Расторжение ДДУ дольщиком: как это делается

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ. Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.

Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.

Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.

Как зарегистрировать ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Основные аспекты аннулирования договора

Разорвать договор можно по разным причинам, которые предусмотрены законодательством. Ипотека, долевое строительство – это способы покупки недвижимости, которые имеют свои нюансы и особенности.

Подписывая договор о долевом строительстве, каждый участник приобретает права и обязательства, которые следует выполнять в рамках 214 ФЗ. Основной обязанностью является соблюдение всех пунктов сделки, если какой-либо пункт нарушается, то каждая из сторон может подать иск с требованием аннулировать сделку и вернуть деньги.

Договор может расторгаться по ряду причин как строительной компанией, так и дольщиком. Для правильного, корректного разрешения спора следует проконсультироваться у юриста.

Неисполнение или нарушение обязанностей – это невыполнение законодательства, что влечёт за собой штрафы и административные наказания.

В федеральном законодательстве выделяют такие способы расторжения договора о долевом строительстве:

• инициатива выходит от участника строительства;
• строительная компания желает аннулировать сделку;
• решение суда;
• обоюдное согласие всех сторон.

Каждый из способов имеет своё базовое подспорье в виде законов, которые выступают основой процесса. Весь процесс регулируется 214 Федеральным законом, который был создан как единый правовой и нормативный акт в долевом строительстве. После вступления в силу закона мошеннических схем стало меньше, появились гарантии, во время судебных разбирательств законодательство находится на стороне обманутых дольщиков всегда. Договор долевого строительства может быть действительным только после регистрации в едином реестре, такой документ выступает залогом безопасности. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации, такой манёвр может быть ложным, и участник потеряет деньги.

Недобросовестный застройщик может предложить подписать предварительную сделку, такой шаг незаконный, если условия такого договора не выполняются, то участник остаётся без средств и квартиры. Аннулировать зарегистрированный договор долевого строительства имеет право каждый дольщик, при этом законодательство находится на его стороне. Условия такого процесса приемлемые и выгодные.

Аннулирование сделки через суд

Мирное расторжение возможно, если обе стороны, даже после аннулирования соглашения, следуют законодательству и выполняют условия после прекращения действия сделки. Застройщик обязан после одностороннего прекращения договора выплатить участнику строительства средства, которые тот выплатил строительной компании. Дольщик может не являться за деньгами, в таком случае застройщик составляет договор с нотариусом и создаёт депозит. Дольщик также выплачивает неустойку по договору, которая является обязательной.

Расторжение договора через суд может быть по запросу дольщика, основным поводом для данной процедуры являются серьёзные нарушения, которые можно разрешить только таким способом.

Законодательством выделяются такие пункты, что рассматриваются только в суде:

1. Застройщик полностью прекратил возведение объекта, факты указывают на то, что даже при возобновлении работ строительство не будет завершено.
2. Были кардинально изменены проектные декларации, документы, что касаются площади квартиры, размещения, дополнительные характеристики.
3. Все помещения, что должны быть в новостройке, изменили своё предназначение. Если квадратура по договору была предназначена для одних целей, по истечении времени застройщик самостоятельно внёс коррективы, такой процесс не может быть легальным, и нуждается в судебных разбирательствах.

Особое внимание необходимо уделить проверке при приёме своего нового жилья на несоответствие квадратных метров, перепланировке квартиры, это важные детали. При наличии несоответствия дольщик имеет право не принимать квартиру, подать заявление для разбирательств в судовом порядке

Рекомендуем ознакомиться:

Интернет и другие способы проверки регистрации договора долевого участия в Росреестре

В федеральном законе о долевом строительстве указано, что допускаются изменения в пределах 5% в любую из сторон. При измерениях нового жилья допускаются колебания только в пределах этой процентной ставки, если обнаружились большие недочёты, то дольщик может отказаться от жилья, потребовать все деньги.

Основания для разрыва отношений с застройщиком

Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним. Собственно, дольщик может так поступить в следующих случаях:

• Застройщик задерживает передачу квартиры на два месяца или больше. Однако если между застройщиком и дольщиком подписано дополнительное соглашение (к основному договору) о переносе сроков сдачи, что в данном случае о нарушении говорить не приходится. Сроки могут переноситься сколько угодно раз по соглашению сторон, поэтому для разрыва договора нужно подождать два месяца после наступления даты, указанной в последнем соглашении.

• Застройщик допустил нарушения во время проведения строительных (отделочных) работ, в результате чего у дольщика имеются претензии к качеству жилья. Естественно, если недочеты были выявлены в течение гарантийного срока (который, согласно законодательству, составляет 5 лет с момента передачи квартиры).

Застройщик не выполняет требований дольщика относительно обнаруженных дефектов, касающихся:

• • • Устранения недочетов в разумные сроки (за счет застройщика);
    • Возмещение расходов, связанных с устранением дефектов силами дольщика;
    • Соразмерном снижении стоимости объекта (или стоимости дополнительных услуг).

Зстройщик не сообщил дольщику о прекращении действия договора поручительства, если выполнение обязательств застройщика гарантирует банк.

Наиболее распространенными ситуациями, когда дольщик желает разорвать договор, являются задержки передачи квартиры, а также претензии по качеству.

Способы расторжения ДДУ

Согласно ст. 9 Закона 214, существует 4 допустимых варианта аннулировать договорные отношения между клиентом и строительной фирмой:

1. Инициатива застройщика — односторонний порядок.
2. Желание дольщика — аналогично.
3. Соглашение сторон — двусторонний мировой порядок отмены договоренностей.
4. Через судебный орган — если стороны не могут найти компромисс по важным вопросам, относящимся к данным правоотношениям. 

Вне зависимости от способа отмены ДУУ, застройщик обязан возвратить дольщику уплаченные средства. Если соглашение аннулируется вследствие неисполнения строительной фирмой своих обязательств, с неё можно потребовать дополнительные компенсации. 

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон № 214 внесли изменения, вступившие в силу с начала 2017 г. Одно из нововведений коснулось алгоритма расторжения ДДУ. Теперь участник долевого строительства не имеет права аннулировать договорённости, если строительная фирма добросовестно выполняет все пункты соглашения. Если застройщик допускает нарушения, инвестор может расторгнуть ДДУ, но только через судебный орган. Таким образом законодатель закрепил приоритетное значение честности в отношениях между сторонами и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые ранее нередко злоупотребляли своими правами.

Аннулирование ДДУ по инициативе инвестора допустимо в следующих ситуациях: 

• фактическая дата сдачи объекта недвижимости отодвинулась от планируемой больше, чем на 2 месяца;
• поручительство, которым воспользовался застройщик в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется в течении 15 суток и дольше; 
• в квартире обнаружились серьезные недоделки, которые строительная фирма обязана была устранить за свой счет, но так и не сделала этого;
• при строительстве дома были допущены грубые нарушения строительных и прочих норм и правил;
• изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в общедомовое имущество; 
• фактический размер квартиры изменился более, чем на 5% по сравнению с планируемым.  Это основание актуально в случае, когда площадь жилого помещения стала меньше. Если застройщик сделал больше квадратов, дольщик имеет право вселиться в квартиру без доплаты за дополнительные метры;
• внесены значительные изменения в проект дома в общем, либо приобретаемого жилья.   

Вследствие нововведений 2017 г. претерпели существенные изменения предпоследний и последний из описанных выше пунктов. Ранее застройщик мог прописать в ДДУ, что уменьшение размера квартиры на 5% не критично, но теперь законодательно установлен твердый максимум  – не более 5%. 

Что касается изменений в проекте жилого дома, сейчас дольщику проще контролировать работу строительной фирмы. Всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте сам ДДУ с приложением подробного плана объекта и детальным описанием будущих квартир.

Соглашение о расторжении

После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.

После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

У застройщика так же, как и у дольщика, есть право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неисполнения участником долевого строительства финансовых обязательств.

Подпишитесь на рассылку

Основания

Основанием для отказа может быть любое из трех нарушений условий договора, которые обозначены в ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ № 214:

• задержка внесения единовременного платежа за строящийся объект в течение двух и более месяцев;
• задержка внесения регулярного платежа также в течение двух и более месяцев;
• систематическое нарушение сроков внесения платежей — для этого дольщику необходимо более трех раз в течение 12 месяцев допустить просрочку регулярных платежей.

Порядок

При наличии желания отказаться от договора с дольщиком и наличии любого из перечисленных оснований застройщику необходимо выполнить все процедуры, которые предусмотрены ч. 3 и 4 ст. 9 ФЗ № 214:

• Направить дольщику заказным письмом с описью вложения предупреждение о необходимости погашения задолженности. Срок, в течение которого дольщик должен погасить задолженность, составляет 1 месяц. Если дольщик в течение месяца не исполнит требование застройщика о выплате долга, не даст ответа либо застройщику придет сообщение почты о том, что дольщик по указанному адресу не проживает, застройщик может расторгнуть сделку.
• Для отказа от договора застройщику нужно направить уведомление дольщику заказным письмом с описью вложения.
• Далее застройщику необходимо направить заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН в связи с отказом от договора. К заявлению прикладывается уведомление с почтовой отметкой об отправке его дольщику.

В случае выполнения перечисленных требований договор будет считаться расторгнутым со дня направления дольщику уведомления об одностороннем отказе застройщика от сделки.

Как происходит процедура?

Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.

После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.

ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки)

Их сумма определяется договором.

Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.

Если этого действия не совершено, договор не будет считаться окончательно расторгнутым, а квартира не сможет полностью перейти обратно в собственность застройщика.

Как должно выглядеть уведомление о расторжении?

В 2021 году не существует единого образца, по которому пишется уведомление о расторжении ДДУ.

Оно может быть составлено в свободной форме, но обязательно должно содержать в тексте:

• адреса сторон;
• номер договора и записи о нём в ЕГРП;
• дату заключения ДДУ;
• ссылку на статью ФЗ №214, согласно которой происходит расторжение;
• требование об уплате неустойки;
• печать компании и подпись её руководителя.

Судебная практика

Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.

ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора

Иначе с него также можно требовать неустойку.

Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.

Расторжение по решению суда

Этот способ оговаривается в пункте 1.1 статьи 9 ФЗ № 214. Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, требуется иметь основание – без него положительного решения ждать не приходится.

Основания

Выделяют три основания:

1. Строительство объекта приостановлено или прекращено, и ясно, что в оговорённый срок передать объект уже не выйдет. Нужно подготовиться к тому, что прекращение строительства придётся доказывать, поскольку застройщик может попытаться его оспорить. Как доказательства для суда могут использоваться:

• официальный ответ от организации, надзирающей за строительством;
• договоры того же застройщика с новыми дольщиками с указанием нового срока сдачи объекта;
• судебный акт с соответствующим заключением;
• официальные изменения в проектной документации.

В качестве доказательств также могут использоваться показания свидетелей, фотографии объекта, демонстрирующие, что темпы его строительства отстают от проектных, протоколы собраний дольщиков. Но этих доказательств не всегда достаточно, потому к подготовке стоит отнестись серьёзно, ведь возможна ожесточённая борьба. Известны даже случаи имитации строительства со стороны застройщика, чтобы представить в суд доказательства, что оно идёт.

1. Проектная документация строения была серьёзно изменена либо превышено допустимое законодательством изменение площади строящегося жилья (5%).
2. Было изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений.

Помимо перечисленных оснований, использоваться могут и другие, если они предусмотрены Федеральным законодательством или отдельно оговорены в ДДУ.

Если имеется любое из перечисленных оснований, дольщик получает право расторгать договор взыскать все соответствующие компенсации и штрафы, для этого он пишет исковое заявление. Если решение суда оказалось в его пользу, то застройщику придётся расплатиться в течение десяти дней после того, как узнает об этом решении.

Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?

    В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

• более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
• после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
• застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

   В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

   В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

• строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
• застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
• застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

   Расторгнуть договор долевого участия возможно только до подписания передаточного акта объекта строительства. Факт расторжения обязательно регистрируется в Росреестре.