Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Как определить арендную ставку?

Важнейшей характеристикой коммерческого объекта является возможность открыть в его стенах прибыльное предприятие. Если помещение находится в удачном многолюдном месте, выглядит прилично и стоит не больше, чем готовы позволить себе арендаторы, оно вряд ли будет простаивать. Но определить разумную арендную ставку и не продешевить порой достаточно сложно. Вот несколько факторов, влияющих на цену:

Прежде всего, следует ориентироваться на состояние рынка

Если рядом сдают такие же помещения намного дешевле, быстро найти арендаторов не получится; На цену влияет престижность района или самого комплекса В центре и элитных новостройках помещения стоят дороже, чем в старых спальных районах; Нужно учитывать наличие важной для бизнеса инфраструктуры — образовательных заведений, транспортных узлов, торговых центров, развлекательных заведений; Про прочих равных условиях объект в специализированном торговом или деловом центре ценится выше, чем комната в старом административном здании или подвале; Обустраивая офис или думая о том, как открыть гостиницу с нуля поэтапно для начинающих, арендатор согласится заплатить больше за привлекательный вид из окон помещения; Следует обратить внимание на состояние здания. В новых или отремонтированных сооружениях площадь стоит дороже, чем в домах постройки прошлого века; Цену можно поднять при наличии в помещении мощной системы электроснабжения, интернета и телефонных линий, кондиционеров, сигнализации; Зачастую клиенты готовы доплачивать за внутреннюю инфраструктуру — отдельные санузлы и душевые, кухню или столовую, лифты, переговорную, комнату отдыха; Имеет значение удобство входа в помещение Если он расположен во дворе, то даже для здания в центре города цена будет ниже; Для торговых объектов важны соотношение площадей зала и подсобных помещений, наличие рядом конкурентов, интенсивность трафика, платежеспособность аудитории; Дополнительную плату можно попросить при наличии вместительной парковки, благоустроенной территории вокруг здания, круглосуточного освещения.

Кроме того, для каждого вида бизнеса существует разумный уровень затрат на аренду. Владельцу магазина или кафе будет просто невыгодно снимать помещение, если за него придется платить каждый месяц больше, чем 15–20% от выручки.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

1. Если предприниматель не слишком торопится и располагает серьёзным капиталом, он может организовать бизнес на коммерческой недвижимости с нуля, то есть построить собственный торговый или деловой центр;

2. При отсутствии подходящих участков можно выкупить целое здание или его часть для сдачи в аренду. Вероятно, объект придётся приводить в порядок, но в большинстве случаев достаточно черновой отделки — многие арендаторы делают ремонт сами;

3. Альтернативный вариант бизнеса — покупка коммерческой недвижимости для перепродажи. Чтобы повысить стоимость, объект ремонтируют, модернизируют или перепрофилируют. Иногда бизнесмены приобретают незавершённые долгострои;

4. Если денег не хватает для реализации одной из таких бизнес идей, коммерческую недвижимость можно оформить в субаренду, разделить на части и сдать небольшим фирмам, на которые владельцам объекта некогда тратить время. Доход принесут:

• Долгосрочная аренда офисов и отдельных рабочих мест;
• Почасовая аренда комнаты для переговоров;
• Краткосрочная аренда коммерческой недвижимости;
• Аренда залов для проведения семинаров и тренингов;
• Предоставление фирмам юридических адресов.

5. Также можно заняться недвижимостью за рубежом: бизнес в странах Восточной Европы вести не сложнее, чем в России, а денег у клиентов здесь больше. Интересные варианты — строительство или покупка отеля, здания под магазин, офисного центра.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества. Жилая недвижимость включает конструкции, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

1. офисное помещение;
2. промышленное использование;
3. аренда на несколько семей ; и
4. Розничная торговля.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. –  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Плюсы арендного бизнеса

Сдавать жилье и коммерческую недвижимость очень выгодно, поскольку не каждый предприниматель имеет финансовую возможность сразу же купить здание под офис, потому вынужден его арендовать. Недвижимость под размещение предприятия интересует не только мелких предпринимателей, но и представителей среднего сектора, которым просто незачем и коммерчески невыгодно покупать большое количество недвижимости и проще ее арендовать. Чем ближе к центру находится недвижимость, тем выше будет арендная плата.

Пользуется большой популярностью съемное жилье у приезжих и командировочных, также необходимость аренды квартиры часто возникает у молодых семей. Стоимость арендной платы зависит от размера квартиры, ее местонахождения, этажности и социальной инфраструктуры. Окупаемость бизнеса обычно достигается через семь лет, потому даже если предприниматель купил недвижимость в ипотеку, спустя семь лет он сможет полностью отдать долг банку и в дальнейшем работать только на себя.

Преимуществом арендного бизнеса также является и то, что в аренду можно сдавать большое количество различных объектов. Сдавать можно не только жилые помещения, но транспортные средства, технику, оборудование и другие объекты. Главное занять свое место на рынке услуг по аренде и тогда прибыль не заставит себя ждать.

Плюсы арендного бизнеса и в том, что он очень надежный и стабильный, поскольку недвижимость всегда будет в цене и всегда будут люди, которые будут готовы снимать квартиры и помещения.  Тоже самое касается и аренды автомобилей и оборудования.

Данный вид бизнеса имеет высокие показатели ликвидности, то есть в любом случае всегда можно будет продать имущество и вернуть все потраченные средства.

Арендный бизнес относится к пассивным видам дохода, то есть арендодателю по сути ничего не нужно делать после того как договор будет подписан, имущество переходит арендатору и по договору ответственность за его сохранность несет он, к тому же его можно обязать застраховать объект.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — пошаговая инструкция

Если вы имеете в собственности торговое помещение, склад, офис или другую недвижимость, которая стоит без дела и к тому же требует дополнительных расходов на содержание, то давно пора получать деньги с этого помещения, а не терять их. Его можно сдать в аренду физ лицу или предпринимателю и каждый месяц получать стабильный доход.

Сдавать в аренду нежилое помещение несложно. Эта процедура прописана в статье 34 Гражданского Кодекса РФ. Наиболее большое значение здесь имеет заключение с арендатором грамотного договора аренды. Почитайте ее, чтобы не платить налоги. Для упрощения этой процедуры ниже представлено пошаговое руководство.

1. Выбор риэлтерского агентства

Если вы будете работать через посредника, то сначала нужно выбрать риэлтерское агентство. Посмотрите, какие есть предложения в интернете, газетах, а лучше спросите у родных и друзей, нет ли у них контактов надёжных компаний.

При выборе нужно обращать внимание на опыт работы компании на рынке, ее репутацию и наличие большой базы данных

1. Определение размера арендной платы

Для определения стоимости аренды вашего помещения, можно воспользоваться двумя вариантами. Первый заключается в самостоятельном просмотре базе данных своего города с целью выяснения примерного диапазона цен за аренду похожих помещений. Второй вариант заключается в передаче этой задачи риелтору.

Стоимость аренды зависит от следующих факторов:

• размер и состояние помещения;
• место нахождения вблизи или вдали от центра города;
• расположение близко или далеко от транспортных развязок;
• общая ситуация в вашем городе на рынке коммерческой недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы хотите сдать свое помещение побыстрее, то просто немного уменьшите цену

1. Поиск арендатора

Если вы наняли риелтора, то поиском арендатора будет заниматься он. Он будет запускать рекламную компанию или займётся поиском клиентов по своим каналам.

1. Подготовка документов

В случае работы риелтора, бумагами также займётся он. Профессионалы знают все тонкости документальной работы и подготовят их гораздо качественнее и быстрее.

Если вы всем занимались сами, то теперь придется обратиться к профессионалам или хотя бы поискать образцы договоров в интернете и подправить их под себя.

1. Заключение договора аренды

Этот этап является финальным в сдаче помещения. Риелтор должен составить этот документ самостоятельно согласно всем правилам. Вы только должны будете проверить все его пункты и исправить то, что вызывает у вас вопросы.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо у них есть люди, которые владеют ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

Что касается жилых помещений, требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости – гораздо более затратное предложение, чем жилая недвижимость. Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Особенности процедуры и полезные советы

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками. Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей. Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу. Порядок и прочие условия внесения арендной платы

Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее. Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов

В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

• чтобы вести деятельность было удобно;
• чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Что такое Коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) – это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как магазины всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые моменты

• Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
• Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
• Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
• Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложных и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость.
• Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) – это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.