Первый дом на месте пятиэтажки
На первом этапе программы реновации в Москве строят стартовые дома для переселения жителей пятиэтажек. Затем расселенные дома сносят, чтобы построить на их месте современные жилые кварталы с зелеными зонами, новой социальной и транспортной инфраструктурой.
В 2020 году было завершено строительство и началось заселение первого дома, построенного на месте расселенных пятиэтажек. Новостройка находится по адресу: улица Константина Федина, дом 13. Рядом строятся еще два дома по адресам: улица Константина Федина, дом 3 и дом 5. Они также расположены на месте снесенных пятиэтажек.
Всего на данный момент в Москве демонтировано уже 32 дома.
При сносе старых зданий используется технология умного сноса. На первом этапе демонтируют отдельные элементы здания и разделяют все отходы по группам (фаянс и керамика, стекло, столярные изделия). После этого собранный мусор отправляют на переработку для повторного использования.
Затем специальный экскаватор с гидравлическими ножницами разбирает остов здания. Применение такой технологии делает снос дома более щадящим для окружающей среды и позволяет свести к минимуму неудобства для жителей района.
Выход на рынок нового конкурента: чего ждать застройщикам?
Запуск программы реновации проходил параллельно с введением все новых законов, ужесточающих правила игры на рынке долевого строительства и, таким образом, дополнительно усугубил положение застройщиков, и без того осложненное негативными тенденциями, которые можно было на тот момент наблюдать в экономике и которые привели к существенному снижению спроса. Помимо дополнительных законодательных ограничений, у застройщиков появляется новый конкурент в лице самого государства, которое является инициатором переселения людей из ветхих домов.
Учитывая масштабы программы, а также качество конкуренции (при государственном участии уровень себестоимости недвижимости ниже, а уровень финансовой поддержки – существенно выше) операторы, работающие в сегменте наиболее доступного жилья, станут менее конкурентоспособными. Они не смогут снижать цены для повышения конкурентного преимущество предлагаемых ими объектов, так как уровень спроса сейчас оставляет желать лучшего (хотя, возможно, в будущем положение изменится).
Впрочем, девелоперы и застройщики ощутят на себе эту конкуренцию не сразу, а по истечении трех-пяти лет. Сейчас началась лишь первая волна переселенцев, и лишь очень небольшая часть «реновационных» квартир окажется на рынке – недвижимость будут продавать те, кто удачно воспользовался моментом и взамен квартиры в ветхом доме заполучил совершенно новое жилье.
Собственно, такой обмен представляет собой отличную возможность для всех переселенцев: можно оформить небольшую ипотеку, продать квартиру и переехать в более просторное (или более качественное) жилье.
А вот когда часть новостроек поступит в свободную продажу сразу после ввода объектов в эксплуатацию, конкуренция со стороны государства окажет мощное влияние на всех операторов, предлагающих доступное жилье. Некоторые компании, скорее всего, оставят рынок под давлением отсутствия достаточного спроса, а также мер, связанных с переходом от долевого строительства к проектному финансированию. Останутся, главным образом, крупные компании, которые в состоянии самостоятельно финансировать строительство собственных объектов.
Спрос на жильё
| Виталий Мутко, генеральный директор ДОМ.РФ |
– Программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в качестве меры поддержки строительной отрасли в период экономической нестабильности из-за пандемии.
Согласно прогнозу Минэкономразвития РФ, доходы населенияв 2021 году могут не вернуться к докризисному уровню. В этих условиях принято решение о продлении программы. Это позволит поддержать спрос на жилье, граждане смогут улучшить свои жилищные условия, а застройщики сохранят финансовую устойчивость.
Как оператор программы, ДОМ.РФ видит интерес к такой государственной поддержке по количеству выданных кредитов.
Уверен, что совместная работа института развития ДОМ.РФ, кредиторов и застройщиков позволит обеспечить доступность жилья для населения. Улучшить жилищные условия смогут еще 354 тысячи семей. За время действия программы удастся профинансировать строительство более 30 млн кв. метров многоквартирного жилья.
Подогревается спрос на жилье. Главное – не допустить скачка цен. Сейчас мы видим небольшой рост – примерно на 10%. Для этого есть несколько причин, в том числе эффект более дешевой ипотеки. Но думаю, что со временем рынок немного должен остыть. От «перегрева» поможет уберечь вывод на рынок большого числа новых проектов.
Жилищная сфера – важная и волнующая тема для наших граждан. Главная задача ДОМ.РФ – содействовать проведению жилищной политики в стране, обеспечивая доступность жилья и выступая проводником инвестиций в отрасль. Наши основные направления сегодня – развитие рынка ипотечных ценных бумаг, проектное финансирование, вовлечение в оборот федеральных земель для жилищного строительства, внедрение современных стандартов городской среды, развитие арендного жилья.
На базе ДОМ.РФ создана единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф), обеспечивающая прозрачность отрасли для каждого из участников, в первую очередь – для покупателей жилья.
Более 400 новых социальных объектов
При проектировке кварталов реновации разработчики старались учитывать потребности жителей конкретного района и обеспечить их необходимой инфраструктурой. В кварталах будет построено 425 новых социальных объектов, почти 160 километров улиц, 144 километра велодорожек. В рамках программы реновации также появятся сотни тысяч квадратных метров зеленых зон и благоустроенных территорий.
Новыми объектами социальной инфраструктуры смогут пользоваться не только участники программы, но и все жители района и города. В кварталах реновации появятся 143 новых детских сада, 127 школ и учебно-воспитательных комплексов, 39 поликлиник, а также физкультурно-оздоровительные комплексы, дома культуры и досуговые центры. Первые 88 социальных объектов построят в ближайшие четыре года. Всего в рамках программы реновации до 2032 года планируется построить около 700 новых социальных объектов.
Проекты планировки территорий также предусматривают сохранение домов, представляющих историческую и архитектурную ценность. Их жители получат новые квартиры, а здания будут реконструированы и приспособлены под современное использование. В таких домах могут открыться кружки и секции для детей и взрослых, дома быта и другие небольшие предприятия. В рамках программы реновации расселят и сохранят 218 таких домов.
Новые возможности суперсервиса
В 2020 году переехать в новую квартиру стало еще проще и удобнее. Для участников программы работает 33 центра информирования по переселению. Они открыты на первых этажах новостроек неподалеку от расселяемых домов. Сотрудники центров консультируют жителей, помогают с оформлением документов, принимают заявки на организацию переезда и многое другое.
Подготовиться к переезду жителям также помогает суперсервис. С его помощью пользователь, ответив на несколько простых вопросов, может получить персональную инструкцию по организации переезда. За год услугами сервиса воспользовались 108 тысяч человек.
В ноябре 2020 года у сервиса появились новые функции. Участники программы, зарегистрированные на портале mos.ru с подтвержденными учетными записями, начали получать электронные уведомления об этапах переселения в личный кабинет, на электронную почту и через СМС. Теперь жителям не нужно переживать, что они пропустят новость о начале переселения их дома, когда они будут в отъезде.
Сообщения о предстоящем переселении получили уже более 1,5 тысячи участников программы из расселяемых домов в Перове (ВАО), Северном Измайлове (ВАО) и Ростокине (СВАО).
Участникам программы реновации также постоянно помогают сотрудники единого контактного центра Стройкомплекса Москвы. За год они обработали более 20 тысяч обращений граждан.
Московская модель реновации жилья
| Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы |
– Московская модель программы реновации базируется на экономике столичного рынка недвижимости. Я убежден, что правильность этой модели в том, что реновация касается не целиком города, а только его части. Соответственно она затрагивает не все население, а только его часть. Программа должна быть способна окупить себя самостоятельно, не залезая в карманы налогоплательщиков. Мы не можем улучшать условия жизни одних за счет других.
Если говорить именно о московской модели недвижимости, то она работает только там, где рынок позволяет строить объем больший, чем нужен для переселения. Это позволяет продавать дополнительные квартиры и таким образом возмещать стоимость программы.
Думаю, в стране есть города с похожей ситуацией, и в них возможна московская модель. В иных случаях нужно искать варианты.
Не могу сказать, какие именно, но они однозначно есть. И я уверен,что сначала нужно смотреть на финансовую модель программы.
Три этапа переезда
Летом 2020 года был сформирован и опубликован график переезда. Он определил три основных этапа переселения. В первый этап — с 2020 по 2024 год — вошли дома, рядом с которыми есть свободное пространство, где можно будет в короткие сроки начать строительство нового дома, не нарушая строительные нормы. Также оценивалась возможность быстро и без дополнительных вложений отключить дома от инженерных коммуникаций так, чтобы не доставлять лишних неудобств жителям соседних домов и не оставлять их без воды или тепла.
Сейчас жители 106 домов первого этапа, а это более 18 тысяч человек, уже начали процесс переселения. Всего до конца 2024 года новые квартиры получат жители 930 домов.
Второй этап переезда пройдет с 2025 по 2028 год. В этот период планируется расселить более 1630 домов, где проживают 330 тысяч москвичей. Остальные 380 тысяч человек переедут во время третьего этапа переселения — с 2029 по 2031 год. В третий этап включено более 1800 домов.
Теперь участники программы смогут спланировать переезд и вовремя подготовить необходимые документы, а те, кто будут переезжать ближе к завершению программы, могут планировать ремонт в старой квартире.
Покупать ли перед сносом?
Многие жители столицы, скорее всего, уже озадачились вопросом – стоит ли покупать квартиру в «хрущевке» перед сносом? Перечислим основные плюсы и минусы этой затеи.
Если власти действительно обеспечат адекватную альтернативу пятиэтажке, да еще и в том же районе, «хрущевку» будет удобно оставить тем, кто давно мечтает переехать в новое жилье, но откладывал покупку из-за ограниченности предложения в самом городе. При удачном стечении обстоятельств можно будет получить новостройку ближе к центру, а не на окраине.
Есть шанс выиграть и в деньгах. Во время обсуждения реновации представители властей не раз озвучивали аргумент о том, что стоимость альтернативы может быть выше стоимости старого жилья. Приводились цифры до 35% к стоимости «хрущевки». Даже учитывая тот факт, что цены снижаются, стоимость новой квартиры будет все равно выше старой. Главное тут – получить квартиру в прежнем районе.
Помимо увеличения стоимости будущих «собянинок», их владельцев должно прельщать и улучшение комфорта. Новые квартиры будут точно больше старых, так как даже в самых обычных современных «однушках» метраж гораздо больше (не начнут же власти скупать у застройщиков 20-метровые студии и выдавать их как альтернативу). Квартиры будут с отделкой, что также является бесспорным плюсом. Не будем забывать, что более 80% новостроек сдаются сейчас «под чистовую». Ремонт будет стоить около миллиона рублей – вот и экономия.
Однако многие плюсы покупки или отказа от продажи квартиры в пятиэтажке под снос легко могут стать минусами. Например, если предположить, что изменение локации будет неудачным. С инфраструктурно развитой территории могут отправить в промзону или менее развитый район, хотя административно территория останется прежней. Также пока не известно, что будет из себя представлять процедура отказа от альтернативы, так что собственникам «хрущевок» грозит перспектива переехать, например, из достаточно близкого к центру Тушино в Митино, за МКАД. Ну, и изменение района на худший, соответственно, влечет и изменение стоимости. Метр в новостройке в условном Люблино стоит дешевле метра «хрущевки» в Кузьминках.
Стоит помнить и о масштабности программы реновации, и сроках ее реализации. Если оставаться в квартире и ждать переезда, можно потерять слишком много времени. Откладывать покупку новостройки и переезд на два-три года – это одно, ждать 15 лет – совсем другое.
Рост ипотеки
 | Андрей Бочкарёв, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства |
– Льготная ипотека стала одной из знаковых федеральных мер поддержки и граждан, и строительной отрасли по всей стране. В Москве заключена значительная доля ипотечных договоров по сниженной ставке. Программа призвана поддержать граждан, которые получили возможность приобрести жилье на более выгодных условиях, и строительную отрасль, столкнувшуюся с падающим спросом.
На льготных условиях в столице заключено свыше 43 тысяч кредитных договоров, при этом 97% кредитов фактически выданы. Сейчас на рынке недвижимости Москвы фиксируется рост спроса на жилье, что в том числе подтверждают данные по объемам ипотечного кредитования.
Это позитивно сказывается на функционировании строительной отрасли – важнейшей части экономики Москвы: в стройке и смежных отраслях трудится более миллиона горожан, отрасль обеспечивает порядка 17% ВРП.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией, с начала года в Москве уже введено 3,9 млн кв. метров жилья, что даже превысило годовой план.
«Ничего не продается»
Согласно планам мэрии, проект должен быть реализован в течение 15 лет, а ее старт намечен на вторую половину 2019 года, сообщила пресс-служба столичного департамента градостроительной политики со ссылкой на его главу Сергея Левкина. Изначально представителями власти была озвучена цифра в 7,9 тыс. домов, которые предполагалось снести. Потом цифра была пересмотрена до 4,6 тыс. строений. Так или иначе, даже если цифра будет еще пересмотрена несколько раз, понятно, что рынок столичного региона ждут сильные изменения. По данным компании «Бест-новострой», стоимость выставленного на продажу жилья в «хрущевках» приближается к 32 млрд рублей. Реновация же может сильно изменить этот рынок.
Представители многих агентств говорят открыто: «ничего не продается». Покупатели перестали интересоваться «хрущевками» уже после массовых выступлений недовольных горожан. При этом риэлторы сетуют, что значительное количество сделок сорвалось прямо на финише, перед самим подписанием договора.
Отрицательные настроения выражаются в том, что многие владельцы квартир в пятиэтажках перестали ждать улучшения жилищных условий. Некоторое время назад данную точку зрения озвучил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во время предыдущей программы переселения, которая осуществлялась при Лужкове, новые квартиры выдавали исходя из нормы 18 кв. м на зарегистрированного человека, что стимулировало интерес инвесторов. Теперь же покупатели не верят в подобные перспективы, а в результате снижения спроса падают цены. По данным агентств недвижимости, уже практически после объявления старта программы цены на «хрущевки» упали до 20%. По словам Попова, «хрущевки» весной продавались по средней цене 151,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 18-20% ниже среднего показателя по городу.
На данный момент можно говорить, что объем предложения в столичных пятиэтажках радикально не увеличится. Собственники приняли решение: одни продают, другие – ждут переезда. Если же учитывать, что тенденция на снижение цен продлится, то ситуация будет играть на руку столичной мэрии: если нужно будет давать компенсацию за жилье, сумма платежа может значительно уменьшиться.
Рикошетом ударит реновация и по обычным домам, находящимся в одних локациях с «хрущевками». В столице достаточно много домов, не попавших в программу, но находящихся совсем рядом с пятиэтажками. Чаще всего, это «брежневки», основная часть которых находится в Измайлово, Кузьминках, Перово. Соседство с громадной стройкой может обойтись владельцам такого жилья в 10% от стоимости. Другим фактором, влияющим на цену, будет изменение инфраструктурной ситуации в этих районах: увеличится плотность застройки, а значит, и количество людей, автомобилей, нагрузка на коммунальные сети.
Существует точка зрения, что в таких домах живут либо стремятся приобрести квартиры не самые обеспеченные люди, которым нужно жилье с дисконтом. В то же время есть достаточно большое количество подобных квартир в благоустроенных, озеленённых районах, в престижных Центре и Западе.
Стройка в пандемию
 | Анастасия Пятова, председатель |
– Серьезная работа велась в части законодательства, не прекращалась деятельность Градостроительно-земельной комиссии и ее рабочей группы. И хотя заседания были переведены в онлайн-формат, госуслуги и сервисы правительства Москвы также предоставлялись в электронном виде, оформление градостроительной документации продолжалось.
Застройщики также максимально переводили свои сервисы на удаленку. Успешно были внедрены такие услуги, как электронное одобрение ипотеки и покупка квартиры онлайн.
Назову основные меры поддержки отрасли. С 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года не начисляется неустойка за нарушение сроков оплаты, передачи объекта и возврата средств при расторжении договоров долевого участия.
Раскрытие счетов эскроу и использование застройщиком средств на счете эскроу может проводиться только после предоставления в уполномоченный банк разрешения на эксплуатацию объекта.
Снизился первоначальный взнос по ипотеке до 15%. Одна из мер поддержки – субсидирование ипотечной ставки из федерального бюджета.
Также предоставляются беспроцентные отсрочки по оплате платежей по договорам аренды земельных участков.
Срок действия разрешений на строительство, с 7 апреля по 31 декабря 2020 года включительно, продлен на год с даты его окончания.
Положительные моменты: снижение ипотечных ставок и вероятность участия в программе
На руку застройщикам сыграло и снижение ставок по ипотеке – в прошедшем, 2017 году был поставлен новый рекорд в ипотечном кредитовании, эту тенденцию мы можем наблюдать и в настоящий момент. Кстати, это обстоятельство никак не отразилось на объектах, возводимых в рамках программы реновации, так как в этом случае имеют место несколько иные методы финансирования, которые отличаются от условий долевого строительства.
В данный момент власти, фактически, не допускают девелоперов к финансированию и участию в реновационном проекте. Однако такое положение, вероятно, скоро изменится:
Во-первых, чиновники сами заявляли о необходимости привлечения всех желающих участников рынка (однако, на деле пока все наоборот),
Во-вторых, город не может сам финансировать проект в полном объеме. Для этого нужны громадные инвестиции, которых просто негде взять, учитывая долгосрочную перспективу окупаемости. Таким образом, некоторые застройщики смогут оставаться на плаву благодаря государственному проекту.
Новые возможности: «качественная» конкуренция
Однако уже сейчас нашлись компании, которые увидели в сложившихся обстоятельствах новые возможности. Учитывая стремление чиновников, которые занимаются внедрением программы и ее популяризацией, максимально оптимизировать расходы на строительство, нижний порог качества недвижимости, ограничивается лишь существующими стандартами. Этот факт не говорит о том, что жилье плохое, однако, покупателям и переселенцам не приходится рассчитывать на комфортные планировки и использование каких-либо инновационных материалов, гарантирующих дополнительное повышение эксплуатационных характеристик.
Частные компании, в свою очередь, стали предлагать жилье того же класса, однако с определенными улучшениями, хотя и требующими некоторых расходов, но повышающих комфорт проживания в квартирах. В первую очередь, конечно, речь идет о планировках, системах взаимного расположения зданий в жилых комплексах, наличии удобных парковочных мест.
Вполне естественно, что такому жилью отдают предпочтение те, чей бюджет не давал возможности приобрести квартиру в доме «комфорт»-класса, и кто желал получить жилье более высокого качества, чем тот необходимый минимум, и, скорее всего, эта тенденция будет иметь продолжение в течение ближайших лет.
Промежуточные итоги: что сделано по программе на данный момент?
Определение участников: голосование
ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ:
Голосование почему-то проводилось уже после утверждения программы.
Для реализации программы потребовалось провести голосование среди столичных жителей, так как эта программа относится к ним самым непосредственным образом.
Властями Москвы были подведены итоги голосования, касающегося проекта реновации – жильцы 4079 домов согласились на переезд в новые квартиры. Это 90% участников голосования, при этом, общее количество домов на старте составило 4543 здания.
Жители 276 пятиэтажек от сноса отказались – собственники более трети всех квартир в каждом из этих домов были против участия в программе. Интересы разделились в 184 домах – за участие в программе в них проголосовали жильцы от 40 до 60% квартир. Следовательно, эти дома также лишены возможности принимать участия в программе реновации.
Где узнать о участии дома в программе
Для удобства в поиске информации создан сайт (состоящий, правда, из единственной страницы), где каждый может узнать результаты по своему дому:
А вот график переселения пока не готов, появится он только до конца 2019 года, и тогда все участники единовременно узнают, когда можно будет переехать.
Конкурс архитекторов
Власти Москвы объявили конкурс среди архитекторов, и получили 132 заявки. В этом конкурсе приняли участие профильные специалисты 17 стран, причем, 40 предложений поступило от иностранных команд. Победители будут заниматься созданием экспериментальных проектов и концепций в рамках данной программы.
Качество и стоимость отделки
Определены качественные параметры отделочных работ: это будет улучшенная отделка, которая не требует каких-либо дополнительных работ. Собственно, вместе с качеством определили и стоимость отделки, совокупная цена работ и материалов будет немного превышать 11 тыс. руб. за квадрат. Кстати, стоимость традиционной отделки (в муниципальном стиле) составляет немногим более 7 тыс. руб. за квадрат.
Требования по благоустройству территорий
Уже летом принято постановление относительно базовых требований к работам по благоустройству территорий, относящихся к жилой застройке, проводимой по программе реновации. Помимо прочего, в документе указано, что требования к благоустройству согласно желаниям жильцов могут быть изменены.
Количество парковочных мест
Относительно парковочных площадок было принято следующее решение: в новых кварталах предусматривается одно парковочное место, в среднем, на 2,5 квартиры, в ранее застроенных районах этот показатель составляет одно машиноместо примерно на 3,5-7 квартир.
Порядок выкупа дополнительной площади, скидки
Мэрия Москвы установила порядок выкупа квартир, а также стоимость жилья для участников программы, которым необходимо расширить жилье. Уже представлено первые 80 квартир, полностью готовых для приобретения за доплату – объекты находятся в районе Измайлово.
Кстати, приобрести за доплату можно жилье, площадь которого составляет не более 100 кв. метров
Утвержденный порядок также предусматривает, в том числе, и предоставление скидки при покупке дополнительных площадей – участникам программы гарантируется 10-процентный дисконт.
Перечень зданий, которые не пойдут под снос
Утвержден список зданий, которые в рамках программы реновации сносить не будут, перечень включает 218 объектов – это здания и комплексы, облик Москвы без которых сложно представить. Объекты представляют градостроительную, а также историко-архитектурную ценность.
Сколько жилья сдадут в этом году
До конца текущего года власти Москвы собираются полностью достроить и сдать дома в эксплуатацию пока что только в восьми районах столицы. Департамент строительства сообщает, что для переселенцев ввели 33 дома в разных районах Москвы.
Утверждение мест застройки
На сегодня столичные власти также утвердили 242 стартовые площадки, где будет проходить строительство.
Кстати, сегодня количество домов, включенных в программу, составляет 5171 дом.
Определение подрядчика и начало масштабного строительства
Сегодня Фонд реновации создает 90 проектов домов по стандарту программы, до конца сентября текущего года планирует объявить торги для определения подрядчика. Более 230 площадок находятся в активной фазе строительства, чуть больше 400 – в разработке. Начнется достаточно масштабное строительство, охвачен будет каждый район Москвы.
Планы на ближайшую перспективу
Мэр доложил Президенту, что 10 тыс. жителей до конца года уже переселят в новые дома, планируется передать 32 объекта, из которых 9 уже передано. Таким образом получится переселить жителей 43 пятиэтажек.
