Подписываем документы
Все найденные недостатки нужно указать в акте приема-передачи – подписывать такой документ не следует (либо можно его подписать, но с условием устранения недочетов, о чем нужно сделать соответствующую пометку).
Если же серьезных дефектов не было обнаружено, не спешите подписывать документ, не ознакомившись с ним внимательно (особенно в случае, если имел место перенос сроков сдачи). Иногда девелоперы вписывают в акт фразу из серии «к срокам передачи объекта претензий не имею». Подписав такой акт, вы, по факту, лишите себя возможности получить неустойку. Поэтому – будьте бдительны! Только прочитав весь акт, беритесь за ручку.
Первые действия
Чтобы претензии не были голословными, заранее ознакомьтесь со СНиП 3. 04. 01-87, где прописаны требования к поверхностям, дверным откосам, швам, толщине штукатурки и допустимые нормы отклонения. Все нюансы запомнить сложно, документ можно скачать на ноутбук, который возьмете с собой.
Желательно пригласить на прием квартиры в новостройке специалиста-строителя или записать номер телефона. В непонятных ситуациях можно сбросить фото и проконсультироваться.
В соцсетях создают группы, где общаются дольщики ЖК, описывают проблемы, недоделки, с которыми столкнулись при приеме. Изучив информацию о претензиях, вы поймете, как искать проблемные места в квартире.
Перечитайте, возьмите с собой договор и проектную документацию, где указана площадь, отделочные материалы, перегородки.
На свидание с новой квартирой подготовьте набор предметов и приспособлений, которые помогут во время приемки:
- блокнот необходим для пометок, составления списка недочетов;
- зажигалка для проверки вентиляции, щелей в окнах;
- фонарик поможет осмотреть темные углы;
- мел или маркер нужны, чтобы отметить дефекты на поверхностях;
- лазерный дальномер необходим для измерения кривизны и площади поверхностей (можно заменить рулеткой, правилом, самодельным отвесом из шнура и грузика);
- недорогой электрический прибор для проверки розеток;
- резиновый молоток, чтобы простучать стяжку, плитку;
- тестер или лампочка для обследования электропроводки;
- стремянка для осмотра потолков.
Важно!
Если жилье находится на первом и последнем этаже, осмотр начинается с подвала и чердака. Мокрые трубы и стены в подвальном помещении, повреждения кровли приведут к сырости, неприятным запахам в квартире.
Что рискованнее: новостройка с отделкой или без?
Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Разумеется, чем больше работ выполнит застройщик, тем больше вероятность, что где-то что-то будет не так. С другой стороны, на рынке есть немало примеров, когда девелоперы строили жилье с отделкой намного качественнее даже элитных ремонтных бригад. Так что здесь как повезет.
Разумеется, идеала вы можете и не увидеть
Но тут уж важно взвесить все за и против. Возможно лучше закрыть глаза на некоторые мелкие недочеты, если альтернатив просто нет
Взять, к примеру, ситуацию с новым строительством в центре Москвы или Санкт-Петербурга — новостроек в последние годы здесь строится очень мало. И если стоит выбор: новостройка или старый жилой фонд, однозначно менее рискованно покупать новое жилье. Кстати, в центре Питера, недалеко от Лиговского проспекта, сейчас строится очень красивый и современный ЖК Dnepropetrovskaya37.ru. Советуем посмотреть.
Еще один момент, который нужно учитывать: «Готовы ли вы вкладываться в ремонт?». Это удивительно, но согласно аналитическим исследованиям, все больше россиян берут ипотеку и новостройку + кредит на ремонт. Это, конечно, очень недальновидный и рискованный подход к решению жилищной проблемы, совершенно неразумный с точки зрения семейных финансов. Ведь очевидно, что покупатель теряет и деньги (проценты) и время, как и обременяет себя двойной кредитной кабалой.
Сегодня многие девелоперы обратили внимание на данную проблему, и предлагают на продажу квартиры в новостройках с отделкой «под ключ», т. е
полностью готовому для проживания жилью. Покупателю остается только купить необходимую мебель.
Квартира с готовой отделкой — более выгодное решение, если это:
- Это ипотечная квартира. Поскольку вам будет легче планировать семейный бюджет на будущее, без затрат на ремонт;
- Вы — бизнесмен. Для вас важен каждый час вашего времени. Лучше его потратить на развитие бизнеса, чем на ремонтные работы;
- Вы — инвестор. Поскольку эту недвижимость можно практически сразу сдавать в аренду.
Второй вариант — приобретение квартиры в новостройке с «чистовой отделкой». Они отличаются тем, что в них проведена полностью подготовка к ремонту: сделана разводка электрики, выровнены стены, и пр. Такие квартиры и апартаменты продаются уже, как правило, в более дорогих сегментах: комфорт, элит и бизнес. Это объясняется, возможно тем, что у покупателей такого жилья есть свободные средства на ремонт + они располагают уже другим жильем, и для них не проблема подождать несколько месяцев, пока будет идти ремонт.
Бывают еще жилые комплексы со смешанным типом жилья: когда застройщик совмещает в одном доме несколько вариантов отделки квартир. Это, в основном, делается для маркетинговых целей, чтобы увеличить спрос на реализуемое жилье.
Стоимость отделки зависит напрямую от качества используемых при ремонтных работах материалов и ценовой политики застройщика. И когда отделка сразу входит в цену квартиры, то определить ее стоимость достаточно сложно. Если вы не уверены в обоснованности цены, в этом случае, логично сравнить стоимость метра с теми квартирами, которые продаются в данном ЖК без отделки.
Хотя, как показывает практика, в большинстве случаев, покупка квартиры с готовой отделкой получается более выгодным решением, чем вариант: квартира с чистовой + ремонт своими силами. Выбирая такое решение, можно сэкономить до 7-15%. Все потому, что застройщики работают на объем, и как крупная компания, имеют огромные скидки на строительные материалы и услуги строителей.
Данным предисловием мы рассказали о нескольких типах отделки новостроек. Все потому, что приемка таких квартир тоже будет делаться по-разному. Об этом мы расскажем в конце нашей статьи, а пока расскажем об основных причинах некачественно сдаваемого жилья.
Гарантия застройщика
Даже когда новостройка введена в эксплуатацию, застройщик не перестает нести за нее ответственность. Это значит, что если произойдет некая внештатная ситуация не по причине халатного отношения жителей и не вследствие естественного износа материалов, то строительная организация должна будет устранить ее последствия за свой счет.
5-летняя гарантия распространяется на все конструктивные элементы объекта: стены, перегородки, потолки, лестницы, стеклопакеты, фасады и т.д. Ее действие начинается с момента передачи квартиры собственнику.
3-летняя гарантия действует на инженерное и технологическое оборудование: газ, вода, отопление, электричество, трубы, вентиляция и т.д. Она исчисляется с момента подписания самого первого акта приема-передачи в новостройке.
С гарантией на отделку ситуация немного сложнее. Срок, в течение которого застройщик несет свою ответственность перед жильцами, определяется, как правило, при подписании ДДУ. Обычно он составляет не менее 1 года. Если в договоре ничего не указано, то по умолчанию он составляет 2 года.
Понять, наступил гарантийный случай или нет, поможет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: ее застройщик обязан передать клиенту вместе с ключами от квартиры. Там подробно расписано, как безопасно использовать все элементы и системы квартиры, какой у них срок службы и т.д.
К примеру, если вдруг один сосед зальет другого, и коммунальщики обнаружат, что хозяин жилья на верхнем этаже пытался срезать батарею болгаркой, то ни о каком гарантийном ремонте в данном случае речи быть не может.
Если же наступает гарантийный случай, то алгоритм действий такой: собственнику необходимо обратиться к застройщику с письменным заявлением. Тот, в свою очередь, должен убедиться в том, что случай является гарантийным.
Если окажется, что хозяин квартиры действительно не причастен к аварии, то компания обязана провести все необходимые ремонтные работы. Если по каким-то причинам застройщик отказывается от своих обязательств, то следует заказать независимую экспертизу, которая установит причины и оценит ущерб. Если и в этом случае организация не согласится с выводами экспертов, то можно смело обращаться в суд за защитой своих прав, говорит Юрий Крюков.
Если же для исправления недостатков потребуется отселить людей из квартиры, то можно также заявить требование о возмещении связанных с этим расходов – например, за вынужденный наем другой квартиры, рекомендует Денис Артемов.
При каких недочетах нельзя подписывать акты?
При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит»
Права дольщиков на получение качественного жилья охраняются тремя законами:
- ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
- Закон «О защите прав потребителей» от 07.12.1992 г. № 2300-1.
- Гражданский кодекс РФ.
При обнаружении изъянов в новостройке у сторон два пути:
- Застройщик устраняет все сам в соответствии с перечнем выявленных дольщиком недостатков.
- Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.
Для фиксации обнаруженных недочетов составляется дефектный акт. Документ составляют в двух экземплярах, по одному для дольщика и застройщика.
Условно все недочеты можно разбить на две группы:
- Существенные.
- Несущественные.
Под существенными понимают такие изъяны, которые делают невозможным проживание в квартире: отсутствие канализации, дыра в стене или полу, сломанная входная дверь и т.д. При наличии хотя бы одного существенного недочета никогда нельзя подписывать акт приемки. Все они должны быть внесены в дефектный акт. Только после их устранения строительной компанией можно подписывать акт и ставить в нем фактическую дату проставления подписи.
Несущественными считаются недочеты, не мешающие жить в данной квартире. Это могут быть механические дефекты стен и полов, сломанный доводчик на двери, царапина на стекле и т.д. При таких дефектах можно составить дефектный акт и подписать акт приемки.
Неподписание дольщиком акта приемки при отсутствии существенных недочетов дает право застройщику через 2 месяца самому подписать акт. По закону он имеет право передать квартиру без согласия дольщика, если сможет доказать его уклонение от подписания акта. Дополнительно застройщику придется доказать, что выявленные недочеты являются несущественными, а сделать это можно только путем заказа и оплаты проведения независимой экспертизы.
Бывает, что дольщик принял квартиру, а по истечении какого-то времени все-таки обнаружил в ней существенный недочет. Это не критично, поскольку, согласно все тому же ФЗ №214 на жилые дома распространяется гарантия 5 лет, а на все внутренние инженерные коммуникации – 3 года. В течение этого срока дольщики вправе обращаться к застройщику с требованием устранить выявленные недочеты.
Важно понимать: в законе нет четкого разделения или перечисления дефектов на существенные и несущественные. При отказе дольщика подписать акт приемки необходимо обязательно написать в дефектном акте, что отказ принять данную квартиру связан именно с тем, что он считает обнаруженный дефект – существенным
Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки
Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для регистрации права собственности на квартиру, приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).
При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе договор долевого участия, так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.
Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:
- на состояние самой квартиры:
- состояние и наличие общедомового имущества:
starush/Fotolia
R.Babakin/Fotolia
Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.
Текст: «Метриум Групп»
Как принять квартиру в новостройке?
Как купить новостройку: 23 полезные статьи
Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?
С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить по состоянию на текущий момент. Бывает, что за время просрочки ставка меняется. Тогда весь период просрочки разбивается на куски и по каждому из них считается отдельная цифра, а потом их просто складывают.
Нарушение сроков сдачи квартиры — повод получить полагающуюся по закону неустойку. Для этого нужно написать претензию застройщику в 2 экземплярах. Один экземпляр передается застройщику, а на втором необходимо в приемной компании поставить штамп с датой. Ответ должен быть предоставлен заявителю в срок до 10 дней в письменной форме.
При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит»
- ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
- Закон «О защите прав потребителей» от 07.12.1992 г. № 2300-1.
- Гражданский кодекс РФ.
- Застройщик устраняет все сам в соответствии с перечнем выявленных дольщиком недостатков.
- Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.
- Существенные.
- Несущественные.
Под существенными понимают такие изъяны, которые делают невозможным проживание в квартире: отсутствие канализации, дыра в стене или полу, сломанная входная дверь и т.д. При наличии хотя бы одного существенного недочета никогда нельзя подписывать акт приемки. Все они должны быть внесены в дефектный акт. Только после их устранения строительной компанией можно подписывать акт и ставить в нем фактическую дату проставления подписи.
Несущественными считаются недочеты, не мешающие жить в данной квартире. Это могут быть механические дефекты стен и полов, сломанный доводчик на двери, царапина на стекле и т.д. При таких дефектах можно составить дефектный акт и подписать акт приемки.
Неподписание дольщиком акта приемки при отсутствии существенных недочетов дает право застройщику через 2 месяца самому подписать акт. По закону он имеет право передать квартиру без согласия дольщика, если сможет доказать его уклонение от подписания акта. Дополнительно застройщику придется доказать, что выявленные недочеты являются несущественными, а сделать это можно только путем заказа и оплаты проведения независимой экспертизы.
Важно понимать: в законе нет четкого разделения или перечисления дефектов на существенные и несущественные. При отказе дольщика подписать акт приемки необходимо обязательно написать в дефектном акте, что отказ принять данную квартиру связан именно с тем, что он считает обнаруженный дефект — существенным
Чек лист приемки квартиры в новостройке
Акт приема квартиры в новостройке можно подписывать только после тщательной проверки жилья. Данный чек-лист послужит удобным планом такой проверки, в нем собраны ключевые моменты.
Собираясь осматривать квартиру, захватите с собой:
- данный чек-лист;
- блокнот для занесения найденных недочетов;
- карманный фонарь, чтобы осматривать темные помещений;
- зажигалку, чтобы удостовериться в наличии вентиляционной тяги;
- любой электроприбор для проверки исправности розеток.
Как провести поверхностный осмотр:
- Изучить состояние стыков и монтажных швов. Хорошо ли они заделаны? Присутствуют ли протечки (даже минимальные подтеки)?
- Насколько качественно уложена стяжка, имеют ли место внутренние пустоты? Крошиться ли ее материал?
- Измерьте высоту потолка в разных точках помещения. Он должен соответствовать заявленной величине по всей плоскости.
- Проверьте визуально и с помощью уровня плоскости всех стен.
Проверка отопительной и вентиляционных систем, а также сантехники:
- осмотрите стояки, влажность может свидетельствовать о наличии подтеков;
- удостоверьтесь, что под сантехникой и батареями нет луж;
- удобно ли пользоваться кранами на кухне и в ванной комнате;
- проверьте работу сливного бачка;
- регуляторы и комплектные краны батарей функционируют исправно, не подтекают;
- пламя зажигалки, поднесенное к вентиляционным входам, должно втягиваться внутрь.
Электричество:
- срабатывает ли автомат;
- проверьте надежность крепления и работоспособность розеток и выключателей;
- с помощью любого электроприбора удостоверьтесь в исправности проводки во всех комнатах, поочередно подключив его к разным розеткам;
- протестируйте работу дверного звонка.
Оконные и дверные проемы:
- проверить работоспособность замочного механизма двери;
- все двери, включая межкомнатные, должны легко открываться;
- на подоконниках не должно быть различимых трещин и подтеков;
- проверьте надежность крепления подоконников.
Обнаруженные дефекты последовательно заносятся в выданный застройщиком смотровой лист в двух экземплярах. В акте приема-передачи аналогично фиксируются недочеты с указанием времени, в течение которого застройщик должен их устранить.
