Предварительный договор купли-продажи

Что такое предварительный договор купли-продажи

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Предмет договора

При этом в данном разделе необходимо отобразить детальное описание авто, являющегося предметом соглашения, с указанием его полной характеристики, обеспечивающую его идентификацию.

К обязательному отображению относится:

модель.
Марка.
Номера ПТС и СТС
Номер шасси и двигателя.

Благодаря этому обеспечивается гарантия того, что предметом соглашения будет именно та автомашина, о которой стороны договаривались при заключении предварительного соглашения.

Так как перед заключением основного ДКП автомобиля изначальные условия не меняются, важно отобразить в ПДКП цену автомобиля, порядок расчета и прочие немаловажные моменты, чтобы защититься от недобросовестных действий третьих лиц. https://www.youtube.com/embed/kWxf4m6EmX4

(Видео: “Что такое предварительный договор купли-продажи”)

Чем отличается предварительный договор купли продажи автомобиля от основного

По сути, ПДКП отображает те же условия, которые прописываются в основном договоре. Поэтому ПДКП авто содержит ту же структуру. В документе обязательно отмечается цена за предмет соглашения, которая обязана быть такой же, как в основном контракте. Также в ПДПК отображается ответственность сторон, при неисполнении взятых на себя обязательств участниками сделки.

ПДКП нередко оформляют для подтверждения выплаты задатка или аванса за будущую автомашину.

Тем не менее, несмотря на большое сходство ПДКП с основным договором, у него имеются некоторые отличия:

В ПДКП непременно отображаются реквизиты сторон, сроки и предмет заключения сделки. Однако в ПДКП в отличие от основного контракта, предмет не обязательно прописывать детально. При сделке с автомобилем достаточно будет отобразить модель, марку, объем двигателя и цвет автомобиля. Остальные параметры, индивидуализирующие предмет соглашения, прописываются уже в основном ДКП.
Практически, ПДКП не привязывает участников сделки к каким-либо правовым последствиям. Если неисполнение основного договора одним из контрагентов может привести к судебному разбирательству, здесь проще, так как в данном случае это предварительная договоренность. Тем не менее большинство контрагентов предпочитают отображать в бланке какую-нибудь ответственность, чтобы серьезность намерений была на более высоком уровне, а односторонний отказ от исполнения договоренностей обеспечил бы некоторое компенсирование.
Несмотря на то, что в обоих документах отображается цена автомобиля, в ПДКП нельзя требовать полного перечисления всей суммы. Можно ограничиться авансом. При этом, нужно иметь ввиду, что цена за автомобиль в обоих договорах должна быть одинакова и изменяться не может.
В отличие от основного договора, в ПДКП всегда отображается определенный срок его действия. Ели в таком документе не отображен период его действия, то его продолжительность не может быть более одного года

Обычно срок действия ПДКП прекращается либо по сроку давности, либо в момент оформления основного ДКП.
Еще к одному немаловажному отличию можно отнести форму документа. То есть, ПДКП может быть заполнен письменно с подписями сторон, без осуществления регистрации и нотариального подтверждения

А вот основной договор понадобиться регистрировать в ГИБДД при снятии и постановки на учет автомобиля.
К ПДКП, обычно, не прикладываются дополнительные документы и редко прописываются подробно обязательства сторон, в отличии основного, где в обязательном порядке обязаны прикладываться правоустанавливающие и прочие документы на автомобиль, характеризующие его. Нередко ПДКП предназначен для отсрочки основной сделки продавцу, для оформления всех бумаг.

Невзирая на наличие отличий между ПДКП и основным контрактом, к заполнению предварительного соглашения нужно отнестись со всей ответственностью, чтобы не возникало спорных вопросов при заключении основного контракта.

Правовые позиции судов

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал следующее.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

…Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Московский городской суд по делу о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

…В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

…В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона “О землеустройстве”, при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

…Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО “Новый поселок” N — от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным». (Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).

Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011гг.

Большинство – через агента

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Как не платить налог при продаже квартирыПродал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют >>Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

Оплата через банковскую ячейку

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Это самый распространенный способ передачи денег. Всё довольно просто:

Вы снимаете сейф в депозитарии банка и кладёте в него деньги.
Продавец сможет получить к нему доступ, только выполнив определённые условия

Прежде чем положить деньги в ячейку, нужно чтобы всю сумму в присутствии продавца в банке пересчитали и проверили на подлинность. Сотрудники банка расфасуют деньги по аккуратным пачкам и запечатают. После этого деньги кладут в ячейку. Если хотите подстраховаться, арендуйте две ячейки. В одну можно положить деньги, в другую — расписку о том, что продавец их получил. Когда все условия договора будут выполнены и переход прав на квартиру зарегистрирован, продавец и покупатель предъявят в банке все документы. После этого продавец получит деньги, а покупатель — расписку.

Прежде чем положить в ячейку деньги, продавец, покупатель и представитель банка заключают дополнительное соглашение, в котором указывается порядок доступа к ячейкам. В этом документе прописаны условия, на которых продавец сможет получить деньги. Обычно для этого ему достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты и записью о том, что сделка зарегистрирована и квартира перешла в собственность нового владельца. Если регистрация электронная, подойдет подписанный договор и выписка из ЕГРН на имя покупателя.

Для собственной безопасности вы можете положить расписку о том, что продавец получил деньги, в отдельную ячейку с зеркальными условиями доступа. Таким образом вы в любой момент сможете подтвердить расчёты по сделке: как только продавец заберёт деньги, вы получите расписку.

Бывает, что на руках нет всей суммы наличными. Например, если деньги лежат в разных банках и на разных счетах или банк берёт большую комиссию за единовременное снятие крупной суммы. Чтобы не хранить деньги дома, не возить их в такси или метро, можно снять ещё одну ячейку, уже только для себя, и постепенно класть туда деньги, пока не наберётся полная сумма. Потом можно пересчитать её в банке и перенести в ячейку для сделки.

Аренда ячейки стоит 1000–5000 рублей в месяц, за допсоглашение придётся доплатить ещё 2000–5000 рублей. Так что это не только один из самых безопасных, но и довольно дешёвый способ взаиморасчёта.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья

Поэтому здесь важно заручиться его согласием

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки

Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нетст. 380 ГК РФ

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
всегда возвращается в полном объёме;
в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора

имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
не требует регистрации в Росреестре;
заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
согласно желанию сторон, может быть прерван;
в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Документ составляется письменно. Единого образца его не предусмотрено, но он имеет структуру будущего основного договора и содержит ту же информацию.

название документа, дата и место его заключения;
паспортные данные участников;
подробное описание предмета договора;
суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
дата отчуждения квартиры;
штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
порядок разрешения спорных ситуаций;
основания расторжения соглашения;
дополнительные расходы, их распределение и т. д.

Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если

У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.

Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности сделки купли-продажи квартиры с использованием аккредитива, образец договора
Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях
Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд ().
Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Место оформления и регистрации

Обязанности по составлению ДКП возлагаются на собственника, так как в документе указываются сведения о продаваемой жилплощади. Будущий хозяин вправе потребовать для изучения и внесения корректировок проект.

Стороны вправе самостоятельно составить документ, но для этого рекомендуется изучить законодательные нормы, регулирующие юридически значимые действия с жильем (ГК РФ, ЖК РФ и прочее). Сделки с недвижимостью имеют много тонкостей, которые зависят от жизненной ситуации, поэтому юристы советуют обратиться за помощью при составлении соглашения. Его помогут оформить:

нотариус;
юрист;
риелтор.

Сотрудник агентства недвижимости может не иметь юридического образования и дать гражданам стандартный образец для заполнения. Далее следует обратиться в юридический отдел компании.

Юрист поможет оформить договорные отношения, отвечающие интересам каждого контрагента. Также он проверит приложенную документацию и правомерность заключения договоренности.

При обращении к нотариусу сделка и ее участники также проверяются, а договор подлежит нотариальному заверению, что минимизирует возможности его оспаривания и признанию ничтожным. Также нотариус может свидетельствовать в суде. Несомненным плюсом нотариальной оформления является возможность использования депозитарного счета.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

Обязательные пункты:

фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.

По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.

Желательные пункты:

дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Виды предварительного договора

ПДКП должен составляться в той же форме, что и окончательный. Сторонами могут быть физлица и юрлица. Основные типы соглашения:

между дольщиком и застройщиком;
по ипотеке и государственному субсидированию;
с внесением залогового аванса.

Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки.

С застройщиком

Правовая сторона долевого строительства регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает инвесторов. Но девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать предварительный договор и внести необходимую сумму. Но этот тип документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.

Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают «вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ. Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который должен служить основанием для подписания основного соглашения. Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным. Предварительный платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной квартиры, либо вернуть деньги.

В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

Ипотечная программа

При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать. На первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё существует). ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект находится в собственности конкретного физического лица. Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие сведения:

Письменное согласие владельца продать недвижимость.
Стоимость и временные промежутки сделки.
Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.

Предварительные договор купли-продажи скачать можно самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально заверенный документ. Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской компанией, то у них есть типовые образцы документов.

При внесении аванса

Этот вариант договорных отношений используется только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для бронирования недвижимости.

В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.