Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Ипотека

Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.

Советы юриста

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обратите внимание на следующие нюансы:

• количество собственников;
• наличие среди собственников несовершеннолетних или недееспособных граждан;
• кто прописан на жилплощади, где он находится сейчас и его готовность выписаться;
• актуальность и корректность всех документов продавца.

Копируйте себе абсолютно все документы, касающиеся сделки. Задавайте вопросы и уточняйте все непонятные моменты. К дате заключения основного договора купли-продажи у вас не должно быть неясностей.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. в специальном окне.

В статье рассказано о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако каждая сделка имеет свои особенности. Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обращайтесь к профессиональному юристу.

Юрист для покупки квартиры или риелтор?

Похожие услуги на рынке недвижимости оказывают риелторы и агентства недвижимости, обещая полную прозрачность покупки квартиры и оказание квалифицированных услуг. Однако далеко не у всех риелторов, агентов по недвижимости есть высшее юридическое образование, поэтому они оценивают покупку только с позиций скорейшей перерегистрации собственности на нового владельца. Риски покупателя, правовые перспективы дела при таком подходе учитываются редко.

Дальше малейшая, на первый взгляд незначительная юридическая деталь может кардинально поменять вектор сделки. Поэтому при покупке квартиры рекомендуется обращаться именно к юристу.

Причины, по которым возникают риски при покупке квартиры

Естественно, на проблемы с недвижимостью покупатель повлиять не может никак. Однако, если вы хотите купить хорошую квартиру и в дальнейшем не иметь с ней никаких неприятностей – нужно осознать, какие риски ожидают вас при покупке. Для начала давайте разберемся, что может стать причиной рискованной покупки.

Опыт и знания

Для того, чтобы успешно купить недвижимость, нужно хорошо разбираться в законодательстве, а также иметь определенный опыт в операциях с недвижимостью.

В противном случае вы рискуете потерять свое время и деньги. И так, если опыта в покупках недвижимости у вас нет, вы можете совершить сразу несколько ошибок:

• пойти на оформление сделки, без понимания того, как должен происходить процесс и какие у него есть особенности;
• не проверить документы продавца вовсе или сделать это поверхностно;
• переплатить за квартиру, если на самом деле не знаете среднюю стоимость недвижимости в этом городе или в этом районе, а также в таком состоянии;
• принять ошибочное решение, если действовать, опираясь только на советы знакомых или родственников.

Желание сэкономить

Естественно, все хотят купить квартиру дешевле или сэкономить, например, на уплате налогов. Таким образом вы можете:

• согласиться подписать договор купли-продажи при том, что в нем указана гораздо меньшая стоимость квартиры, чем вы за нее платите продавцу;
• купить квартиру гораздо дешевле рыночной стоимости, не разобравшись, в чем причина такой цены.
• купить квартиру с проблемными документами или с другими проблемами, которые будет очень сложно решить после покупки.

Это все тоже очень рискованно для покупателя и дальше мы расскажем, почему.

Эмоциональность

Покупка недвижимости – не самый подходящий момент, чтобы давать волю эмоциям. Прежде, чем заключить договор с продавцом, необходимо трезво оценить все плюсы и минусы квартиры и сделки, и только тогда принимать решение.

Кроме того, эмоции могут помешать и в поиске компромисса с продавцом. Все вопросы нужно решать спокойно и не торопиться.

Все это может помешать вам сделать взвешенные выводы и принять правильно решение. Лучше, если рядом с вами будет находиться человек, которые сможет трезво оценить ситуацию, без подключения эмоций. Потому что когда квартира нравится, там отключается логика и просто хочется купить.

Рискованной может быть покупка квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Давайте теперь разберемся, какие существуют риски при покупке недвижимости.

Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя

Самый основной риск, который может поставить покупателя в неприятное положение – это приобретение ипотечного жилья без согласия банка. В этом случае сделка по суду признается незаконной ввиду несоблюдения прав займодателя.

Чтобы избежать проблем, необходимо действовать следующим образом:

1. Договориться с продавцом о заключении предварительного договора купли-продажи и внесении части денежных средств в счет покупки. Общая сумма должна быть не менее 60-70% от оставшегося долга, в противном случае велика вероятность отказа банка в проведении сделки.
2. Продавец переводит на счет деньги, благодаря чему ипотека погашается. С этого момента снимаются обременения, и необходимо получить соответствующую справку от кредитора.
3. Оформляется основной договор купли-продажи, покупатель переводит остаток финансов продавцу, затем регистрирует право собственности через МФЦ или Росреестр.

Есть и другой вариант развития событий:

1. Продавец ищет покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства по ипотеке. Если сумма долга значительно меньше реальной стоимости квартиры, можно потребовать доплаты, помимо переоформления займа.
2. Стороны обращаются в банк и получают согласие на переоформление ипотеки. Для этого финансовое учреждение полностью проверяет нового заемщика, как при первичном взятии жилищного кредита.
3. Если банк соглашается на переоформление, заключается новый договор ипотечного кредитования.

С момента оформления нового кредитного соглашения все обязательства по уплате долга переходят к покупателю. В завершение он должен зарегистрировать право собственности, но совершать сделки с жильем без согласия кредитора он не сможет.

Как снизить риски при покупке квартиры?

   Чтобы процедура покупки и продажи прошла максимально грамотного, лучше всего заранее обратиться к нашим юристам по сделкам с недвижимостью. Они помогут составить правильный договор, учтут все подводные камни, проверят чистоту квартиры или участка, разберутся в вопросе продажа долевой собственности в квартире исключат все возможные моменты для споров. При участии профессионалов все стороны получат то, на что рассчитывали. Это удобно, выгодно и достаточно быстро — гораздо быстрее и надежнее, чем разбираться во всем самостоятельно.

   Позвоните нам и наш юрист по сделкам с недвижимостью поможет Вам предотвратить проблемы, которые могут возникнуть после заключения договора.

Читайте еще по вопросу юридическая помощь по недвижимости:

 С нами оформление любой перепланировки в срок

Автор статьи: адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Несовершеннолетняя угроза

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, всегда вызывает особые опасения. В начале 2000-х дети часто выигрывали дела о несоответствии квартирной доли, выделенной им родителями, и той, которая должна у них быть по закону. Такие ситуации случались в связи с обменом недвижимости. При обмене «сталинки» на «хрущевку» несовершеннолетние лишались определенной части имущества и позже следовали с иском в суд.

Специалисты рынка утверждают, что риск возникновения проблем возможен, даже если несовершеннолетние в квартире не проживают и не зарегистрированы. Когда дети вырастают и думают, что родители их ущемили в правах, они могут обратиться в суд, чтобы давнюю сделку признать недействительной.

В настоящее время участились случаи перепродажи квартир, приобретенных с помощью материнского капитала. Покупка таких квартир небезопасна, считает Татьяна Слободянюк: «Был случай, когда квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, который частично гасился материнским капиталом. Мать при этом давала обязательство выделить доли всем членам семьи после полного погашения кредита. Однако часто такие квартиры продаются без выделения доли. Этот процесс пока никто не контролирует. А когда начнут контролировать, то будут расторгаться сделки, возвращаться квартиры, поскольку не выполнено обязательство и нарушены права несовершеннолетних».

Мошеннические схемы и подводные камни

Аферистов на рынке недвижимости предостаточно. Рассмотрим, какие мошеннические схемы наиболее популярны.

Продажа квартиры по поддельной, отозванной или просроченной доверенности – частая ситуация. Требуйте встречи с собственником или удостоверьтесь в действительности доверенности в нотариальной конторе.

Жилье может продаваться по поддельному или украденному паспорту. Просите предъявить какой-либо другой документ дополнительно. К примеру, военный билет, водительское удостоверение.

Вас должно насторожить, если:

• квартира перепродавалась много раз за короткий промежуток времени;
• личность продавца вызывает у вас сомнения;
• продавец скрывает информацию или не предоставляет документы;
• квартира продается по доверенности;
• цена на объект значительно ниже аналогов на рынке.

Если многоквартирный дом подлежит сносу, продажа квартир в нем запрещена. Подобные сделки будут признаны недействительными.

Предельно внимательными стоит быть, если квартира была получена по наследству. Обязательно убедитесь в отсутствии лиц, чьи интересы или права были нарушены.

Помощь юриста для покупки квартиры в Москве и регионах

Юрист для покупки квартиры может оказывать частичную помощь (отдельные услуги), либо обеспечивает полное сопровождение сделки на всех этапах. Нужно понимать, что типовых сделок не существует, каждая является уникальной, требует индивидуального подхода.

Учесть специфику при покупке квартиры может только квалифицированный юрист:

первичный или вторичный рынок влияет на процедуру проверки юридической чистоты квартиры;
предмет соглашения – целая квартира, комната или доля – определяет правила составления основного договора купли-продажи;
оплата ипотечными или собственными средствами имеет свою специфику, которую нужно обязательно учитывать;
необходимо вдумчиво выбирать форму расчетов при покупке, чтобы обеспечить их безопасность, и надлежащим образом оформлять передачу денег;
очень важно просчитать все риски, связанные с покупкой квартиры в процессе перерегистрации и в будущем;
использование средств материнского капитала или регионального семейного сертификата строго целевое, поэтому важно оформить документы юридически грамотно, чтобы компетентное ведомство не отказало в выдаче средств.

Цена на услуги юриста при покупке квартиры определяется с учетом объема необходимой помощи. Однако это в любом случае, это дешевле, чем лишиться квартиры из-за некорректно оформленных документов или неучтенных рисков.

4. Приватизация

Приватизация по праву признана самым безопасным видом сделки, но и здесь есть свои нюансы, а значит, и определенная степень риска. Следует помнить, что приватизация приватизации рознь. Приватизации подлежит как государственное, так и ведомственное жилье (в случае приватизации государственного жилья договор подписывается Департаментом муниципального жилья и жилищного фонда Москвы). Известен ряд случаев, когда государство оспаривало договоры передачи из-за того, что военное ведомство для проживания и приватизации предоставило квартиры невоенным людям (Москва, 2014-2015 гг.). Поэтому если вам придется столкнуться с приобретением военного жилья, убедитесь, что хозяин имеет отношение к военному ведомству (является или являлся военным).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод: опасность и определенная степень риска есть во всех правоустанавливающих документах. Соблюдая всего несколько простых правил, можно избавить себя от больших проблем:

Внимательно читайте, изучайте документы, условия, описанные в них.
Не стесняйтесь требовать у собственника документы, которые могут подтвердить правоту его слов (особенно в случаях безвозмездного получения жилья).
Обращайте внимание на свежие документы и документы, подписанные престарелыми людьми.

Если вам потребуется квалифицированная помощь юристов в этой области, вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией или услугой юридической проверки истории квартиры или полного сопровождения сделки.

Услуги юриста при покупке квартиры

• Юридическая помощь в анализе рисков при проведении сделок с изучением истории жилья и выявлением возможных обременений, таких как: долги по ЖКХ, залоговые обязательства, признаки долевой собственности, прописанные родственники, включение недвижимости в конкурсную массу при проведении процедуры банкротства;
• Юридическая помощь при подготовке договора купли-продажи;
• Проведение операций по взаиморасчёту;
• Юридическая помощь при оформлении прав собственности с получением соответствующих документов и регистрацией в реестре;
• Услуги юриста при покупке квартиры в новостройке;
• Юридическая помощь при сборе информации о прежних хозяевах недвижимого имущества;
• Юридическая помощь при покупке долевой собственности;
• Юридическая помощь при расторжении договора долевого строительства с возвращением затраченных денег.

Почему с риэлтором покупать квартиру безопаснее?

Ни один риэлтор не станет верить продавцу на слово и даже представленным им документам. Специалист тщательно перепроверить как саму личность собственника, так и каждую бумагу. Обращаясь к риэлтору, покупатель точно не нарушит права третьих лиц, имеющих отношение к недвижимому объекту.

Сотрудник агентства обязательно проверит следующие моменты:

• как квартира перешла к владельцу;
• сколько собственников у объекта;
• когда была куплена недвижимость, находился ли продавец тогда в официальном браке;
• нет ли у жилья обременений;
• был ли ранее зарегистрирован в квартире человек, который сейчас отбывает наказание в МЛС;
• принадлежит ли паспорт собственнику;
• не являются ли документы поддельными;
• сколько раз совершалась сделка кули-продажи с конкретным помещением.

Если покупатель желает приобрести недвижимость у застройщика, риэлтор имеет базу действительно надежных строительных компаний, которые не нарушают условия договора, обладают отличной репутацией и дорожат ею.

Покупка недвижимости без риэлтора поможет сэкономить, но за сохраненные сбережения очень часто приходится расплачиваться наиболее негативными последствиями. Обратившись к специалисту, вы можете не переживать за юридическую чистоту сделки и приобрести жилье, которое подойдет вам по стоимости и пожеланиям.

Оставить
заявку

Воспользоваться помощью юриста или справиться самостоятельно?

Сегодня в интернете масса информации о процедуре покупки квартиры или другого жилья. На первый взгляд все выглядит просто – нужно скачать типовой бланк, заполнить со своими данными и отнести на регистрацию в МФЦ, после чего рассчитаться с продавцом.

Цена ошибки при покупке квартиры высока: приостановление регистрации и потеря времени, вынужденное переоформление документов и дополнительные расходы. В особо сложных случаях третьи лица отменяют сделку через суд, и тогда покупатель остается и без квартиры, и без денег. Избежать негативных последствий можно, обратившись к юристу перед покупкой квартиры.

Собственник квартиры и предыдущие сделки

Продавать квартиру может лишь ее собственник либо доверенная особа при наличии соответствующего документа (доверенности). По этой причине необходимо удостовериться, что именно продавец владеет имуществом. Подобная информация содержится в официальной выписке из ЕГРП. Такой документ можно получить в МФЦ или заказать через сайт Росреестра – при этом необязательно обращение владельца.

Как проверить собственника квартиры на чистоту при покупке, на что обратить особое внимание:

1. Если в соответствующей выписке указан не один владелец – нужно согласие всех остальных лиц на сделку. В противном случае после факта покупки любой из бывших сособственников имеет право подать в суд для признания продажи недействительной.
2. Если продавец женат/замужем – необходимо письменное согласие супруги/супруга. Это касается тех случаев, когда приобретение квартиры случилось после заключения брака.
3. Если у собственника имеются дети несовершеннолетнего возраста, необходимо получить разрешение органов опеки на процедуру продажи. При несоблюдении такого правила, государственные органы могут оспорить факт проведенной сделки.

У хозяина жилплощади в обязательном порядке должен присутствовать документ, который подтверждает факт собственности. В роли таких бумаг могут выступать договор купли-продажи, о наследстве, дарении, размене либо приватизации.

При необходимости проверить квартиру во время покупки на вторичном рынке стоит понимать, на базе каких соглашений конкретная жилплощадь переходила в право собственности. Если в течение 1 года происходило несколько сделок – они могут скрывать мошенническую схему. Например, жилплощадь хотят продать по поддельным документам и запрятать следы. При этом текущий продавец может ничего не подозревать, с его документацией все в порядке. Однако ранее данная жилплощадь была продана мошенниками. Когда объявится настоящий владелец – суд может отменить все последующие сделки. Таким образом, квартира останется в собственности первого владельца, а новые покупатели окажутся без имущества и денег.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:

1. Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
2. Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
3. Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
4. Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
5. Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.

Основные риски при покупке на вторичном рынке

На неприятности покупатели нарываются чаще всего при совершении сделок с жильем на вторичном рынке, когда покупают квартиру у частного лица. Продавцы нередко утаивают важную информацию, чтобы быстрее и дороже реализовать недвижимость, или вовсе оказываются мошенниками.

Нарушение прав несовершеннолетних детей

Продажа квартиры без разрешения органа опеки и попечительства незаконна, если одним из собственников является ребенок, не достигший 18-летнего возраста. Если продавец намеренно не учтет это, а покупатель доверится и не проверит данный факт, сделку могут признать недействительной через суд.

Это повлечет за собой возвращение квартиры обратно владельцам.

Нарушение права супруга/супруги

Бывает так, что жилье является общей собственностью супругов, то есть куплено в период их законного брака, но при этом оформлено только на одно имя. Покупатель может не проверить, состоял ли продавец в брачных отношениях, и купить недвижимость.

Однако в дальнейшем муж или жена бывшего владельца заявят свои права на положенную им половину имущества.

Обременение третьими лицами

В жилом помещении могут быть зарегистрированы лица, которые вправе проживать в нем даже после смены собственника. К ним относят следующие категории:

• написавшие отказ от приватизации;
• пользующиеся квартирой на основании завещательного отказа;
• дети, не достигшие совершеннолетия, находящиеся под опекой;
• получающие ренту за это жилье;
• проживающие на основании арендного соглашения или договора безвозмездного пользования.

Новый владелец не вправе выгнать их из квартиры, так как у них сохраняется право проживания в ней до конкретного срока или пожизненно.

Признание продавца недееспособным

Если окажется, что продавец недееспособен, сделку с ним суд признает недействительной. Покупатели часто не проверяют данный момент при приобретении недвижимости, в итоге рискуют потерять купленное жилье.

Нарушение прав наследников

Если владелец получил квартиру по наследству, всегда есть риск, что внезапно объявятся другие наследники и начнут претендовать на положенную им часть имущества.

Мошенничество продавца

Собственник может вовсе оказаться не тем, за кого себя выдает, не иметь права собственности на недвижимость, а документацию просто подделать. В итоге покупатель и квартиру не получит, и деньги потеряет.

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

• большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
• незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
• процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
• собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями

Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре

Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

Заключение сделки

В основе лежит стандартная последовательность оформления договора покупки, фактически существенную разницу в сборе документации для сделки и ее оформлении ощущает организация. Именно последнему предстоит получение необходимого разрешения на осуществление сделки, а также сбор пакета документов для успешной продажи. Оплата по договору осуществляется исключительно безналичным способом

Поэтому так важно знать данный факт еще до начала заключения сделки, ведь в последний момент такой вопрос попросту может стать причиной расторжения договора или отказом от его заключения юридическим лицом