимательно изучите штрафные санкции в случае невыполнения сторонами своих обязательств.

Выбрать и посмотреть

Если раньше девелоперы стремились всеми силами «заманить» покупателя в офис продаж, то в последнее время некоторые застройщики стали предлагать все больше сервисов, позволяющих осуществить сделку онлайн, а в текущих условиях их примеру, скорее всего, последуют и другие.

«Например, сайт нашего жилого комплекса «Румянцево-Парк» отвечает всем требованиям современного потребителя. На сайте доступна максимально четкая информация о проекте, публикуется как в визуальном, так и текстовом формате информация о темпах строительства проекта, указаны все цены на квартиры с доступными скидками, проходящими акциями и спецпредложениями, актуальными на сегодняшний день, – рассказывает Алексей Лухтан. – На сайте есть виртуальные 3D-туры, когда пользовать может свободно передвигаться по пространству, пройтись по двору, ландшафтному парку, пройти во входную группу, на лифте подняться на нужный ему этаж и зайти в выбранную квартиру. Далее он может посмотреть реальный вид из окна, расстановку мебели, посмотреть 3D-планировку помещения и даже измерить расстояние виртуальной рулеткой».

Дальнейшее общение между офисом продаж и покупателям можно легко перевести в удаленный режим. «Связавшись с клиентом и подключив видео, менеджеры проводят полноценные дистанционные консультации, помогая подобрать квартиру на сайте проекта, и индивидуальные экскурсии по офису продаж, что позволяет клиенту оценить отделку, представленную в шоуруме, посмотреть на будущий район на макете проекта и лично познакомиться со свои менеджером, не выходя из дома», – говорит Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».

Ипотечные ставки

Аналитики в один голос утверждают — к концу года ключевая ставка ЦБ вырастет до 6%. Соответственно, ипотечные ставки тоже станут повышаться, вернувшись к уровню 2019 года — примерно 10-11% годовых.

Но цель государства — делать жильё доступным, поэтому не исключены новые меры поддержки или продление старых. Так, Владимир Путин поручил правительству разработать вопрос продления ипотеки под 6,5% до 2024 года.

_{Что придумают банки с ипотекой? Фото: yandex.ru}

В это же время ЦБ выступает против продления программы. Регулятор предлагает оставить процентную ставку 6,5% только для проблемных регионов, где требуется поддержка строительной отрасли.

Регионы и застройщики уверяют, что при отмене господдержки введут собственные программы, что не даст ипотечным ставкам значительно вырасти.

Банки тоже готовят свои меры — планируют запуск ипотечных продуктов с плавающей процентной ставкой. Это снизит изначальную ставку, но повысит риск. Если ЦБ станет ужесточать денежно-кредитную политику, то платёж и срок кредита станут повышаться.

Одним словом, пока есть неопределённость в движении ипотечных ставок, но намёков на падение нет.

Как забронировать квартиру

Увы, мы живем не в те времена, когда купцы бились шапками оземь, и это действо считалось крепче любого бумажного свидетельства. Сейчас, чтобы не потерять право купить понравившийся вам объект, необходимо забронировать квартиру у застройщика как можно скорее.

В этой сфере карантин никак не повлиял на процесс. Все так же бронирование происходит по устной договоренности, и на очень короткий срок – один-два дня. Вы можете связаться с офисом продаж или, например, заполнить форму обратной связи на сайте застройщика.

Внимание! Если девелопер настаивает на заключении договора бронирования, обратите внимание на следующие нюансы:

• оплата за бронь на длительный срок (например, на месяц) составит около 2,5 % от стоимости квартиры;
• проверьте в договоре важные пункты: сроки и стоимость бронирования, технические данные квартиры и ее стоимость;
• имейте представление о том, в течение какого времени нужно заключить основной договор и внести аванс;
• внимательно изучите штрафные санкции в случае невыполнения сторонами своих обязательств.

Что делать?

Покупка квартиры — решение для большинства серьезное, к которому нужно подойти со всей серьезностью, особенно если вы оформляете ипотеку. И тем сильнее будет контраст, когда вы поймете, насколько упростился процесс самой покупки: практически все можно сделать в несколько кликов. Наверняка именно поэтому сервис по подбору недвижимости Сбербанка назвали «ДомКлик».

Если вы хотите купить квартиру у определенной компании — допустим, есть рекомендации друзей, очень удобное для вас месторасположение, то тогда вам надо обратиться к застройщику. Там уже менеджеры подадут заявки в несколько банков, и вы подберете оптимальный для вас вариант.

А что если с объектом не определились, но намерение есть? Можно пойти прямиком в банк, я, например, обратилась в Сбербанк, поскольку являюсь зарплатным клиентом — а за это полагается скидка по ипотечной ставке. Хотя физически ходить в банк уже необязательно. Сделать примерные подсчеты платежей по ипотеке, то есть по сути уже найти программу кредитования и подобрать комфортный для вас срок погашения займа можно на сайте банка.

Решение по ипотеке можно получить онлайн, да и выбрать квартиру таким же образом. Несколько лет назад Сбербанк запустил сайт «ДомКлик». Эта база вариантов выглядит, как доска объявлений. Только при помощи этого сервиса уже можно провести всю сделку онлайн.

Вы заводите личный кабинет, заполняете анкету. Решение об одобрении кредита приходит за пару дней — максимум до 5. Мне пришло чуть ли не в тот же день. Если у вас есть какие-то вопросы — всегда на связи менеджер банка — в онлайн-чате, но, если вам удобнее по телефону, можно заказать звонок.

После одобрения кредита у вас есть 90 дней на выбор квартиры. Варианты можно найти на том же «ДомКлик». Параллельно с вами продолжит работать менеджер банка. Он же поможет собрать все необходимые документы. Договор со строительной компанией, аккредитованной в банке, готовит она сама.

Менеджер банка расскажет обо всех услугах, которыми вы можете воспользоваться при заключении сделки, а также о том, сколько они будут стоить — и это точно меньше услуг риелтора, которого вы могли бы нанять, если бы брали жилье на вторичке, хотя с «ДомКлик» и эта опция, как показывает опыт, тоже может быть избыточна. А вот электронная регистрация и безопасный расчет, позволяющие отправить документы на регистрацию сделки без посещения МФЦ и Росреестра, а также дистанционно провести расчеты с продавцом, сейчас могут оказаться куда полезнее.

В апреле, уже в условиях самоизоляции, Сбербанк стал предоставлять услугу оформления сделки на дому. Теперь даже на подписание документов можно не приезжать в офис. Сотрудники банка сами приедут к вам, и с их помощью вы обзаведетесь электронной подписью, подпишете кредитную документацию, отправите документы на регистрацию сделки и рассчитаетесь за недвижимость при помощи карточки. Договор купли-продажи и выписка из ЕГРН придет на вашу электронную почту.

«Наша задача — сделать все возможное, чтобы люди могли решить жилищный вопрос даже в сложившихся обстоятельствах: во время действия режима самоизоляции сотрудники банка с соблюдением всех мер безопасности сами приедут домой к клиенту для выпуска усиленной электронной цифровой подписи и подписания документов, — говорит Максим Волков, заместитель председателя Сибирского банка ПАО Сбербанк. — Все остальные аспекты ипотеки — выбор объекта недвижимости, подача заявки, обслуживание кредита и прочее — не требуют офлайн-встреч и без проблем реализуются дистанционно на портале „ДомКлик“. Подчеркну, что сотрудники, которые приезжают к клиентам во время действия режима самоизоляции, должным образом проинструктированы и соблюдают все рекомендованные требования безопасности. Поэтому сегодня ипотека в Сбербанке стала не только доступнее, сделки являются безопасными во всех отношениях».

Самоизоляция — не повод откладывать важные решения. Пандемия когда-нибудь закончится, а у вас уже будет новая квартира.

Алена Солнцева

Как быть с оплатой?

Дистанционная оплата была возможна и до коронавирусной пандемии. Обязательный эскроу-счет при сделках с новостройками при наличии ЭЦП можно открыть и дистанционно. А если вы постоянный «золотой» клиент банка или что-то в этом роде, открытие счетов вообще не составит для вас никакой проблемы.

Многие банки предоставляют возможности и схемы для безопасного денежного перевода, поэтому денежный вопрос как раз самый прозрачный и понятный во всей этой схеме.

Единственный нюанс – все-таки большинство банков для открытия счетов требуют личное присутствие, и если вы не идете к застройщику или в Росреестр, то в банк разок-другой зайти придется.

Если в сделке замешана ипотека

Объективно, большинство сделок с недвижимостью проходят с привлечением заемных средств. Как выходить из ситуации в нынешних условиях?

Если у вас не одобрена ипотека заранее, придется приложить усилия. Некоторые банки уже начинают работать дистанционно, но процесс еще не вовлек в себя весь финансовый сегмент. Многие застройщики активировали свое взаимодействие с банками, и для клиентов девелоперов могут назначаться льготные сроки рассмотрения заявок или другие приятные мелочи. Ипотечные менеджеры офиса продаж как раз занимаются коммуникациями между банком и клиентом.

Обычно для оформления ипотечной заявки нужны паспорт, СНИЛС, справка по форме 2-НДФЛ, справка с места работы или выписка из трудовой книжки, чтобы проверить фактический стаж работы на одном месте.

Все это можно получить в электронном виде – отсканировать или сфотографировать паспорт и СНИЛС, а бухгалтерии практически всех предприятий работают удаленно и могут прислать сведения о зарплате и все необходимые выписки.

Если зарплатная карта покупателя выдана тем банком, в который он обратился с заявлением об ипотеке, перечень документов может меняться.

Варианты подписания договора предлагает кредитный менеджер банка, а вы просто выбираете тот, который вам подходит.

Сделки онлайн

Некоторые застройщики готовы перевести в удаленный режим всю сделку, тем более что возможность электронной регистрации сделок существует уже несколько лет (см. «Договор по интернету: как работает электронная регистрация сделок с недвижимостью»). По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, в некоторых проектах электронная регистрация ДДУ уже даже преобладает над традиционной.

«С прошлого года у группы «Самолет» есть возможность провести полную сделку онлайн: выбрать квартиру, забронировать ее, подать документы на одобрение ипотеки, заключить ДДУ при помощи ЭЦП (электронной цифровой подписи) и оплатить – все через личный кабинет на сайте компании», – говорит Кирилл Храпов, директор по продажам группы «Самолет».

С 10 марта бесконтактную покупку квартир запустил концерн «Крост». По словам первого заместителя генерального директора концерна «Крост» Марины Любельской, все документы присылаются онлайн, подписываются клиентом дома и отправляются по почте в компанию. Для заключения договора необходима электронная цифровая подпись, которая также выдается онлайн (приходит специализированное смс с кодом-паролем).

Алексей Лухтан рассказал подробнее, как происходят дистанционные покупки в Lexion Development: «Обязательным условием для бронирования считается определение точной даты подписания договора между сторонами и отправка скана или фото паспорта гражданина путем электронной почты на официальный адрес застройщика. После этой процедуры на электронный адрес покупателя направляется подготовленный проект договора долевого участия и соответствующие приложения на ознакомление и согласование. Далее полный комплект документов направляется на фактический адрес покупателя курьером или курьерской службой. После подписания ДДУ и соответствующих приложений к договору клиент передает полный комплект документов, включая подготовленные заранее нотариально заверенные документы (доверенность) для регистрации застройщиком договора в Росреестре, курьеру».

Цены на жильё

Если льготная программа продолжит существовать, то падения цен на недвижимость не стоит ждать. Поддержка со стороны государства будет эффективна при условии стабильных или растущих цен. В противном случае люди, видя снижение стоимости недвижимости, будут выжидать удачный момент. Зачем покупать квартиру за 2 000 000, если через месяц её можно будет купить за 1 800 000.

К тому же эскроу-счета и рост цен на материалы не позволят застройщикам опустить цены — в убыток никто работать не станет.

Предпосылок для снижения цен на квартиры пока нет. Даже на фоне падающего спроса цены на новостройки не опустились.

Другой вопрос — господдержка

Президент уже обращал внимание правительства на ситуацию, сложившуюся на рынке жилья. Однако дальше разговоров дело не пошло

Как забронировать квартиру

Увы, мы живем не в те времена, когда купцы бились шапками оземь, и это действо считалось крепче любого бумажного свидетельства. Сейчас, чтобы не потерять право купить понравившийся вам объект, необходимо забронировать квартиру у застройщика как можно скорее.

В этой сфере карантин никак не повлиял на процесс. Все так же бронирование происходит по устной договоренности, и на очень короткий срок – один-два дня. Вы можете связаться с офисом продаж или, например, заполнить форму обратной связи на сайте застройщика.

Внимание! Если девелопер настаивает на заключении договора бронирования, обратите внимание на следующие нюансы:

• оплата за бронь на длительный срок (например, на месяц) составит около 2,5 % от стоимости квартиры;
• проверьте в договоре важные пункты: сроки и стоимость бронирования, технические данные квартиры и ее стоимость;
• имейте представление о том, в течение какого времени нужно заключить основной договор и внести аванс;
• внимательно изучите штрафные санкции в случае невыполнения сторонами своих обязательств.

А может сразу ипотеку?

Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.

Но в 2020 году появилась льготная ипотека с господдержкой для всех, а для недвижимости в Москве доступен повышенный лимит суммы по ней. И теперь картина выглядит совсем не так:

Параметры	Начало 2020 года	Начало 2021 года
Стоимость квартиры	6 000 000	7 000 000
Первоначальный взнос (20%)	1 200 000	1 400 000
Сумма кредита	4 800 000	5 600 000
Сумма ежемесячного платежа	46 300	40 444
Арендная плата за квартиру	36 600	38 200

Дело в том, что в 2020 году резко выросли цены на жилье – и ключевой причиной стала как раз льготная ипотека. В среднем рост составил 10-15%, но пока выгода от снижения ставки больше, чем потери от увеличившейся стоимости недвижимости. А за счет роста стоимости аренды разница с ипотекой стала еще незаметнее. Что интересно, некоторые расчеты показывают, что при выборе льготной ипотеки на 20 лет, платеж по ней будет уже меньше, чем ставка аренды.

Но все снова не так просто:

• Во-первых, готового жилья в новостройках или нет, или остался один «неликвид» – из-за дешевой ипотеки заемщики скупили вообще все, что могли. Даже в строящихся проектах продано уже более 70% квартир – и остались явно более дорогие варианты, не лучшие планировки и нестандартные квартиры.
• Во-вторых, сдачу объекта в эксплуатацию придется ждать несколько лет, а все это время платить и за ипотеку, и за аренду.
• В-третьих, придется потратиться на ремонт (или включить отделку в ипотеку), мебель и бытовую технику;
• В-четвертых, к платежу по ипотеке придется добавить стоимость страховки, без которой ставка будет выше.

Преимущества у ипотеки тоже есть. Так, после выплаты долга квартира остается в собственности заемщика, а если он исправно вносит платежи, его оттуда гарантированно не выселят. А даже если у него и будут проблемы с деньгами, банк будет обязан устроить заемщику ипотечные каникулы. Плюс ко всему ежемесячный платеж фиксирован на весь срок кредитования и не будет повышаться из-за желания владельцев, ситуации на рынке или инфляции.

Другой вариант – выбрать жилье на вторичном рынке. Ставки по ипотеке там будут выше, но можно выбрать квартиру с ремонтом и даже мебелью. Увы, сами квартиры резко выросли в цене вслед за первичным рынком, поэтому явной экономии по сравнению с арендой тут тоже не будет.

Так что выбор зависит от того, в какой ситуации находится арендатор/заемщик – если у него стабильная работа с постоянным доходом (госслужба, крупная компания), то есть смысл смотреть на ипотеку и планировать будущее. А если заработки непостоянны, то ипотеку ему даже не одобрят – что, вероятно, и к лучшему.

Электронная подпись и заключение сделки онлайн

Не первая в списке, но первая по степени важности деталь. В эпоху цифровых сделок без электронной подписи – никуда

Несколько миллионов предприятий, организаций и физических лиц уже пользуются преимуществами электронной подписи. А в условиях, когда большинство жизненно важных организаций функционируют только дистанционно, такая подпись – просто спасение.

Вы можете заказать ЭЦП (электронную цифровую подпись) на специализированных сайтах как физическое лицо всего от 1200 рублей. А получить результат при ускоренной процедуре можете уже через час. Для этого вам предлагают скачать бесплатную программу. Ну и чтобы идентифицировать личность человека, который получает цифровую подпись, необходима личная встреча с курьером или визит в офис.

Юристы девелопера и представитель банка составляют трехсторонний договор (если у вас вся сумма на руках, просто исключите из этой схемы банк). Этот договор покупатель подписывает своей ЭЦП. Что дальше?

Во многих городах МФЦ закрыты, или только начинают функционировать в ограниченном режиме по предварительной записи. Но это не значит, что на рынке недвижимости нулевое количество сделок. Существует еще управление Росреестра, которое продолжает работу по регистрации сделок с недвижимостью, и даже делает это онлайн быстрее, чем этот процесс занимал с участием МФЦ.

Итак, документы скрепляются электронной подписью и загружаются на сайт Росреестра. По закону, сделка регистрируется в течение 5 рабочих дней, но часто регистраторы укладываются в более короткий срок. После всех процедур сторонам рассылаются подтверждающие документы.