Трейд-ин квартиры – что это такое?

Снижение популярности инструмента

Прошедший год запомнился бумом льготного ипотечного кредитования. Оно дало толчок спросу на жилье даже в нестабильных экономических условиях пандемии. А вот застройщики стали осторожнее, уменьшив объем предложений. Борьба за покупателя стала менее острой, снизив значение и применение схемы трейд-ин.
Но ипотека — не основная причина падения популярности данного механизма.

Самое большое влияние на снижение его использования оказало введение проектного финансирования и эскроу-счетов. Теперь для быстрого их наполнения застройщикам выгодно сразу получать полную стоимость жилища. Из-за этого же подорожала «котлованная» стадия, такая привлекательная раньше, и отменились многие скидки и бонусы.

И хотя покупатели сегодня больше, чем раньше, заинтересованы в «зачетной» схеме из-за длительного сохранения цены, строителям она все менее интересна по той же причине.

Что на что меняют? И как это работает?

Обычно объектом сделки по trade-in выступает московская квартира, которую меняют на загородный коттедж или таунхаус от застройщика. В некоторых поселках можно даже менять земельные участки на дом без отделки. Помимо переезда с городской квартиры в загородный дом также популярна схема обмена квартиры в Москве на дом или квартиру у моря.

Что касается схемы договора, то это делается следующим образом: составляется 2 договора для покупателя, один на замену старой недвижимости, второй – для резервирования новой недвижимости.

Особенность данной схемы заключается в том, что вся сделка совершается через одного продавца, и он отвечает за юридическую чистоту сделки. Если цена объектов недвижимости отличается, то покупатель имеет право забрать деньги или же должен доплатить.

Наиболее привлекательным моментом в этой сделке является ее скорость. Обычно на сбор и проверку документов уходит всего несколько дней. После проверки документов подписывается договор купли-продажи и происходит ее регистрация, после чего у клиента оказывается на руках вся сумма оплаты.

Есть схожая с trade in схема – альтернативные сделки. Их доля на рынке недвижимости заметно выросла в последние годы и составляет 50-60%. Правда, между ними есть несколько отличий.

Основное отличие — сроки сделки: альтернативная занимает обычно 30-40 дней, в то время, как трейд-ин — от 3-х до 14 дней. Поэтому если покупателю нужно совершить сделку срочно, лучше отдать предпочтение trade-in, иначе можно столкнуться с ситуацией бесконечной альтернативы (который ярко иллюстрирует рисунок ниже).

Другой случай, когда обмен и традиционная «альтернатива» менее выгодны — когда покупатель уже нашел подходящий вариант, а его квартира долго не может продаться. Процесс продажи собственной квартиры в период кризиса может затянуться на месяцы, и даже годы. В этой ситуации лучшее решение для покупателя — согласиться не ждать и купить недвижимость с взаимозачетом своей недвижимости по trade-in.

Схема трейд-ин выгодней альтернативы еще и потому, что позволяет сторонам зафиксировать цену и избавить себя от рисков резкого удорожания или удешевления их недвижимости.

Каким требованиям должно соответствовать старое жилье

Принимая решения о приобретении квартиры по системе взаимозачета, необходимо ознакомиться с требованиями, предъявляемыми риэлтерами к недвижимости и ее владельцу. У каждой компании они свои, однако, можно выделить ряд основных:

– Для возможности выкупа квартиры застройщиком, она должна являться собственностью одного человека. Варианты сделок с долевой собственностью, комнатами в общежитиях и коммунальных квартирах в этом случае не рассматриваются;

– Каждый застройщик выдвигает свои условия касательно расположения вторичной недвижимости. К примеру, некоторые девелоперы Московского региона работают только с квартирами, находящимися в пределах МКАД, другие – рассматривают жилье в определенных городах Подмосковья;

– Квартира должна быть свободной юридически и физически – то есть, владельцам ничего не должно мешать освободить ее по первому требованию

При этом важно учитывать, что доступное для приобретения по системе взаимозачета жилье, чаще всего, предлагается в объектах незавершенного строительства. Это означает, что нужно заранее определиться с временной регистрацией или пропиской;

– В ряде случаев для сделок по системе trade-in принимаются лишь объекты недвижимости в хороших домах, начиная с 2000–х годов постройки.

В зависимости от выбранной клиентом компании-застройщика, требования могут быть как необременительными, так и довольно жесткими.

С какими рисками можно столкнуться, сдавая машину в трейд-ин

Главный риск при трейд-ин – нарваться на нерадивых перекупщиков или «серых» дилеров. И первые, и вторые не дают гарантий, действуют исключительно в собственных интересах и часто являются однодневками, а значит, не особо дорожат именем и репутацией.

Заключая договор с дилером, убедитесь, что перед вами договор купли-продажи (или мены). Обман может быть связан с договором оказания услуг – согласно его условиям, машина остаётся у вас в собственности. Несмотря на то, что ездить на этом автомобиле вы уже не можете, налоги и штрафы за него будут приходить вам. И по закону именно вам придётся их оплачивать.

Как и при любой сделке, продавая машину в трейд-ин, внимательно ознакомьтесь с текстом, написанным мелкими буквами. Изучите договор купли-продажи – здесь в строке «покупатель» должна быть указана информация об автосалоне. Если на этом месте пробелы, есть серьезный повод задуматься о честности дилера.

Автомобиль, проданный в trade-in, необходимо снять с регистрации. Для этого с паспортом и договором купли-продажи обратитесь в ближайший отдел ГИБДД. Здесь вам нужно написать заявление о завершении регистрации, сопроводив его договором. В течение 10 суток с вас снимут регистрацию авто, даже если новый хозяин ещё не обращался в ГИБДД.

Проверяйте дилеров и договор

Поэтапная последовательность сделки трейд-ин

Процедура смены машин давно отработана:

1. выбираете свой будущий автомобиль;
2. приезжаете в дилерский центр бренда;
3. специалисты по приемке проводят диагностику авто, учитывая его марку, модель, комплектацию, общее состояние и год производства;
4. по результатам диагностики назначается цена автомобиля;
5. если вы согласны с предложением дилера, можно подписывать договор купли-продажи старого авто;
6. деньги на руки вы не получаете, зато покупаете новую машину по ценнику, из которого вычтена стоимость проданного вами автомобиля;
7. оплачиваете желанную покупку;
8. старый автомобиль остается ждать нового владельца, а вы покидаете автоцентр уже на другом, только купленном авто.

Процедура смены машин

Прогноз на перспективу

Таким образом, будущее этого механизма — под большим вопросом, что расстраивает покупателей. Ведь, помимо зафиксированной на довольно длительный период цены, схема имеет и другие достоинства:
избавляет клиента от хлопот по поиску покупателя на старый объект и процесса его реализации;

– позволяет комбинировать этот вариант с другими, так же облегчающими приобретение новой недвижимости. Речь идет о возможности привлечения кредита, рассрочке платежа, переуступке долга.

В ситуации, когда все больше строительных фирм игнорируют этот инструмент не по прихоти, а в силу объективных эскроу-причин, остается утешаться тем, что он имеет и отрицательные моменты:

– цена продажи квартиры, принимаемой в счет стоимости новостройки, часто бывает ощутимо ниже рыночной;
– взаимозачет выгоден только в случае не единственного жилья, иначе на время реализации старого и возведения нового необходима аренда помещения для временного проживания;
– выбор объектов, которые предлагаются по этой схеме, бывает довольно ограничен;
– аванс от 5 до 20% часто требуют внести на самой начальной стадии, еще до продажи старого имущества.

Жить или умереть тому либо иному механизму — диктует рынок. Который, в свою очередь, реагирует на изменение экономической ситуации и законодательной базы. Поэтому сделать однозначный вывод о перспективах «зачетного» квартирного механизма проблематично. Но…свято место пусто не бывает: на смену устаревшим бизнес-инициативам всегда приходят новые.

Виды трейд-ин

1. Экстренная услуга трейд-ин. Она подходит для экстренных ситуаций, чтобы вы смогли быстрее продать квартиру. Сначала застройщик срочно выкупает у клиента старую квартиру. Оформление договоров может быть назначено даже на следующий день. В спешке не забудьте просмотреть правильность условий договоров. Срочная продажа происходит из-за снижения цены. Рыночная стоимость старого жилья снижается на 40%, поэтому её быстро покупают. Данная схема очень невыгодна, ведь покупатель может потерять до 500 000 ₽. Однако этим оплачивается время покупки.
2. Услуга через агентство. Вы передаете старую квартиру на реализацию агентству, которое продаёт новостройки. Новое жильё бронируется в жилом комплексе по фиксированной цене на 1 месяц. Снижение цены на 10-20% (также зависит от состояния старой квартиры).
3. Услуга без фиксирования. Похожа на вторую услугу, но новую квартиру не фиксируют. Её цена может повыситься, тогда вы уже будете покупать её по новой цене. Зато при данном варианте вы сможете более выгодно продать свою жилую площадь. Бронируют новую квартиру на неопределенный срок.
4. Объединение 2 и 3 пункта. Наиболее оптимальный вариант, при котором цена новой квартиры фиксируется на 3 месяца. Старая квартира за такой срок точно успеет продаться по трейд-ин. Вам не нужно уменьшать стоимость своего жилья, чтобы выгодно купить жилую площадь.

Что такое трейд-ин

В русский язык слово “трейд-ин” пришло, понятно, из английского, вот только там это сразу два слова – trade in. Каждое из них по отдельности вы можете помнить ещё со школьной скамьи, это глагол “торговать” и предлог “в”. Но что они означают вместе? Означают, что торговля происходит с взаимозачётом, покупатель отдаёт за желанный товар не только деньги, но и что-то ещё – чаще всего, такой же товар, только старый и уже бывший в употреблении.

Допустим, вы хотите приобрести новый смартфон, но стоит он слишком дорого. Чтобы чуть снизить для себя его цену, вы можете отдать в счёт него свой старый смартфон – и тогда в магазине вам сделают скидку. Кажется, это взаимовыгодное сотрудничество. Вам всё равно не нужен второй смартфон, и вы бы наверняка попытались его продать. Магазину, а может и работающему с ним производителю смартфонов он наоборот нужен – можно проанализировать его работу, использовать какие-то его детали, ну и просто, может быть, продать заново. Примерно так это работает и с другой техникой – ноутбуками, стиральными машинами, даже автомобилями…

Правда, трейд-ин в сфере недвижимости не предлагает продавцу такого разнообразия вариантов. Сделав скидку своему покупателю и забрав у него его старую квартиру, он может её только продать – и, в общем, всё, не будет же он изучать её устройство. Однако трейд-ин не только привлекает к застройщику покупателей (которым, как и в случае со смартфоном, не нужны две квартиры, достаточно и одной), но и наращивает его базу недвижимости и даёт ему возможность попрактиковаться в продажах. В общем, опять же, схема не просто взаимозачётная, но и взаимовыгодная.

Какой должна быть машина, чтобы её приняли по trade-in?

1. находиться в собственности того, кто покупает новый автомобиль по трейд-ин. Либо потребуется доверенность;
2. быть исправной и с положительной историей – никаких битых или кредитных авто, машин «утопленников», с арестами, залогом или скрученным пробегом;
3. быть полностью укомплектованной, то есть двери, кресла и другие важнейшие механизмы должны быть на месте;
4. в комплекте к автомобилю должны идти соответствующие документы и паспорт транспортного средства.
5. официально ввезена на территорию России и поставлена на учёт;
6. серийные номера всех механизмов должны соответствовать тем, что указаны в документах к транспортному средству.

Официальные дилеры проводят диагностику машин, принимаемых в трейд-ин. Для этого используется компьютерное оборудование, так что в объективность выкупа можно верить. Благодаря основательному подходу дилера вы не получите битую или краденую машину, если вдруг решитесь на авто с пробегом.

Диагностика машин

Какие документы нужны для трейд-ин?

Обязательно уточните в автосалоне, какой именно пакет документов требуется. Документы, которые у вас точно попросят, – паспорт, ПТС и свидетельство о регистрации автомобиля.

Если один автомобиль продаётся, а другой – покупается не собственником, необходима доверенность.

Договор купли-продажи составляется 2 раза. Первый вариант – это передача старой машины автосалону, второй — покупка нового авто у дилера.

В результате сделки трейд-ин покупатель получает три документа:

1. два договора купли-продажи (один – о продаже, второй – о покупке);
2. акт приема-передачи машины.

Если подписывается договор мены, по нему стороны передают в собственность одну машину в обмен на другую — ваш прежний автомобиль за новый. Стоимость автомобилей разная, поэтому в договоре прописывается сумма и условия доплаты за новое авто.

Внимательно изучите договор

Ажиотаж взаимозачета

Официальная статистика по трейд-ин практически отсутствует, поскольку квартиры, купленные на первичном рынке через взаимозачет, регистрируются Росреестром точно так же, как и приобретенные с полной оплатой. Поэтому «Известия» обратились за информацией к ведущим компаниям рынка, которые, как выяснилось, фиксируют стабильный рост интереса к услуге.

«Первый показатель: количество обращений выросло на 27%. Второй показатель — это обращения по типу приобретаемого жилья: экономкласс — +13%, комфорт-класс — +17%, бизнес-класс — +14%. Третий показатель — количество метров, приобретаемых по программе трейд-ин, — говорит член правления Гильдии риэлторов Москвы и руководитель специализирующегося на трейд-ин и новостройках агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина. — В нашем случае средняя общая площадь в 2019 году составляла около 54,5 м, а средняя общая площадь в 2020 году была уже 63,8 м».

По наблюдениям специалистов девелоперской компании «Группа компаний ФСК», данная услуга пользуется всё большей популярностью. За два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза, отмечает коммерческий директор Ольга Тумайкина.

— По нашим данным, по сравнению с 2019 годом интерес к трейд-ин со стороны потенциальных продавцов жилой недвижимости вырос на 10–15%, — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Кроме того, мы отмечаем 20-процентный рост спроса на услугу по срочному выкупу квартир, поскольку она позволяет не только в короткие сроки продать недвижимость и не упустить встречный выгодный вариант, но и снять имеющееся обременение.

Меняется все4

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Впрочем, представители ряда компаний указали, что большинство собственников недвижимости с обременением, как правило, предпочитают предлагать скидку, нежели заниматься сложными встречными сделками.

«В 2020 году до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, а после — около 6–7%», отметил директор по развитию застройщика ГК «А101» Дмитрий Цветов. Данные за 2021 год, по его словам, показывают сохранение указанной тенденции.

По подсчетам экспертов компании «Метриум», в прошлом году значительно увеличилась доля проектов, застройщики которых предлагают своим покупателям услугу трейд-ин. Если в IV квартале 2020 года на рынке экспонировалось 64 таких жилых комплекса, то спустя 12 месяцев их число увеличилось на 85%, составив 115 объектов. «Причина в том, что, продавая жилье посредством трейд-ин, девелоперы ничем не рискуют, — уточнила управляющий партнер Мария Литинецкая. — Бронирование квартиры почти всегда оплачивается клиентом, что позволяет девелоперу компенсировать издержки, связанные c исключением квартиры из процесса реализации».

— Мы запустили трейд-ин во второй половине 2019 года. Начиналось с 2–3 сделок в месяц. С января по апрель 2020 года спрос вырос и составил 3–5 сделок в месяц, — рассказывает коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов. — В июне-декабре среднее количество сделок выросло до 8–10 в месяц. Таким образом, мы фиксируем увеличение спроса на данную услугу более чем на 100% по сравнению с 2019 годом.

Интересно, что по оценкам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области трейд-ин в этом регионе куда менее популярен.

— Если брать всех застройщиков Санкт-Петербурга, то всего от 2 до 5% квартир за год сдаются в трейд-ин, — заверил «Известия» президент ассоциации Дмитрий Рубин. — Есть отдельные застройщики, которые дают наиболее привлекательные условия, там порядка 15% квартир покупаются по программе трейд-ин.

Меняется все3

Фото: ТАСС/Александр Демьянчук

По словам Рубина, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 95% случаев владельцы пытаются продать квартиры самостоятельно и подороже. «Те, кто использует трейд-ин, — либо очень торопятся, либо им сделали редкое выгодное предложение», — предполагает глава ассоциации.

Рост интереса к услуге взаимозачета ставят под сомнение и некоторые другие участники рынка. «Вторичка остается хорошим активом, а значит, собственник может диктовать более выгодные условия для ее продажи», — заметила эксперт Гильдии риэлторов Московской области Олеся Рудакова.Управляющий директор компании «Миэль» Ирина Пешич наблюдает другую тенденцию: «В основном к нам обращаются люди, которые хотят выгодно продать свое жилье, а значит, дороже продать и дешевле купить. А уже дальше вкладываются в новостройку, которую они себе присмотрели».

Бонусы и минусы трейд-ин

Расскажем и о «пряничках». Конечно, у схемы трейд-ин есть преимущества, иначе ее бы не предлагали клиенту. Чем же такой вариант сделки может быть интересен?

– Продавцу не надо искать покупателя, за дело возьмутся профессионалы – риэлторы.

– Выбранная по программе трейд-ин квартира забронирована и недоступна другим.

– Стоимость квартиры зафиксирована и прописана в договоре.

– Упрощенный документооборот, поскольку две сделки проводятся в одной компании.

– Сжатые сроки.

Наконец, о деньгах. Финансовая выгода при использовании трейд-ин ощутима лишь в том случае, когда квартира в новостройке продается по низкой цене еще на старте продаж или с большой скидкой. И тогда реализация вторички по заниженной стоимости будет оправдана.

Кроме того, с помощью сделки трейд-ин покупатель раньше выходит на рынок жилья. Таким образом, он не рискует при возможном падении курса рубля и застрахован от роста цен.

Но, сколько бы ни было плюсов, эксперты скептически относятся к проведению подобных сделок.

Продажа

Студия|120 м2|1/5 этаж

1 300 000 ₽

Владимирский пр-т, 16

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|2/2 этаж

1 390 000 ₽

Вартемяги дер., Приозерское ш., д 1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|12 м2|1/2 этаж

1 450 000 ₽

с. Павлово, ул. Быкова, 19

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|1/2 этаж

1 500 000 ₽

Всеволожск г., Линия 4-я, д 80

Показать номер

Продажа

Студия|20 м2|1/16 этаж

1 550 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|30 м2|3/3 этаж

1 600 000 ₽

Лесное пос., д 15

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|1/5 этаж

1 650 000 ₽

Ломоносов г., Жоры Антоненко ул., д 14

Показать номер

Продажа

Студия|23 м2|8/9 этаж

1 690 000 ₽

Ломоносов г., Михайловская ул., д 51

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|5/5 этаж

1 700 000 ₽

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|3/5 этаж

1 750 000 ₽

п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|10/10 этаж

5 600 000 ₽

Джона Рида улица, 10 к.1

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|5/12 этаж

1 760 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Клиент должен понимать, что при продаже своей квартиры по схеме трейд-ин он теряет 10-20% от ее рыночной стоимости. При заключении сделки устанавливают две цены. Одна – обычная, вторая – заниженная для быстрой реализации объекта. Решение ценового вопроса зависит от клиента – согласится он на дисконт или нет. В некоторых ситуациях риэлторы советуют не тянуть, а продавать с большой скидкой.

Трейд-ин со всеми удобствами

Первый плюс трейд-ин очевиден: вы можете покрыть большую часть стоимости новой квартиры или даже всю сумму. Второй момент: если дом сдан, вы можете переехать в новую квартиру и спокойно ждать, пока старая найдёт новых владельцев. Если же ремонт в новостройке не закончен, вам разрешат продолжить жить в старой квартире в течение некоторого времени, а именно – до момента, пока найдётся покупатель. За это время можно спокойно подготовить новую квартиру к новоселью. Третье преимущество – чистота сделки. Вам не нужно думать о юридическом сопровождении. Партнёр застройщика всё сделает за вас: проверит, оценит, оформит все документы. Четвёртое – фиксация цен на жильё. Вы бронируете новую квартиру в конкретный момент, и в течение оговоренного времени стоимость метра не растёт. Ну и не забывайте о рутине

Вы экономите время и, что особенно важно, нервы, когда оформлением сделки занимаются профессионалы

Получение новой квартиры и проверка исправности

Застройщик выдаёт ключи и акт приема-передачи, который подтверждает, что жильё перешло в вашу собственность. Указываются характеристики квартиры и ваши обязанности. Прежде чем получить данный акт, вы имеете право осмотреть квартиру на наличие дефектов.

Вам стоит обратить внимание на:

• Состояние подъезда. Он является совместным имуществом жителей, поэтому застройщик обязан сдавать его в готовом виде, без дефектов;
• Исправность лифта. Обязательно должен работать;
• Электрощитовую. Лучше заранее снять показания со счетчиков, чтобы потом вас не обманули;
• Чердак и подвал. Нет ли канализационного запаха и не протекает ли крыша;
• Входную дверь;
• Окна. Створки должны свободно открываться и закрываться, а уплотнители стоять на месте;
• Потолок. Ровные без перепадов по высоте;
• Напольное покрытие. Должно быть без трещин и пустот;
• Стены, водоснабжение и вентиляцию;
• Площадь квартиры.

На время проверки вы проживаете в старой квартире столько дней, сколько оговорили с покупателем. Далее подписываете акт передачи, по которому продавец передает квартиру в собственность покупателя. Покупатель принял её в таком виде, который был на момент подписания. Вы гарантируете отсутствие задолженностей, даёте ему сведения о последней оплате коммунальных услуг. Внизу договора должны быть подписи от обеих сторон.

Продажа по трейд-ин достаточно удобная схема, ведь все бумаги у вас на руках, а застройщик и подрядчик прекрасно выполняют свою работу. Хоть и от вас что-то требуется, но на это уходит меньше сил, чем при продаже через риэлтора.

Вариант 2: меняем старую «трёшку» на новую

Трехкомнатная квартира в панельной девятиэтажке 1992 г. постройки в Пионерском поселке выставлена на УПН за 4 млн руб. Типовая планировка: кухня 8 кв. м, длинный и узкий коридор, три небольшие комнаты. Общая площадь этой квартиры улучшенной планировки — 60 кв. м. Среди преимуществ — лоджия с двумя выходами: из кухни и из гостиной.

Планировка квартиры — нестандартная и дает простор для фантазии. Кухня и гостиная здесь разделены, при этом площадь кухни позволяет оборудовать в ней уютную зону для приема гостей, а в гостиной можно, к примеру, организовать большую детскую комнату. В этом случае одну из спален можно отдать под кабинет. Санузла в этой квартире два — для семьи с детьми это весьма удобно, особенно когда всей семьей утром надо собираться на работу, в школу, в садик.

ЖК «Смородина» расположен в Широкой Речке. Конечно, не центр города, но этот район не зря называют одним из самых перспективных: территория активно застраивается, недавно открыли выезд на ЕКАД, а также новый детский комбинат, объединяющий садик и школу. Неподалеку, между Широкой Речкой и Академическим — гипермаркет «Лента». Правда, добраться к нему пока не очень просто, но продление ул. Краснолесья до Суходольской наконец-то вошло в муниципальную программу, так что в ближайшее время Академический и Широкая Речка станут более доступны друг для друга.

Квартиры в «Смородине» сдаются с чистовой отделкой. Закрытая придомовая территория оборудована детскими площадками и зонами отдыха. Проект предусматривает собственный мини-садик — прямо во дворе комплекса.

Вариант 3: меняем старую «трёшку» на новую «двушку»

К слову, «Атомстройкомплекс» постоянно экспериментирует с форматами сдачи, предлагая покупателям квартиры не только с чистовой отделкой, но и, например, с мебелью и техникой.

В ЖК «Просторы» (это на Уктусе) квартиры сдаются не только уже меблированными, но и с дизайнерской отделкой ванной комнаты. Жилой комплекс расположен практически на берегу Исети. Пока спуск к реке за оградой дома не благоустроен. Но в ближайшее время застройщик планирует оборудовать здесь набережную, а еще построить пешеходный мост прямо от домов до ул. Щербакова.

В «Просторах» свободных квартир, если ориентироваться на сайт застройщика, осталось не так уж много. Есть интересная «двушка» общей площадью 64,73 кв. м: два санузла, довольно вместительная кухня (12 «квадратов»), спальня с выходом на лоджию и гостиная на два окна. При желании эту «двушку» легко превратить в квартиру формата «два с половиной»: зонировать кухню-гостиную, отдав им два окна, а еще одно окно уйдет в аккуратную спальню.

Стоит такая «двушка» в «Просторах» 4,7 млн руб. Смотрим цены на «вторичку» поблизости. По такой стоимости в этом районе продаются не очень старые (начиная от 2005 г. и младше) трехкомнатные квартиры. Но есть и варианты постарше.

На УПН мы нашли 3-комнатную квартиру в доме №1 на ул. Гастелло, год постройки — 1998-й. Тогда такие узкие, длинные спальни были нормой. Сейчас планировки более функциональны и эргономичны. Конкретно в этой квартире, судя по информации на сайте, три лоджии, в итоге из общей площади 74,2 кв. м для жизни остается 47,4 кв. м. С этой точки зрения меньшая по размеру «двушка» в «Просторах» представляется более удобной.

Конечно, каждый из этих вариантов можно рассматривать и как способ увеличения жилплощади с использованием, допустим, ипотечного кредита и схемы трейд-ин. Предыдущую жилплощадь можно реализовать через риелторское агентство, сотрудничающее с застройщиком, — строительная компания берет на себя все расходы. Пока жилье продается, можно оформить ипотеку — этим занимаются те же самые риелторы. При покупке с привлечением банковских средств скидка 5% сохраняется — застройщик рассматривает ипотеку как 100-процентную оплату.

Возможные риски

1. Трудно вникать в сделку по недвижимости, если приходится следить за разными документами, счетами и т.п. По сравнению с риелтором, сделка трейд ин более безопасна. И застройщику, и вам выгодно скорее продать квартиру по наибольшей цене.
2. Подрядчик всегда оставляет телефон продавцу. Вы можете постоянно с ним связываться, чтобы оставаться в курсе дела. Предоставленные договоры необходимо перечитать, затем задать интересующие вопросы подрядчику или застройщику.
3. Нужно понимать, что договоры заполняется в один день. То есть вас не смогут обмануть, и застройщик не откажется продавать новую квартиру. Ведь при этом случае получится, что вы просто продали квартиру на 150 000 ₽ дешевле. Иногда договоры подписываются в разные дни, тогда есть шанс отказа застройщика, но вряд ли он из-за 150 000 ₽ будет рисковать своей репутацией.
4. Договоренность превыше всего. Устная сделка тоже имеет право на жизнь, поэтому необходимо заранее обсудить все непонятные вопросы.

Зачет по-быстрому

Тем не менее схема взаимозачетов еще остается в арсенале застройщиков, а некоторые эксперты по-прежнему ей отводят роль драйвера спроса.

Но при этом всё чаще речь уже идет не о классической схеме, а о быстром трейд-ин – когда застройщик сразу выкупает квартиру у клиента, а потом самостоятельно занимается ее реализацией. Нередко объекты в таких программах ограничиваются только жилыми комплексами самого застройщика.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» сообщают, что за последний год доля таких сделок выросла с 5 до 15%. «Мы самостоятельно, без агентств, выкупаем студии и однокомнатные квартиры в „Северной долине“ и „Юнтолово“. Взамен предлагаем квартиры большей площади в строящихся корпусах наших ЖК. Действующая программа позволяет совершить переезд в любой из них. Дополнительным преимуществом является то, что покупатель может проживать в реализуемой квартире, пока строится новая», – рассказывает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

В некоторых случаях девелоперы готовы экспериментировать с моментальным выкупом любой вторички. К примеру, компания RBI продвигала долгий выкуп, а с недавнего времени запустила и быстрый трейд-ин. Причем ее программы распространяются не только на жилье, но также на апартаменты и коммерческую недвижимость. «Именно из-за высокого спроса на услугу трейд-ин мы в 2021 году запустили принципиально новый продукт, он уже близок к классической схеме трейд-ин авторынка», – рассказывает директор по продажам группы RBI Дмитрий Фалкин. По его словам, специалисты компании за один день оценивают квартиру, которую покупатель планирует сдать в зачет, и в течение трех – пяти дней готовы выходить на сделку по ее выкупу.